在筆者的案頭擺放著七份乙方公司撰寫的商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃案,這其中有數(shù)家是號(hào)稱目前國(guó)內(nèi)最專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的方案。這七份案子無論從格式、構(gòu)成、筆法、印刷、裝禎各方面都無懈可擊,完美之至,且文字內(nèi)容都是有理有據(jù),引經(jīng)論典,洋洋灑灑。但是令這七家策劃公司公司迷惑不解的是,他們提交的方案竟然全部被否定,那么為什么他們會(huì)被否定呢?

在這里我們不去探討商業(yè)地產(chǎn)策劃案的大綱格式和寫作風(fēng)格,而是分析一份成功商業(yè)地產(chǎn)策劃案的核心應(yīng)該是怎樣的呢?什么樣的策劃案可以順利通過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的審核?

首先,要規(guī)范、簡(jiǎn)潔、易懂

大多數(shù)策劃公司往往認(rèn)為一本厚厚的案子更有說服力,更可以顯示自己的高超水平和雄厚的實(shí)力。的確,一份厚厚的文字是很有氣勢(shì)的,并且可以證明自己付出了很多的辛勞。但是真正需要靠這份策劃案來答疑解惑的人們卻往往被其中錯(cuò)綜復(fù)雜的分析和論證弄的頭暈眼花,不知所云,說白了就是仍然不知道怎么辦。

其實(shí)造成這種現(xiàn)象正好說明了策劃公司自己在面對(duì)項(xiàng)目時(shí),心中并沒有良好、成熟的方案,不敢輕易下結(jié)論。就象民間老中醫(yī)一樣,開一大堆子的藥方,治好了是自己的功勞,治死了,那是說明你沒有把握好,與本策劃公司無關(guān)。

我們承認(rèn)面對(duì)SHOPPINGMALL這個(gè)龐然大物,要涉及的內(nèi)容、方面非常多,幾頁紙肯定是說不清楚的,但是,即便無法削減策劃案的物理厚度,卻應(yīng)該可以看到清晰的思路、分明的條理,準(zhǔn)確知道現(xiàn)在應(yīng)該做什么,未來應(yīng)該做什么,該如何精確實(shí)行(實(shí)現(xiàn))。

其次,有較強(qiáng)的可操作性

開發(fā)商花錢請(qǐng)策劃公司,是希望能夠獲得解決實(shí)際問題的指導(dǎo)性方法和步驟。那么這份東西不需要多少引經(jīng)論典的內(nèi)容。開發(fā)商需要的是有較強(qiáng)的操作性、解決問題的辦法或者指明發(fā)展方向的內(nèi)容,要看到通過怎樣的操作流程讓他們可以最終贏利。而策劃公司提交的策劃案多是格式化的框架內(nèi)容和無關(guān)痛癢的分析,究竟怎樣執(zhí)行,仍然不明所以。因此,策劃公司在作商業(yè)地產(chǎn)案子之初,就要分析開發(fā)商究竟最關(guān)心的是什么,并明確解決方法,確定以后,要把它做透、做深,可執(zhí)行性要強(qiáng),便于開發(fā)商在實(shí)際運(yùn)用中的操作。

再次,策劃公司一定要真正懂得商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、操作

現(xiàn)在大多數(shù)從事商業(yè)地產(chǎn)的策劃公司并沒有本方面的專業(yè)人才,多是從住宅、寫字樓方面轉(zhuǎn)來的人員。這些人在住宅、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)方面可能經(jīng)驗(yàn)豐富,況且住宅、寫字樓在中國(guó)10年了,他們可以去借鑒。但是面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)呢?難道去借鑒超市、百貨大樓的運(yùn)營(yíng)可操作模式嗎?再或者把超市、百貨大樓、住宅、寫字樓等這些東西拼湊一下嗎?所以策劃公司必須要有一批從商業(yè)地產(chǎn)策劃實(shí)踐中磨練出來,或者實(shí)實(shí)在在操作過這類項(xiàng)目的精英,他們要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的操作流程了如指掌,懂得商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)劃、怎樣運(yùn)營(yíng)、以及解決企業(yè)發(fā)展過程中的危機(jī)應(yīng)對(duì)策略等問題。

最后,以實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),不可閉門造車

其實(shí)這一點(diǎn)和上面有些重復(fù),但還是應(yīng)該再單獨(dú)列出來。為什么強(qiáng)調(diào)一定要進(jìn)行實(shí)際調(diào)查呢?因?yàn)橛捎趯?shí)地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研將花費(fèi)巨大的人力、財(cái)力、物力,所以多數(shù)策劃公司的方案中的數(shù)據(jù)大都是臆造出來或者蜻蜓點(diǎn)水般的調(diào)查結(jié)果而已。這些不全面的數(shù)據(jù)一方面會(huì)使自己的策劃案的出錯(cuò)誤的結(jié)論,另一方面會(huì)誤導(dǎo)開發(fā)商(甲方),并且在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中產(chǎn)生極為惡劣的后果。所以策劃公司應(yīng)該就市場(chǎng)和項(xiàng)目的實(shí)際變化和開發(fā)商及本地專業(yè)人士探討存在的問題和如何解決,并最終完成營(yíng)銷策劃案。

附帶說一點(diǎn),策劃公司一定要遵守職業(yè)道德,不能只為了利益的需求就輕易接手單子,否則無疑是飲鳩止渴。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的流程

　　1、市場(chǎng)條件判斷

　　開發(fā)商需要在項(xiàng)目初期,首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析,僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問題:如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實(shí)力,也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2、項(xiàng)目位置選擇

　　商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上,并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后,才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn),對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個(gè)住宅社區(qū), 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),但商業(yè)房地產(chǎn)則不同,所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化,會(huì)發(fā)生倍增,也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候,項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析,也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。

　　3、判斷可發(fā)展規(guī)模

　　在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。

　　例:位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米,二期可出租面積達(dá)43000平方米,一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后,二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳,管理商開始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因,但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近,二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確:崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是:以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ),建立相關(guān)分析模型,測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量,依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷,可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額,再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析結(jié)果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息,并在分析過程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì),依靠其大量調(diào)查信息,建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷,假設(shè)較少,結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后,需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

　　4、項(xiàng)目土地取得及政府許可

　　完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后,將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

　　項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn):

　　1)、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求:要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要,得夠用。

　　2)、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期,土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小。

　　5、項(xiàng)目定位細(xì)化

　　徹底的,細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,市場(chǎng)定位,產(chǎn)品形式,特點(diǎn),啟動(dòng)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素,如果定位出現(xiàn)偏差,則項(xiàng)目沒有成功的可能。反復(fù)探討,反復(fù)修改定位,定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施,在取地的過程中修正項(xiàng)目定位,在項(xiàng)目定位過程中取地工作已開始。

　　6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中,尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重:方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì),將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。

　　初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì),即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì),委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本,又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度,否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì),或者盡管完成,但會(huì)有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。

　　7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化

　　指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司,由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán),才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念,具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng),無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求,如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目,所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間,而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒有錯(cuò)誤,但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去,否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。

　　例:第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過建筑師和市場(chǎng)專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。

　　8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

　　在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整,即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題,那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整,并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案。

　　9、項(xiàng)目方案的政府許可

　　指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后,需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告,向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì),向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告,向供電部門提交項(xiàng)目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項(xiàng)目方案的政府許可過程,常規(guī)來講需要至少近半年的時(shí)間,需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃,項(xiàng)目的交通條件保證,項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范,以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。

　　在項(xiàng)目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。

　　1)交通審批

　　交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究,對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙,也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講,良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來消費(fèi),否則會(huì)大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞,促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。

　　2)消防審批

　　指消防部門對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范,是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì),那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費(fèi)。一般來說,項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話,幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突,開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。

　　3)規(guī)劃審批

　　指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì),以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過程對(duì)于開發(fā)商極為關(guān)鍵:如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情況,對(duì)投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn),必須有效與政府各主管部門進(jìn)行溝通,做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。

　　10、項(xiàng)目招投標(biāo)

　　指開發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后,在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后,經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等,以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過程。

　　11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算

　　指開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后,建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過程中,財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考,并大量引用分析結(jié)論。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作需要,但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。

　　12、資金需求方案

　　指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求,最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案

　　13、融資方案

　　指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象,制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象,是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源,否則除非非市場(chǎng)因素存在,企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性,過高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值,并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對(duì)于開發(fā)商準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直接影響投資商決策的準(zhǔn)確度。

　　14、項(xiàng)目融資

　　除非開發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策,就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過程中最重要的工作,即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后,進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作以后,開始該項(xiàng)目的融資操作工作。

　　融資操作的形式主要有兩種:

　　1)、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;

　　2)、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協(xié)調(diào)好的話,會(huì)齊頭并進(jìn)。

　　第一種融資操作對(duì)于初

　　步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的,因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國(guó)際資本直接、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面,如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉,盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間,不會(huì)取得任何進(jìn)展。當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí),開發(fā)商是需要付出融資成本,即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí),需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題,換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。

　　第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì),這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。

　　15、市場(chǎng)策劃

　　項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要,高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本,并有效打開市場(chǎng)空間,收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面,避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

　　16、招商

　　項(xiàng)目招商的方式主要有兩種,即:

　　1)、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;

　　2)、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。

　　對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講,將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求,所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

　　17、價(jià)格策略

　　對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來講,開發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定,其次,市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。

　　價(jià)格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

　　18、租金策略

　　開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究,和對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè),不僅考慮自身市場(chǎng)空間,而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常,準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。

　　19、管理公司的選擇

　　項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一,是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用,其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少,多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。 商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請(qǐng)管理公司。其實(shí)管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來,這對(duì)于項(xiàng)目的招商、融資都有很大的好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開始運(yùn)做時(shí)就談定了知名管理公司進(jìn)行未來項(xiàng)目的管理,那么開發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同,招商工作容易進(jìn)行等。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的要素分析

　　近年來我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,成為許多大地產(chǎn)商的投資重點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)緣何會(huì)熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴(kuò)張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規(guī)劃中對(duì)新型商業(yè)布局留下了很大空間,這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)。 第二,就全國(guó)的中等以上城市講,普通房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)成熟期,政府各項(xiàng)管理制度更加完善、土地資源緊張、競(jìng)爭(zhēng)壓力加大、利潤(rùn)水平下降。而很多擁有雄厚的資金實(shí)力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項(xiàng)目時(shí),商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報(bào)無疑是具有強(qiáng)烈吸引力的。

　　大連的地產(chǎn)商的綜合實(shí)力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區(qū)是處于領(lǐng)先地位的。在國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的政策扶持下,東北各城市的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)全面提速,大連則成為各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的重點(diǎn)。萬達(dá)集團(tuán)步入商業(yè)地產(chǎn)取得的巨大成功,也對(duì)大連地產(chǎn)商走出大連,到其它城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也起到了推波助瀾的作用。

　　商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢?

　　其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項(xiàng)目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對(duì)簡(jiǎn)單,面對(duì)的客戶群相對(duì)單一,而且絕大多數(shù)采用相對(duì)比較簡(jiǎn)單的開發(fā)----銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣,規(guī)模相對(duì)較大,小的往往也有有幾千平,規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL項(xiàng)目,可以達(dá)到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā),項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,以收取租金為投資回報(bào)的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤(rùn)的,這種方式所占的比例較小。

　　那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要注意哪些要素呢?

　　第一、翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查

　　房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查通常比較輕視。也難怪,對(duì)于住宅開發(fā)只要把綜合地價(jià)、容積率、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房?jī)r(jià)等幾個(gè)要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、配套、綠化等基本上屬于下一步營(yíng)銷策劃的工作范圍了。但用這個(gè)套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對(duì)不行的,幾乎沒有成功的可能。

　　開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該非常重視市場(chǎng)調(diào)查。幾年前有一家美國(guó)企業(yè)曾想與我市一家著名企業(yè)合作,在天津街開發(fā)一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,經(jīng)過細(xì)致市場(chǎng)調(diào)查后他們認(rèn)為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們?nèi)绻麤]有經(jīng)過調(diào)查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止幾十萬。

　　市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體不盡相同,但有些基礎(chǔ)的市場(chǎng)調(diào)查是相通的,包括市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等),經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查(項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、投資理財(cái)觀念以及對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況),市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查(現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實(shí)際運(yùn)行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等)。

　　第二、理性的效益分析

　　如果光看招商指南或當(dāng)?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧?bào)告來做商業(yè)地產(chǎn)的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項(xiàng)目,當(dāng)然其風(fēng)險(xiǎn)之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。

　　以中小型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目為例,調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場(chǎng)檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個(gè)租金水平來預(yù)測(cè)收益,資金回收周期將非常短,其回報(bào)率是非常高的。但這個(gè)分析卻缺少了非常重要的一點(diǎn),那就是市場(chǎng)的“市”。一個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)到成熟期,其“市”也相對(duì)穩(wěn)定,經(jīng)營(yíng)業(yè)戶收入較為穩(wěn)定,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)可程度也非常高。既使我們投資的市場(chǎng)交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進(jìn)、管理水平也更高,但要達(dá)到“場(chǎng)”興市 “旺”租金收入相對(duì)穩(wěn)定的程度,仍需要一定的時(shí)間,也就是市場(chǎng)的培育期。這個(gè)周期可由科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。

　　效益分析不可忽視的還有一點(diǎn)就是對(duì)將來出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點(diǎn),其競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入或尚未進(jìn)入穩(wěn)定收益時(shí)期,周邊區(qū)域會(huì)不會(huì)有新的類似項(xiàng)目冒出來,應(yīng)予以提請(qǐng)考慮,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手肯定要從未們預(yù)計(jì)的利潤(rùn)中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。

　　第三、充足的資金準(zhǔn)備

　　因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的獲利方式不盡相同,長(zhǎng)線投資占據(jù)著主導(dǎo)地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費(fèi)者也大都是眼睛能看到“場(chǎng)”才出手。這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足,否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項(xiàng)目難以為繼的情況,工程不能正常進(jìn)行,招商就更加困難,這當(dāng)然是非常法危險(xiǎn)的。

　　地產(chǎn)圈對(duì)普通房地產(chǎn)的運(yùn)作有一種“10%資金說”,就是1個(gè)億的項(xiàng)目有個(gè)1000多萬就可以運(yùn)作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動(dòng)資金,建設(shè)費(fèi)用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象,但其存在也為數(shù)不少。同樣,這個(gè)套路也絕對(duì)不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　最近國(guó)家的金融政策是嚴(yán)格控制向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款,商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大,指望向銀行融資困難重重。相對(duì)于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售,商鋪的銷售難度更大,精明的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴(yán)格。

　　沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。

　　第四、嚴(yán)格把握項(xiàng)目選址

　　談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵,很多專業(yè)人士認(rèn)為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置。可見項(xiàng)目選址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力,對(duì)于商家而言好地腳的優(yōu)勢(shì)不言自明。

　　項(xiàng)目位置的確定一定要掌握市場(chǎng)規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國(guó)目前體制下通常是城市規(guī)劃先行,在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)被定位,然后才開展對(duì)外招商,開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時(shí)考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風(fēng)險(xiǎn)自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會(huì)造成某個(gè)區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重,加劇相互間無序競(jìng)爭(zhēng),使眾投資商都難以獲利。

　　我們?cè)诳疾焐虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),要對(duì)交通狀況、區(qū)域消費(fèi)水競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點(diǎn),為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境,開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。

　　第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的都是先招商,然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計(jì),這是萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃看起來很簡(jiǎn)單,只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可,其實(shí)不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項(xiàng)目,在規(guī)劃時(shí)既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競(jìng)爭(zhēng),創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境極為重要。另外對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目,其不同業(yè)態(tài)對(duì)車流的吸引是不同的,比如高級(jí)餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場(chǎng);其人流在不同時(shí)段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當(dāng),很容易造成巨大的成本增加和資源浪費(fèi),人流分布不合理還會(huì)使市場(chǎng)顯得人氣不旺。

　　由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高,大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)部設(shè)計(jì)上要注意的細(xì)節(jié)很多很重要。比如影院對(duì)層高有要求,部分主力店對(duì)層高也有要求,餐飲對(duì)上下水、排煙和電源有要求等等。

　　小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多為單體結(jié)構(gòu),其規(guī)劃的重點(diǎn)在于周邊的道路交通。我們經(jīng)常可以看到,一些較早間的市場(chǎng)多數(shù)只有一個(gè)主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場(chǎng)不利于吸引更多的消費(fèi)者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場(chǎng)較為充足的停車位和賣場(chǎng)周圍順暢的交通環(huán)境。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,在內(nèi)部設(shè)計(jì)中一定要貫徹讓消費(fèi)者在賣場(chǎng)停留更長(zhǎng)時(shí)間的原則,同時(shí)必須注意諸多細(xì)節(jié)。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個(gè)商鋪裝修和經(jīng)營(yíng)相協(xié)調(diào),好要充分考慮各個(gè)商鋪不同的裝修風(fēng)格與賣場(chǎng)整體的一致性。如果設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)無謂增加建設(shè)成本,而且不利于市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。

　　第六、相關(guān)專業(yè)人才

　　商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè),即懂營(yíng)銷又懂談判,經(jīng)驗(yàn)閱歷豐富又通曉外語的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度,所以造成了人才短缺,流動(dòng)性大,隊(duì)伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對(duì)于地產(chǎn)商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而對(duì)外招聘新入盟的專業(yè)人才,恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度,畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。

　　能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實(shí)力、知名度以及項(xiàng)目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才,采用引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案,倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。

　　第七、卓有成效的招商

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作,是以市場(chǎng)為載體和平臺(tái),將不同的業(yè)態(tài)形式和商家,加以有機(jī)整合統(tǒng)一,形成強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。招商工作既是對(duì)項(xiàng)目前期規(guī)劃的承接,又是對(duì)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理的必要準(zhǔn)備,能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　　對(duì)于大型的商業(yè)項(xiàng)目,萬達(dá)訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項(xiàng)目確立就開始的。對(duì)于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,也有一種普遍該共識(shí)。就是不完成30%的招商工作,該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不能開工的。如果能向萬達(dá)那樣和國(guó)內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好,招商工作變得更簡(jiǎn)單,項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也能降到最低。但作為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達(dá),畢竟已經(jīng)進(jìn)入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業(yè)項(xiàng)目連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)期,一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達(dá)的成功模式的。

　　其實(shí)任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,根本的目的當(dāng)讓是獲利。但在招商工作中過于強(qiáng)調(diào)資金的回籠,而忽略了搭建具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)平臺(tái),將是非常危險(xiǎn)的。我們?cè)谥贫?xiàng)目租金或銷售價(jià)格的時(shí)候一定要客觀,同時(shí)對(duì)于先期進(jìn)入的骨干商家,對(duì)提升項(xiàng)目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。

　　商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個(gè)招商工作要有縝密的計(jì)劃性,招商隊(duì)伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識(shí)素質(zhì)更高的人才,招商工作的開展需循序漸進(jìn)多次商洽,連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴(yán)密性上要求更高。總之,如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內(nèi)容也絕對(duì)不是商業(yè)物業(yè),而應(yīng)該是商機(jī)。

　　第八、絕對(duì)不容忽視的運(yùn)營(yíng)管理

　　很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對(duì)喜人招商業(yè)績(jī)往往會(huì)感到大功告成,以為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就此完事大吉。這種從運(yùn)作普通地產(chǎn)項(xiàng)目延承下來思維方式面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是絕對(duì)要不得的。

　　商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理,保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等同樣一個(gè)都不能少,但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更重要的是商業(yè)管理,要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營(yíng)單位,統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為核心的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上,形成自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人流集中,經(jīng)營(yíng)者之間信息交流密切。在強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值高度重視無形資產(chǎn)的今天,良好的公眾口碑是特別重要。

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理,能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值得到提升,租金收入能夠得到增加。對(duì)于在周邊擁有預(yù)留儲(chǔ)備土地的地產(chǎn)商,無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn),都更容易實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)目標(biāo)。

　　影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的因素好有很多,諸如和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系、團(tuán)隊(duì)凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等,但上述八個(gè)方面更加重要,應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中重點(diǎn)把握。