置業(yè)公司資產(chǎn)管理制定

　　為構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的物質(zhì)保障平臺，切實做好現(xiàn)有各種(類)實物資產(chǎn)的購置、使用、維護(hù)、更替、保管，特制定本制度。

　　一、總則

　　第一條 管理目的

　　在"物盡其用，有效配置;總量控制，有序更新;新產(chǎn)清晰，臺帳清楚;帳實相符，責(zé)任到人"的原則下，有效施行實物資產(chǎn)管理責(zé)任制。

　　管理范圍

　　本制度所指實物資產(chǎn)，分為兩部份，第一部份是指公司購置的各項辦公設(shè)備、電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備、交通工具、維修工具等設(shè)備，主要包括：車輛、辦公桌、椅、沙發(fā)、茶幾、文件柜、保險柜、書架(柜)、電腦、音響設(shè)備、電視機(jī)、打印機(jī)、掃描儀、投影儀、攝像機(jī)、照相機(jī)、采訪機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、裝訂機(jī)、碎紙機(jī)、驗鈔機(jī)、交換機(jī)、電話機(jī)、手機(jī)、飲水機(jī)、凈水器、打卡機(jī)、微波爐等。第二部份是指公司購置或制作的展板、展柜、展臺、活動展架、滅火器、滅火箱等。

　　管理部門

　　辦公類實物資產(chǎn)由使用部門負(fù)責(zé)管理，使用部門的負(fù)責(zé)人為管理第一責(zé)任人。

　　辦公區(qū)內(nèi)公用辦公設(shè)備及家具由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)管理，總經(jīng)辦負(fù)責(zé)人為管理第一責(zé)任人。

　　庫房所有實物資產(chǎn)由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)管理，總經(jīng)辦負(fù)責(zé)人為管理第一責(zé)任人。

　　管理原則

　　公司所有資產(chǎn)統(tǒng)一由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)預(yù)算、購置、發(fā)放和調(diào)配;當(dāng)資產(chǎn)配發(fā)給個人時，使用人即對資

　　產(chǎn)負(fù)有保管、維護(hù)責(zé)任，不得遺失和損壞，當(dāng)使用人因工作調(diào)換或離職人時，對于其所使用、保管的資產(chǎn)應(yīng)列清冊辦理移交。

　　二、管理程序

　　資產(chǎn)管理程序

　　公司實物資產(chǎn)按下述程序進(jìn)行管理：

　　預(yù)算申報--審核審批(含物流部核價)--領(lǐng)款采購--驗收入庫--編號登記造冊--配發(fā)領(lǐng)用

　　--使用管理及維護(hù)--統(tǒng)計報表。

　　1、預(yù)算申報：各部門需購買辦公設(shè)備、辦公家具等須在每月18日向總經(jīng)辦提出申請，由總經(jīng)辦將需購買資產(chǎn)的名稱、費用、使用部門做入次月的行政人事費用預(yù)算中。如屬臨時性急需購買資產(chǎn)，由資產(chǎn)申請部門提交申請報告，經(jīng)總經(jīng)辦進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。

　　2、審核審批：做入行政人事費用預(yù)算的按預(yù)算簽批流程執(zhí)行;臨時性購置按預(yù)算外審批權(quán)限規(guī)定簽批。

　　3、領(lǐng)款采購：簽批同意后，按財務(wù)部借款流程執(zhí)行。

　　4、驗收入庫：所有資產(chǎn)購置回來后，統(tǒng)一由總經(jīng)辦人員核查驗收無質(zhì)量問題后，憑總經(jīng)理審批認(rèn)可的行政費用預(yù)算表或臨時性購買申請報告辦理入庫手續(xù)，并根據(jù)批示件項目、數(shù)量、規(guī)格、價格開具入庫單。

　　5、編號登記造冊：對公司購置的實物資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號、登記、造冊。

　　6、配發(fā)領(lǐng)用：凡配發(fā)個人的辦公家具及設(shè)備，均需給員工建立"個人實物資產(chǎn)登記卡"(見附件)，由使用人、領(lǐng)用人簽字確認(rèn);員工工裝、部門專用物品、書籍等在開具"出庫單"由使用人簽字確認(rèn)后方可領(lǐng)用，將資產(chǎn)管理落實到每位員工。

　　7、使用管理：

　　(1)屬個人使用的辦公家具及設(shè)備(包括個人辦公桌、椅、柜、電腦、電話機(jī)等的相關(guān)物品)，均由使用人負(fù)責(zé)管理。

　　(2)如資產(chǎn)已經(jīng)損壞嚴(yán)重、不能再使用的，必須由總經(jīng)辦會同集團(tuán)綜合管理部共同核實后作出報損處理意見，不允許使用人私自遺棄。

　　(3)公用辦公家具、設(shè)備由部門員工共同使用，由部門負(fù)責(zé)人對其進(jìn)行管理，臺有遺失或損壞，應(yīng)及時通知總經(jīng)辦，以便清查、修理、備案。

　　8、統(tǒng)計報表：總經(jīng)辦每月底對當(dāng)月實物資產(chǎn)的購置、配發(fā)等情況進(jìn)行統(tǒng)計，并填制"實物資產(chǎn)購置統(tǒng)計表"。

　　資產(chǎn)清查

　　總經(jīng)辦會同財務(wù)部每半年對實物資產(chǎn)進(jìn)行一次清查，并根據(jù)清查情況報損或增購資產(chǎn)。

　　資產(chǎn)借調(diào)

　　本制度所指資產(chǎn)借調(diào)指集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)部各子公司之間的資產(chǎn)的借用及調(diào)配，此項參照集團(tuán)公司《資產(chǎn)管

　　理辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　公司內(nèi)部各部門之間的資產(chǎn)借調(diào)需通過總經(jīng)辦統(tǒng)一管理，并辦理相關(guān)的歸還及領(lǐng)用手續(xù)，以明確具體的責(zé)任人。

　　資產(chǎn)報修

　　1、辦公區(qū)辦公家具、門鎖、照明燈、照明開關(guān)、空調(diào)等公用設(shè)施如有損壞，統(tǒng)一由行政人事部通知

　　物業(yè)管理公司工程部對其進(jìn)行修理。

　　2、辦公設(shè)備、電器等資產(chǎn)出現(xiàn)損壞，資產(chǎn)管理部門應(yīng)及時通知設(shè)備所屬廠商對其進(jìn)行修理;如設(shè)備已超出保修期的即通知與我公司簽定了辦公設(shè)備常年維護(hù)協(xié)議的商家對設(shè)備進(jìn)行修理，如需更換配件的，須向總經(jīng)辦提交更換申請經(jīng)物流部核價，并經(jīng)公司總經(jīng)理簽字同意后方可更換。

　　3、各部門使用的電腦出現(xiàn)問題，應(yīng)及時通知財務(wù)電腦部，由財務(wù)電腦部專業(yè)人員對電腦進(jìn)行檢修;如需更換配置的，須向總經(jīng)辦提交"電腦維修、維護(hù)申請表"(見附件)，經(jīng)財務(wù)電腦部簽字、物流部核價、總經(jīng)理審批后方可更換。更換配件的購置及安裝由財務(wù)電腦部人員負(fù)責(zé)完成，完成后由使用人驗收并在"電腦維護(hù)、維修申請表"上簽字。

　　4、車輛報修時需在維修前，上該車管理責(zé)任人填報"車輛維修報審表"，經(jīng)總經(jīng)辦審查后，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后再送修;送修廠家必須為公司指定的該車輛的維修商;維修中業(yè)格按審批事項進(jìn)行維修，實行專

　　人負(fù)責(zé)(報修車輛管理責(zé)任人)送修、監(jiān)修、檢驗、出廠簽字、接手出廠等，以明確相關(guān)責(zé)任;維修后，應(yīng)及時如實按公司規(guī)范表單進(jìn)行登記，以備存查。

　　資產(chǎn)報損

　　公司所有資產(chǎn)送修后凡不能維修或無維修價值(如維修費用過高等)，均由總經(jīng)辦統(tǒng)一作報損(廢)處理。具體流程：

　　使用部門填寫"實物資產(chǎn)報損(廢)申請表"(見附件)--總經(jīng)辦會同相關(guān)專業(yè)技術(shù)部門核實

　　并簽處處理意見--總經(jīng)理簽批--作報廢處理

　　資產(chǎn)折舊

　　資產(chǎn)折舊由財務(wù)部按財務(wù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　三、辦公設(shè)備、家具的管理

　　對資產(chǎn)的日常保管，實行"歸口管理"的原則，即實行"誰使用，誰保管"的辦法，一旦發(fā)生遺失、

　　毀損，具體使用人、部門經(jīng)理承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　辦公設(shè)備的管理

　　1、電話：公司電話是聯(lián)系業(yè)務(wù)及溝通各項工作的工具，各部門所使用的電話機(jī)，由使用人負(fù)責(zé)維護(hù)、

　　管理;部門共用電話由部門負(fù)責(zé)人對其進(jìn)行管理。

　　2、傳真機(jī)：公司公用傳真機(jī)由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)管理、維護(hù)，直接管理責(zé)任人為前臺;其余各部門使用的傳真機(jī)由使用部門指定專人負(fù)責(zé)管理、維護(hù)。

　　3、復(fù)印機(jī)：復(fù)印機(jī)由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)管理、維護(hù)，直接管理責(zé)任人為前臺，負(fù)責(zé)對新進(jìn)人員的使用指導(dǎo)、定期保養(yǎng)、加粉、換鼓、檢修等等。

　　4、打印機(jī)：打印機(jī)由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)管理、維護(hù)，直接管理責(zé)任人為前臺，負(fù)責(zé)對其進(jìn)行定期保養(yǎng)、加粉、換鼓、檢修等等。

　　5、電腦及數(shù)碼產(chǎn)品：各部門的共用電腦須指定專人進(jìn)行統(tǒng)一管理、定期維護(hù);各部門專人專用的電腦由使用人對其進(jìn)行保管、維護(hù)，并定期清潔表面;各部門電腦使用人員應(yīng)嚴(yán)格遵守正確的電腦操作規(guī)則，不得對電腦軟、硬件設(shè)置進(jìn)行任何增刪、改動。總經(jīng)辦網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù)人員負(fù)責(zé)公司所有主機(jī)箱的封箱貼條工作，條簽上必須如實標(biāo)明主機(jī)內(nèi)配置、使用人、檢查人并加蓋總經(jīng)辦章;總經(jīng)辦網(wǎng)絡(luò)管理專業(yè)技術(shù)人員必須隨時查看所有電腦的使用情況，定期或不定期對電腦部件進(jìn)行維護(hù)。數(shù)碼相機(jī)等數(shù)碼產(chǎn)品因使用性質(zhì)，由對外推廣部負(fù)責(zé)管理并辦理相關(guān)借用歸還手續(xù)。

　　6、飲水機(jī)、凈水器：公司公共區(qū)域內(nèi)的飲水機(jī)、凈水器由總經(jīng)辦指定專人負(fù)責(zé)管理、維護(hù);其余各部門使用的由使用部門指定專人負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。指定的管理專人負(fù)責(zé)飲水機(jī)的日常開關(guān)，定期對飲水機(jī)及凈水器進(jìn)行清洗及更換過濾網(wǎng)等。

　　7、其它辦公設(shè)備

　　公司其它辦公設(shè)備如裝訂機(jī)、驗鈔機(jī)、UPS電源等等均由物品使用人或使用部門指定專人負(fù)責(zé)管理及維護(hù)。

　　辦公家具的管理

　　1、辦公桌、椅：新員工入職后公司將桌、椅配給員工時，員工即在"個人實物資產(chǎn)登記卡"上簽字

　　確認(rèn)，使用人即對資產(chǎn)負(fù)有保管、維護(hù)的責(zé)任。

　　2、沙發(fā)、茶幾、文件柜、書柜等：公司公共區(qū)域接待使用的由行政人事部指定專人負(fù)責(zé)管理;各部門使用的由使用人負(fù)責(zé)管理;部門共用的由使用部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)管理。

　　3、窗簾、隔斷等：公司公共區(qū)域的由總經(jīng)辦指定專人負(fù)責(zé)管理;各部門使用的由使用部門指定專人負(fù)責(zé)管理。

　　四、其它

篇2：物業(yè)知識教材:流動資產(chǎn)管理

　　物業(yè)知識教材:流動資產(chǎn)管理

　　流動資產(chǎn)一般是指可以在一個運行周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，它具有變現(xiàn)能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)期短等特點。流動資產(chǎn)管理是物業(yè)管理公司理財?shù)囊粋€內(nèi)容。由于有價證券在第10章已述，所以本章主要介紹現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨等流動資產(chǎn)的管理以及物業(yè)管理公司在理財中針對流動資產(chǎn)運行的病狀如何自我診斷與診治。

　　一、現(xiàn)金管理

　　現(xiàn)金是流動性最強(qiáng)、盈利性最低的資產(chǎn)，物業(yè)管理公司保持適量的現(xiàn)金，是為了實現(xiàn)收益最大化、風(fēng)險最小化的目標(biāo)。

　　(一)現(xiàn)金管理的目的

　　物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的目的主要是:

　　1.支付

　　物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金是為了滿足日常經(jīng)營管理和服務(wù)支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關(guān)材料等。為滿足公司交易性需要和日常經(jīng)營服務(wù)活動對現(xiàn)金的需求，公司一定要持有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金。此外，每天公司的現(xiàn)金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定數(shù)量的現(xiàn)金余額，公司的經(jīng)營管理服務(wù)活動等就很難正常地進(jìn)行下去。

　　2.預(yù)防

　　公司持有現(xiàn)金，便于應(yīng)付意外事件對現(xiàn)金的需求。公司預(yù)測的現(xiàn)金需求量一般是正常情況下的需求量，可是許多不可預(yù)見的意外事件往往會影響公司現(xiàn)金的收入與支出。例如水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現(xiàn)金收支計劃，使現(xiàn)金收支不平衡。公司持有現(xiàn)金，可以當(dāng)作安全存量。

　　預(yù)防所需現(xiàn)金的數(shù)量決定了:

　　①現(xiàn)金收支預(yù)測的可靠程度；

　　②公司臨時借款能力；

　　③公司愿意承擔(dān)的風(fēng)險程度。

　　3.投機(jī)

　　公司持有現(xiàn)金，便于開展投機(jī)活動，從中得到收益。

　　現(xiàn)金管理的目的，是在保證公司經(jīng)營管理服務(wù)所需現(xiàn)金的同時，節(jié)約使用資金，并從暫時閑置的現(xiàn)金中獲取更多的利息收入。對物業(yè)管理公司而言，現(xiàn)金除可獲得存款利息外不能為公司創(chuàng)造任何價值，且將現(xiàn)金放在金融機(jī)構(gòu)的存款利率大大低于公司的資金利潤率。現(xiàn)金過多，會降低公司收益；但現(xiàn)金過少，又會影響公司的正常經(jīng)營管理和服務(wù)活動。因此，現(xiàn)金管理應(yīng)力求既能保證公司正常開支需要，降低風(fēng)險，又能使公司沒有過多的閑置現(xiàn)金，以增加收益。一個物業(yè)管理公司的良好現(xiàn)金管理系統(tǒng)應(yīng)該是公司能滿足日常開支的現(xiàn)金，同時適當(dāng)保留應(yīng)付緊急情況所需的安全儲備；對于超過限額的現(xiàn)金，應(yīng)及時投資增加收益。

　　物業(yè)管理公司對現(xiàn)金管理的內(nèi)容主要包括:

　　(1)編制現(xiàn)金收支計劃，以便合理地估計未來的現(xiàn)金需求；

　　(2)對日常的現(xiàn)金收支進(jìn)行控制，力求加快收款、延緩付款；

　　(3)確定最佳現(xiàn)金余額，當(dāng)公司實際的現(xiàn)金余額與最佳余額不一致時，采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價證券等策略來達(dá)到理想的狀況。

　　(二)現(xiàn)金計劃

　　現(xiàn)金計劃是預(yù)測未來一定時期公司的現(xiàn)金收支狀況，并進(jìn)行現(xiàn)金平衡的計劃，是公司財務(wù)管理的一個重要工具。編制現(xiàn)金計劃的目的是為了合理安排好現(xiàn)金收支，確保公司現(xiàn)金的正常周轉(zhuǎn)。

　　物業(yè)管理公司常用的現(xiàn)金計劃是現(xiàn)金收支計劃表(見下表)。

　　現(xiàn)金收支計劃表的編制如下:

　　1.預(yù)測公司的現(xiàn)金流入量

　　現(xiàn)金流入量主要是經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金收入和其他現(xiàn)金收入兩部分。經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金收入主要指對物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)取得的收入，其數(shù)字可以從經(jīng)營、管理、服務(wù)計劃中得到。其他收入主要是物業(yè)租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業(yè)經(jīng)營、管理、服務(wù)的預(yù)測工作，此外，還要對其他可能發(fā)生的現(xiàn)金收入作出恰當(dāng)?shù)墓烙嫛?/p>

　　2.預(yù)測公司的現(xiàn)金流出量

　　現(xiàn)金流出量包括經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出。經(jīng)營管理服務(wù)現(xiàn)金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費用、支付財務(wù)費用等。其他現(xiàn)金支出主要是固定資產(chǎn)投資支出、債務(wù)本金和利息支出、稅收支出等。

　　3.確定現(xiàn)金凈流量

　　現(xiàn)金凈流量指現(xiàn)金收支與現(xiàn)金支出的差額。

　　現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金收入-現(xiàn)金支出

　　4.處理現(xiàn)金余缺

　　首先根據(jù)現(xiàn)金收支差額和公司有關(guān)資金管理的規(guī)定，確定籌措或運用的資金數(shù)額。如果現(xiàn)金有余，那么可用于投資等領(lǐng)域；如果現(xiàn)金有缺，那么可想方設(shè)法籌措補(bǔ)足。

　　(三)現(xiàn)金管理

　　為了使物業(yè)管理公司現(xiàn)金能正常運轉(zhuǎn)，必須加強(qiáng)對現(xiàn)金的管理，其主要內(nèi)容有:

　　1.盡快收款

　　盡快收款，可以使現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度加快，從而提高現(xiàn)金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應(yīng)收款收齊，而且還要盡可能將這些應(yīng)收款轉(zhuǎn)化為可用現(xiàn)金。為此，要求:①減少應(yīng)收款的郵寄時間；②減少公司收到的支票和支票兌現(xiàn)的時間；③加快應(yīng)收款進(jìn)入公司往來銀行的過程。

　　2.控制支出

　　公司在管理現(xiàn)金支出時，應(yīng)盡量延緩現(xiàn)金支出時間。控制支出的具體方法有:

　　(1)推遲支付時間

　　公司在不影響自己聲譽的情況下，應(yīng)盡量推遲應(yīng)付款的支付時間，可以直至應(yīng)付時間的最后日期。

　　(2)減少支付工資的頻率

　　公司可選擇按月而不選擇按周發(fā)放工資，以便延期付款。

　　(3)透支的使用

　　當(dāng)支出大于存款賬戶實際余額時，銀行可以自動貸款給存款人，以彌補(bǔ)暫時的不足，但往往有限額和時間。這也是一種減少現(xiàn)金占用量的方法。

　　3.力爭現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出同步

　　4)銀行有權(quán)監(jiān)督公司現(xiàn)金管理

　　銀行有權(quán)監(jiān)督公司將其收入的現(xiàn)金及時送存銀行，庫存現(xiàn)金不得超過規(guī)定限額，并按規(guī)定用途使用現(xiàn)金，不得套取現(xiàn)金。對違反現(xiàn)金管理規(guī)定的，按情節(jié)輕重，銀行要給予一定的經(jīng)濟(jì)制裁。

　　二、應(yīng)收賬款的管理

　　應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司因經(jīng)營管理服務(wù)而形成的應(yīng)收款項。如果應(yīng)收賬款過多，那么會增加應(yīng)收賬款管理的成本，減少收益。為此，應(yīng)收賬款的管理是物業(yè)管理公司理財?shù)膬?nèi)容之一。

　　(一)應(yīng)收賬款管理的成本

　　1.收款成本

　　該成本是指應(yīng)收賬款的核算費用。例如，收集信用情報，分析業(yè)主或潛在顧客信用狀況的費用，信用部門自身的成本等等。

　　2.延期付款成本

　　該成本指業(yè)主或客戶沒有按時付款，物業(yè)管理公司由此而增加與之相關(guān)的管理費用。例如，向業(yè)主或客戶發(fā)出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應(yīng)收款所作出勞動的費用。

　　3.壞賬成本

　　壞賬成本是指因無法收回的應(yīng)收賬款而引起的損失。應(yīng)收款項拖欠愈久，壞賬成本愈大。

　　(二)制定應(yīng)收賬款的規(guī)定

　　1.信用條件

　　信用條件是指業(yè)主或顧客應(yīng)物業(yè)管理公司要求支付應(yīng)付賬款的條件，主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣。

　　(1)信用期限

　　信用期限是物業(yè)管理公司為業(yè)主或顧客規(guī)定的最長付款時間，即公司允許業(yè)主或顧客從應(yīng)該付款日到實際付款日之間的時間。例如，若某物業(yè)管理公司允許業(yè)主在某服務(wù)項目完成后10天內(nèi)付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業(yè)主，在競爭中會使?fàn)I業(yè)額下降；信用期限過長，對營業(yè)額上升有利，但同時會增加壞賬損失和應(yīng)收賬款的機(jī)會成本。信用期限為多少最為恰當(dāng)，作為物業(yè)管理公司理財必須慎重考慮后決定。

　　[例]某物業(yè)管理公司采用30天按發(fā)票全額付款的信用規(guī)定，現(xiàn)準(zhǔn)備將信用期限放寬至60天仍按發(fā)票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應(yīng)采用30天還是60天對公司有利。有關(guān)數(shù)據(jù)如下表:

　　在分析時，先計算放寬信用期得到的收益，然后計算增加的成本，最后根據(jù)兩者比較的結(jié)果作出判斷。

　　①信用條件變化對營業(yè)利潤的影響

　　營業(yè)量增加×單位貢獻(xiàn)邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)

　　②信用條件變化對應(yīng)收賬款機(jī)會成本的影響

　　應(yīng)收賬款應(yīng)計利息=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本率

　　應(yīng)收賬款占用獎金=應(yīng)收賬款平均余額×銷售成本率

　　應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期

　　(2)現(xiàn)金折扣

　　提供了信用期限后，增加了應(yīng)收賬款，為加速資金周轉(zhuǎn)、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時，提供一定的現(xiàn)金折扣。現(xiàn)金折扣實際上是公司為了鼓勵業(yè)主或客戶早日支付應(yīng)付款而給予的一種折扣優(yōu)待。公司提供現(xiàn)金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現(xiàn)金折扣率平均在2%~3%之間，折扣期大多為10~20天。

　　公司向業(yè)主或客戶提供現(xiàn)金折扣，其主要目的是吸引業(yè)主或客戶為享受優(yōu)惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對一個物業(yè)管理公司而言，是否應(yīng)該采用現(xiàn)金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現(xiàn)金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現(xiàn)金折扣更大的收益。

　　[例]某物業(yè)管理公司為加速資金回收，計劃在一個月信用期方案中規(guī)定，如果客戶在10天內(nèi)歸還款項可享受1.5%的現(xiàn)金折扣；在兩個月信用期方案中規(guī)定，如果客戶在10天內(nèi)歸還款項可享受2%的現(xiàn)金折扣。并估計，如果執(zhí)行一個月信用期方案，客戶都會在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失可減少1/3，管理費用減少數(shù)為需增管理費用；如果執(zhí)行兩個月信用期方案，約有1/2客戶會在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失和管理費用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現(xiàn)金折扣措施?假定一個月信用期營業(yè)收入1800(千元)、應(yīng)收款年平均占用138(千元)、需增管理費8(千元)、壞賬損失9(千元)；兩個月信用期營業(yè)收入2000(千元)、應(yīng)收款年平均占用302(千元)，需增管理費12(千元)、壞賬損失20(千元)。

　　結(jié)論:提供現(xiàn)金折扣對一個月信用期可行，因為凈收益增加；對兩個月信用期不可行，因為現(xiàn)金折扣支出大于收益增加。對現(xiàn)金折扣的控制應(yīng)以不減少利潤為標(biāo)準(zhǔn)，確定最佳方案。

　　2.收賬政策

　　收賬政策是指公司為了催收已過期的應(yīng)收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。不同的收賬政策會有不同的收賬費用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內(nèi)，收賬費用開支愈大，平均還款天數(shù)就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費用支出與減少壞賬損失和減少應(yīng)收賬款后帶來的利潤相比較，可以選擇收賬政策。

　　[例]某公司當(dāng)前收賬政策每年開支收賬費用1萬元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)為45天，壞賬損失占營業(yè)額的3%；擬采用的收款政策每年開支收賬費用1.1萬元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)30天，壞賬損失預(yù)計占營業(yè)額的2%。如果當(dāng)前營業(yè)額為60萬元，采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?

　　具體分析計算見下表:

　　結(jié)論:該公司采用新的收賬政策，其收賬費用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。

　　采取何種收賬政策的標(biāo)準(zhǔn)在于不論何時，收賬支出均不得超過帶來的收益。

　　(三)應(yīng)收賬款的日常管理

　　1.應(yīng)收賬款的管理原則

　　公司應(yīng)收賬款的控制過程是極為復(fù)雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應(yīng)對一些因素進(jìn)行定性分析控制，以便科學(xué)決策，使應(yīng)收賬款控制達(dá)到良好效果。

　　應(yīng)收賬款控制中應(yīng)遵循的管理原則有:

　　(1)利潤最大化原則。應(yīng)收賬款控制的任務(wù)不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達(dá)到最大。不應(yīng)過分回避風(fēng)險，避免出現(xiàn)壞賬損失，而是要全面權(quán)衡，既要考慮壞賬損失、機(jī)會成本，也要考慮公司利潤大小，以利潤最大為決策原則。

　　(2)區(qū)別對待原則。對應(yīng)收賬款控制，公司不應(yīng)在所有業(yè)主或客戶中平均分?jǐn)偩Γ鴳?yīng)區(qū)別對待，把大部分精力用于對那些信譽差、可靠性較低的客戶的調(diào)查分析，對其嚴(yán)格控制。

　　(3)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)的原則。應(yīng)收賬款管理是動態(tài)的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長遠(yuǎn)利益，以便在市場上占有地位，同業(yè)主或客戶建立長期的良好關(guān)系及網(wǎng)絡(luò)，這對物業(yè)管理公司在市場上的生存和發(fā)展也非常重要。

　　2.應(yīng)收賬款收回的監(jiān)督

　　一般情況下，公司應(yīng)收賬款拖欠的時間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對應(yīng)收賬款情況要隨時掌握，嚴(yán)密監(jiān)督，我們可以通過賬齡分析表來達(dá)到這個目的。

　　利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況:

　　(1)有多少欠款尚未在信用期內(nèi)。如表10.5可以看出，320000元應(yīng)收賬款尚在信用期內(nèi)，占全部應(yīng)收款的72%。這些應(yīng)收賬款欠款屬正常，但屆時能否收回不能肯定，所以及時監(jiān)管非常重要。

　　(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項時間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時間長而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應(yīng)收賬款已超過信用期，占全部應(yīng)收賬款的28%，其中90000元拖欠時間較短(30天內(nèi))，占全部應(yīng)收賬款的20.2%，收回的可能性很大；其中33000元拖欠時間較長(31~90天)，占全部應(yīng)收賬款的7.3%，收回有一定難度；其中2000元拖欠時間最長(90天以上)，占全部應(yīng)收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對不同拖欠時間的應(yīng)收賬款，公司應(yīng)采取不同措施，制定經(jīng)濟(jì)、可行的政策；對可能發(fā)生的壞賬損失，要提前充分估計對公司損益的影響。

　　3)信用保險

　　公司評估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經(jīng)營服務(wù)而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進(jìn)行信用保險。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進(jìn)行信用保險，只有非正常情況下的壞賬損失才能進(jìn)行信用保險。譬如，某物業(yè)管理公司年營業(yè)凈額為100萬元，預(yù)計壞賬損失為5%，預(yù)計每年發(fā)生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對這筆損失進(jìn)行保險，保險的范圍只能是超過5萬元的部分。

　　保險人往往對信用保險承擔(dān)較大的風(fēng)險，通常情況下，保險人將信用保險金額限制在一定范圍內(nèi)并要求被保險人負(fù)擔(dān)10%~20%左右的壞賬損失。

　　物業(yè)管理公司要不要進(jìn)行信用保險，應(yīng)根據(jù)公司財務(wù)狀況及應(yīng)收賬款具體分布而定。

　　三、存貨管理

　　存貨是指物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)過程中為銷售或耗用而儲存的各種資產(chǎn)。在公司全部流動資產(chǎn)中存貨占有一定比重，加強(qiáng)存貨管理，這也是理財?shù)囊豁椫匾獌?nèi)容。

　　(一)存貨控制

　　在西方，常用的存貨控制方法有:掛簽制度(Hang-labelsys-tem)和ABC分類法(ABCAnalysisMethod)。對物業(yè)管理公司而言，ABC分類法較為適宜。ABC分類法是現(xiàn)代企業(yè)管理方法中的一種選擇重點、照顧一般的方法，其原理是按存貨的占用額大小，將存貨分為ABC三類。A類存貨品種少、價值高、占用資金多，應(yīng)重點控制，A類存貨品種一般占總品種的5%~10%，占存貨資金總額的70%~80%；C類存貨價值較低，品種較多，占用資金少，C類存貨品種一般占總品種的70%~80%，但占存貨資金總額僅為5%~10%，用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出訂貨申請；B類存貨介于A和C兩類之間，其品種金額均占10%~20%左右，一般應(yīng)對B類存貨定期概括性檢查控制。

　　(二)存貨成本

　　存貨可以保證經(jīng)營管理服務(wù)正常進(jìn)行，均衡組織、降低成本、留有保險儲備。通過存貨控制以達(dá)到最大程度地減少存貨成本。

　　存貨成本主要有:

　　1.采購成本

　　該成本是指由買價、運雜費等構(gòu)成的成本。為了降低采購成本，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷了解市場價格行情，研究市場價格發(fā)展趨勢，多看幾家，價比多家，以便使采購的材料物資價廉質(zhì)優(yōu)。

　　2.持有成本

　　該成本指存貨在儲存過程中發(fā)生的有關(guān)費用，例如保險費、倉庫儲存費、管理費、搬運費等。持有成本在一定時期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成本之積。作為一個物業(yè)管理公司要減少存貨數(shù)量才可能降低持有成本。

　　3.訂貨成本

　　該成本是指由于每次訂貨業(yè)務(wù)而發(fā)生的文件處理和驗收方面的費用，例如，郵電費、付款費用、采購人員的差旅費、采購部門的管理費等。因為訂貨成本同訂貨次數(shù)有關(guān)，而與訂貨數(shù)量無關(guān)，所以，作為物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能減少訂貨次數(shù)，宜采購的批量較大，以降低訂貨成本。

　　4.缺貨成本

　　該成本是因為沒有足夠的存貨而給公司帶來經(jīng)營管理服務(wù)上的損失。例如，由于材料物資不足造成停工待料或高價購進(jìn)材料物資而增加成本和運輸成本。為此，作為物業(yè)管理公司在選擇確定采購批量時應(yīng)注意到缺貨成本。

　　四、公司財務(wù)弊病的自我判斷及診治

　　物業(yè)管理公司在理財中除了要分析資金的來源和運用情況外，還應(yīng)全面掌握公司機(jī)體運轉(zhuǎn)狀況，定期檢查以發(fā)現(xiàn)財務(wù)病癥并及時診治，從而使整個公司的機(jī)體能健康、正常、有效地運轉(zhuǎn)。本節(jié)主要介紹物業(yè)管理公司理財中弊病的自我判斷及診治。

　　(一)公司理財中常見病的癥狀

　　短期凈債務(wù)率高表明公司不穩(wěn)定，可能是收益力有余、安全力不夠，反之則可能是收益力不夠、安全力有余。

　　3.自有資金率和現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率

　　自有資金率是指自有資金占資產(chǎn)總額的百分比；現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率是指現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)額占總收入的百分比。

　　自有資金率高表明原始投入的資金多；現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率高表明貨幣收入多，應(yīng)收賬款少。

　　4.資金結(jié)構(gòu)

　　資金結(jié)構(gòu)主要是指資金來源結(jié)構(gòu)和資金占用結(jié)構(gòu)，這二者的對應(yīng)比例是否合理?是否協(xié)調(diào)?這就要從比例關(guān)系來衡量資金結(jié)構(gòu)。

　　(二)公司理財中病癥的診治

　　1.存貨過大癥的診治

　　存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經(jīng)營管理服務(wù)的需要，造成資金周轉(zhuǎn)困難的一種病癥。

　　庫存物資、材料是公司經(jīng)營管理服務(wù)必備的物質(zhì)條件，庫存不足造成脫銷，會影響公司經(jīng)營；存貨過多，一則會使儲存費用升高，二則會形成資金沉淀，難以調(diào)度，造成資金緊張。

　　(1)存貨過大癥的判斷

　　存貨過大癥可用以下數(shù)據(jù)判斷:

　　流動比率與速動比率兩者之差就是存貨占流動負(fù)債的比率。流動比率過大而速動比率適中或流動比率適中而速動比率過小，都能說明存貨過大。

　　(2)存貨過大癥的治療

　　對于存貨過大癥，可以采取以下措施:

　　①加強(qiáng)需求預(yù)測，以出定進(jìn)，防止新的積壓。根據(jù)客戶需求規(guī)律均衡組織進(jìn)貨，避免過量存儲。

　　②根據(jù)存貨類別，使用適當(dāng)手段處理。例如對于某些新型材料物品，估計價格會上漲，屬于長線物資，可適當(dāng)多存。反之，應(yīng)及時處理存貨，以免長期儲存增大費用，價格下跌。

　　③疏通出售渠道，千方百計擴(kuò)大出貨數(shù)量。

　　2.應(yīng)收款項過大癥的診治

　　應(yīng)收款項過大癥是指應(yīng)收款項與營業(yè)額或流動資產(chǎn)相比，超過了營業(yè)規(guī)模或流動資產(chǎn)的一定比例而造成的資金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。

　　(1)應(yīng)收款項過大癥的判斷

　　應(yīng)收款項是否過大的判斷方法主要有財務(wù)指標(biāo)法和賬齡分類法。

　　① 財務(wù)指標(biāo)法。財務(wù)指標(biāo)主要有:

　　以上四個指標(biāo)營業(yè)款周轉(zhuǎn)率低或回收天數(shù)長，表明回收情況不佳，應(yīng)收款項過大。應(yīng)收賬款占流動資產(chǎn)比重更能說明應(yīng)收款項是否過大。應(yīng)收賬款損失率高說明回收情況不好。

　　②賬齡分類法

　　賬齡分類法是根據(jù)應(yīng)收款項在外停留時間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是，按賬齡分類，然后算出各類應(yīng)收款項在總額中所占的比例。

　　(2)應(yīng)收賬款過大癥的治療

　　①緊縮信用政策；

　　②通過現(xiàn)金折扣等方式，刺激應(yīng)收賬款及早回收；

　　③抓住重點，積極催收；

　　④及早處理壞賬，避免長期掛賬；

　　⑤加強(qiáng)日常管理，制定措施，及時回收應(yīng)收款項。

　　3)貨幣資產(chǎn)過大癥

　　貨幣資產(chǎn)過大癥是指公司現(xiàn)金、銀行存款占資產(chǎn)總額的比例高于其應(yīng)占比重。

　　物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn)，但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn)，貨幣資產(chǎn)過大往往導(dǎo)致資金閑置，造成公司收益不足，發(fā)展緩慢。

　　貨幣資產(chǎn)過大癥可利用貨幣資產(chǎn)占全部資產(chǎn)比重來判定，也可根據(jù)歷史資料和公司的實際需要，計算公司最低貨幣需要量，然后將公司貨幣資產(chǎn)實有數(shù)量與核定的指標(biāo)相比較，差額過大，說明貨幣資產(chǎn)過大。

　　貨幣資產(chǎn)過大癥的診治，可以一邊減少貨幣資金持有量，一邊將資金放出去購買短期金融資產(chǎn)，一旦需要及時變現(xiàn)。

篇3：固定資產(chǎn)技術(shù)改造借款合同范本

　　固定資產(chǎn)技術(shù)改造借款合同范本

　　貸款方：______________________________

　　地址：________ 郵碼：_________ 電話：_________

　　法定代表人：_________ 職務(wù)：_________

　　借款方：_________________________

　　擔(dān)保方：_________ 郵碼：_________ 電話：_________

　　法定代表人：_________ 職務(wù)：_________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》之規(guī)定，經(jīng)貸款方、借款方、擔(dān)保方充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，共同信守。

　　第一條 借款方向貸款方申請借款人民幣(大寫)____萬元，用于____項目。借款實際發(fā)放額，在本合同規(guī)定期限內(nèi)以借據(jù)為憑，并作為本合同附件。

　　第二條 貸款方根據(jù)借款方按工程進(jìn)度報送的工程用款計劃和用款借據(jù)，在____天內(nèi)審查發(fā)放貸款，以保證借款方工程進(jìn)度的資金需要。如因貸款方責(zé)任未按時供應(yīng)資金，要根據(jù)違約數(shù)額和延期天數(shù)付給借款方違約金。借款方違反規(guī)定，擅自改變用款計劃，挪用貸款或物資，貸款方有權(quán)停止發(fā)放貸款，被挪用的貸款要加收____%的罰息并如數(shù)追回。

　　第三條 借款期限定為____年____月，從發(fā)放出貸款之日起至全部收回本息，具體用款和還款的方式和時間，以借據(jù)為憑并作為本合同附件。利率月息為____‰ ，按季收息。貸款逾期未還除限期追收外，按規(guī)定從逾期之日起加收利息____%。

　　第四條 借款方保證按期償還全部借款本息。貸款逾期未還的部分，貸款方有權(quán)限期追收貸款，必要時，貸款方可從借款方帳戶中扣收，借款單位在其他銀行還有存款帳戶的，貸款方可商請該行代為扣款清償。

　　第五條 借款方按照銀行抵押貸款辦法規(guī)定，愿以自己擁有的財產(chǎn)或貸款新增的固定資產(chǎn)作抵押，抵押品另附明細(xì)清單，作為本合同的附件。借款方不履行合同時，貸款方對抵押品享有處理權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。

　　借款方請____ 作為借款的保證人，經(jīng)貸款方審查，證實保證人具有足夠代償?shù)呢敭a(chǎn)。保證人有權(quán)檢查和督促借款方履行合同。當(dāng)借款方不履行合同時，由保證方負(fù)連帶償還本息的責(zé)任，必要時，由貸款方從保證人的存款帳戶內(nèi)扣收。

　　第六條 貸款方有權(quán)檢查、監(jiān)督貸款使用情況，了解借款方的經(jīng)營管理、計劃執(zhí)行、財務(wù)活動、物資庫存等情況，借款方應(yīng)提供工作便利。借款方必須按時向貸款方報送有關(guān)工程進(jìn)展、貸款使用情況及統(tǒng)計報表和資料，貸款項目竣工驗收和審查決算時，要有貸款方參加。

　　第七條 因國家調(diào)整計劃、產(chǎn)品價格以及修正概算等原因需要變更合同條款時，由借、貸雙方簽訂變更合同的協(xié)議，并經(jīng)保證方同意，作為合同的補(bǔ)充部分。

　　第八條 本合同經(jīng)合同雙方簽章后生效，有效期至____年____月止。

　　本合同一式三份，貸款方、借款方 保證方各執(zhí)一份，具有同等效力。

　　借款方：(公章)______貸款方：(公章)____________

　　法人代表：__________法人代表________________

　　開戶銀行及帳號

　　保證方：(公章)____________

　　法人代表：________________

　　開戶銀行及帳號：____________

　　簽約日期：____年___月___日