商業街建設的戰術研究

　　（一）商業街建設應是企業和政府的珠聯璧合

　　商業街是城市化的必然產物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城市形象、加強城市競爭力，一些自發形成的老商業街立即被列入改造的規劃，在資金上予以安排，商業街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因為商業街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設方面有很強的規劃性；有大量的公共設施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的機構對商業街實施統一規劃、建設和管理，才能使商業街形成獨特風格、環境優美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業態的態度對待商業街，那么這種商業街建設得絕對沒有價值。

　　于是在"城市的名片"思想的指導下，大規模的改造或興建開始了，對象是"街"，目的是諸如"漂亮"、"洋氣"這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規劃方面的專家。工程結束后的驗收表明：達到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業氛圍卻沒有相應的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為商業街，"商"之不存，"街"將焉附？既然是"商業"街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業街不是造出來的，而是市場選擇的結果，建設商業街要尊重市場規律，它歸根到底是一個商業問題，而不是城市建設問題。追溯商業街的起源，都是市民經濟的產物，私營小業主靠著勤奮和機敏在商業街上立足，市場機制在其中扮演主要角色，經營不佳的企業自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國的商業街上，這種機制存在嗎？所以企業應是商業街的絕對主體，政府的職能僅僅是"引導"企業去發揮商業街的總體優勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現了一條由民營企業出資改造并冠名的商業街--悅洋商業街，這條商業街全權由企業規劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式回報給政府。

　　但是對于一些老商業街，它的歷史文化遺產非常豐富，如果全部交給企業去開發，由于商業街地處黃金地段，地價和獲準進入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業會盡量擴大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分攤的建造成本。對于整條商業街的協調問題，比如老商業街的傳統風貌與現代設施的關系，則在考慮的倒數之列。因此，商業街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現代商場排擠了老字號，一派歐美情調，民族特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預則顯得至關重要。

　　（二）管理模式上要不斷創新

　　現在，我國商業街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設監察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區道路、公共設施、戶外廣告、衛生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調制，從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執法管理，成立由宣傳、技監、工商、物價和轄區負責人參加的管委會，如南京市湖南路商業街；物業管理制，成立物業管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協助相關職能部門維持街區的正常管理秩序，如深圳市東門商業街。筆者認為物業管理制是一條值得探索的新路子，我國住宅區和寫字樓的物業管理已經有了成功的經驗，而把這種模式引入商業街的管理，目前還處于嘗試階段。

　　（三）各種類型商業街側重點應各有不同

　　中央商業街作為一個城市的中心地帶，是城市的"代言人"，它承載的不僅僅是商業功能，還有展示城市個性特色的功能，因此在建設、改造過程中最忌諱的就是對文化的漠視，對城市歷史的否定；地區商業街作為一個社區的紐帶，應以其無限的親和力取勝，與周遭的環境、人文融為一體，強調"三民"方針，即"便民"、"利民"、"為民"。認真分析周圍居民的消費特征，進行準確的市場定位，如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規模的商業街，主要是緣于紐約市600萬有很強購買力的人口；專業商業街作為某種商品或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成一種共識，即當我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。

　　（四）業態、業種組合要合理，各種功能要配套

　　如何對商業街業態業種進行合理的規劃引導，是商業街管理的一大課題，也是規劃建設的大問題，因為商廈不管是政府開發還是私營企業興建，最終都是分散賣或租給中小業主，如果事先沒有合理的規劃和引導，難于形成商廈的主業和特色，很容易造成商品"千店一面，單調雷同"的局面，并難以形成規模效應，甚至相互影響，降低整個商業街的檔次。中心商業街業態應以專業店、專賣店、百貨業為主，地區商業街應以便利店、超市為主，特色街應以專賣店、專業店為主，各商業街在業種上應有零售業、餐飲業、大眾娛樂業、通訊服務業（電話亭、座椅、醫療設施、酒店等）。根據調查，最佳的業種搭配為：零售業占65％，餐飲業占20％，大眾娛樂業占10％，通訊服務業占5％。

　　（五）注意整體風格的營造，與城市風格渾然一體

　　對于世界上任何一個大城市來說，其發展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構成了城市的個性，這是一個城市的靈魂所在。商業街的建設必須注意保護和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統，使其成為城市整體建設的一個組成部分。商業街區的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認可的過程，規劃建設中應盡量避免使用推倒重建的方法，否則商氣會大損。商業街的古老歷史文化遺址，在改造建設中應更好的融入新的規劃中，使傳統與現代相結合。

　　另外，還必須注重突出城市主調，與城市風貌渾然一體。如北京環故宮的幾個商業街，從其發展演進看，雖接紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調與風貌。這些商業街建筑的平均高度、體量、格局以及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構造出一種獨特的氛圍，并與古都風貌渾然一體，相得益彰。給人的印象是，京城里的商業街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風度，透著北京文化的那種厚度和迷人的魅力。

　　（六）注重細節的魅力，交通方便，購物環境優美

　　商業街改造必須考慮配套設施的建設，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、街頭小品、廣告設施等等，如果配套設施跟不上，勢必造成難以彌補的遺憾，也給商業街管理帶來相當大的麻煩。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細節都要經過精心設計，強調整體風格的一致性，同時，又要通過這種"一致性"展現出"個性"，即該商業街的獨特賣點。

　　交通問題向來是商業街建設的一個難點問題，主要表現在交通與流通的矛盾關系上，一方面交通帶動流通，另一方面，流通又限制了交通，商業街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購物，要往

返穿行一條繁忙的城市"公路"，人為造成交通和商業的"打架"。從西方國家的實踐檢驗看，解決這一問題的主要做法就是商業的島區化，即"人與車的分離"--把商業活動區域從汽車交通的威脅下解放出來，興建步行街。現在，在我國也迅速掀起了一股步行街熱，筆者認為這種做法，尤其對于中心商業街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭路的問題，讓人們在沒有車輛的商業街上安心地購物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人們在一個沒有汽車尾氣的干凈環境下購物，這符合綠色消費的大趨勢。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步行街建設得再好也沒有用，因此，步行街應該在交通交匯點的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停車場，這是步行街繁華的一個重要條件。另外，針對有的步行街過長問題，可以配備一些具有步行街特色的非機動車倆供人們在疲憊時乘坐。也可采取在一定的時間段對公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對周邊道路的壓力。

篇2：濟南市特色商業街區命名管理辦法

　　山東省濟南市人民政府辦公廳

　　濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市特色商業街區命名管理辦法的通知

　　濟政辦發〔20**〕38號

　　各縣（市）、區人民政府，市政府各部門：

　　《濟南市特色商業街區命名管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　濟南市人民政府辦公廳

　　二O一二年十月八日

　　濟南市特色商業街區命名管理辦法

　　第一條　為加強和規范濟南市特色商業街區的命名管理工作，推動商業街培育和發展，提升商業街品位及影響力，引導和擴大消費，打造城市服務業品牌，根據商務部《商業街管理技術規范》（SB/T10517-20**），結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　濟南市特色商業街區分為綜合性商業街區和專業性商業街區。

　　綜合性商業街區是指歷史悠久、區位優越、規模集聚、業態豐富、定位清晰、功能完善、品牌云集、管理健全、效益良好，處于商業中心地位，集購物、餐飲、休閑、娛樂、體驗于一體，擁有主力店及眾多國內外品牌店，集聚效益明顯，具有較強輻射能力和較高知名度的商業街區。

　　專業性商業街區是指某一類商品或服務經營面積，達到商業街區總經營面積60%以上，或擁有某一類專業經營店鋪30個以上，匯集該類專業知名企業，具有高度專業化、集群化、規模化、品牌化和輻射力，依托相關產業度高，形成商業和產業互動發展，具有較強輻射能力的商業街區。

　　第三條　本辦法適用于我市行政區域內特色商業街區的命名。

　　第四條　濟南市特色商業街區由市政府命名，原則上每年組織1次。

　　第五條　濟南市特色商業街區建設領導小組負責本市特色商業街區建設發展的組織協調工作。市商務局組織成立評審委員會，負責特色商業街區的論證和評審。

　　第六條　濟南市特色商業街區應當符合以下標準：

　　（一）符合濟南市城市總體規劃和商業網點規劃；

　　（二）商業規模集聚，經營特色鮮明，業態結構合理，市場定位清晰，綜合效益良好；擁有知名的地方特色、老字號店鋪、龍頭企業和國內外品牌商家，市場影響力和輻射力明顯，對區域商業服務業發展作出突出貢獻，有較高的知名度和美譽度；

　　（三）綜合功能完備，具有達標的公共服務性配套設施，與城市交通樞紐實現有機結合；

　　（四）商家誠信經營和消費環境良好，人文環境優良，街區商會（協會）組織的行業自律作用突出，投訴、服務機制健全，能為經營者和消費者提供高效、滿意的服務；

　　（五）基礎設施完善，具有達標的消防、安全、衛生、治安、環保、節能、排煙、排污、排水、公廁、交通、停車、標識、指示、監控、垃圾、無障礙等設施和條件；

　　（六）周邊環境優化，建筑風格、空間布局與商業經營、街區功能、歷史背景、地域文化相適應。在規劃、建筑、設計、裝修、亮化、店招、綠化、人文、休閑、景觀、小品等方面獨具特色；（七）商業街已開業運營1年（含）以上，主街區總長度大于150米（含），店鋪數量達到30家（含）以上（餐飲類商業街可適當放寬）；其中，經營面積在5萬（含）平方米以上為大型商業街區，3萬（含）—5萬平方米為中型商業街區，1萬（含）—3萬平方米為小型商業街區。

　　第七條　濟南市特色商業街區命名本著公開、公平、公正的原則，按照以下程序進行：

　　（一）市商務局根據市政府要求，組織各縣（市）、區人民政府申報；

　　（二）各縣（市）、區人民政府申報；

　　（三）市商務局組織評審委員會進行審核、現場考查和評審，提出論證評審意見；

　　（四）市商務局根據評審委員會論證評審意見，形成命名建議并向市政府報告；

　　（五）市政府研究同意后，予以命名，并向社會公布。其中，綜合性商業街區命名為“濟南市著名商業街”；專業性商業街區命名為“濟南市特色商業街”。

　　第八條　濟南市特色商業街區命名后，各縣（市）、區應加強對特色商業街區的培育完善和日常監管，全面提升管理服務水平，打造特色鮮明的精品商業街區。

　　第九條　市商務局應加強對濟南市特色商業街區經營運行、培育發展和改造建設情況的檢查，并及時將相關情況報告市特色商業街區建設領導小組。

　　第十條　被命名的濟南市特色商業街區出現下列情況之一的，由市商務局組織評審委員會研究提出建議，報市政府同意后，撤銷其命名：

　　（一）因城市規劃、拆遷等原因，必須進行整體搬遷和重新規劃建設的；

　　（二）商業聚集度降低，規模萎縮，不再具有行業龍頭地位的；

　　（三）經營特色弱化，主營行業與命名特色發生根本性變化的；

　　（四）基礎設施嚴重受損，經營管理混亂，經限期整改仍未達到規定條件的。

　　第十一條　本辦法自印發之日起施行，有效期5年。

篇3：商業街租房意向書

　　商業街租房意向書

　　甲方：* * *鄉* *村（出租戶）

　　乙方：**公司（租房戶）

　　**村東有村建商業房30問，房后空地南北長160.6米，東西寬65米，欲租給經營商業的租戶，共同搞好農村商業經濟的繁榮。經協商，與**公司達成意向，并訂立以下意向：

　　1.為防止房租變化，租期一次五年，自****年*月至****年*月止，到期后，如乙方需要，在同等條件下，可優先繼續使用。

　　2.房租包括房后空地在內，每年租金為***元，每年12月31日前繳清當年租金，過期不繳，甲方有權收回乙方使用權。

　　3.商業房前不得擅自搭棚立牌，如必需，首先由乙方征得甲方意見后，按甲方意見辦理。

　　4．甲方不能隨意千涉乙方的經營活動，更不能以此作為敲竹杠的理由。

　　5.在租用期間，如有國家征用或占地，乙方必須服從，屬乙方自建房屋拆遷費歸乙方，土地款項歸甲方。

　　6.本意向書一式兩份，甲乙雙方各執一份。自簽訂之日起生效。

　　甲方：**鄉**村代表***（公章）

　　乙方：**公司代表***（公章）

　　****年*月*日