上訴人(原審原告)徐順法,男,1940年7月23日出生,漢族,上海市東風農場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)周玉芳,女,1941年9月14日出生,漢族,上海市東風農場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)徐英姿,女,1970年8月17日出生,漢族,上海市育鷹學校工作,住本市市光三村85號401室。
上訴人(原審原告)吳廣新,男,1964年2月14日出生,漢族,上海國際港口工程咨詢有限公司工作,住本市市光三村85號401室。
四上訴人的共同委托代理人張楓,上海市申元律師事務所律師。
被上訴人(原審被告)上海復瑞物業(yè)管理有限公司,住所地本市行知路190號。
法定代表人楊建國,該公司董事長。
委托代理人陸鋒,該公司職員。
委托代理人李敏,該公司職員。
上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新因物業(yè)管理合同糾紛一案,不服上海市寶山區(qū)人民法院(20**)寶民初字第 5548號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭,公開開庭進行了審理。上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新的共同委托代理人張楓,被上訴人上海復瑞物業(yè)管理有限公司的委托代理人陸鋒、李敏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院經審理查明:徐順法與周玉芳系夫妻,徐英姿是徐順法、周玉芳的長女,徐英姿與吳廣新系夫妻。徐順法于 2000年6月向上海復星房地產開發(fā)有限公司購買了本市滬太路1771弄42號101室的商品房一套,同住人為徐順法、周玉芳和其次女徐明姿。該房屋由上海復瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡稱復瑞公司)進行物業(yè)管理。徐順法與復瑞公司在2000年8月7日簽訂了《公共契約》,約定由復瑞公司安排保安人員對住宅小區(qū)進行日常巡視,做好住宅區(qū)內的安全防范、治安工作,徐順法、周玉芳按月交納物業(yè)管理服務費人民幣(以下幣種均是人民幣)57.50元(其中保安費月 0.10元/每平方米)。復瑞公司在住宅小區(qū)配置一個值班日四名保安人員值勤、巡視,并已開通紅外線周界報警系統(tǒng)等安全防范措施。20**年3月5日凌晨 1時許,兩名罪犯流竄至徐順法、周玉芳居住的小區(qū)。復瑞公司設置的42號監(jiān)視點發(fā)覺異常,保安人員即到現(xiàn)場察看,后因罪犯已翻爬入室,保安人員無法發(fā)現(xiàn)。兩名罪犯從徐順法、周玉芳住宅的北陽臺入室。當其中一名罪犯發(fā)現(xiàn)北臥室床上熟睡的徐明姿時,頓起歹念,采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對徐明姿實施奸淫,致徐明姿死亡。20**年8月23日該罪犯被法院一審判處死刑,并在附帶民事訴訟中,被判處賠償徐順法、周玉芳、徐英姿喪葬費、交通費、誤工費等損失共計13,246.50元。
在原審法院審理中,徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新稱,復瑞公司未盡物業(yè)管理保安職責,未按《公共契約》在小區(qū)內巡視,致使徐明姿遇害,業(yè)主利益受損。要求復瑞公司賠償喪葬費42,459.05元;誤工費5,242.50元(徐英姿、吳廣新的誤工費);撫恤金 360,000元;精神損失費100,000元;賠禮道歉、置換房屋。
在原審法院審理中,復瑞公司辯稱,徐明姿半夜里在自己居室內遇害身亡,這是犯罪分子實施犯罪行為所致,復瑞公司在此刑事案件發(fā)生中無過錯行為,復瑞公司已按約全面履行了保安義務,因復瑞公司不存在違約行為,故不應承擔民事賠償責任。但從道義出發(fā),復瑞公司愿意補償徐順法、周玉芳等10,000元。
原審法院審理后認為:雙方簽有《公共契約》,徐順法、周玉芳向復瑞公司交納物業(yè)管理費,故雙方之間物業(yè)管理服務關系成立。徐明姿在自己居室內被害身亡,系犯罪分子實施刑事犯罪行為所致,在處理刑事案件中,徐順法、周玉芳已提起附帶民事賠償,現(xiàn)犯罪分子已受到法律的懲處,法院并對提出的附帶民事賠償已作了判決。復瑞公司對徐順法、周玉芳居住的小區(qū)進行物業(yè)管理服務后,按約配置保安人員并進行保安值勤、巡視,并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng)(以下簡稱三大監(jiān)控系統(tǒng)),復瑞公司已履行了對小區(qū)的保安義務。對于犯罪分子實施暴力,致使徐順法、周玉芳的女兒徐明姿被害深表同情,但徐順法、周玉芳以復瑞公司違反物業(yè)管理的約定,要求復瑞公司
篇2：十大物業(yè)典型案例之服務合同糾紛
十大物業(yè)典型案例之服務合同糾紛
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物業(yè)服務合同糾紛案例
案件背景
某小區(qū)業(yè)主委員會通過公開招標選聘某物業(yè)服務有限公司作為小區(qū)物業(yè)服務單位。物業(yè)單位于7月1日進駐小區(qū)。雙方簽署的《物業(yè)服務合同》約定：合同期限三年;物業(yè)需向業(yè)委會交納履約保證金;業(yè)委會每年組織一次對物業(yè)服務滿意度測評，測評由業(yè)委會、業(yè)主代表投票進行，三分之二以上業(yè)主代表參加(含三分之二)即為有效測評;測評滿意度低于60%的，業(yè)主委員會有權提前解除合同并扣除全部履約保證金。
后業(yè)委會換屆，由該小區(qū)新業(yè)主委員會(以下簡稱“業(yè)委會”)負責小區(qū)事務。新業(yè)委會組織全體業(yè)主開展物業(yè)服務滿意度測評，設置“滿意”“不滿意”“未表決隨大多數(shù)”三個選項，測評結果滿意度低于60%。業(yè)委會據此要求提前解除物業(yè)服務合同，并扣除全部履約保證金。
該物業(yè)認為業(yè)委會開展?jié)M意度測評的的程序違反合同約定，而業(yè)委會早在滿意度測評前就已經選出托管的第三方物業(yè)公司，并且解除合同未經業(yè)主大會表決，違反了物業(yè)管理條例的規(guī)定。所以該物業(yè)致函業(yè)委會提出異議。后在社區(qū)主持下，該物業(yè)與業(yè)委會簽署了《項目終止協(xié)議》，該協(xié)議約定“甲乙雙方同意，自本協(xié)議簽署之日起解除物業(yè)合同，物業(yè)合同項下條款不再執(zhí)行。”后該物業(yè)退場，業(yè)委會扣除履約保證金。當年秋季，因對業(yè)委會扣除履約保證金有異議，該物業(yè)向法院提起訴訟。
處理結果
后經區(qū)法院一審、市中級人民法院二審，判決業(yè)委會全額返還物業(yè)履約保證金，并向物業(yè)支付違約金。
案件啟示
該項目存在諸多歷史遺留問題，物業(yè)公司頻繁更換，很多業(yè)主在面對投票等公共事務時處于沉默狀態(tài)。在這種情況下，物業(yè)公司在合同中就滿意度測評、考核標準條款設置不合理，容易引發(fā)糾紛，導致權益損害。
根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《杭州市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)應由業(yè)主大會表決決定，業(yè)委會用滿意度調查結果取代解聘物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)主大會表決，是不符合法律規(guī)定的。
業(yè)委會設置履約保證金額度、扣罰履約保證金應遵循公平原則，保障公平公正。
項目退場時，各方應配合做好查驗和交接工作，并簽署退場協(xié)議確認各方權責。
篇3：學校物業(yè)管理工作職責
> 學校物業(yè)管理崗位職責1、對包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。
2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。
3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。
4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。
5、有責任教育學生節(jié)約水電。
6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修。
7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。
8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。
9、工作時間內，不撿垃圾。
10、注意自身儀表形象。