某小區對現時管理工作的意見及接管后的改善建議
第一節調研
1、“GM”是位于南充市區的高尚純住宅小區，公元20**年建成使用，是在國內較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區（其中近一半為企業老板和行政公務人士）。物業管理系由《**》物業管理公司進行。
為使“GM”小區的物業管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿足業主、使用者的服務需求，《**》物業管理公司在開展了多次實地調研及專業分析上，針對“GM”物業管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業管理工作的難點和重點，確立了的整體構想和管理策劃思路。
經調研和分析**物業管理公司認為現時“GM”之物業管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。
2、利益的根本矛盾：現時物業管理機構在管理酬金收取依據上采用典型之香港物業管理有關依據，酬金收取標準按管理服務之物業總支出之比例收取。在國內相關法規缺乏及業主維護權益意識薄弱時，在利益驅動之下，勢必造成管理開支增大，形成與業主利益的矛盾。
物業保值、增值意識被動：物業的保值和升值是業主投資的一個主要因素了。GM花園小區乃94年投入使用，現時在環境、設施及物業形象之面貌顯示物業管理機構處于較被動狀態，未有體現從專業物業管理角度向業主提供服務之意識。
物業管理服務意識被動：現時“GM花園”物業管理機構提供之服務內容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現時不斷提升之業主、使用者需求不相匹配。
物業形象服務缺乏：物業形象是物業價值的體現，物業價值是業主的利益。
私人個性服務缺乏：在高尚住宅，物業使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。物業管理服務應提供和滿足物業使用者的不同需要。
溝通服務缺乏：物業管理是業主與物業管理機構委托合同的行為，相互溝通是委托合同進行的重要因素，缺乏溝通將影響服務質量。
第二節 管理服務思路
現代人經過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發展和享受需求層面，有了更高的要求。
我們考慮到在“GM”小區的業主使用者都是經濟富裕的企業家、企業高級管理人士和行政公務人士。業主組成整體素質高，對物業管理服務工作的要求也高，一般層次上的物業管理服務工作很難讓業主滿意。
“GM”小區圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環境；加之人車分流的整體規劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質生活小區氛圍。
為了在不同程度上滿足業主和使用者的需求，我們將在為“GM”小區的物業管理服務過程中體現“業主利益第一位，服務內容全面化，保證物業管理服務質量”。以達到我們物業管理的目標：“通過自己的有效服務，提高物業的使用效率和經濟效益，促使物業的保值和增值，構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環境”。
第三節 物業管理改進工作
為顯現出物業管理的四大功能：“管理功能、維護功能、服務功能、經紀功能”。我們將對（**）物業管理公司在“GM”小區的物業管理服務過程中突出體現：
1、管理酬金定額收取，徹底照顧業主利益。
物業管理公司將采用管理酬金標準與小區物業管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統計部門物價指數調整的原則。從根本上為業主利益考慮，以增強業主與物業管理公司的相互信任，全力為小區業主、使用者服務。
2、制定業主、使用者個性化酒店家居服務套餐式物業管理服務。
業主的需求乃依據業主個人的消費能力、消費層次等因子的區別而產生差異，我們將應不同的業主、使用者的需求，根據調研及專業經驗，為“GM”小區的業主、使用者提供個性化的物業管理服務，滿足各種層面的需求，同時也是提升物業價值之亮點。
3、引入住區形象設計與建設概念，提升物業公司的形象。
社區形象設計與建設（DIS）既是社區的“美容術”，更是社區的“健身法”，已經同資源、人才、科教、環境、信息等一樣，成為構成社區發展的要素之一，同時，具有對社區形象的塑造功能和對物業的增值功能。
4、提供物業租賃服務，滿足業主需求
經過我們的調研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業主利益的體現，為滿足業主的利益，小區物業管理機構將應用S物業管理公司的專業技術和社會影響，開展物業租賃推廣服務項目。
5、創造靜態管理服務，提升管理層次。
為適應“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區內全面建立標識導視系統（VI），所有文字性標識統一制作中英文對照雙語牌，以靜態形式表達管理服務，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現“GM花園”做為國際化人居
環境，提升小區層次。6、開通渠道，保障有效溝通。
“GM花園”物業管理處及S物業管理公司將運用業戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業主、使用者保持溝通，以有效的保障物業管理服務滿足需求和達到質量。
7、實行物業管理報告制度，提倡工作透明化
“GM花園”小區物業管理處將實行“管理報告”制度，每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業主、使用者監督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。
8、實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。
充分利用“GM花園”的高級會所，將部分內容以成本價向居民開放，吸引居民更多的參加會所活動，讓小區居民在節假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區活動，加強業主相互之間、業主與物業管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區物業價值。
9、倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。
在發達國家住宅區，為了提高安全度，特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區內設有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM花園”借鑒這種富有實效的措施。
10、加強各方溝通，保障專業服務。
S物業管理公司就“GM花園”物業管理服務聘請了深圳某物業管理公司做專業顧問，以保障我們對“GM花園”物業管理服務的質量。同時，我們也將與各相關部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務技術和政策，以便服務工作到位。 為了將GM花園建設成為一流的文明住宅小區，在依照GM花園小區物業管理委員會的《GM花園小區物業管理內容》有關招標書，同時參照中華人民共和國建設部《全國城市物業管理優秀住宅小區考核標準》結合S公司“以家為本，服務社群、精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“規范化服務”為指導方針對GM花園物業管理事項進行量化，S物業管理公司在GM花園進行之物業管理項目及措施承諾如下：
特別承諾：
S物業管理公司承諾一年內將GM花園創建成J市物業管理優秀住宅區、兩年內達到省和全國物業管理優秀住宅區標準，以國家權威機構的認可來檢驗本公司的服務水準，同時提升GM花園的社會知名度。如未達到服務標準，S物業管理公司將GM花園小區的管理酬金的30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。
序號 指標名稱 國標投標 指標測算依據 主要措施
1）公共場所設施保潔率98％安排、實踐保潔的公共場所、設施／公共場所、設施總計×100%1.保潔員崗位明確，責任質量要求細致嚴格；2.每日保潔、休息日、休息時間為保潔重點區間;3.管理人員隨時引導使用人注意愛護環境衛生，逐漸培養良好情操，形成GM花園重要特色之一。
2）清潔保潔率99％100%以工作計算，記錄及監督抽查合格率及糾正合格記錄為依據1．保潔員責任區明確，工作質量要求具體、嚴格，有考核、有獎罰；2．保潔員上門收集垃圾，以主動服務提示住戶熱愛環境衛生；3．保潔監督機制健全。
3）綠化完好率95％98％完好綠地／總綠化面積×100％1．綠化制度、工作計劃行之有效且有執行力度；2．治安管理員負責環境保護、日常監督工作，靜態措施提示住戶愛護環境；3．主管人員及時發現綠化問題；4．發動住戶熱愛綠地，主動保護綠地，提合理建議，并參與管理。
4）火災發生率1‰(年)0.5‰(年)發生火災戶數／住宅區總戶數×100%1．多種途徑宣傳消防安全；2．培訓一批有較好素質和經驗的巡查人員，及時發現火災隱患；3．管理到位，合理使用設施、設備等；4． 分區分責任經常性檢查消防安全，提示注意防火。
5）小區內治安案件發生率1‰以下0以轄區公安部門記錄為依據（除住戶家庭內部原因造成外）實行二十四小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設立二十四小時報警中心，落實保安崗位職責，明確責任區域，并在小區重點部位，調整閉路監控系統及紅處線報警裝置，以確保小區居民人身財產安全。
6）管理人員專業崗位合格率90％100%培訓格人員／培訓員總計×100%1．管理（值班服務）人員英語對話水平。2．人員培訓自學與培訓相結合，制度、計劃落實； 3．培訓考核制度與獎罰相結合，強化培訓結果。
7）房屋完好率98%100%(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)／總建筑面積×100％1.建立經常性檢查制度；2.每半年進行一次全面分項檢修；3.嚴格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。
8）房屋零修急修及時率98％100%及時維修次數／應計報維修次數×100％1．人力配備充足；2．崗位培訓、服務意識培訓到位；3．技術人員有過硬的技術水平；4．強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。
9）道路完好率及使用率95％100%完好道路總面積／規劃道路總面積×100％1．嚴格公共設施管理養護制度,治安管理員加強巡查和疏導；2．向住戶宣傳有關法規,培養熱愛家園意識,合理使用道路；3．及時整改修補損壞路面；
10）化糞池、雨、污水井、完好率95％100%完好化糞池、雨、污水井數量
／化糞池、雨、污水井總數量×100％1．每日記錄檢查情況，發現問題，立即疏通處理；2．化糞池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面檢修一次。11）排水管、明暗溝完好率95％100%完好排水管、明暗溝長度／排水管、明暗溝總長度×100％1．每日記錄檢查情況，發現問題立即設計施工方案，疏通處理；2．每半年進行一次全面檢修。
12）照明燈及疏散燈完好率95％99％完好照明燈疏散燈數量／照明燈、疏散燈總數量×100％1．每日記錄檢查情況及時更換檢修；2．每月全面檢查檢修一次；3．保潔員保持照明潔凈。
13）停車場、單車棚完好率95％99%完好的設備設施／停車場設施設備總計×100%1.依規劃使用停車場地;2.停車場設施設備正常運行,技術人員檢修,確保安全有效;3.停車場疏導有序，無占用消防信道,無阻礙交通。
14）公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率95％99％完好公共文體、休息設施／公共文體、休息設施總計×100%1．有詳細管理養護計劃；2．保潔員每日保潔3．社區內逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護；4．開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設施，合理使用；5．部分設施實行有償服務，以彌補管養經費不足，及時修繕。
15）消防設施設備完好率100%100%完好的消防設備／小區管理處負責的消防設備總數×100%指定機電設備及公用設施管理員維護，實行巡查制度，建文件記錄，并由維修主管監督執行，以確保消防設施、設備完好無損、正常使用。
16）大型及重要機電設備完好率99％完好的大型及重要機電設備／大型及重要機電設備總計×100%1．建立嚴格的設備管理及日常運行操作規程；2．重要設備責任到人；3．認真進行日運行記錄和檢查；4．每月進行一次二保；5．每半年進行一次大保；6．加強技術人員專業技能培訓，減少安全隱患。
17）維修工程質量合格率100%100%維修合格工程項次／維修工程項次×100％1．建立合理有效的工作質量監督機制和回訪制度；2．擁有一批有較高技術水準的維修隊伍。
18）住戶有效投訴率2‰(年)1‰年以下有效投訴／投訴總計×100%1．做好各項管理工作，創建優美、完善的社區；2．提高員工素質，強化服務意識；3．發生問題，及時處理，為住戶排憂解難；4．做好解釋工作，與回訪制度落實。
處理率95%100%處理的有效投訴／有效投訴×100%
19）維修服務回訪率95％98％維修回訪次數／維修服務次數×100%1．建立健全回訪制度；2．做好維修、回訪記錄；3．加強維修隊伍服務意識。
20）房屋外觀統一整潔率100%統一整潔房屋外觀面積／房屋外觀總面積×100%1．嚴格住戶裝修審批手續，杜絕違章裝修于事前；2．加強裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進度有否增加施工項目，及時整改；3．竣工驗收細致有重點，確保外觀統一整潔，不損害房屋安全；4．屋村事務助理加強巡視，發現房屋損壞、不潔，立即處理；
21）違章發生率1‰0.5‰違章項目／發生項目總計×100%1．建立巡視制度，跟蹤管理，及時發現并加大處理力度；2．強化宣傳教育意識，把有關管理制度貫徹到每個人的行動中，依法管理。
違章處理率95%100%處理違章項目／違章目總計×100%
22）管理費收繳率98％以上99％以上管理費實際收繳額／管理費應計收繳額×100％1．100％辦理各種費用銀行托收；2．及時提示住戶欠款；3．屋村事務助理及時上門提示按時交納管理費
23）居民對物業管理滿意率95％99％(對管理滿意戶數＋基本滿意戶數) ／參加業主評議戶數×100%1．科學的住宅管理手段與溫馨服務相結合，編識無漏洞的管理網絡；2．加強重點業主的走訪，重點解決問題；3．以優良的敬業精神不斷改善工作，贏得業主的支持。
隨著管理方式、管理手段的現代化，物業管理隊伍的結構也發生革命性變化。物業管理人員的配備已從勞動密集型向技術密集型轉化，管理層和操作層人員比例縮小(比例為1∶1)，管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才。為此，S物業管理公司在人員配備上堅持以“精干、高效、敬業”的用人原則為基礎，確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關。管理層基本素質要求通過外語、計算機和智能化考核，學歷上要求達到大專以上水平，工程技術崗位引進專業人才。
人才來源上我們以內部選送為主，并高標準外聘專業人員，保證管理隊伍的高素質和高水平。針對GM花園小區國際化特性，我們要求事務管理人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現管理職能的“三合一”(事務、保安、日常服務)。在管理隊伍建設上，我們將采用規范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行10%的年淘汰率，確保管理目標得以實現。
篇2：人員、機構異動資產交接管理辦法范例
人員、機構異動資產交接管理辦法
第一條 為加強學校資產管理，防止因人員異動機構調整出現管理失控而造成資產流失，更好地發揮資產的使用效率，特制定本辦法。
第二條 教職工異動人員包括離退休、調出學校、出國(兩年以上)、辭職、自動離職、停薪留職、因病長期休養(兩年以上)、在崗死亡等離崗人員以及經學校同意在學校內部調動工作崗位的人員。
機構異動是指經學校批準，校屬單位之間(或單位內部)進行合并。分離或重新組建等機構調整行為。人員異動和機構異動均應辦理資產移交手續。
第三條 已辦理了退休有關手續的人員，離崗前應將所經管和使用的設備、家具等資產移交給本單位接替人員或本單位的資產管理員，并和接替人員同到資產管理處辦理帳卡和移交手續。手續完畢后，單位資產管理員方可在“教職工異動表”上簽字蓋章。
第四條 調出學校、辭職、出國(兩年以上)、辭職、自動離職、停薪留職、離崗退養人員，應在離校前與原單位和資產管理處辦妥資產交接手續，原單位資產主管有責任督促其完成該項工作，并及時向人事處，資產管理處通報有關情況。待其辦妥資產移交手續后，單位資產管理員方可在“教職工異動表”上簽字和蓋章。原單位有關人員督促不力，導致資產流失的，由原單位責任人按該項資產原值的80%賠償損失，如在一個月內有關責任人未上繳賠償金的將由人事處通知財務處從其下個月工資中扣除。
第五條 因病長期休養(兩年以上)、在崗死亡人員的資產催還和清繳手續工作由原單位資產管理員負責，在人員離崗后兩個月內完成，經查實確因原單位催繳不力而導致資產流失的，由有關責任人員按該項資產折舊后價值的80%賠償損失，如在一個月內有關責任人未上繳賠償金的將由人事處通知財務處從其下個月工資中扣除。
第六條 經學校同意在學校內部調動工作崗位的人員，一律憑人事處“教職工異動表”先辦理資產及其他財務手續的交接工作。各學院、系(所)、有關處(部)單位資產管理員在核實帳目后應及時督促調出人員辦妥資產移交手續，并同往資產管理處辦理帳。卡移交手續。凡未辦妥資產移交手續的，有關人員不得在“教職工異動表”上簽字，否則將追究簽字人員的責任。如因調動人員未辦妥資產交接手續，或因有關責任人失職、把關不嚴，在“教職工異動表”上簽字蓋章而導致資產流失的，由原資產使用人和有關責任人按該項資產原值的80%賠償損失。損失賠償金當月未上繳的，將由人事處通知財務處從其下個月工資中扣除。
第七條 校屬單位之間(或單位內部)發生合并、分離或重組等機構調整經學校批準，均須辦理資產整體移交手續。在資產移交手續未正式辦妥前，原資產管理單位的資產主管和資產管理員有責任全權管理和保護所有資產的安全和完整，未經資產管理處批準，任何單位和個人無權調動資產。機構異動后兩周內接收單位應將資產主管和資產管理員名單報資產管理處，由資產管理處安排雙方交接時間，以便完成資產交接工作。原單位資產主管和資產管理員在與接收單位辦妥資產交接手續后才能離開原資產管理崗位。如因機構調整而造成管理失控，導致資產流失的，在明確原管理單位和接收單位的責任后，將停止責任單位下年度的資產投入。
第八條 凡離退休人員應辦理資產帳、卡、物交接手續。因單位資產管理員失職，造成離退休人員未辦妥資產交接手續而在“教職工異動表”上簽字蓋章的，學校責令有關責任人在一個月內負責催還，對一個月內未催還的資產，學校將根據資產的新舊程度扣除離退休人員和有關責任人的工資。
第九條 本辦法涉及的處罰條款由資產管理處、計劃財務處通知執行。
第十條 本辦法由資產管理處負責解釋。
第十一條 本辦法自頒布之日起施行。
篇3：項目土地接管作業指導書
項目土地接管作業指導書
1.作業目的
土地接管是涉及兩個經濟實體履行重大經濟合同中的關鍵環節，利益驅動往往使對方把交接搞得越馬虎越好，如果本主辦崗位不認真履行自己的崗位職責的話，眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預算外支出。
2.作業依據
土地出讓合同，土地測繪報告，定界報告。
3.主管崗位 總經濟師：代表本公司出席土地接管的現場會議，簽署土地接管的相關文件。
主辦崗位 項目經理：暴露所有遺留問題，并逐項落實處置措施。
4.緊前工作條件
收到土地開發單位的土地移交通知書。
5.作業描述
5.1收到土地開發單位的土地移交通知書后，應立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報告交本部門主管。主要內容包括拆遷進度概況，尚有哪些問題沒有解決，相應的處置意見等。做到公司內部上下心中有底。
5.2通知總經濟師到場主持接管。帶好有日歷的照相機。
5.3現場查勘和拍攝，由對方帶領查勘全場，（做好全景拍攝）。本主辦崗位同時引導雙方在有問題需要交涉的地方停留，并介紹情況。（做好局部針對性拍攝）。
5.4需要重點關注的問題（土地轉讓合同另有約定的從約定）：場地標高要求與場外道路平齊；場地平整度要求起伏不超過正負30厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點的界樁是否齊全和牢固，位置是否準確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建筑物基礎，構筑物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區域內管線已在區域邊界外截斷；地面以上和區域上空已空無一物（本公司要求保留的除外）；與周邊任何個人或單位沒有土地使用權益上的糾紛；區域與場外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車輛的通行安全；區域周邊5米之內已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。
5.5召開現場會議，商討三通一平的整改措施和整改期限，由總經濟師視現場情況和對方的誠信態度，并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況：（1）同意接管，遺留問題由接收方有償處理，費用一次性包干或實報實銷；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時接管。
5.6簽署接管文件。如對方提供格式文本的，應仔細審核，劃除無關的內容，所有遺留問題及相應的處置意見應在附加條款中詳列。特別需要強調的一點是對方必須承諾：除非已經明確告知并已詳細記錄在案，今后在工程實施過程中如發現地下還有尚在使用的過境管線，危險埋藏物，未拆除的障礙物等，其責任和損失賠償均由土地開發單位承擔。
5.7本主辦崗位負責督促檢查整改內容的落實情況。
5.8本主辦崗位負責委托土地測繪部門校核界樁坐標的位置和紅線內的土地面積，校核可減免土地費用的紅線內的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測繪報告對照土地出讓合同，如有面積差異，按合同約定與土地開發單位結算土地費用。對方有違約情況的，須協助配合上級主管向對方索賠。
5.9整理所有土地資料，經總經濟師審核后歸檔。