選擇首屆物業(yè)管理單位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

　　1.作業(yè)目的

　　在業(yè)主委員會(huì)尚未成立之前，首屆物業(yè)管理單位由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇，并規(guī)定申辦預(yù)售許可證時(shí)必須交驗(yàn)首屆物業(yè)管理合同，這種要求物業(yè)管理提前介入的強(qiáng)制性規(guī)定，目的在于能以使用角度的要求參與施工質(zhì)量管理和成品保護(hù)，尤其是在設(shè)備設(shè)施方面避免在設(shè)計(jì)，選型和安裝等環(huán)節(jié)上的先天不足。另外，選擇一個(gè)社會(huì)信譽(yù)良好的稱職的收費(fèi)合理的首屆物業(yè)管理單位，對(duì)提升物業(yè)本身的品牌效應(yīng)也將起到不可低估的作用。所以說(shuō)，本項(xiàng)作業(yè)是營(yíng)銷策劃中的一項(xiàng)重要的組成部分。

　　2.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師：審核招標(biāo)書(shū)，組織招標(biāo)小組和批準(zhǔn)評(píng)標(biāo)委員會(huì)名單，代表公司答疑和簽署物業(yè)管理委托合同。

　　主辦崗位營(yíng)銷策劃：編制招標(biāo)書(shū)和委托合同，負(fù)責(zé)招標(biāo)全過(guò)程的組織工作。

　　3.緊前工作條件

　　與申辦預(yù)售許可證所符條件相同。

　　4.作業(yè)描述

　　4.1主管崗位決定選擇物業(yè)管理單位的形式，根據(jù)房產(chǎn)的規(guī)模、檔次選擇具有管理相同類型能力的物業(yè)管理企業(yè)。

　　4.2主辦崗位向市或區(qū)的房地產(chǎn)局物業(yè)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后組織成立由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位和物業(yè)管理專家組成的招標(biāo)小組，討論招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原則及方法，并形成會(huì)議紀(jì)要。

　　4.3編制招標(biāo)文件并經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)，內(nèi)容包括：

　　4.3.1招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)，內(nèi)容包括擬招標(biāo)的物業(yè)名稱，投標(biāo)單位的資質(zhì)條件，投標(biāo)單位的報(bào)名截止日期，以及聯(lián)系地址、電話，招投標(biāo)全過(guò)程公證的公證機(jī)關(guān)名稱等有關(guān)事項(xiàng)。

　　4.3.2招標(biāo)書(shū)，內(nèi)容包括總體說(shuō)明（如占地面積、房屋類型與數(shù)量、公共設(shè)施和場(chǎng)地情況、物業(yè)移交日期），物業(yè)管理要求（如基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求的管理以及專項(xiàng)管理服務(wù)，物業(yè)管理委托期限、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)限額，物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲措施等）；投標(biāo)須知（如投標(biāo)書(shū)編制要求，投標(biāo)、踏勘、答疑、開(kāi)標(biāo)等時(shí)間）。

　　4.3.3編制服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表或提綱（如總體環(huán)境印象，工作人員禮儀形象，服務(wù)制度和執(zhí)行情況，設(shè)備完好程度，收支公開(kāi)情況，管理人員人數(shù)和管理戶數(shù)的比例，管理費(fèi)欠繳戶訪問(wèn)記錄等）。

　　4.3.4草擬評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家名單和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.3.5草擬委托管理合同。

　　4.4本主辦崗位經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)，通過(guò)新聞媒體（報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)等）向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)通知。

　　4.5報(bào)名截止日期后，本主辦崗位對(duì)報(bào)名的投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查。主要審核企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，同時(shí)通過(guò)各種途徑考察其已承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，履約情況。從中選擇三到五家參加投標(biāo)，經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后書(shū)面通知在約定的時(shí)間領(lǐng)取招標(biāo)文件。

　　4.6本主辦崗位在招標(biāo)書(shū)約定的日期召集投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并由總經(jīng)濟(jì)師主持召開(kāi)答疑會(huì)。

　　4.7招標(biāo)小組在投標(biāo)截止日期前收取投標(biāo)單位各類投標(biāo)文件、副本（復(fù)印件）。公證員確認(rèn)參加投標(biāo)單位的有效性。

　　4.8對(duì)投標(biāo)單位的工作實(shí)績(jī)、管理水平、信譽(yù)進(jìn)行隨機(jī)取樣調(diào)查。

　　為了保證隨機(jī)取樣的公平、公正和客觀，調(diào)查取樣時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　4.8.1對(duì)各投標(biāo)單位的調(diào)查取樣盡可能同時(shí)進(jìn)行；

　　4.8.2必須由招標(biāo)小組成員負(fù)責(zé)帶隊(duì)，并至少二人同行；

　　4.8.3不事先通知安排，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)抽樣，預(yù)防作假，取樣不實(shí)；

　　4.8.4現(xiàn)場(chǎng)取樣調(diào)查完畢，應(yīng)在調(diào)查記錄上簽字并密封帶回。

　　4.9按照招標(biāo)書(shū)中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)，在公證員、有關(guān)投標(biāo)管理部門(mén)工作人員以及投標(biāo)單位代表共同參加監(jiān)督下，公開(kāi)拆封開(kāi)標(biāo)，并當(dāng)眾宣讀投標(biāo)書(shū)的主要數(shù)據(jù)和承諾。

　　4.10評(píng)標(biāo)分為三個(gè)階段：評(píng)議投標(biāo)書(shū)階段，答辯階段和確定中標(biāo)單位階段。

　　4.10.1投標(biāo)書(shū)評(píng)議階段。評(píng)委會(huì)認(rèn)真仔細(xì)地獨(dú)立完成投標(biāo)書(shū)審查和評(píng)閱，按擬定的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)采用無(wú)記名方法，給投標(biāo)書(shū)評(píng)分。

　　4.10.2答辯階段。答辯目的是為了進(jìn)一步了解投標(biāo)書(shū)的真實(shí)性、可操作性、客觀性。提問(wèn)方仍由評(píng)委會(huì)組成，答辯方指定為投標(biāo)書(shū)中明確的中標(biāo)后將接管新住宅小區(qū)（大廈）的管理處主任。按回答問(wèn)題的準(zhǔn)確性，邏輯性和層次性以及管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)等方面表現(xiàn)，由評(píng)委無(wú)記名進(jìn)行評(píng)分。

　　4.10.3根據(jù)投標(biāo)書(shū)評(píng)議分、答辯分以及調(diào)查采樣的信譽(yù)分，按事先設(shè)定的權(quán)重比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，排出名次。公證員確認(rèn)中標(biāo)單位并擬定公證書(shū)。

　　4.11寄發(fā)中標(biāo)通知書(shū)，約時(shí)與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同可以采用行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)文本，其主要的條款有：

　　4.11.1合同雙方當(dāng)事人；

　　4.11.2物業(yè)的基本情況；

　　4.11.3委托管理事項(xiàng)，其中包括提前介入期間的工作內(nèi)容；

　　4.11.4委托管理期限；

　　4.11.5甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)；

　　4.11.6管理目標(biāo)；

　　4.11.7管理服務(wù)費(fèi)用；

　　4.11.8獎(jiǎng)懲辦法；

　　4.11.9違約責(zé)任。

篇2：委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)

　　委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)協(xié)議書(shū)

　　第一聯(lián)：收費(fèi)單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，乙方同意授權(quán)丙方，在以下乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣繳乙方每月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，具體協(xié)議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關(guān)于《支付結(jié)算辦法》的規(guī)定，由甲方通過(guò)z 市代收代付實(shí)時(shí)繳費(fèi)系統(tǒng)每月在繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)期內(nèi)向丙方提供乙方應(yīng)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)金額的電子數(shù)據(jù)，丙方于每月5日前(遇節(jié)假日順延)通過(guò)電腦系統(tǒng)自動(dòng)從乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣劃，而無(wú)需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　三、乙方應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結(jié)或余額不足等原因而導(dǎo)致甲方未能足額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)款項(xiàng)，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權(quán)依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)以人民幣結(jié)算，通過(guò)丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號(hào)時(shí)，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務(wù)中心辦理協(xié)議變更手續(xù)，同時(shí)重新簽訂新的協(xié)議，原協(xié)議自動(dòng)作廢。在重新簽訂協(xié)議之前，本協(xié)議繼續(xù)有效。

　　六、乙方辦理本業(yè)務(wù)時(shí)，若為個(gè)人客戶請(qǐng)攜帶付款人本人身份證（原件，復(fù)印件留存）和本人付款結(jié)算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務(wù)中心辦理簽約手續(xù)，不得代辦；對(duì)公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務(wù)接受乙方的查詢和咨詢，代扣過(guò)程中如出現(xiàn)疑問(wèn)，乙方可到甲方客戶服務(wù)中心進(jìn)行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)下表內(nèi)容，其內(nèi)容構(gòu)成本協(xié)議的組成部分。乙方需保證所填內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確和有效性。如因乙方填寫(xiě)內(nèi)容不正確而造成的乙方不便和經(jīng)濟(jì)損失，甲方和丙方對(duì)此不負(fù)責(zé)任。

　　九、本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙各執(zhí)一份，均具同等法律效力。本協(xié)議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協(xié)商。

　　請(qǐng)?jiān)谛枰k理的業(yè)務(wù)類型框內(nèi)打“√”□開(kāi)通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區(qū)幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號(hào)

　　繳費(fèi)編號(hào) 聯(lián)系電話

　　開(kāi)戶銀行 付款賬號(hào)

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：物業(yè)管理人員案例分析試題

　　姓名：成績(jī)：

　　物業(yè)管理人員案例分析試題

　　案例一（如何應(yīng)對(duì)業(yè)主的成見(jiàn)？）

　　某小區(qū)一位業(yè)主裝修時(shí)。擅自在陽(yáng)臺(tái)頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽(yáng)臺(tái)極不協(xié)調(diào)，管理處發(fā)現(xiàn)后，立即發(fā)出停工整改通知書(shū)，該業(yè)主對(duì)此怨聲載道，說(shuō)管理處限制她自由，鐵架非安裝不可。

　　你發(fā)火我不發(fā)火。管理處有關(guān)人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規(guī)，說(shuō)明保持樓宇外觀統(tǒng)一的必要性，任其硬頂也好，軟抗也罷，在原則問(wèn)題上絕不退縮。業(yè)主見(jiàn)管理處的態(tài)度這么堅(jiān)決，只好按照要求進(jìn)行整改。

　　雖說(shuō)違章裝修的問(wèn)題解決了，但這位業(yè)主的心中留下了對(duì)管理處的成見(jiàn)，每次見(jiàn)面都板著臉，管理員上前主動(dòng)搭話也愛(ài)理不理。

　　為消除她的誤解，管理處不計(jì)較其態(tài)度，依然真誠(chéng)地為她提供各方面幫助，換取她的理解和信任。裝修時(shí)幫助她打掃衛(wèi)生，入住時(shí)幫助她搬運(yùn)家私，通過(guò)一系列微小的事情，這位業(yè)主終于主動(dòng)與管理處配合，還成了協(xié)助該小區(qū)管理的主力軍。

　　[問(wèn)題]這種情況，你有什么好的處理方法？

　　[參考答案]

　　1.堅(jiān)持原則

　　處理此類問(wèn)題要態(tài)度堅(jiān)決，決不能輕易退讓，否則開(kāi)了一個(gè)口子，會(huì)一發(fā)不可收拾。

　　2.一心換心

　　管理處每天都在和業(yè)主打交道；磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊。關(guān)鍵要主動(dòng)用自己真誠(chéng)重新?lián)Q取理解和信任。

　　案例二（如何處理小區(qū)商鋪違反管理處規(guī)定的事情？）

　　某小區(qū)有商鋪近60家，他們大多數(shù)都能夠按照有關(guān)管理規(guī)定開(kāi)展商務(wù)活動(dòng).但其中一家店鋪，近年來(lái)屢屢違規(guī)，經(jīng)常將一些招聘，商品和雜物擺出店門(mén)之外，影響了小區(qū)環(huán)境的整潔美貌。管理人員數(shù)次勸說(shuō)、批評(píng)、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見(jiàn)效，則堅(jiān)決采取處罰措施。

　　[問(wèn)題]這種情況，你有什么好的解決對(duì)策

　　[參考答案]

　　主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先，嚴(yán)肅指出屢屢亂擺放，嚴(yán)重違反了符合政府法規(guī)精神、又為業(yè)主住戶認(rèn)可的小區(qū)管理規(guī)定，理應(yīng)予以懲處，但考慮到其曾經(jīng)能夠積極配合小區(qū)管理和繳費(fèi)工作，所以再給一次自覺(jué)整改的機(jī)會(huì)。

　　然后，提出三個(gè)問(wèn)題請(qǐng)其換位思考：假如你是小區(qū)管理人員，你如何去履行自己的管理職責(zé)呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們小區(qū)又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門(mén)前亂七八糟的店鋪里購(gòu)物嗎？（最能打動(dòng)他的就是這句話）。

　　嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動(dòng)，當(dāng)即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進(jìn)行了整改。

　　案例三（如何處理業(yè)主錯(cuò)誤索賠要求？）

　　某小區(qū)的物業(yè)公司按照制定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該業(yè)主管彎頭處，堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

　　管理處發(fā)現(xiàn)了跑水后，馬上通知了李先生，由于李先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，物管人員消除了堵塞現(xiàn)象。

　　事后，李先生認(rèn)為物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)。遂向物業(yè)公司提出索賠要求。

　　李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。

　　[問(wèn)題]物業(yè)處該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？遇到這種情況，你將如何處理？

　　[參考答案]

　　該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)，養(yǎng)護(hù)，在實(shí)際工作中，每年每月都有計(jì)劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過(guò)該樓污冰水管的例行清理。所以，物業(yè)公司完全盡到了設(shè)備，設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。

　　同時(shí)，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物業(yè)公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證。并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。在這一事件中，物業(yè)公司確實(shí)按照規(guī)定與該家裝修主業(yè)及施工隊(duì)伍簽定了裝修協(xié)議書(shū)，并要求其交納了裝修押金。告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，也經(jīng)常派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。

　　這次事件，是裝修工人在逃避物業(yè)公司監(jiān)管情況下，偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經(jīng)超出了物業(yè)公司管理范圍及力量以外，物業(yè)公司不可能覺(jué)察。所以在這個(gè)問(wèn)題上，物業(yè)公司亦沒(méi)有疏漏，因此，手業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)。

　　那么這個(gè)責(zé)任到底由誰(shuí)來(lái)負(fù)呢？根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規(guī)定：這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。

　　最后，該管理處將相關(guān)的法規(guī)復(fù)印成文字提供給李先生并主動(dòng)為他提供相關(guān)的法律咨詢指導(dǎo)，讓他感覺(jué)十分滿意。

　　案例四（如何應(yīng)對(duì)主業(yè)的突然投訴？）

　　一天，某小區(qū)的一位老年業(yè)主在小區(qū)的中庭休閑區(qū)，口氣不太客氣地責(zé)問(wèn)正準(zhǔn)備下班的某管理員：“小區(qū)內(nèi)為什么要搞一個(gè)沙地？”原來(lái)他家的小孫子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到處都是，如果不小心還會(huì)對(duì)眼睛造成傷害，老人認(rèn)為這個(gè)沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒(méi)有太在意。只是隨口說(shuō)：城市里的小孩子接觸到泥沙的機(jī)會(huì)并不多，我們小區(qū)內(nèi)有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀，其他物體也存在著可能的危險(xiǎn)，我們不能因?yàn)樗嬖诳赡艿奈ｋU(xiǎn)就取消了呀。這位老先生針對(duì)“不能因?yàn)樗嬖谖ｋU(xiǎn)就取消”的話來(lái)氣了：你們服務(wù)中心沒(méi)有聽(tīng)取我們業(yè)主的意見(jiàn)，我要找你們領(lǐng)導(dǎo)。。。。。。

　　[問(wèn)題]如果是你，你會(huì)對(duì)這位先生采取什么樣的方式？是置之不理？還是積極解決？你有何具體的辦法將此事妥善處理？

　　[參考答案]

　　這位管理員“見(jiàn)勢(shì)不妙”，忙說(shuō)：這樣吧，我將把你的意見(jiàn)向領(lǐng)導(dǎo)反映一下再和你聯(lián)系好嗎？

　　當(dāng)天，這位管理員找到開(kāi)發(fā)商的技術(shù)人員，詢問(wèn)了有關(guān)沙地的問(wèn)題，才知道該沙地并不是小孩子的娛樂(lè)場(chǎng)所，而是有消防方面的功能。

　　于是該管理員找到了那位老先生，首先對(duì)自己不當(dāng)理解表示道歉，并詳細(xì)向業(yè)主說(shuō)明了事由，得到了業(yè)主的理解。

　　我們物業(yè)管理工作者每天都會(huì)碰到各種各樣的業(yè)主投訴，無(wú)論其大小，首先你不能用敷衍了事的態(tài)度，要千方百計(jì)站在業(yè)主的角度，急業(yè)主之所急、想業(yè)主之所想，真誠(chéng)地為其分憂解難，這實(shí)際上最能反映出你的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)態(tài)度。其次在平時(shí)的工作中，管理人員要對(duì)小區(qū)相關(guān)設(shè)備的功能、物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲(chǔ)備一切能為業(yè)主提供方便的信息?；卮饦I(yè)主的提問(wèn)不能似是而非，要有根有據(jù)，以理服人。

　　案例五（如何應(yīng)對(duì)找借口拖欠管理費(fèi)的業(yè)主？）

　　一日，某小區(qū)管理處走進(jìn)一位業(yè)主說(shuō)：“因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，我從本月開(kāi)始不交管理費(fèi)，你們管理處也不要來(lái)找我。”說(shuō)完后揚(yáng)長(zhǎng)而去。在以后的幾個(gè)月內(nèi)，不論管理處工作人員上面做工作，還是以書(shū)面形式通知，都不予理會(huì)。

　　[問(wèn)題]

　　1.你認(rèn)為該業(yè)主的做法是否合理？為什么。

　　2.作為一名管理員，你要如何說(shuō)服業(yè)主如期交納管理費(fèi)？

　　處理過(guò)程

　　[參考答案]

　　《住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第六章第四十條“住宅管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支包括：

　　（一）住宅公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；

　?。ǘ┕芾硖幑ぷ魅藛T的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用；

　　（三）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)和法定稅費(fèi)；

　?。ㄋ模┳≌匾纳鐓^(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。

　　由此可見(jiàn)，業(yè)主享受了物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)該履行其基本義務(wù)，而與其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，顯然侵占了其他業(yè)主的共同利益。