如何做好商業(yè)地產(chǎn)策劃

　　隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)的前景發(fā)展無限，人們也越來越關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由此商家對于商業(yè)地產(chǎn)策劃這一方面也重視了起來。這對于做商業(yè)地產(chǎn)策劃的人員是一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)會。那么如何做好商業(yè)地產(chǎn)策劃呢?

　　1.你需要了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的整體狀況，側(cè)重于該城市的GDP增長狀況，該城市的人均可支配收入多少，該城市的人口增長狀況，一手房和二手房銷售現(xiàn)狀。

　　2.了解在售樓盤的基本信息，其中包括建筑風(fēng)格、開發(fā)體量、戶型面積段以及各面積段的戶型數(shù)量、價(jià)格、銷售狀況、基本宣傳策略、銷售員工基本素質(zhì)評價(jià)、亮點(diǎn)概述、客戶對該項(xiàng)目的認(rèn)可程度評價(jià)等。

　　3.了解當(dāng)?shù)孛襟w狀況，價(jià)格、所針對的人群、發(fā)行量或者收視率、客戶認(rèn)可度、版面或者時(shí)間所導(dǎo)致的廣告效果差別。

　　4.了解你客戶的需求，了解這個(gè)項(xiàng)目客戶所接受價(jià)格、戶型格局。

　　5.深入了解你所操作樓盤的基本信息，深入挖掘該項(xiàng)目的優(yōu)勢----注意兩個(gè)原則：第一的和唯一的。

　　6.對項(xiàng)目優(yōu)勢加以總結(jié)提煉，即核心賣點(diǎn)梳理。

　　7.針對你所了解的信息制定該項(xiàng)目的營銷策劃方案。

　　8.確定該項(xiàng)目名稱、主廣告語、以及宣傳基調(diào)。

　　以上幾點(diǎn)有助于你在做商業(yè)地產(chǎn)策劃時(shí)避免一些小的問題，對于這方面的朋友，希望你能更好的做出滿意的策劃方案。

篇2：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃

　　商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃

　　商業(yè)地產(chǎn)定義

　　商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)形式

　　商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)分類

　　一、按商業(yè)形態(tài)分類

　　1、商業(yè)廣場

　　2、shoppingmall

　　3、商業(yè)街

　　4、大型商鋪

　　5、購物中心

　　6、休閑廣場

　　7、步行街

　　8、專業(yè)市場

　　9、社區(qū)商業(yè)中心

　　10、商務(wù)樓

　　二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

　　1、商業(yè)街商鋪

　　2、市場類商鋪

　　3、社區(qū)商鋪

　　4、住宅底層商鋪

　　5、百貨商場、購物中心商鋪

　　6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　7、交通設(shè)施商鋪

　　三、按照投資價(jià)值分類

　　1、"都市型"商鋪--績優(yōu)股

　　2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　3、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　4、專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　5、其他商鋪-"一般股票"

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

　　前期：項(xiàng)目顧問

　　一. 市場調(diào)研：

　　1.區(qū)域狀況調(diào)研：

　　1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研

　　1.2競爭者狀況調(diào)研

　　1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）

　　1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評估

　　1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研

　　2.目標(biāo)購買者調(diào)研

　　2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)

　　2.2項(xiàng)目問題及機(jī)會調(diào)研

　　2.3購買能力調(diào)研

　　3.品牌供應(yīng)商調(diào)研

　　3.1品牌類別細(xì)分

　　3.2品牌資料庫建立

　　3.3項(xiàng)目問題及機(jī)會調(diào)研

　　3.4租金承受能力調(diào)研

　　二.項(xiàng)目定位

　　1.項(xiàng)目分析

　　1.1項(xiàng)目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析

　　1.2競爭者比較分析（問題及機(jī)會）

　　2.項(xiàng)目定位

　　2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目標(biāo)客戶（購買者及承租者）

　　4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議

　　5.賣場區(qū)域分割

　　三.基本VI（品牌視覺形象設(shè)計(jì)）

　　包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等

　　應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.價(jià)格體系建立

　　2.公開活動(dòng)及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會

　　五.銷售策略

　　1.價(jià)格體系建立

　　2.公開活動(dòng)及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）

　　中期：招商及銷售代理

　　一般代理

　　A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。

　　B.傭金預(yù)算及支付

　　B1 鋪位純出租形式：

　　1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。

　　B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：

　　中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。

　　B2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。

　　B2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。

　　B3 鋪位銷售形式：

　　所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。

　　B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：

　　項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。

　　B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式：

　　項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。

　　B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：

　　項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B5以上所述的中介成功四字即指：

　　出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　其他合作經(jīng)營方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。

　　B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。

　　非常代理

　　根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。

　　全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。

　　按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。

　　傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。

　　后期：項(xiàng)目營銷推廣顧問

　　◆服務(wù)內(nèi)容包括

　　一.品牌形象完善

　　二.促銷策略

　　以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。

　　三.開業(yè)策略

　　開業(yè)活動(dòng)、開幕酒會儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會等。

　　四.公開策略

　　借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。

　　五.氣氛策略

　　店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動(dòng)氣氛。

　　六.服務(wù)策略

　　服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。

　　七.管理策略

　　導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。

　　八.媒介策略

　　全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。

　　◆費(fèi)用預(yù)算及支付

　　顧問服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。

　　銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓(xùn)

　　一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)

　　二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)

　　三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）

篇3：商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目經(jīng)理職位描述

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目經(jīng)理職位描述

　　崗位職責(zé)：

　　1.項(xiàng)目前期的市場調(diào)查，收集競爭對手的營銷推廣思路與媒體執(zhí)行方面的資料；

　　2.帶領(lǐng)項(xiàng)目組完成項(xiàng)目的定位、規(guī)劃方案、市場趨勢研究等具體性工作；

　　3.統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行統(tǒng)籌；

　　4.能獨(dú)立完成與甲方的溝通與匯報(bào)，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)維護(hù)客戶關(guān)系、商業(yè)溝通談判等相關(guān)事宜；5.完成上級領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)安排的其它工作。

　　能力要求：

　　1.本科或以上學(xué)歷，具有三年以上商業(yè)咨詢公司、大型商業(yè)地產(chǎn)公司工作項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)；

　　2.對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃有獨(dú)到見解，具有項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告，策劃報(bào)告的能力

　　3.有商業(yè)市場形勢分析把握能力，策略規(guī)劃能力較強(qiáng)，擁有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識或經(jīng)驗(yàn)；

　　4.勤奮、敬業(yè)，個(gè)性沉穩(wěn)，工作抗壓能力強(qiáng)，具有良好的職業(yè)操守；