商業(yè)街的研究報告
步行街的建設源于德國、丹麥、荷蘭最早推行的“無交通區(qū)（Traffic Free Zone）”概念，1922年德國埃森市針對中世紀形成的商業(yè)街空間狹小、交通混亂狀況，在“林貝克”大街（Limbecker Street）禁止機動車通行，1930年建為林蔭大街后發(fā)展商業(yè)獲得成功，成為現(xiàn)代步行街的雛形。
20世紀50年代以后，隨著私人小汽車爆炸式增長，歐、美各國城市面臨日益嚴重的交通問題，步行者安全受到威脅，空氣質量下降，環(huán)境污染；中心區(qū)特色喪失，吸引力下降，經(jīng)濟逐漸衰退，步行商業(yè)街成為城市規(guī)劃師及社會學家們擺脫困境、復興城市中心區(qū)的良策，各國掀起建設步行街的高潮，如德國的科隆、意大利的米蘭、法國的巴黎、西班牙的巴塞羅那、美國的舊金山、澳大利亞的阿德雷得等城市都建設了親切宜人的步行街。
自20世紀80年代，我國開始建設現(xiàn)代商業(yè)步行街。在世紀之交，我國許多城市開始出現(xiàn)規(guī)劃和建設商業(yè)步行街的高潮，步行商業(yè)街成為我國城市建設和形象提升的重要內容。據(jù)粗略統(tǒng)計，全國目前已有幾百條大大小小，風格各異的步行街。
步行街在其起源和發(fā)展的歷史進程中，在功能上完成了由單一的滿足消費者購物的基本需求向集購物、休閑、娛樂、餐飲、健身、運動等多元化需求的轉變；在街市的規(guī)劃上經(jīng)歷了由雜亂無章的自由發(fā)展階段到逐步完善、整體布局協(xié)調的成熟階段；在商業(yè)街發(fā)展與規(guī)劃的構造上，已逐步實現(xiàn)了網(wǎng)點布局、經(jīng)營結構、經(jīng)營形態(tài)、門市鋪面等配置的合理化與高級化。
城市步行街，是市民共享的重要活動空間。最早，步行街的出現(xiàn)僅僅是出于解除交通上出現(xiàn)的困局，禁止車輛通行，開放整個馬路以供眾多逛街的人們步行，是一種被動的應變措施。后來隨著社會的發(fā)展和人們消費水平的變化，人們漸漸從被動到主動，注意把步行街布置得亮麗舒適，步行街的功能性得以拓展，不僅單純吸引顧客，展覽展示、公益活動、文藝演出、節(jié)日慶祝、旅游觀光、民俗文化、運動健身等很多社會活動也都逐漸在步行街內舉辦，體現(xiàn)了人文關懷，向社會活動中心發(fā)展。人們到步行街來，不再僅僅是購物，更多的是被優(yōu)美宜人的環(huán)境和豐富多彩的活動所吸引，人們在輕松的環(huán)境氣氛中充分享受人與人之間交往的樂趣，彰顯出步行商業(yè)街的巨大經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益。由于現(xiàn)代步行街可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀光、娛樂、健身等多種需要，集吃、住、游、購、娛多功能于一身，步行街將成為商業(yè)與旅游業(yè)的最佳黃金結合點。隨著近年來旅游業(yè)的不斷發(fā)展，吸引了眾多外來人士到中國觀光、旅游、購物，為我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了商機。
根據(jù)步行街的功能側重，將步行街分為以下幾類：
（1）以商業(yè)為主要目的商業(yè)步行街
這一類步行街以謀求中心區(qū)的商業(yè)利潤作為根本目標，同時注重市中心環(huán)境的質量，在步行街上往往有比較親切宜人的氛圍，設立了綠地、彩色的路面、街頭雕塑、座椅等，使人們在購物之余，仍愿意留在步行街中活動。
傳統(tǒng)商業(yè)步行街街是歷史上形成的，在城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。它是城市的名片，體現(xiàn)城市繁榮，具有獨特性和不可再生性，旅游資源、文化資源、商業(yè)資源是其核心力競爭力所在。
特色商業(yè)步行街具備三大特點：突出專業(yè)商品特點，經(jīng)營專業(yè)商品的店鋪在特色商業(yè)街里能夠占到50％；突出民族和民俗特色；具有休閑、風情特點。如北京南城馬連道的茶業(yè)一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。
室內步行購物街通常是一個規(guī)模龐大的集購物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內建筑，并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目、心曠神怡的舒適物。室內步行購物街通常提供以下場所和服務：零售業(yè)(包括百貨商場和各種專業(yè)商店)、餐館、,酒吧、咖啡廳、電影院、劇院、商業(yè)俱樂部、兒童樂園、生意及商務洽淡室等。室內商業(yè)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使商業(yè)活動免受自然氣候的影響，大型Shopping Mall和地下商業(yè)街都屬于室內商業(yè)步行街的范疇。室內商業(yè)步行街具有以下特殊效用：a.室內步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。b.在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內步行街對消費者具有強大吸引力。c.室內步行街擴展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。
（2）以休閑、娛樂為主要目的的旅游休閑步行街
這一類步行街往往兼多種功能于一身，而為步行者提供一個宜人的休閑、娛樂環(huán)境，是這一類步行街的主旨。在這樣的步行街中，人們往往可以充分感受到交往、娛樂的樂趣，購物不再是主題。
旅游觀光休閑街一般存在于有悠久的歷史和文化底蘊的城市中，包括一些古城和古鎮(zhèn)，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海新天地等，或者是出于旅游目的專門修建的步行街，如：奧地利第二大城市薩爾茨堡的步行區(qū)、意大利的水城威尼斯、巴塞羅那著名的"蘭波拉"大道等。
這類步行街具有先天和獨特的旅游、觀光、休閑的功能，旅游觀光休閑步行街應結合我們所在城市的歷史資源打造。
（3）居民小區(qū)中所形成的社區(qū)、生活步行街
這一類的步行街往往并不是如同休閑步行街和商業(yè)步行街一樣位于市中心，它處于一個居民小區(qū)內，或者位于幾個居民小區(qū)的結合部，可能是具有商業(yè)功能，也可能是純粹為居民休閑、娛樂而設計的步行街。因此，生活性步行街可以看作是商業(yè)步行街與休閑步行街的結合，是二者在人們日常生活中的濃縮，也是幾種類型步行街中，與人們生活聯(lián)系最緊密的一種類型。
社區(qū)步行街的客戶群是固定的，其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。以個性特色商鋪為主，為小區(qū)內居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費環(huán)境，并設有休閑娛樂場所和設施，購物休閑娛樂一體化，使步行街成為整個小區(qū)的風景線。
（4）其他特色步行街
步行街是以步行交通為主的商業(yè)街，是現(xiàn)代城市空間環(huán)境的重要組成部分，它最集中體現(xiàn)整個城市的社會文化特征，它的規(guī)劃與建設已成為完善城市職能，塑造城市形象的重要手段。步行街將人從喧囂的城市交通中解放出來，樹立人在空間中的主導地位，環(huán)境中的一景一物均應以人的心理和生理感受進行設置。為人們提供可小憩的座椅，設立“人性化”的“街頭家具”（小品、電話亭、鐘架等），提供為現(xiàn)代人資訊服務的電子咨詢設施，一切建設活動以“人”為服務對象，力爭創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、富于情趣的街道環(huán)境。
為了創(chuàng)造出步行街的環(huán)境藝術個性，在其景觀設計中，我們從步行街各組成要素的特性和功能出發(fā)，考慮當?shù)氐臍v史傳統(tǒng)、文化特色，體現(xiàn)對“人”的關懷，實現(xiàn)良好的交通體系，展現(xiàn)豐富的空間形式，塑造完整的空間環(huán)境意象和獨特的景觀，以滿足人們的物質和精神需求，把城市“名片”和“客廳”更好地展現(xiàn)給市民和游客。
進入新世紀，步行街建設和發(fā)展倍受城市政府領導和有關建設管理部門的重視，也為城市商界高度關注，受到城市廣大市民的歡迎。西方國家的步行街建設比較成熟，出現(xiàn)了一批在世界上有影響力的代表性的步行街，但是由于種種原因，在近代和現(xiàn)代，我國步行街發(fā)展逐漸落后于西方國家，在設計、建設和管理中亦存在許多不足和缺憾。例如，在一些中小城市所建設的步行街，具有很強的跟風性質，存在諸多問題。如：盲目模仿國外；缺少合理規(guī)劃，與城市規(guī)劃、購買力流向等沒有很好地結合，導致有街無市；投資不考慮回報；缺少配套設計，缺少特色，經(jīng)營商品雷同等等。
有關步行街的開發(fā)建設、管理模式、景觀設計營造以及傳統(tǒng)街區(qū)的改造，社會各界的專家們通過研究對比國內外的案例成果和經(jīng)驗教訓各有看法。
步行街系統(tǒng)最早出現(xiàn)在歐洲。德國在步行街建設方面走在了前列。早在1926年，德國的埃森市基于前工業(yè)緊湊的城市結構，人口居住密度高，在“林貝克”大街(linbecker street)禁止機動車輛通行。1930年建為林蔭大街，使商業(yè)獲得成功，成為現(xiàn)代步行街的雛形。在60年代以后，歐美許多國家面臨著一系列難以解決的城市問題：如交通混亂，空氣質量下降，環(huán)境污染，步行者安全無保障，中心區(qū)受到郊外購物中心的競爭，商業(yè)功能衰落，吸引力下降等。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設，以此來恢復城市中心區(qū)的繁榮以及解決與之相關的一系列問題。于是各國掀起了建設步行街區(qū)的高潮，如德國的慕尼
黑、波恩；法國的巴黎、里昂；英國的倫敦；美國的舊金山；加拿大的多倫多、蒙特利爾等城市都建設了步行街區(qū)，并且也都達到了預想的效果。一、三代步行街區(qū)系統(tǒng)及其各階段的功能分析
現(xiàn)代步行街區(qū)的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段(西歐比美國的城市更顯著)
1、第一代步行街區(qū)──僅僅為了吸引顧客
第一代步行街區(qū)在形態(tài)上僅僅指的是步行街要素，它產(chǎn)生的根本原因是為了加強城市中心區(qū)的交通管理，保護并刺激中心商業(yè)區(qū)零售業(yè)的發(fā)展。因為在六十年代后期，西歐和北美地區(qū)的一些城市開始認識到機動交通對城市結構所產(chǎn)生的破壞作用以及機動車輛對城市交通有著貪得無厭，無休無止的要求，所以許多人認識到城市中心區(qū)應成為無交通區(qū)。還有，郊區(qū)購物中心的威脅，城市中心區(qū)的商業(yè)功能日益衰退。要維持中心區(qū)的吸引力，采取設立步行街，以鼓勵商業(yè)、娛樂設施在這里安置，以便與效區(qū)購物中心競爭，來防止城市中心區(qū)的消亡現(xiàn)象。因此，人們認為這是純粹的商業(yè)性步行街，這也正是第一代步行街區(qū)的典型特征。
第一代步行街改善了交通環(huán)境，疏通了人流，使步行街商店的營業(yè)額大大地提高，為復興中心區(qū)的商業(yè)，防止中心區(qū)衰落作出了貢獻。但是在商業(yè)成功的同時，也出現(xiàn)一些不利的后果：第一，商業(yè)的成功以犧牲步行區(qū)內商品種類為代價，因為步行街內的商店和步行街外的商店租金差額很大，在步行街內，一些提供基本服務的小商品商店越來越少，而同時大百貨商品卻越來越多；第二，由于步行街商業(yè)的集中，吸引了大量的顧客，而使步行區(qū)附近街道商店的營業(yè)額下降，危害了這些商店的利益；第三，一些步行街規(guī)劃不當，交通管理混亂，使步行街周圍的街道超負荷運轉，造成了更大的交通混亂；第四，第一代步行街死板，缺乏趣味，最終以失敗留在人們的記憶里。它們的單調環(huán)境給人留下了“不購物就離開”的印象。
2、第二代步行街區(qū)──體現(xiàn)了對步行者的關懷
第二代步行街區(qū)在形態(tài)上延續(xù)了第一代步行街區(qū)，也出現(xiàn)了一些步行街相聯(lián)的形態(tài)，即網(wǎng)絡步行街。第二代步行街區(qū)的出現(xiàn)，反映了人們重視市中心環(huán)境的質量，重視人的行為和環(huán)境的關系。在第一代步行街的基礎上，增加了許多的裝飾，如綠地，彩色的路面，街頭雕塑，座椅等，這些增加了步行街親切宜人的氛圍，人們在購物后，仍有留在這里的興趣，在這里得到休憩和相互的接觸，滿足步行者的行為要求，體現(xiàn)了對人的關懷。等二代步行街體現(xiàn)了“不僅僅強調購物活動，也考慮了步行者活動舒適”的設計思想。
第二代步行街區(qū)給商店帶來了新的繁榮，社會文化和環(huán)境也因此得到改善，步行街重新得到人們的喜愛，但是，第二代步行街仍然以謀求中心區(qū)的商業(yè)利潤作為根本目標。
3、第三代步行街區(qū)──成為社會活動中心
第三代步行街區(qū)在形態(tài)上有了很大的改變，它不再是僅僅的單一的街道，而是增加了很多要素，如幾條步行街聯(lián)網(wǎng)，街的兩端配有廣場；出現(xiàn)了地下的步行購物中心；空中天橋步行系統(tǒng)等，這樣步行街區(qū)的環(huán)境更加宜人。在市中心的大范圍面積內，設立的無交通區(qū)，更加地有利于保護市中心的歷史建筑和文物；同時步行區(qū)出現(xiàn)了很多的社會文化活動，人們更多的是被環(huán)境和多種多樣的活動所吸引，而不再僅僅是購物活動，顯示出了它的社會效益。在這里，人們的行為方式非常豐富，在輕松的環(huán)境氣氛中享受人與人交往之間的樂趣，城市步行街區(qū)加強了人們的地域認同性，成為城市的象征，也成為城市的社會活動中心。
三代步行街區(qū)的發(fā)展，正好體現(xiàn)出步行街區(qū)的發(fā)展要使社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益有機結合起來，達到這三個方面的均衡發(fā)展，而第三代步行街區(qū)完整地體現(xiàn)了人們追求社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的訴求。
二、國外步行街區(qū)的構成要素
僅僅因為商業(yè)目的而出現(xiàn)的步行街，其簡單的線性空間，不能使步行者獲得滿意的感受，單純的購物目的，缺乏更大的吸引力；步行街又往往是大型商場、娛樂餐館等的聚集場所，人流擁擠、混亂，雖然取得一系列的經(jīng)濟利益，但環(huán)境效益卻沒有體現(xiàn)。為解決這些問題，出現(xiàn)了一系列的其它步行要素，國外城市的步行街區(qū)系統(tǒng)通常由以下幾部分組成。
1、網(wǎng)絡化的步行街
它是指城市中心區(qū)的某幾條街區(qū)對機動車輛關閉、禁行的區(qū)域，這些區(qū)域使各商場、娛樂中心、餐飲部等置于有機聯(lián)系的步行購物空間中，擴展了商業(yè)空間和商業(yè)規(guī)模。這些區(qū)域也是步行設施最齊全、最完備的，體現(xiàn)對步行者的尊重和關心，為步行者提供了更好的購物、休閑的環(huán)境。步行街的規(guī)模是不等的，美國大部分城市的步行區(qū)在任何方向上的距離一般不超過500米這個長度，但有的步行區(qū)很大，這樣的步行區(qū)通常需要輔助交通設施。如德國的慕尼黑步行區(qū)包括了從施塔呼斯、卡爾斯廣場、諾伊毫瑟街、圣母廣場這一區(qū)域內20多條街道和廣場。
2、室內步行購物街
郊區(qū)購物中心的發(fā)展，損害了市中心區(qū)的零售業(yè)的發(fā)展，所以，國外許多城市中心區(qū)特別是北美大城市中心區(qū)都試圖通過建造室內購物街來同郊區(qū)購物中心競爭。室內步行購物街通常是一個規(guī)模龐大的集購物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內建筑，并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目，心曠神怡的舒適物。室內步行購物街通常提供以下場所和服務：零售業(yè)(包括百貨商場和各種專業(yè)商店)，餐館，酒吧，咖啡廳，電影院，劇院，商業(yè)俱樂部，兒童樂園，生意及商務洽淡室等。室內步行街取得了經(jīng)濟上的成功，但也由此產(chǎn)生了一些不良效果。首先，形成封閉式的建筑，與鄰近地區(qū)聯(lián)系極少，減少了周邊地區(qū)的效應；其次，距離──衰減效應顯示出，與室內購物中心相隔幾個街區(qū)的建筑物，只能受到極小的輻射效應，吸引磁力會減少，室內購物街雖然安全、潔凈，但是靠人工維持的商業(yè)街，同那些自然的富于變化的室外中心步行街是完全對立的。
3、人行天橋系統(tǒng)
人行天橋系統(tǒng)可被簡單地界定為高架交叉口步行道網(wǎng)絡，由街上天橋、大廈中的二層通廊及各種各樣的活動中心組成。它的主要功能是將市中心的主要步行點聯(lián)接在一起，以便吸引更多的顧客，促進經(jīng)濟的發(fā)展。美國的許多城市象圣保羅、明尼阿波利斯和辛辛那提在60年代就建造過空中人行系統(tǒng)。這些城市的經(jīng)驗表明，人行天橋系統(tǒng)能促進經(jīng)濟增長，因此越來越多的中心區(qū)都采用這種系統(tǒng)盡管人行天橋在美國很普及，但仍存在一些問題從經(jīng)濟上講，它們降低了平面空間的價值和那些未與其相聯(lián)的建筑物的價值，它們損壞了市中心古老建筑物的外觀；另外，人行天橋可能大量降低街面步行交通量及步行活動量，從而有損于市中心的整體景觀。
4、廣場系統(tǒng)
廣場通常是指購物中心與公園之間的空曠地帶，是市中心和步行街區(qū)的結合部，它可以提供專門來此消閑和過往行人稍事休息的場所。廣場的三個基本用途是：循環(huán)功能－提供足夠的步行空間；休息功能－為步行者提供稍事休息的區(qū)域；美化功能－為步行區(qū)增加一些綠色。
5、藝術畫廊
藝術畫廊是聯(lián)接一系列藝術景點的步行街。城市的藝術畫郎設計精美，它不僅是步行街的一部分而且具有較強的教育和文化觀賞特點。
三、國外中心區(qū)步行街區(qū)建設的重要意義
步行街區(qū)對市中心起著很重要的作用，在這里主要有四方面的益處，一是實現(xiàn)良好的交通秩序；二是刺激經(jīng)濟發(fā)展；三是改善環(huán)境；四是增進社會效益。
1、良好的交通秩序
市中心和街道往往交通擁擠，人流混亂，街道步行化后，步行的環(huán)境質量得到改善，步行人數(shù)增加，市中心減少了用于汽車交通的空間，提高了步行街的運轉功能，減少了步行者與機動車之間的沖突，實現(xiàn)了市中心街道的良好交通秩序。
2、激經(jīng)濟發(fā)展
步行街區(qū)環(huán)境舒適安全，因而吸引了眾多的市區(qū)及外來的顧客在此瀏覽、購物、休憩，從而增加了步行街的商業(yè)利益。在歐洲許多城市已經(jīng)證明，步行化促進了零售業(yè)的增長，像丹麥的哥本哈根市，步行街建成三年后，營業(yè)額上升了30%。之所以步行化促進零售業(yè)的增長，主要有三個方面的原因：一是步行至少增加了50%的人流；二是人不再恐懼來往車輛，因而容易購物；三是行人更傾向于逛商店購物。
3、改善環(huán)境
小汽車在步行街區(qū)的被限制，大幅度地降低大氣和噪音的污染，這兩種污染在市中心往往是最嚴重的，同時，小汽車廢氣排放的減少也減弱了對市中心古建筑的損害作用，以及消除汽車對建筑周圍環(huán)境的破壞，這些都有助于保護市中心的歷史風貌。步行街通過改善地面鋪裝，安裝街道照明，布置綠地，街頭小品等，為人創(chuàng)造了舒適高品質的環(huán)境，使人們看到了建筑的美，歷史的風貌，街道和城市的美。4、增進社會效益
步行街區(qū)創(chuàng)造了一個以人為本的環(huán)境，恢復了人在交通中的主導地位，為人們提供了高質量的活動空間與場所，使人們有更多的機會在步行區(qū)消閑，參加各種公眾活動，使人們在輕松的環(huán)境氛圍中享受人與人之間交往的樂趣。步行街區(qū)代表整個城市的社會形象，特別是市中心的廣場和購物街等，它們加強了人們的地域感與認同性，成為旅游者和市民最熱衷去休閑散心的地方，成為城市的象征及市民引以為榮的場所。
結語
近幾年來，國內大中城市在經(jīng)濟發(fā)展過程中，結合城市中心改造，開發(fā)了不少步行系統(tǒng)。步行街的建設已成為了我國城市建設的一個熱點。北京、上海、哈爾濱等市已有了具體的實例，不少城市的相關計劃也在醞釀之中。我國的步行系統(tǒng)建設還處在發(fā)展初期，主要有以下兩個特點：一是主要以建設商業(yè)步行街為主，其主要目的在于取得純粹的商業(yè)目的，這也正是國外第一代步行街的特點，如上海的南京路，北京的王府井大街都是純粹的商業(yè)步行街，它們的開發(fā)開始取得了商業(yè)的成功，但隨之而來也會出現(xiàn)一些意想不到的不良后果，這在國外已得到了教訓。步行街的建設不能僅僅考慮經(jīng)濟目的，更重要的要考慮到環(huán)境效益和社會效益，達到三者的完美結合。二是我國的步行區(qū)建設還僅僅是以單一的街道形象為主，沒有形成一個步行系統(tǒng)，今后的建設可以以現(xiàn)有的步行街帶動其它街道的建設，形成一個網(wǎng)絡狀的步行系統(tǒng)，包括有廣場、購物街、公園、立體步行通道等的完善的步行系統(tǒng)。總之，我國的步行街建設還處在初期階段，各方面的理論與實踐都在探索之中，因而吸取國外建設的經(jīng)驗和教訓，并結合中國城市發(fā)展具體情況來組織步行系統(tǒng)，以達到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一變得更加重要。
篇2：商業(yè)街建設戰(zhàn)術研究
商業(yè)街建設的戰(zhàn)術研究
（一）商業(yè)街建設應是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合
商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城市形象、加強城市競爭力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因為商業(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設方面有很強的規(guī)劃性；有大量的公共設施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的機構對商業(yè)街實施統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，才能使商業(yè)街形成獨特風格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設得絕對沒有價值。
于是在"城市的名片"思想的指導下，大規(guī)模的改造或興建開始了，對象是"街"，目的是諸如"漂亮"、"洋氣"這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。工程結束后的驗收表明：達到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒有相應的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為商業(yè)街，"商"之不存，"街"將焉附？既然是"商業(yè)"街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業(yè)街不是造出來的，而是市場選擇的結果，建設商業(yè)街要尊重市場規(guī)律，它歸根到底是一個商業(yè)問題，而不是城市建設問題。追溯商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟的產(chǎn)物，私營小業(yè)主靠著勤奮和機敏在商業(yè)街上立足，市場機制在其中扮演主要角色，經(jīng)營不佳的企業(yè)自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國的商業(yè)街上，這種機制存在嗎？所以企業(yè)應是商業(yè)街的絕對主體，政府的職能僅僅是"引導"企業(yè)去發(fā)揮商業(yè)街的總體優(yōu)勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現(xiàn)了一條由民營企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街--悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式回報給政府。
但是對于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段，地價和獲準進入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會盡量擴大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分攤的建造成本。對于整條商業(yè)街的協(xié)調問題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風貌與現(xiàn)代設施的關系，則在考慮的倒數(shù)之列。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現(xiàn)代商場排擠了老字號，一派歐美情調，民族特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預則顯得至關重要。
（二）管理模式上要不斷創(chuàng)新
現(xiàn)在，我國商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設監(jiān)察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區(qū)道路、公共設施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調制，從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負責人參加的管委會，如南京市湖南路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協(xié)助相關職能部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。筆者認為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國住宅區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。
（三）各種類型商業(yè)街側重點應各有不同
中央商業(yè)街作為一個城市的中心地帶，是城市的"代言人"，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個性特色的功能，因此在建設、改造過程中最忌諱的就是對文化的漠視，對城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個社區(qū)的紐帶，應以其無限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強調"三民"方針，即"便民"、"利民"、"為民"。認真分析周圍居民的消費特征，進行準確的市場定位，如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬有很強購買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成一種共識，即當我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。
（四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套
如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進行合理的規(guī)劃引導，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設的大問題，因為商廈不管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有合理的規(guī)劃和引導，難于形成商廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品"千店一面，單調雷同"的局面，并難以形成規(guī)模效應，甚至相互影響，降低整個商業(yè)街的檔次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應以便利店、超市為主，特色街應以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī)療設施、酒店等）。根據(jù)調查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂業(yè)占10％，通訊服務業(yè)占5％。
（五）注意整體風格的營造，與城市風格渾然一體
對于世界上任何一個大城市來說，其發(fā)展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構成了城市的個性，這是一個城市的靈魂所在。商業(yè)街的建設必須注意保護和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設的一個組成部分。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認可的過程，規(guī)劃建設中應盡量避免使用推倒重建的方法，否則商氣會大損。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設中應更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結合。
另外，還必須注重突出城市主調，與城市風貌渾然一體。如北京環(huán)故宮的幾個商業(yè)街，從其發(fā)展演進看，雖接紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調與風貌。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構造出一種獨特的氛圍，并與古都風貌渾然一體，相得益彰。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風度，透著北京文化的那種厚度和迷人的魅力。
（六）注重細節(jié)的魅力，交通方便，購物環(huán)境優(yōu)美
商業(yè)街改造必須考慮配套設施的建設，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、街頭小品、廣告設施等等，如果配套設施跟不上，勢必造成難以彌補的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來相當大的麻煩。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細節(jié)都要經(jīng)過精心設計，強調整體風格的一致性，同時，又要通過這種"一致性"展現(xiàn)出"個性"，即該商業(yè)街的獨特賣點。
交通問題向來是商業(yè)街建設的一個難點問題，主要表現(xiàn)在交通與流通的矛盾關系上，一方面交通帶動流通，另一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購物，要往
返穿行一條繁忙的城市"公路"，人為造成交通和商業(yè)的"打架"。從西方國家的實踐檢驗看，解決這一問題的主要做法就是商業(yè)的島區(qū)化，即"人與車的分離"--把商業(yè)活動區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來，興建步行街。現(xiàn)在，在我國也迅速掀起了一股步行街熱，筆者認為這種做法，尤其對于中心商業(yè)街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭路的問題，讓人們在沒有車輛的商業(yè)街上安心地購物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人們在一個沒有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購物，這符合綠色消費的大趨勢。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步行街建設得再好也沒有用，因此，步行街應該在交通交匯點的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停車場，這是步行街繁華的一個重要條件。另外，針對有的步行街過長問題，可以配備一些具有步行街特色的非機動車倆供人們在疲憊時乘坐。也可采取在一定的時間段對公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對周邊道路的壓力。篇3：商業(yè)街建設戰(zhàn)略研究
商業(yè)街建設的戰(zhàn)略研究
任何商業(yè)街在建成之前，都應該進行恰當?shù)亩ㄎ弧Ｉ虡I(yè)街市場定位，是根據(jù)消費者的數(shù)量、需求、偏好以及購買力的不同，對各種類別，層次的消費者進行細分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業(yè)、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉移，而是通過消費者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場定位應建立在對消費者及其消費行為認真分析的基礎之上。
企業(yè)在對商業(yè)街定位之前，首先應該認真分析為之服務的那個顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費中所產(chǎn)生的影響，并充分了解市場，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對定位不當之處及時進行調整，否則將會浪費有限的資金及空間。
（一）消費者群體目標對象的選擇
消費者群體目標對象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內有消費意愿的消費者群體。不同的商業(yè)街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。所以應選擇消費者主體進行分析。分析消費者主體，應該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設置兩個主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進行細分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。
從商品設置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業(yè)街內流動人口比重較大，決策者們就應該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力。總之，不同的商業(yè)街其消費者主體的界定應有所不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。
（二）商業(yè)街市場定位所應考慮的消費者因素
1.消費者的數(shù)量。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的基礎。市場規(guī)模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時能夠接近商品或勞務的現(xiàn)實購買者與潛在購買者決定，如果現(xiàn)實購買者與潛在購買者越多，市場規(guī)模就越大。而這些購買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素。
2.消費者的性別、年齡結構。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所體現(xiàn)出的差異越來越明顯，不同性別年齡結構的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商品更注重質量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所體現(xiàn)的差異性更大。不同性別的消費者在消費中的差異主要體現(xiàn)在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹慎、細膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設置"女人街"也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業(yè)街定位之前，應充分考慮以上因素，不僅要分析消費者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數(shù)進行預測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調整，才能取得成功。
3.消費者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費上，也會形成較大的差異。如果把從事不同職業(yè)活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識強，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產(chǎn)品的追求注重品牌和內在質量。隨著市場經(jīng)濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。另外，由于所處環(huán)境的關系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對這類消費者應體現(xiàn)出商品的新風格、新款式，時髦商品可以首先在他們身上展示出路。
4.消費者的文化程度構成。消費者的文化程度構成，是人口素質中的一個重要部分，對商品需求的影響相當明顯。人們的市場需求隨人口文化結構的變化而不斷變化。文化素質較高的消費者對文化消費等發(fā)展資料的市場需求相對較大，而文化程度構成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消費資料上。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內的居民及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應充分了解到這一因素。同時需要注意的是，同樣是大學及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費層次是不同的。比如大學生雖然在消費品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。
5.消費者的收入狀況。消費者的收入，是影響消費構成和消費水平的重要因素，因而應成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時考慮的重點。總的說來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質量好而價格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費能力。消費者的收入，也是市場規(guī)模大小的一個重要的測量器。