秦某是天津某小區(qū)的一位業(yè)主。該住宅原由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)管理,1998年4月該物業(yè)管理部更名并成立現(xiàn)物業(yè)管理中心,即本案原告。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將包括被告住宅在內(nèi)的小區(qū)物業(yè)移交給原告。移交后原、被告未簽訂物業(yè)管理協(xié)議書(shū)。被告自1999年1月起未交納物業(yè)管理費(fèi)。原告訴至法院。被告辯稱(chēng),雙方未簽訂物業(yè)管理協(xié)議書(shū),不應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為,原告對(duì)被告住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及附屬配套設(shè)施、場(chǎng)地、周?chē)h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路等進(jìn)行統(tǒng)一的維修和服務(wù)活動(dòng),雙方雖沒(méi)有簽訂書(shū)面的物業(yè)管理合同,但被告事實(shí)上接受了原告的物業(yè)管理服務(wù),雙方已經(jīng)形成了事實(shí)上的物業(yè)管理合同關(guān)系,被告應(yīng)履行繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù),遂判決被告給付原告1999年1月至2000年9月物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)用337.44元。

　　近年來(lái),隨著住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的普及,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛日漸增多,本案就是一例。本案的關(guān)鍵在于原告物業(yè)管理公司與被告之間是否成立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。

　　合同作為規(guī)范當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的載體,屬于法律行為的一種,其成立的形式包括口頭、書(shū)面、電子等。對(duì)于一些重要的合同.法律明文規(guī)定必須或應(yīng)該采用書(shū)面形式。但實(shí)踐中很多時(shí)候,雙方已經(jīng)履行了權(quán)利義務(wù).但是沒(méi)有簽訂書(shū)面的合同。對(duì)于這樣的情況,不能一概認(rèn)為雙方不存在合同關(guān)系。因此,《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條規(guī)定:"法律,行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立。"本案中,被告履行了物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù),原告并未明確表示反對(duì),應(yīng)當(dāng)視為原告接受了被告履行的義務(wù),雙方之間成立物業(yè)管理管理合同關(guān)系。

　　合同不僅有書(shū)面的,而且有口頭合同、事實(shí)合同等多種形式存在。在現(xiàn)代社會(huì)中,人們不得不依賴電力公司、煤氣公司、自來(lái)水公司等提供電、水,氣等生活必須的能源。這些公司向人們提供服務(wù).享受服務(wù)的人們交納使用費(fèi)用,事實(shí)上供用電,水、氣的合同就已經(jīng)成立了。是否采用書(shū)面形式不是合同成立的要件,不能以"沒(méi)有和這些公司簽訂書(shū)面合同"為由拒絕支付費(fèi)用。住宅小區(qū)的物業(yè)管理也是這樣,物業(yè)管理公司向業(yè)主提供住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及附屬配套設(shè)施、場(chǎng)地、周?chē)h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路等的統(tǒng)一維修和服務(wù)活動(dòng).原告事實(shí)上享受了這些物業(yè)管理服務(wù).也就是接受了被告履行的義務(wù),原、被告之間形成了事實(shí)上的合同關(guān)系,被告應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)用。

篇2：物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦

　　物管案例：業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦

　　由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門(mén)催交未果。

　　[案例分析]

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》等對(duì)此都有明確明確表達(dá)。就本案例而言，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對(duì)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。即使是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會(huì)有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

　　對(duì)于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對(duì)待，采取不同的對(duì)策。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動(dòng)催繳程序，仍不見(jiàn)效可提請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。

　　[解決方法]

　　為了解決這一問(wèn)題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見(jiàn)和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見(jiàn)的該公司老板，頻頻征求意見(jiàn)并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。

　　在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《物業(yè)管理公約》

　　前言

　　為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國(guó)家和沈陽(yáng)市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公約）

　　第一章：總則

　　第一條：本公約中的下列用語(yǔ)，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：

　　l．，園區(qū)：指座落于××區(qū)××路××號(hào)，由××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“××××”。

　　2．業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，對(duì)本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對(duì)房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。

　　3．管理公司：受××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司指定××物業(yè)管理有限公司為××××的物業(yè)管理公司

　　4．單位：指業(yè)主依據(jù)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》或其它法律文書(shū)、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。

　　5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。

　　6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專(zhuān)用系統(tǒng)及管線。

　　第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會(huì)公德。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。

　　第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。

　　第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

　　第四條：業(yè)主的權(quán)利

　　1．業(yè)主獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。

　　2．業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈(zèng)、出租、抵押或其它方式處置或變賣(mài)。

　　3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。

　　4．可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　5．對(duì)住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　第五條：業(yè)主的義務(wù)

　　l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時(shí)，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。

　　2．依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。

　　3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　4．業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。

　　5．不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。

　　6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施

　　7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫(xiě)字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。

　　8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。

　　9．樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家具、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。

　　10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫(huà)、張貼。

　　11．住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。

　　12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。

　　13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動(dòng)其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過(guò)錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對(duì)未成年子女加強(qiáng)教育外，對(duì)造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。

　　第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利

　　第六條：管理公司的職責(zé)

　　l．負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營(yíng)及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。

　　3．保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。

　　4．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護(hù)和管理。

　　5．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。

　　第七條：管理公司的權(quán)利

　　l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。

　　2．有權(quán)對(duì)園內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車(chē)輛外，其它機(jī)動(dòng)車(chē)輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車(chē)輛，包括自行車(chē)、摩托車(chē)等在內(nèi)的各種車(chē)輛實(shí)行定點(diǎn)停放。

　　3．按物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費(fèi)，收取的管理費(fèi)用單列項(xiàng)目專(zhuān)款專(zhuān)用，年度費(fèi)用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

　　4．管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時(shí)的調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會(huì)和物價(jià)部門(mén)通過(guò)。

　　5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。

　　6．管理公司可采取法律行動(dòng)或其它有效行動(dòng)來(lái)催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。

　　第四章:違約責(zé)任

　　第八條：業(yè)主逾期交納管理費(fèi)的，應(yīng)按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。

　　第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對(duì)造成實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。

　　第十條：前款所稱(chēng)的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。

　　第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來(lái)的不良影響，對(duì)造成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對(duì)責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。

　　第五章：附則

　　第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)確認(rèn)本公約繼續(xù)有效。

　　第十三條:本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補(bǔ)充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國(guó)家政策法律規(guī)定。

　　第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊(cè)及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。

　　第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。

　　第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。

　　2．《財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)》

　　(一)財(cái)務(wù)部門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)置

　　財(cái)會(huì)部門(mén)一般設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。

　　(二)財(cái)會(huì)人員的崗位職責(zé)

　　1.財(cái)會(huì)部經(jīng)理

　　(1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會(huì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)管理參謀；

　　(2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫(xiě)出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱；

　　(3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

　　(4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)；

　　(5)合理有效地經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)；

　　(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會(huì)管理具體制度和操作程序；

　　(7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)審核、修定；

　　(8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。

　　2.主管會(huì)計(jì)

　　(1)向部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門(mén)的日常管理工作；

　　(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作；

　　(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況；

　　(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情況；

　　(5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符；

　　(6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類(lèi)計(jì)賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工作。

　　3.出納

　　(1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；

　　(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等；

　　(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；

　　(4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；

　　(5)及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)相符，并交會(huì)計(jì)作賬。

　　4.統(tǒng)計(jì)員(電腦員)

　　(1)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存儲(chǔ)各種費(fèi)用收付資料，供主管會(huì)計(jì)參考；

　　(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對(duì)變動(dòng)資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改并存儲(chǔ)；

　　(3)及時(shí)輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時(shí)收繳。

　　5.收費(fèi)員

　　物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時(shí)，可專(zhuān)門(mén)在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：

　　(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳；

　　(2)對(duì)繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)追討欠繳費(fèi)用；

　　(3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付；

　　(4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭(zhēng)取他們對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；

　　(5)完成企業(yè)和部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

篇3：物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對(duì)租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費(fèi)由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說(shuō)已欠付近一年的物業(yè)管理費(fèi)。為此業(yè)主投訴，稱(chēng)租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)？

　　[案例分析]

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費(fèi)。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

　　在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時(shí)書(shū)面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對(duì)物業(yè)費(fèi)繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費(fèi)。也就是說(shuō)，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對(duì)物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)支付沒(méi)有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。

　　根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)是有法律依據(jù)的，因?yàn)槟阋袚?dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說(shuō)明上述觀點(diǎn)，以求得業(yè)主的理解。同時(shí)，還應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主了解在房屋對(duì)外租賃時(shí)，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問(wèn)題的出現(xiàn)。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

　　（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

　　（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；

　　（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)主管全國(guó)城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款；

　　（一）當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責(zé)任；

　　（七）轉(zhuǎn)租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責(zé)任；

　　（十）當(dāng)事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

　　（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（一）書(shū)面租賃合同；

　　（二）房屋所有權(quán)證書(shū)；

　　（三）當(dāng)事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門(mén)辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

　　第四章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。

　　第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護(hù)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并答訂書(shū)面合同。

　　因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；

　　（五）公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的；

　　（六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問(wèn)題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。

　　第五章 轉(zhuǎn)租

　　第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

　　出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

　　第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)責(zé)任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷(xiāo)其證書(shū)，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。林場(chǎng)等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十六條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

　　第三十七條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。