【內(nèi)容摘要】一審駁回起訴的裁定,二審的結(jié)果無外乎維持或者指令審理兩種,似乎了無新意。本案的案情亦似乎幾近平淡無奇,但是為著說服當(dāng)事人,裁判時還是應(yīng)當(dāng)作入情入理的論證,而不是強(qiáng)詞奪理的評判。本案系一物業(yè)管理合同糾紛,裁判時擇其要,選擇該類合同在合同相對性方面表現(xiàn)出的特點,展開論證。

【關(guān)鍵詞】合同物業(yè)管理相對性

【案情】
原告:梁曉梅,女。
被告:徐州久隆集團(tuán)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱九隆物業(yè)公司)。

1998年8月,梁曉梅購買久隆花園503室的房屋一套,并于20**年4月1日接受房屋交付。久隆花園位于徐州市中山北路39號,共有57位業(yè)主。20**年4月4日,九隆物業(yè)公司與久隆花園的全體業(yè)主分別簽訂了內(nèi)容相同的《久隆房產(chǎn)物業(yè)管理合同》,雙方對履行期限未作約定。20**年6月30日,久隆花園業(yè)主委員會成立。

20**年4月5日,九隆物業(yè)公司向久隆花園全體業(yè)主和業(yè)主委員會發(fā)出公告。該公告聲稱:九隆物業(yè)公司在提供1年期的前期物業(yè)管理服務(wù)后,又在“不合法”的情況下向久隆花園提供了至今已滿3年的物業(yè)管理服務(wù)。因此,九隆物業(yè)公司決定于公告發(fā)布之日起一周后,停止在久隆花園的一切管理服務(wù)活動,撤出管理機(jī)構(gòu)和管理人員,同時等待業(yè)主委員會接收九隆物業(yè)公司的相關(guān)移交。梁曉梅對九隆物業(yè)公司的上述行為持有異議,于20**年4月8日發(fā)出了致該公司的公開信。后雙方協(xié)商未果,形成本案訴訟。

【審判】

徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:本案是一起因解除物業(yè)管理合同引發(fā)的糾紛。九隆物業(yè)公司在為久隆花園小區(qū)實施4年的物業(yè)管理后,向小區(qū)全體業(yè)主提出解除合同并停止了對小區(qū)的物業(yè)管理活動。對于九隆物業(yè)公司解除合同的效力認(rèn)可與否,涉及小區(qū)全體業(yè)主的意思表示。選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是全體業(yè)主的權(quán)利,根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,全體業(yè)主成立業(yè)主大會,業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)物理企業(yè)等事項必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。因此,在涉及小區(qū)公共利益事項的權(quán)利行使上,應(yīng)以三分之二業(yè)主的意思表示為依據(jù)。同時,業(yè)主對業(yè)主大會作出的決議事項有容忍的義務(wù)。就是否與九隆物業(yè)公司繼續(xù)履行物業(yè)管理合同提起訴訟,亦應(yīng)以三分之二以上業(yè)主的意思表示為依據(jù)。梁曉梅作為久隆花園業(yè)主之一,提起訴訟,要求九隆物業(yè)公司繼續(xù)履行與全體業(yè)主簽訂的《久隆房產(chǎn)物業(yè)管理合同》沒有法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定,裁定:駁回梁曉梅對九隆物業(yè)公司的起訴。案件受理費(fèi)500元,由梁曉梅負(fù)擔(dān)。

一審裁判送達(dá)后,梁曉梅不服,向徐州市中級人民法院提起上訴。

徐州市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:梁曉梅與九隆物業(yè)公司于20**年4月4日所簽訂的物業(yè)管理合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬合法有效的合同。本案糾紛的緣起在于圍繞該物業(yè)管理合同的履行問題,雙方發(fā)生爭議。審查物業(yè)管理合同這一新類型民事合同的法律性質(zhì),其本質(zhì)上仍系民事合同之一種,不過在合同的相對性方面,明顯表現(xiàn)出其獨(dú)有的特性。單個業(yè)主的物業(yè)管理合同一般不能與其他業(yè)主的物業(yè)管理合同截然分離而獨(dú)立存在。一審法院認(rèn)定梁曉梅不是本案的適格當(dāng)事人,裁定駁回其起訴并無不當(dāng)。但一審訴訟費(fèi)收取不當(dāng),應(yīng)予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項、第一百五十四條之規(guī)定,裁定:駁回上訴,維持原裁定。一審案件受理費(fèi)50元,二審案件受理費(fèi)50元,均由梁曉梅梁曉梅負(fù)擔(dān)。

【評析】

物業(yè)管理合同乃近年來廣泛出現(xiàn)的一種新型民事合同,其履行過程中所發(fā)生的各種糾紛林林總總,不一而足。本案當(dāng)事人之間的糾紛即其一種。市場經(jīng)濟(jì)社會之下,個案中當(dāng)事人之間的力量對比總是存在的,但是在訴訟過程中不應(yīng)人云亦云地高喊“保護(hù)弱者”的空洞口號,而應(yīng)當(dāng)立足于現(xiàn)有立法、衡平雙方利益,以尋求合情、合理、合法的糾紛解決方式。

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篇2：徐順法等上海復(fù)瑞物業(yè)公司物業(yè)管理合同糾紛上訴案

上訴人(原審原告)徐順法,男,1940年7月23日出生,漢族,上海市東風(fēng)農(nóng)場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)周玉芳,女,1941年9月14日出生,漢族,上海市東風(fēng)農(nóng)場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)徐英姿,女,1970年8月17日出生,漢族,上海市育鷹學(xué)校工作,住本市市光三村85號401室。
上訴人(原審原告)吳廣新,男,1964年2月14日出生,漢族,上海國際港口工程咨詢有限公司工作,住本市市光三村85號401室。
四上訴人的共同委托代理人張楓,上海市申元律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司,住所地本市行知路190號。
法定代表人楊建國,該公司董事長。
委托代理人陸鋒,該公司職員。
委托代理人李敏,該公司職員。

上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新因物業(yè)管理合同糾紛一案,不服上海市寶山區(qū)人民法院(20**)寶民初字第 5548號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新的共同委托代理人張楓,被上訴人上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司的委托代理人陸鋒、李敏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明:徐順法與周玉芳系夫妻,徐英姿是徐順法、周玉芳的長女,徐英姿與吳廣新系夫妻。徐順法于 2000年6月向上海復(fù)星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買了本市滬太路1771弄42號101室的商品房一套,同住人為徐順法、周玉芳和其次女徐明姿。該房屋由上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡稱復(fù)瑞公司)進(jìn)行物業(yè)管理。徐順法與復(fù)瑞公司在2000年8月7日簽訂了《公共契約》,約定由復(fù)瑞公司安排保安人員對住宅小區(qū)進(jìn)行日常巡視,做好住宅區(qū)內(nèi)的安全防范、治安工作,徐順法、周玉芳按月交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)人民幣(以下幣種均是人民幣)57.50元(其中保安費(fèi)月 0.10元/每平方米)。復(fù)瑞公司在住宅小區(qū)配置一個值班日四名保安人員值勤、巡視,并已開通紅外線周界報警系統(tǒng)等安全防范措施。20**年3月5日凌晨 1時許,兩名罪犯流竄至徐順法、周玉芳居住的小區(qū)。復(fù)瑞公司設(shè)置的42號監(jiān)視點發(fā)覺異常,保安人員即到現(xiàn)場察看,后因罪犯已翻爬入室,保安人員無法發(fā)現(xiàn)。兩名罪犯從徐順法、周玉芳住宅的北陽臺入室。當(dāng)其中一名罪犯發(fā)現(xiàn)北臥室床上熟睡的徐明姿時,頓起歹念,采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對徐明姿實施奸淫,致徐明姿死亡。20**年8月23日該罪犯被法院一審判處死刑,并在附帶民事訴訟中,被判處賠償徐順法、周玉芳、徐英姿喪葬費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失共計13,246.50元。

在原審法院審理中,徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新稱,復(fù)瑞公司未盡物業(yè)管理保安職責(zé),未按《公共契約》在小區(qū)內(nèi)巡視,致使徐明姿遇害,業(yè)主利益受損。要求復(fù)瑞公司賠償喪葬費(fèi)42,459.05元;誤工費(fèi)5,242.50元(徐英姿、吳廣新的誤工費(fèi));撫恤金 360,000元;精神損失費(fèi)100,000元;賠禮道歉、置換房屋。

在原審法院審理中,復(fù)瑞公司辯稱,徐明姿半夜里在自己居室內(nèi)遇害身亡,這是犯罪分子實施犯罪行為所致,復(fù)瑞公司在此刑事案件發(fā)生中無過錯行為,復(fù)瑞公司已按約全面履行了保安義務(wù),因復(fù)瑞公司不存在違約行為,故不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。但從道義出發(fā),復(fù)瑞公司愿意補(bǔ)償徐順法、周玉芳等10,000元。

原審法院審理后認(rèn)為:雙方簽有《公共契約》,徐順法、周玉芳向復(fù)瑞公司交納物業(yè)管理費(fèi),故雙方之間物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系成立。徐明姿在自己居室內(nèi)被害身亡,系犯罪分子實施刑事犯罪行為所致,在處理刑事案件中,徐順法、周玉芳已提起附帶民事賠償,現(xiàn)犯罪分子已受到法律的懲處,法院并對提出的附帶民事賠償已作了判決。復(fù)瑞公司對徐順法、周玉芳居住的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)后,按約配置保安人員并進(jìn)行保安值勤、巡視,并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng)(以下簡稱三大監(jiān)控系統(tǒng)),復(fù)瑞公司已履行了對小區(qū)的保安義務(wù)。對于犯罪分子實施暴力,致使徐順法、周玉芳的女兒徐明姿被害深表同情,但徐順法、周玉芳以復(fù)瑞公司違反物業(yè)管理的約定,要求復(fù)瑞公司