北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)

　　編者按：7月27日，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會(huì)，就業(yè)主車(chē)輛損失賠償、財(cái)產(chǎn)損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失賠償?shù)燃毙杞鉀Q的問(wèn)題進(jìn)行了研討，并形成了統(tǒng)一意見(jiàn)--《水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)》。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)還及時(shí)組織行業(yè)專(zhuān)家對(duì)水災(zāi)后設(shè)施設(shè)備如何應(yīng)急處置提出指導(dǎo)意見(jiàn)，詳見(jiàn)《設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法》、《電梯底坑進(jìn)水處理方法》。

　　水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)

　　7月27日，在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)處、物業(yè)指導(dǎo)中心、新聞中心的領(lǐng)導(dǎo)下，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)會(huì)”)組織召開(kāi)“水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會(huì)”。會(huì)議邀請(qǐng)了北京保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、北京城建科技促進(jìn)會(huì)、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區(qū)受災(zāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災(zāi)后物業(yè)管理方面處置工作等各項(xiàng)事宜。經(jīng)與會(huì)各方充分論證，共同提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)：

　　業(yè)主車(chē)輛損失賠償

　　車(chē)輛保險(xiǎn)

　　對(duì)于投保車(chē)輛損失險(xiǎn)的車(chē)輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車(chē)主可以向保險(xiǎn)公司索賠，但發(fā)動(dòng)機(jī)進(jìn)水的理賠保險(xiǎn)目前只適用于涉水險(xiǎn)。

　　涉水險(xiǎn)是車(chē)輛損失險(xiǎn)的附加險(xiǎn)，同車(chē)損險(xiǎn)一樣，即使投保了涉水險(xiǎn)，車(chē)輛被水淹沒(méi)后仍不可強(qiáng)行啟動(dòng)。有些保險(xiǎn)公司會(huì)在涉水險(xiǎn)的理賠范圍中設(shè)置一個(gè)免賠條款：如果被水淹后車(chē)主還強(qiáng)行啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)而造成了損害，那么保險(xiǎn)公司將不予賠償。

　　開(kāi)發(fā)商

　　如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在建設(shè)時(shí)，地下車(chē)庫(kù)排水設(shè)計(jì)或施工不當(dāng)，造成使用過(guò)程中出現(xiàn)排水問(wèn)題，造成了車(chē)輛被淹的結(jié)果，那么使用或者購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的業(yè)主可以根據(jù)相關(guān)法律，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了停車(chē)費(fèi)用，并擁有發(fā)票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主負(fù)有預(yù)報(bào)天氣變化、及時(shí)通知、排除險(xiǎn)情、搶救汽車(chē)、事后補(bǔ)救等多項(xiàng)義務(wù)。如果公司各項(xiàng)工作都到位，車(chē)輛還是遭受了損失，對(duì)于賠償，雙方可進(jìn)行協(xié)商。如果因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)疏于防范，管理不善而造成車(chē)輛損壞，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于具體責(zé)任方的界定需

　　依據(jù)實(shí)際情況，主要責(zé)任人和次要責(zé)任人可能賠償?shù)馁M(fèi)用都是不同的，所以雙方可先進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成，可由第三方(如法院)出面進(jìn)行界定。

　　業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)賠償

　　投保個(gè)人財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的業(yè)主可依合同向保險(xiǎn)公司追償。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失

　　由于本次水災(zāi)為特大自然災(zāi)害，屬于不可抗力，所以不論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)和物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司都不予賠償。投保公司財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的公司可以依合同向保險(xiǎn)公司追償。

　　公共設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用

　　根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第五章第三十四條規(guī)定的六種危及房屋使用安全，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修改造的緊急情況，可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十九條明確規(guī)定：發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)的規(guī)定辦理;

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)的規(guī)定辦理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用維修金管理辦法目前開(kāi)通的緊急通道，盡快對(duì)災(zāi)后住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備損失情況的摸底排查，加快申請(qǐng)進(jìn)度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　充分理解，理性引導(dǎo)

　　61年一遇的特大自然災(zāi)害給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，停水、停電、停氣給業(yè)主帶來(lái)生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該耐心解釋?zhuān)龑?dǎo)他們依法理性維權(quán)。

　　主動(dòng)溝通，求得理解

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)供應(yīng)方的協(xié)調(diào)溝通，采取有效的應(yīng)急措施，認(rèn)真履行服務(wù)和管理職能，堅(jiān)決杜絕可能出現(xiàn)的由物業(yè)管理不到位給業(yè)主帶來(lái)的各類(lèi)損失的擴(kuò)大。

　　依法辦事，維護(hù)權(quán)益

　　業(yè)主維權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權(quán)益受到侵害。

　　設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法

　　一、各類(lèi)機(jī)房遭水浸大致分為幾種狀態(tài)：

　　1、機(jī)房頂面或墻面漏水，水量較小。但進(jìn)水濺到了電氣設(shè)備上。

　　2、機(jī)房地面淹水，但淹水深度較淺，沒(méi)有超過(guò)電動(dòng)機(jī)和和配電柜控制柜的基礎(chǔ)

　　3、機(jī)房進(jìn)水較深，水已進(jìn)入配電柜、控制柜內(nèi)或已淹及電動(dòng)機(jī)。并由此誘發(fā)上級(jí)開(kāi)關(guān)掉閘。

　　4、機(jī)房大量進(jìn)水，所有電氣設(shè)備都被水淹沒(méi)，上級(jí)開(kāi)關(guān)掉閘。

　　二、處理方法

　　1、被賤到水的這類(lèi)設(shè)備在準(zhǔn)備再次投入運(yùn)行前首先應(yīng)進(jìn)行全面擦拭，并用熱風(fēng)對(duì)其吹干，然后測(cè)量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達(dá)標(biāo)后方能投入運(yùn)行。

　　2、地面淹水的機(jī)房在重新投入運(yùn)行前，要檢查地埋的電線管內(nèi)存水情況，檢查通往下層的電線管道內(nèi)的存水情況。如果存水量大應(yīng)該用氣泵進(jìn)行清吹，清吹時(shí)應(yīng)在管道末端做一定的保護(hù)，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測(cè)管內(nèi)線纜的絕緣，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可投入使用。

　　3、已經(jīng)進(jìn)水的配電柜和控制柜在水退后，應(yīng)立即進(jìn)行通風(fēng)干燥。進(jìn)水的電器元件經(jīng)過(guò)干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格地檢測(cè)，確認(rèn)其各項(xiàng)電氣性能達(dá)標(biāo)以后才可以重復(fù)使用。

　　已經(jīng)浸水的電動(dòng)機(jī)必須進(jìn)行解體，并用烘箱對(duì)其進(jìn)行整體干燥。然后再進(jìn)行絕緣檢測(cè)，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可組裝、使用。

　　浸水時(shí)正在使用中的電氣元件尤其要認(rèn)真進(jìn)行全面檢測(cè)。因?yàn)檫M(jìn)水引起的短路很可能已經(jīng)將該元件破壞。

　　4、完全被水淹沒(méi)的機(jī)房?jī)?nèi)的電氣設(shè)備，原則上都應(yīng)解體烘干。烘干后進(jìn)行全面測(cè)量，檢測(cè)值達(dá)標(biāo)后才可以進(jìn)行組裝。使用前還需對(duì)部分元件上的設(shè)定值進(jìn)行全面整定。

　　高壓設(shè)備還需專(zhuān)門(mén)組織一次預(yù)防性實(shí)驗(yàn)。

　　5、變配電室進(jìn)水后，一般情況下水都會(huì)首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應(yīng)迅速組織排水。待積水排干后，應(yīng)立即進(jìn)行夾層、電纜溝和變配電室內(nèi)的通風(fēng)除濕，以迅速降低上述空間內(nèi)的空氣濕度。

　　三、注意事項(xiàng)

　　1、機(jī)房進(jìn)水事態(tài)失控時(shí)，值班人員應(yīng)立即請(qǐng)示上級(jí)，停止設(shè)備運(yùn)行，并切斷電源，以防事故擴(kuò)大。

　　2、機(jī)房進(jìn)水后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的人都必須穿戴規(guī)定的勞動(dòng)保護(hù)用品，嚴(yán)防因潮濕誘發(fā)漏電并造成觸電事故。

　　3、在確認(rèn)事故現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復(fù)供電。必須由各方負(fù)責(zé)人都簽字確認(rèn)后才可以進(jìn)行試運(yùn)行。

　　4、至少要安排24小時(shí)的輕負(fù)荷試運(yùn)行，嚴(yán)禁將這類(lèi)設(shè)備立即投入滿載運(yùn)行。

　　電梯底坑進(jìn)水處理辦法

　　為保護(hù)電梯設(shè)備，一旦遇到電梯底坑進(jìn)水時(shí)，采取如下辦法進(jìn)行處理。

　　一、當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)，首先關(guān)閉主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時(shí)采取溜車(chē)的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。

　　二、當(dāng)水從電梯最低層廳門(mén)口進(jìn)入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　三、當(dāng)水從電梯機(jī)房或底層以上廳門(mén)口進(jìn)入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　四、當(dāng)水從電梯底坑墻壁滲入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。然后，報(bào)告電梯使用單位，對(duì)電梯進(jìn)行防滲漏水處理，以免再滲水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通風(fēng)的方式，排除被水浸泡過(guò)的電梯電氣設(shè)備上的水汽。或者用吹風(fēng)機(jī)吹干被水浸泡過(guò)的電梯電氣設(shè)備上的水汽。然后，對(duì)被水浸泡過(guò)的電梯設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，確定正常后，對(duì)電梯進(jìn)行試運(yùn)行，如無(wú)異常，電梯投入正常運(yùn)行。

篇2：北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置的工作意見(jiàn)

　　北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)

　　編者按：7月27日，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會(huì)，就業(yè)主車(chē)輛損失賠償、財(cái)產(chǎn)損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失賠償?shù)燃毙杞鉀Q的問(wèn)題進(jìn)行了研討，并形成了統(tǒng)一意見(jiàn)--《水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)》。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)還及時(shí)組織行業(yè)專(zhuān)家對(duì)水災(zāi)后設(shè)施設(shè)備如何應(yīng)急處置提出指導(dǎo)意見(jiàn)，詳見(jiàn)《設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法》、《電梯底坑進(jìn)水處理方法》。

　　水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)

　　7月27日，在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)處、物業(yè)指導(dǎo)中心、新聞中心的領(lǐng)導(dǎo)下，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)會(huì)”)組織召開(kāi)“水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會(huì)”。會(huì)議邀請(qǐng)了北京保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、北京城建科技促進(jìn)會(huì)、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區(qū)受災(zāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災(zāi)后物業(yè)管理方面處置工作等各項(xiàng)事宜。經(jīng)與會(huì)各方充分論證，共同提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)：

　　業(yè)主車(chē)輛損失賠償

　　車(chē)輛保險(xiǎn)

　　對(duì)于投保車(chē)輛損失險(xiǎn)的車(chē)輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車(chē)主可以向保險(xiǎn)公司索賠，但發(fā)動(dòng)機(jī)進(jìn)水的理賠保險(xiǎn)目前只適用于涉水險(xiǎn)。

　　涉水險(xiǎn)是車(chē)輛損失險(xiǎn)的附加險(xiǎn)，同車(chē)損險(xiǎn)一樣，即使投保了涉水險(xiǎn)，車(chē)輛被水淹沒(méi)后仍不可強(qiáng)行啟動(dòng)。有些保險(xiǎn)公司會(huì)在涉水險(xiǎn)的理賠范圍中設(shè)置一個(gè)免賠條款：如果被水淹后車(chē)主還強(qiáng)行啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)而造成了損害，那么保險(xiǎn)公司將不予賠償。

　　開(kāi)發(fā)商

　　如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在建設(shè)時(shí)，地下車(chē)庫(kù)排水設(shè)計(jì)或施工不當(dāng)，造成使用過(guò)程中出現(xiàn)排水問(wèn)題，造成了車(chē)輛被淹的結(jié)果，那么使用或者購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的業(yè)主可以根據(jù)相關(guān)法律，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了停車(chē)費(fèi)用，并擁有發(fā)票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主負(fù)有預(yù)報(bào)天氣變化、及時(shí)通知、排除險(xiǎn)情、搶救汽車(chē)、事后補(bǔ)救等多項(xiàng)義務(wù)。如果公司各項(xiàng)工作都到位，車(chē)輛還是遭受了損失，對(duì)于賠償，雙方可進(jìn)行協(xié)商。如果因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)疏于防范，管理不善而造成車(chē)輛損壞，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于具體責(zé)任方的界定需

　　依據(jù)實(shí)際情況，主要責(zé)任人和次要責(zé)任人可能賠償?shù)馁M(fèi)用都是不同的，所以雙方可先進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成，可由第三方(如法院)出面進(jìn)行界定。

　　業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)賠償

　　投保個(gè)人財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的業(yè)主可依合同向保險(xiǎn)公司追償。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失

　　由于本次水災(zāi)為特大自然災(zāi)害，屬于不可抗力，所以不論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)和物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司都不予賠償。投保公司財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的公司可以依合同向保險(xiǎn)公司追償。

　　公共設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用

　　根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第五章第三十四條規(guī)定的六種危及房屋使用安全，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修改造的緊急情況，可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十九條明確規(guī)定：發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)的規(guī)定辦理;

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)的規(guī)定辦理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用維修金管理辦法目前開(kāi)通的緊急通道，盡快對(duì)災(zāi)后住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備損失情況的摸底排查，加快申請(qǐng)進(jìn)度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　充分理解，理性引導(dǎo)

　　61年一遇的特大自然災(zāi)害給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，停水、停電、停氣給業(yè)主帶來(lái)生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該耐心解釋?zhuān)龑?dǎo)他們依法理性維權(quán)。

　　主動(dòng)溝通，求得理解

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)供應(yīng)方的協(xié)調(diào)溝通，采取有效的應(yīng)急措施，認(rèn)真履行服務(wù)和管理職能，堅(jiān)決杜絕可能出現(xiàn)的由物業(yè)管理不到位給業(yè)主帶來(lái)的各類(lèi)損失的擴(kuò)大。

　　依法辦事，維護(hù)權(quán)益

　　業(yè)主維權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權(quán)益受到侵害。

　　設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法

　　一、各類(lèi)機(jī)房遭水浸大致分為幾種狀態(tài)：

　　1、機(jī)房頂面或墻面漏水，水量較小。但進(jìn)水濺到了電氣設(shè)備上。

　　2、機(jī)房地面淹水，但淹水深度較淺，沒(méi)有超過(guò)電動(dòng)機(jī)和和配電柜控制柜的基礎(chǔ)

　　3、機(jī)房進(jìn)水較深，水已進(jìn)入配電柜、控制柜內(nèi)或已淹及電動(dòng)機(jī)。并由此誘發(fā)上級(jí)開(kāi)關(guān)掉閘。

　　4、機(jī)房大量進(jìn)水，所有電氣設(shè)備都被水淹沒(méi)，上級(jí)開(kāi)關(guān)掉閘。

　　二、處理方法

　　1、被賤到水的這類(lèi)設(shè)備在準(zhǔn)備再次投入運(yùn)行前首先應(yīng)進(jìn)行全面擦拭，并用熱風(fēng)對(duì)其吹干，然后測(cè)量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達(dá)標(biāo)后方能投入運(yùn)行。

　　2、地面淹水的機(jī)房在重新投入運(yùn)行前，要檢查地埋的電線管內(nèi)存水情況，檢查通往下層的電線管道內(nèi)的存水情況。如果存水量大應(yīng)該用氣泵進(jìn)行清吹，清吹時(shí)應(yīng)在管道末端做一定的保護(hù)，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測(cè)管內(nèi)線纜的絕緣，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可投入使用。

　　3、已經(jīng)進(jìn)水的配電柜和控制柜在水退后，應(yīng)立即進(jìn)行通風(fēng)干燥。進(jìn)水的電器元件經(jīng)過(guò)干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格地檢測(cè)，確認(rèn)其各項(xiàng)電氣性能達(dá)標(biāo)以后才可以重復(fù)使用。

　　已經(jīng)浸水的電動(dòng)機(jī)必須進(jìn)行解體，并用烘箱對(duì)其進(jìn)行整體干燥。然后再進(jìn)行絕緣檢測(cè)，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可組裝、使用。

　　浸水時(shí)正在使用中的電氣元件尤其要認(rèn)真進(jìn)行全面檢測(cè)。因?yàn)檫M(jìn)水引起的短路很可能已經(jīng)將該元件破壞。

　　4、完全被水淹沒(méi)的機(jī)房?jī)?nèi)的電氣設(shè)備，原則上都應(yīng)解體烘干。烘干后進(jìn)行全面測(cè)量，檢測(cè)值達(dá)標(biāo)后才可以進(jìn)行組裝。使用前還需對(duì)部分元件上的設(shè)定值進(jìn)行全面整定。

　　高壓設(shè)備還需專(zhuān)門(mén)組織一次預(yù)防性實(shí)驗(yàn)。

　　5、變配電室進(jìn)水后，一般情況下水都會(huì)首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應(yīng)迅速組織排水。待積水排干后，應(yīng)立即進(jìn)行夾層、電纜溝和變配電室內(nèi)的通風(fēng)除濕，以迅速降低上述空間內(nèi)的空氣濕度。

　　三、注意事項(xiàng)

　　1、機(jī)房進(jìn)水事態(tài)失控時(shí)，值班人員應(yīng)立即請(qǐng)示上級(jí)，停止設(shè)備運(yùn)行，并切斷電源，以防事故擴(kuò)大。

　　2、機(jī)房進(jìn)水后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的人都必須穿戴規(guī)定的勞動(dòng)保護(hù)用品，嚴(yán)防因潮濕誘發(fā)漏電并造成觸電事故。

　　3、在確認(rèn)事故現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復(fù)供電。必須由各方負(fù)責(zé)人都簽字確認(rèn)后才可以進(jìn)行試運(yùn)行。

　　4、至少要安排24小時(shí)的輕負(fù)荷試運(yùn)行，嚴(yán)禁將這類(lèi)設(shè)備立即投入滿載運(yùn)行。

　　電梯底坑進(jìn)水處理辦法

　　為保護(hù)電梯設(shè)備，一旦遇到電梯底坑進(jìn)水時(shí)，采取如下辦法進(jìn)行處理。

　　一、當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)，首先關(guān)閉主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時(shí)采取溜車(chē)的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。

　　二、當(dāng)水從電梯最低層廳門(mén)口進(jìn)入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　三、當(dāng)水從電梯機(jī)房或底層以上廳門(mén)口進(jìn)入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　四、當(dāng)水從電梯底坑墻壁滲入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。然后，報(bào)告電梯使用單位，對(duì)電梯進(jìn)行防滲漏水處理，以免再滲水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通風(fēng)的方式，排除被水浸泡過(guò)的電梯電氣設(shè)備上的水汽。或者用吹風(fēng)機(jī)吹干被水浸泡過(guò)的電梯電氣設(shè)備上的水汽。然后，對(duì)被水浸泡過(guò)的電梯設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，確定正常后，對(duì)電梯進(jìn)行試運(yùn)行，如無(wú)異常，電梯投入正常運(yùn)行。

篇3：北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)

　　北京市水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)

　　編者按：7月27日，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會(huì)，就業(yè)主車(chē)輛損失賠償、財(cái)產(chǎn)損失賠償、緊急公共維修基金使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失賠償?shù)燃毙杞鉀Q的問(wèn)題進(jìn)行了研討，并形成了統(tǒng)一意見(jiàn)——《水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)》。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)還及時(shí)組織行業(yè)專(zhuān)家對(duì)水災(zāi)后設(shè)施設(shè)備如何應(yīng)急處置提出指導(dǎo)意見(jiàn)，詳見(jiàn)《設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法》、《電梯底坑進(jìn)水處理方法》。

　　水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作意見(jiàn)

　　7月27日，在北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委物業(yè)處、物業(yè)指導(dǎo)中心、新聞中心的領(lǐng)導(dǎo)下，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)會(huì)”)組織召開(kāi)“水災(zāi)后物業(yè)管理應(yīng)急處置工作研討會(huì)”。會(huì)議邀請(qǐng)了北京保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、北京城建科技促進(jìn)會(huì)、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及房山區(qū)受災(zāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各相關(guān)方代表參加，探討水災(zāi)后物業(yè)管理方面處置工作等各項(xiàng)事宜。經(jīng)與會(huì)各方充分論證，共同提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)：

　　業(yè)主車(chē)輛損失賠償

　　車(chē)輛保險(xiǎn)

　　對(duì)于投保車(chē)輛損失險(xiǎn)的車(chē)輛，如果遭遇大暴雨受到損失，車(chē)主可以向保險(xiǎn)公司索賠，但發(fā)動(dòng)機(jī)進(jìn)水的理賠保險(xiǎn)目前只適用于涉水險(xiǎn)。

　　涉水險(xiǎn)是車(chē)輛損失險(xiǎn)的附加險(xiǎn)，同車(chē)損險(xiǎn)一樣，即使投保了涉水險(xiǎn)，車(chē)輛被水淹沒(méi)后仍不可強(qiáng)行啟動(dòng)。有些保險(xiǎn)公司會(huì)在涉水險(xiǎn)的理賠范圍中設(shè)置一個(gè)免賠條款：如果被水淹后車(chē)主還強(qiáng)行啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)而造成了損害，那么保險(xiǎn)公司將不予賠償。

　　開(kāi)發(fā)商

　　如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在建設(shè)時(shí)，地下車(chē)庫(kù)排水設(shè)計(jì)或施工不當(dāng)，造成使用過(guò)程中出現(xiàn)排水問(wèn)題，造成了車(chē)輛被淹的結(jié)果，那么使用或者購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的業(yè)主可以根據(jù)相關(guān)法律，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了停車(chē)費(fèi)用，并擁有發(fā)票等憑證，就與其形成了有償保管的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主負(fù)有預(yù)報(bào)天氣變化、及時(shí)通知、排除險(xiǎn)情、搶救汽車(chē)、事后補(bǔ)救等多項(xiàng)義務(wù)。如果公司各項(xiàng)工作都到位，車(chē)輛還是遭受了損失，對(duì)于賠償，雙方可進(jìn)行協(xié)商。如果因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)疏于防范，管理不善而造成車(chē)輛損壞，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于具體責(zé)任方的界定需

　　依據(jù)實(shí)際情況，主要責(zé)任人和次要責(zé)任人可能賠償?shù)馁M(fèi)用都是不同的，所以雙方可先進(jìn)行協(xié)商，如果協(xié)商不成，可由第三方(如法院)出面進(jìn)行界定。

　　業(yè)主個(gè)人財(cái)產(chǎn)賠償

　　投保個(gè)人財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的業(yè)主可依合同向保險(xiǎn)公司追償。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失

　　由于本次水災(zāi)為特大自然災(zāi)害，屬于不可抗力，所以不論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)和物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司都不予賠償。投保公司財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的公司可以依合同向保險(xiǎn)公司追償。

　　公共設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用

　　根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第五章第三十四條規(guī)定的六種危及房屋使用安全，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修改造的緊急情況，可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十九條明確規(guī)定：發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第二十六條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)的規(guī)定辦理；

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第二十七條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)的規(guī)定辦理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用維修金管理辦法目前開(kāi)通的緊急通道，盡快對(duì)災(zāi)后住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備損失情況的摸底排查，加快申請(qǐng)進(jìn)度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主維權(quán)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　充分理解，理性引導(dǎo)

　　61年一遇的特大自然災(zāi)害給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，停水、停電、停氣給業(yè)主帶來(lái)生活上極大的不便，有些情緒也可以理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該耐心解釋?zhuān)龑?dǎo)他們依法理性維權(quán)。

　　主動(dòng)溝通，求得理解

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)供應(yīng)方的協(xié)調(diào)溝通，采取有效的應(yīng)急措施，認(rèn)真履行服務(wù)和管理職能，堅(jiān)決杜絕可能出現(xiàn)的由物業(yè)管理不到位給業(yè)主帶來(lái)的各類(lèi)損失的擴(kuò)大。

　　依法辦事，維護(hù)權(quán)益

　　業(yè)主維權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以支持，但要依法依合同辦事，免得自己的權(quán)益受到侵害。

　　設(shè)備機(jī)房進(jìn)水后電氣設(shè)備的搶修方法

　　一、各類(lèi)機(jī)房遭水浸大致分為幾種狀態(tài)：

　　1、機(jī)房頂面或墻面漏水，水量較小。但進(jìn)水濺到了電氣設(shè)備上。

　　2、機(jī)房地面淹水，但淹水深度較淺，沒(méi)有超過(guò)電動(dòng)機(jī)和和配電柜控制柜的基礎(chǔ)

　　3、機(jī)房進(jìn)水較深，水已進(jìn)入配電柜、控制柜內(nèi)或已淹及電動(dòng)機(jī)。并由此誘發(fā)上級(jí)開(kāi)關(guān)掉閘。

　　4、機(jī)房大量進(jìn)水，所有電氣設(shè)備都被水淹沒(méi)，上級(jí)開(kāi)關(guān)掉閘。

　　二、處理方法

　　1、被賤到水的這類(lèi)設(shè)備在準(zhǔn)備再次投入運(yùn)行前首先應(yīng)進(jìn)行全面擦拭，并用熱風(fēng)對(duì)其吹干，然后測(cè)量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達(dá)標(biāo)后方能投入運(yùn)行。

　　2、地面淹水的機(jī)房在重新投入運(yùn)行前，要檢查地埋的電線管內(nèi)存水情況，檢查通往下層的電線管道內(nèi)的存水情況。如果存水量大應(yīng)該用氣泵進(jìn)行清吹，清吹時(shí)應(yīng)在管道末端做一定的保護(hù)，以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測(cè)管內(nèi)線纜的絕緣，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可投入使用。

　　3、已經(jīng)進(jìn)水的配電柜和控制柜在水退后，應(yīng)立即進(jìn)行通風(fēng)干燥。進(jìn)水的電器元件經(jīng)過(guò)干燥后也絕不可輕易投入使用，必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格地檢測(cè)，確認(rèn)其各項(xiàng)電氣性能達(dá)標(biāo)以后才可以重復(fù)使用。

　　已經(jīng)浸水的電動(dòng)機(jī)必須進(jìn)行解體，并用烘箱對(duì)其進(jìn)行整體干燥。然后再進(jìn)行絕緣檢測(cè)，絕緣值達(dá)標(biāo)后方可組裝、使用。

　　浸水時(shí)正在使用中的電氣元件尤其要認(rèn)真進(jìn)行全面檢測(cè)。因?yàn)檫M(jìn)水引起的短路很可能已經(jīng)將該元件破壞。

　　4、完全被水淹沒(méi)的機(jī)房?jī)?nèi)的電氣設(shè)備，原則上都應(yīng)解體烘干。烘干后進(jìn)行全面測(cè)量，檢測(cè)值達(dá)標(biāo)后才可以進(jìn)行組裝。使用前還需對(duì)部分元件上的設(shè)定值進(jìn)行全面整定。

　　高壓設(shè)備還需專(zhuān)門(mén)組織一次預(yù)防性實(shí)驗(yàn)。

　　5、變配電室進(jìn)水后，一般情況下水都會(huì)首先流入變電室的地下夾層和電纜溝，值班人員應(yīng)迅速組織排水。待積水排干后，應(yīng)立即進(jìn)行夾層、電纜溝和變配電室內(nèi)的通風(fēng)除濕，以迅速降低上述空間內(nèi)的空氣濕度。

　　三、注意事項(xiàng)

　　1、機(jī)房進(jìn)水事態(tài)失控時(shí)，值班人員應(yīng)立即請(qǐng)示上級(jí)，停止設(shè)備運(yùn)行，并切斷電源，以防事故擴(kuò)大。

　　2、機(jī)房進(jìn)水后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的人都必須穿戴規(guī)定的勞動(dòng)保護(hù)用品，嚴(yán)防因潮濕誘發(fā)漏電并造成觸電事故。

　　3、在確認(rèn)事故現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)徹底處理完畢之前，任何人不得隨意恢復(fù)供電。必須由各方負(fù)責(zé)人都簽字確認(rèn)后才可以進(jìn)行試運(yùn)行。

　　4、至少要安排24小時(shí)的輕負(fù)荷試運(yùn)行，嚴(yán)禁將這類(lèi)設(shè)備立即投入滿載運(yùn)行。

　　電梯底坑進(jìn)水處理辦法

　　為保護(hù)電梯設(shè)備，一旦遇到電梯底坑進(jìn)水時(shí)，采取如下辦法進(jìn)行處理。

　　一、當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)，首先關(guān)閉主電源，防止電氣短路，避免設(shè)備損壞。同時(shí)采取溜車(chē)的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設(shè)備。

　　二、當(dāng)水從電梯最低層廳門(mén)口進(jìn)入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　三、當(dāng)水從電梯機(jī)房或底層以上廳門(mén)口進(jìn)入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。

　　四、當(dāng)水從電梯底坑墻壁滲入底坑時(shí)，如果進(jìn)的水超過(guò)5厘米，則用潛水泵進(jìn)行排水。潛水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。如果進(jìn)的水不超過(guò)5厘米，則直接用簸箕、勺子、水桶等工具，將水清除干凈。然后，報(bào)告電梯使用單位，對(duì)電梯進(jìn)行防滲漏水處理，以免再滲水。

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通風(fēng)的方式，排除被水浸泡過(guò)的電梯電氣設(shè)備上的水汽。或者用吹風(fēng)機(jī)吹干被水浸泡過(guò)的電梯電氣設(shè)備上的水汽。然后，對(duì)被水浸泡過(guò)的電梯設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，確定正常后，對(duì)電梯進(jìn)行試運(yùn)行，如無(wú)異常，電梯投入正常運(yùn)行。

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