篇2：如何提升新接管小區(qū)物業(yè)管理收費率的問題探索

　　如何提升新接管小區(qū)物業(yè)管理收費率的問題探索

　　公司在服務(wù)中，經(jīng)常被一些自己不可能解決的問題困擾，由于過多的精力消耗在這些問題上面，往往忽視了“物業(yè)管理的本質(zhì)”--管理和服務(wù)，從而造成業(yè)主欠費--企業(yè)虧損--管理不善--服務(wù)下降--業(yè)主長期不繳費的惡性循環(huán)。

　　隨著全國各地物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理發(fā)展進入到一個新的階段，但是也有許多老問題尚待解決，其中最為突出的就是物業(yè)管理收費難。企業(yè)應(yīng)該本著“人心服務(wù)，用心服務(wù)”的宗旨，避免物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主猜忌和不信任現(xiàn)象的發(fā)生，營造雙方和諧的氛圍。

　　中國物業(yè)管理行業(yè)自出現(xiàn)的那一天起，收費難的問題就相伴相生，很多同仁對此進行了深入的探討。總結(jié)一下，物業(yè)管理收費難的原因主要有：

　　1.業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含義

　　2.對物業(yè)管理服務(wù)不滿意

　　3.工程質(zhì)量存在問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)

　　4.業(yè)主不繳費的僥幸心理

　　5.業(yè)主消費觀念問題

　　6.企業(yè)內(nèi)部管理問題

　　7.自建自管的遺留問題

　　8.服務(wù)等級收費標準的制定及價格審批制度較為不完善的問題

　　以上問題之所以形成,是因為參與物業(yè)管理活動的責任主體或多或少忽略了一點，就是物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，它是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的重要一環(huán)，同時也是前者的無限延伸,它不僅貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)而且體現(xiàn)在服務(wù)環(huán)節(jié)上，物業(yè)管理的重要性更是顯而易見。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為,這種市場化的運作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的,因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰付費”，保證收費的高比例和穩(wěn)定是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的需要,也是房地產(chǎn)服務(wù)環(huán)節(jié)得以延伸的需要。

　　針對新接小區(qū)物業(yè)管理如何提升收費率的問題，筆者所在的公司做了一些有益的探索。

　　一、深入分析所在小區(qū)業(yè)主不繳物業(yè)費的原因

　　20**年，通過社會招投標，我們公司獲得了一個小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，這是一個由兩棟高層組成的小區(qū)，其中一棟是商品房，另一棟是企業(yè)公房。

　　在承接以前，我們組織了多次實地考察，了解當時該小區(qū)的管理狀況，總結(jié)出以下幾個導(dǎo)致原物業(yè)收費率低的原因：

　　1.部分小區(qū)業(yè)主是拆遷戶，剛?cè)胱r，原物業(yè)管理公司按商品房標準向他們收取了物業(yè)管理費。幾個月之后，當原物業(yè)管理公司得知拆遷房應(yīng)該參照的物業(yè)費是每套8元/月的售后公房標準收取費用時，仍然按照普通商品房的標準來收取,對此他們給出的解釋是，當初房地產(chǎn)開發(fā)商在建造房屋時是按照普通商品房的標準來建的。即使是有問題，也應(yīng)該由開發(fā)商來解決，與物業(yè)管理公司無關(guān)。原物業(yè)管理公司踢皮球的態(tài)度，引起了許多業(yè)主的不滿,于是,許多業(yè)主開始拒絕繳納物業(yè)費。

　　2.少數(shù)業(yè)主自從搬到這個小區(qū)后，已經(jīng)丟失了多輛自行車，甚至還有燃氣助動車被盜的情況，他們認為已經(jīng)交給物業(yè)管理公司管理費、保安費及車輛管理費，可物業(yè)公司并沒有履行自己的義務(wù)和職責，沒有真正保證自己的財產(chǎn)安全。原物業(yè)公司稱保安只負責維護小區(qū)公共秩序和安全，丟失自行車不屬于他們的責任。業(yè)主無法接受這種解釋，因此一部分業(yè)主也開始拒絕再繳納任何的費用。

　　3.還有部分業(yè)主反映的問題，和房屋的性質(zhì)有關(guān)。部分商品房業(yè)主搬進來后才知道這是個商品房和拆遷戶房及售后公房混住的小區(qū)，這一點買房時售樓小姐并沒有跟他們講明。雖然大家同住一個小區(qū)，享受的服務(wù)也基本一樣，但他們感覺自己并沒有因為住的是商品房而得到更好的服務(wù)，然而收費標準卻高出很多。于是，這部分業(yè)主也開始拒絕再繳物業(yè)管理費。

　　4.少數(shù)業(yè)主不交費是因為買房時開發(fā)商的銷售承諾沒有兌現(xiàn)，房屋質(zhì)量有問題。比如面積縮水，規(guī)劃更改等，業(yè)主多次找開發(fā)商索賠甚至要求退房，但開發(fā)商置之不理，問題長期得不到解決，萬般無奈之下，只好拒繳物業(yè)費。

　　原物業(yè)管理企業(yè)在管理中，過多的精力消耗在一些自己不可能解決的問題上,忽視了“物業(yè)管理的本質(zhì)”--管理和服務(wù)，造成業(yè)主欠費--企業(yè)虧損--管理不善--服務(wù)下降--業(yè)主長期不繳費的惡性循環(huán)。

　　二、嘗試“心理服務(wù)”，對癥下藥

　　首先，公示收費。

　　針對收費標準的問題，我們在咨詢了有關(guān)專家后，決定按照相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。一方面在大廈大堂張貼公告，公布新的收費依據(jù)及標準，另一方面對于原物業(yè)管理企業(yè)多收取的物業(yè)管理費，我們提請相關(guān)政府部門與原物業(yè)交涉，要求其悉數(shù)清退，由我們代為返還各拆遷戶手中，獲得了一片叫好聲。

　　其次，據(jù)理力爭。

　　針對車輛失竊而引起的業(yè)主不滿，我們在表示理解的同時，一方面積極和原物業(yè)管理企業(yè)取得聯(lián)系，在業(yè)委會到場的情況下，就車輛失竊后的賠償問題，秉著“有理，有利，有節(jié)”的原則，積極為業(yè)主爭取利益。另一方面，我們的收費員也對這部分業(yè)主做了一定的工作，畢竟，原物業(yè)管理企業(yè)的管理責任，不該由現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)來承擔。

　　第三，適當差異。

　　在明確了以上兩個舉措取得實質(zhì)性效果以后，我們著手實施差異化服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)要生存，必須符合“質(zhì)價相符”的經(jīng)濟規(guī)律，質(zhì)量好了價格會上去，價格低了，質(zhì)量也會下來。由于小區(qū)的兩棟物業(yè)中，一棟是商品房，另一棟是售后公房及拆遷戶，由于收費標準不一樣之后，保留了商品房物業(yè)原有的小門崗設(shè)置，而拆遷和售后公房的小門崗就被撤銷了，這一舉措在最初變更收費標準的公告中，已提出并征詢了業(yè)主的意見，同時拆遷房和售后公房的清掃標準也適當下降以節(jié)約成本，業(yè)主比較滿意。

　　第四，集中維修。

　　作為物業(yè)管理公司，對于開發(fā)商遺留的房屋建筑本體的問題，能解決的實在有限，但是我們并不是和原物業(yè)管理企業(yè)一樣，一推了之，而是有多大能力就解決多少問題。另一方面，我們也發(fā)現(xiàn)，原物業(yè)管理公司和業(yè)主關(guān)系僵持不下，所以非但很多業(yè)主反映的建筑問題沒有解決，很多小修及急修問題也積累了不少。在這種情況下，項目部專門組織了力量，在整個小區(qū)范圍內(nèi)，開展了多次免費集中維修工作，其實，也僅僅只是解決了一些小修的工作，但是在業(yè)主的心目中，我們物業(yè)管理企業(yè)的形象和口碑得到了認可。

　　經(jīng)過一年多的管理,目前該小區(qū)的物業(yè)管理費收繳率基本上保持在90％以上,是原物業(yè)收費率的近三倍。

　　總結(jié)這個案例的經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)，提高新接小區(qū)的收費率，關(guān)鍵在于以下幾點：

　　1.做好承接以前的接管工作，這既需要政府部門的配合，也需要對原物業(yè)管理不足有一個清楚的認識，避免重蹈覆轍。

　　2.承接初期的工作十分重要，要讓業(yè)主一下子感覺到變化，另一方面要變被動為主動，很多問題不能光靠“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的方式來解決。

　　3.做事先做人，做好人心工程，再做物業(yè)工程。

　　物業(yè)管理收費難已是一個長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的頑疾，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中司空見慣，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，解決好這個最為突出的難題和矛盾，促進物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，是整個行業(yè)所要迫切解決的關(guān)鍵問題，也是包括業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司在內(nèi)的參與物業(yè)管理活動各責任主體都十分關(guān)注的焦點問題，同時也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點。

篇3：小區(qū)前期物業(yè)接管業(yè)主告知函

敬 告

　　首先本司祝各業(yè)主/住戶:置業(yè)成功!入伙順利!

　　現(xiàn)本司將全面負責前期物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理工作,望各業(yè)主/住戶能提出寶貴的意見及監(jiān)督本司的各項管理工作。

　　為了能長久的保持和保證小區(qū)的整潔、舒適、安全、統(tǒng)一、美觀,望各業(yè)主/住戶在進行室內(nèi)第二次裝修、整改時,一定要經(jīng)本司管理處的批準方可動工(未經(jīng)批準即動工的,造成的損失自行承擔),另:防盜網(wǎng)一定要按統(tǒng)一樣似安裝;空調(diào)主機安放于指定位置(如無安放位置應(yīng)詢問本司,按指定的位置安放)。并嚴格遵守《住戶手冊》、《業(yè)主公約》內(nèi)的相關(guān)事項。

　　文明、健康、美麗、安全的小區(qū)、家園需要各業(yè)主/住戶的共同努力,讓我們攜手一起參與、一起管理、一起營造,使物業(yè)能長久的保值、增值、居住。

　　本司全體工作人員衷心的感謝各業(yè)主/住戶的大力支持和配合;順祝各業(yè)主/住戶:

　　新年快樂! 財源廣進!

　　萬事如意! 身體健康!

　　物業(yè)管理有限公司(示)

　　200*年12月28日