上訴人(原審原告)徐順?lè)?男,1940年7月23日出生,漢族,上海市東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)退休職工,住本市滬太路1771弄42號(hào)101室。
上訴人(原審原告)周玉芳,女,1941年9月14日出生,漢族,上海市東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)退休職工,住本市滬太路1771弄42號(hào)101室。
上訴人(原審原告)徐英姿,女,1970年8月17日出生,漢族,上海市育鷹學(xué)校工作,住本市市光三村85號(hào)401室。
上訴人(原審原告)吳廣新,男,1964年2月14日出生,漢族,上海國(guó)際港口工程咨詢有限公司工作,住本市市光三村85號(hào)401室。
四上訴人的共同委托代理人張楓,上海市申元律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司,住所地本市行知路190號(hào)。
法定代表人楊建國(guó),該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人陸鋒,該公司職員。
委托代理人李敏,該公司職員。
上訴人徐順?lè)ā⒅苡穹肌⑿煊⒆撕蛥菑V新因物業(yè)管理合同糾紛一案,不服上海市寶山區(qū)人民法院(20**)寶民初字第 5548號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人徐順?lè)ā⒅苡穹肌⑿煊⒆撕托祉樂(lè)ā⒅苡穹肌⑿煊⒆恕菑V新的共同委托代理人張楓,被上訴人上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司的委托代理人陸鋒、李敏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明:徐順?lè)ㄅc周玉芳系夫妻,徐英姿是徐順?lè)ā⒅苡穹嫉拈L(zhǎng)女,徐英姿與吳廣新系夫妻。徐順?lè)ㄓ?2000年6月向上海復(fù)星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)買了本市滬太路1771弄42號(hào)101室的商品房一套,同住人為徐順?lè)ā⒅苡穹己推浯闻烀髯恕Ｔ摲课萦缮虾?fù)瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱復(fù)瑞公司)進(jìn)行物業(yè)管理。徐順?lè)ㄅc復(fù)瑞公司在2000年8月7日簽訂了《公共契約》,約定由復(fù)瑞公司安排保安人員對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行日常巡視,做好住宅區(qū)內(nèi)的安全防范、治安工作,徐順?lè)ā⒅苡穹及丛陆患{物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)人民幣(以下幣種均是人民幣)57.50元(其中保安費(fèi)月 0.10元/每平方米)。復(fù)瑞公司在住宅小區(qū)配置一個(gè)值班日四名保安人員值勤、巡視,并已開(kāi)通紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)等安全防范措施。20**年3月5日凌晨 1時(shí)許,兩名罪犯流竄至徐順?lè)ā⒅苡穹季幼〉男^(qū)。復(fù)瑞公司設(shè)置的42號(hào)監(jiān)視點(diǎn)發(fā)覺(jué)異常,保安人員即到現(xiàn)場(chǎng)察看,后因罪犯已翻爬入室,保安人員無(wú)法發(fā)現(xiàn)。兩名罪犯從徐順?lè)ā⒅苡穹甲≌谋标?yáng)臺(tái)入室。當(dāng)其中一名罪犯發(fā)現(xiàn)北臥室床上熟睡的徐明姿時(shí),頓起歹念,采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對(duì)徐明姿實(shí)施奸淫,致徐明姿死亡。20**年8月23日該罪犯被法院一審判處死刑,并在附帶民事訴訟中,被判處賠償徐順?lè)ā⒅苡穹肌⑿煊⒆藛试豳M(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等損失共計(jì)13,246.50元。
在原審法院審理中,徐順?lè)ā⒅苡穹肌⑿煊⒆撕蛥菑V新稱,復(fù)瑞公司未盡物業(yè)管理保安職責(zé),未按《公共契約》在小區(qū)內(nèi)巡視,致使徐明姿遇害,業(yè)主利益受損。要求復(fù)瑞公司賠償喪葬費(fèi)42,459.05元;誤工費(fèi)5,242.50元(徐英姿、吳廣新的誤工費(fèi));撫恤金 360,000元;精神損失費(fèi)100,000元;賠禮道歉、置換房屋。
在原審法院審理中,復(fù)瑞公司辯稱,徐明姿半夜里在自己居室內(nèi)遇害身亡,這是犯罪分子實(shí)施犯罪行為所致,復(fù)瑞公司在此刑事案件發(fā)生中無(wú)過(guò)錯(cuò)行為,復(fù)瑞公司已按約全面履行了保安義務(wù),因復(fù)瑞公司不存在違約行為,故不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。但從道義出發(fā),復(fù)瑞公司愿意補(bǔ)償徐順?lè)ā⒅苡穹嫉?0,000元。
原審法院審理后認(rèn)為:雙方簽有《公共契約》,徐順?lè)ā⒅苡穹枷驈?fù)瑞公司交納物業(yè)管理費(fèi),故雙方之間物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系成立。徐明姿在自己居室內(nèi)被害身亡,系犯罪分子實(shí)施刑事犯罪行為所致,在處理刑事案件中,徐順?lè)ā⒅苡穹家烟崞鸶綆袷沦r償,現(xiàn)犯罪分子已受到法律的懲處,法院并對(duì)提出的附帶民事賠償已作了判決。復(fù)瑞公司對(duì)徐順?lè)ā⒅苡穹季幼〉男^(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)后,按約配置保安人員并進(jìn)行保安值勤、巡視,并安裝了周界報(bào)警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱三大監(jiān)控系統(tǒng)),復(fù)瑞公司已履行了對(duì)小區(qū)的保安義務(wù)。對(duì)于犯罪分子實(shí)施暴力,致使徐順?lè)ā⒅苡穹嫉呐畠盒烀髯吮缓ι畋硗?但徐順?lè)ā⒅苡穹家詮?fù)瑞公司違反物業(yè)管理的約定,要求復(fù)瑞公司
篇2：十大物業(yè)典型案例之服務(wù)合同糾紛
十大物業(yè)典型案例之服務(wù)合同糾紛
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物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例
案件背景
某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選聘某物業(yè)服務(wù)有限公司作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位。物業(yè)單位于7月1日進(jìn)駐小區(qū)。雙方簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》約定：合同期限三年;物業(yè)需向業(yè)委會(huì)交納履約保證金;業(yè)委會(huì)每年組織一次對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)由業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表投票進(jìn)行，三分之二以上業(yè)主代表參加(含三分之二)即為有效測(cè)評(píng);測(cè)評(píng)滿意度低于60%的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)提前解除合同并扣除全部履約保證金。
后業(yè)委會(huì)換屆，由該小區(qū)新業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”)負(fù)責(zé)小區(qū)事務(wù)。新業(yè)委會(huì)組織全體業(yè)主開(kāi)展物業(yè)服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)，設(shè)置“滿意”“不滿意”“未表決隨大多數(shù)”三個(gè)選項(xiàng)，測(cè)評(píng)結(jié)果滿意度低于60%。業(yè)委會(huì)據(jù)此要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同，并扣除全部履約保證金。
該物業(yè)認(rèn)為業(yè)委會(huì)開(kāi)展?jié)M意度測(cè)評(píng)的的程序違反合同約定，而業(yè)委會(huì)早在滿意度測(cè)評(píng)前就已經(jīng)選出托管的第三方物業(yè)公司，并且解除合同未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，違反了物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定。所以該物業(yè)致函業(yè)委會(huì)提出異議。后在社區(qū)主持下，該物業(yè)與業(yè)委會(huì)簽署了《項(xiàng)目終止協(xié)議》，該協(xié)議約定“甲乙雙方同意，自本協(xié)議簽署之日起解除物業(yè)合同，物業(yè)合同項(xiàng)下條款不再執(zhí)行。”后該物業(yè)退場(chǎng)，業(yè)委會(huì)扣除履約保證金。當(dāng)年秋季，因?qū)I(yè)委會(huì)扣除履約保證金有異議，該物業(yè)向法院提起訴訟。
處理結(jié)果
后經(jīng)區(qū)法院一審、市中級(jí)人民法院二審，判決業(yè)委會(huì)全額返還物業(yè)履約保證金，并向物業(yè)支付違約金。
案件啟示
該項(xiàng)目存在諸多歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)公司頻繁更換，很多業(yè)主在面對(duì)投票等公共事務(wù)時(shí)處于沉默狀態(tài)。在這種情況下，物業(yè)公司在合同中就滿意度測(cè)評(píng)、考核標(biāo)準(zhǔn)條款設(shè)置不合理，容易引發(fā)糾紛，導(dǎo)致權(quán)益損害。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)表決決定，業(yè)委會(huì)用滿意度調(diào)查結(jié)果取代解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主大會(huì)表決，是不符合法律規(guī)定的。
業(yè)委會(huì)設(shè)置履約保證金額度、扣罰履約保證金應(yīng)遵循公平原則，保障公平公正。
項(xiàng)目退場(chǎng)時(shí)，各方應(yīng)配合做好查驗(yàn)和交接工作，并簽署退場(chǎng)協(xié)議確認(rèn)各方權(quán)責(zé)。
篇3：學(xué)校物業(yè)管理工作職責(zé)
> 學(xué)校物業(yè)管理崗位職責(zé)1、對(duì)包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無(wú)垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。
2、洗臉間地面干凈、無(wú)積灰，水池?zé)o青苔，無(wú)油污，無(wú)雜物。
3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無(wú)尿垢、無(wú)臭味，不堵塞。
4、愛(ài)護(hù)公物和清潔工具，保管好勞動(dòng)用品。
5、有責(zé)任教育學(xué)生節(jié)約水電。
6、負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所窗戶玻璃等公共設(shè)施的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)修。
7、遵守勞動(dòng)紀(jì)律，服從臨時(shí)突擊任務(wù)的調(diào)配。
8、拾到財(cái)物要交公，學(xué)生掉落的衣物收好交組長(zhǎng)處理。
9、工作時(shí)間內(nèi)，不撿垃圾。
10、注意自身儀表形象。