房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管理部職能

　　1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。

　　2、起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司物業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)策劃方案，呈報(bào)主管副總經(jīng)理。

　　3、協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。

　　4、負(fù)責(zé)協(xié)助對(duì)本項(xiàng)目公司所有物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目可行性研究工作。

　　5、協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系。

　　6、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項(xiàng)目公司物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目的預(yù)算案。

　　7、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時(shí)主持例會(huì)及對(duì)外接待事宜。

　　8、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好年度、季度、月度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表及費(fèi)用支出預(yù)算的審核與控制。

　　9、協(xié)助主管總經(jīng)理處理各種突發(fā)及投訴事件。

篇2：物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義

　　物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義

　　一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位

　　(一)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程

　　市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)。社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指出:“由于社會(huì)分工，這些商品的市場(chǎng)日益擴(kuò)大；生產(chǎn)勞動(dòng)的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐罚ハ喑蔀榈葍r(jià)物，使他們互相成為市場(chǎng)。”列寧也指出:“哪里有社會(huì)分工和商品生產(chǎn)，哪里就有‘市場(chǎng)’。”從這里可以看出，市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)的作用也就越大。市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)的共同基礎(chǔ)是社會(huì)分工，社會(huì)分工越發(fā)達(dá)、越細(xì)密，市場(chǎng)容量和范圍也就越大。現(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會(huì)化大生產(chǎn)。從市場(chǎng)學(xué)觀點(diǎn)來(lái)看，一個(gè)成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場(chǎng)，并在市場(chǎng)中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場(chǎng)環(huán)境中去考察、去檢驗(yàn)。要通過(guò)調(diào)查、研究，分析市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)每一環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來(lái)決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程，并且隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，不斷搜集、反饋信息，以此來(lái)調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應(yīng)社會(huì)需求。

　　這一循環(huán)良性運(yùn)作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場(chǎng)的需要，不斷創(chuàng)造新的完美，滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需要；同時(shí)，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當(dāng)重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開端，是一個(gè)承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會(huì)斷裂，產(chǎn)品將與消費(fèi)者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來(lái)困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場(chǎng)中失去應(yīng)有的地位。因此，國(guó)內(nèi)外成功的企業(yè)家都非常重視售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)。如國(guó)外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務(wù)。又如國(guó)內(nèi)的青島海爾集團(tuán)，也十分重視售后服務(wù)。凡是購(gòu)買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長(zhǎng)一年的售后服務(wù)，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門市部打個(gè)電話，就會(huì)有人立即上門服務(wù)，解決困難，同時(shí)還收到總廠郵來(lái)的慰問(wèn)信。正是由于注重售后服務(wù)，使其在人們心目中留下了良好的印象，購(gòu)買該廠產(chǎn)品的人越來(lái)越多，使其產(chǎn)值利潤(rùn)成倍地增長(zhǎng)。1996年4月2日《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道的一則消息中稱:海爾的銷售收入從10年前的348萬(wàn)元起步，發(fā)展到1995年的43.4億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長(zhǎng)速度都在60%以上。從中可以看出售后服務(wù)已成為營(yíng)銷學(xué)中一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的根本保證。

　　(二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分

　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程類似的循環(huán)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)形成一個(gè)完整的運(yùn)作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理，那么原來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)再好的小區(qū)環(huán)境也會(huì)變成公共設(shè)施遭嚴(yán)重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜、治安混亂、夜不安寢......的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗(yàn)收時(shí)，有的建筑曾獲得魯班獎(jiǎng)，然而沒幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見很大，紛紛批評(píng)開發(fā)商，要求開展物業(yè)管理。從營(yíng)銷學(xué)的角度來(lái)看，作為銷售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過(guò)程，甚至有時(shí)比前面開發(fā)過(guò)程顯得更重要。因?yàn)榍捌陂_發(fā)不足出現(xiàn)的一些小問(wèn)題，可以通過(guò)良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒，挽回不好的影響。所以物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商具有不可估量的重要性。

　　現(xiàn)實(shí)中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)們非常明白這一道理，對(duì)物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務(wù)贏得了客戶，大大促進(jìn)了房產(chǎn)銷售。例如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，19*第一期房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，由于對(duì)海南施工隊(duì)伍的情況不十分熟悉，導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會(huì)的理解和認(rèn)可。他們?cè)谖飿I(yè)環(huán)境營(yíng)造上，整了120畝土地分期開發(fā)，第一期只開發(fā)二三十畝，奉行“開發(fā)一塊、美化一塊、服務(wù)一塊”的觀念，將首期開發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民進(jìn)入小區(qū)以后，沒有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺。

　　相反，精心培植和養(yǎng)護(hù)的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧?kù)o、舒適的感覺。他們還專門成立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開展便民服務(wù)，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務(wù)，使企業(yè)的信譽(yù)在公眾心目中扎下了根。日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作，又使這種聲譽(yù)得以保持和擴(kuò)大，所以海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購(gòu)房老客戶。相反，有不少開發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，待投資者入住之后，問(wèn)題百出:水、電供應(yīng)無(wú)保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負(fù)面影響也會(huì)不脛而走，即使房?jī)r(jià)低于別的開發(fā)商，其房產(chǎn)也難以銷售。尤其是當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，到1998年我國(guó)空置的房產(chǎn)率為15.99%，接近警戒線(發(fā)達(dá)國(guó)家將空置房屋警戒線定為3年供應(yīng)總量的10%)。面對(duì)銷售困難階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費(fèi)者。南京市棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司面對(duì)涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷的現(xiàn)狀，著重強(qiáng)化物業(yè)管理工作，使他們開發(fā)的涉外小區(qū)--東方花園城被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷售一空，還不能滿足外國(guó)客人的需要，又進(jìn)行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對(duì)比。

　　(三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能

　　從整個(gè)社會(huì)來(lái)講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應(yīng)能使其價(jià)值全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟(jì)的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報(bào)廢掉，無(wú)形中就造成了部分資源的白白浪費(fèi)。尤其是像土地這種一次性資源，只會(huì)越占用越少，因而其價(jià)格不斷上漲，開發(fā)成本不斷增加。一塊土地被占用來(lái)蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計(jì)、建造和使用管理的原因，使本來(lái)壽命可達(dá)到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的資源和財(cái)富的損失是巨大的。美國(guó)某大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林·黑格說(shuō):在中國(guó)旅行時(shí)，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的住宅區(qū)，每5年至7年要進(jìn)行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護(hù)使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開展物業(yè)管理，對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行愛護(hù)，延長(zhǎng)使用壽命，可為社會(huì)節(jié)約大量的財(cái)富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40%以上。

　　(四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的需要

　　住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)樹立好的信譽(yù)、好的形象，就要促使他們考慮售后服務(wù)，保證用戶滿意。售后服務(wù)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，是廣大購(gòu)房者在購(gòu)房前必須考慮的先決條件。凡是重視開展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開發(fā)公司必然開發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益好。例如廣州華東實(shí)業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來(lái)沒有賣不出去的商品。原因就在于堅(jiān)持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù)，即:“建設(shè)-管理-服務(wù)”一條龍，深受用戶的信任。

　　二、開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入

　　良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到大筆的利潤(rùn)和無(wú)形的資本--社會(huì)信譽(yù)、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商都愿意對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行必要的投入，以得到更多的回報(bào)。從實(shí)踐中來(lái)看，應(yīng)著重在三個(gè)方面進(jìn)行投入:

　　(一)觀念的投入

　　房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入，首先應(yīng)當(dāng)是觀念的投入，即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的循環(huán)理論，并充分認(rèn)識(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)在開發(fā)過(guò)程中的重要性，尤其是對(duì)物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)要上升到一個(gè)戰(zhàn)略高度。現(xiàn)在許多房地產(chǎn)商過(guò)于急功近利，只顧把全部精力放在開發(fā)產(chǎn)品上，放在樓房銷售上，想盡快收回成本獲得利潤(rùn)，卻一開始就忽略了物業(yè)管理這一開發(fā)過(guò)程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至有些開發(fā)商把售后服務(wù)、物業(yè)管理當(dāng)作一個(gè)包袱。有這樣思想觀念的開發(fā)商，是怎么也不會(huì)搞好物業(yè)管理的。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，必須充分認(rèn)識(shí)到管理在現(xiàn)代社會(huì)中所起的重要作用。即:

　　充分的投資+管理上的空白=無(wú)效的投資；

　　充分的投資+管理上的薄弱=低效的投資；

　　投資的充分+管理上的充分=高效的投資；

　　投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。

　　所以每一位開發(fā)商要想在gg開放、激烈競(jìng)爭(zhēng)的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念，提高認(rèn)識(shí)，樹立“建設(shè)-管理-服務(wù)”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺(tái)階，出新成果，同時(shí)也可使開發(fā)商在廣大客戶中樹立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。

　　(二)行動(dòng)的投入

　　開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理在行動(dòng)上的投入應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程，即在項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷售等過(guò)程中都要認(rèn)真考慮與物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題，并妥善加以解決。然而要做到這一點(diǎn)有時(shí)并不容易。因?yàn)閷?duì)于利潤(rùn)第一的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤(rùn)，而且相當(dāng)瑣碎繁雜。許多開發(fā)商僅把物業(yè)管理當(dāng)成一件可有可無(wú)、勉強(qiáng)應(yīng)付的事。例如有些開發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來(lái)獲取更多的利潤(rùn)，往往在規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段就忽略公共設(shè)施用房，以致到后來(lái)，整個(gè)小區(qū)沒有辦法實(shí)行物業(yè)管理，到處顯得雜亂無(wú)章，環(huán)境極差，影響了居民的購(gòu)房欲。隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們購(gòu)房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問(wèn)題，更重要的是選擇居住環(huán)境問(wèn)題。

　　《光明日?qǐng)?bào)》1996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買房--買環(huán)境》的文章，介紹了人類對(duì)居室周圍環(huán)境的要求是共同的，即要求有相對(duì)開闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)特別注重環(huán)境的開發(fā)，在他們興建第一個(gè)項(xiàng)目--桃花源小區(qū)時(shí)，就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號(hào)，主動(dòng)修改設(shè)計(jì)方案，把4000平方米的住宅樓，改建成一處1600平方米的休閑廣場(chǎng)，并請(qǐng)北京、蘇州等地的專業(yè)部門對(duì)小區(qū)外部環(huán)境進(jìn)行設(shè)計(jì)，使小區(qū)綠化面積達(dá)到40%，比國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)高出10個(gè)百分點(diǎn)。他們還投資120萬(wàn)元建設(shè)一座面積達(dá)5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚。少建一幢樓意味著少收入1000萬(wàn)元，但他們堅(jiān)持認(rèn)為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開展，注重了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶們的青睞，這個(gè)小區(qū)竣工驗(yàn)收前就已銷售了60%以上的房屋。

　　(三)資金的投入

　　觀念和行動(dòng)的投入最終還落實(shí)在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒有什么效益，但實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。例如對(duì)環(huán)境美化的投入，對(duì)配套設(shè)施的投入都會(huì)產(chǎn)生實(shí)在而又久遠(yuǎn)的廣告效應(yīng)。一種實(shí)在的、生動(dòng)的、方便優(yōu)雅的、居民贊譽(yù)的小區(qū)環(huán)境，其廣告效應(yīng)絕非幾頁(yè)報(bào)紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業(yè)管理效果是幾十年、上百年的存在，它會(huì)像一座豐碑，追敘著開發(fā)企業(yè)的理念和追求。開發(fā)商重視對(duì)物業(yè)管理的資金投入，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面:

　　1.對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的資金投入

　　一個(gè)占地幾十畝、居住人口好幾萬(wàn)的住宅小區(qū)，如果沒有一系列的配套設(shè)施，如幼兒園、小學(xué)、商店、診所、郵電所、儲(chǔ)蓄所、美發(fā)廳、飲食餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所等等，居民將無(wú)法生活，必然會(huì)影響工作情緒與效果。然而，創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、祥和、舒適的小區(qū)環(huán)境，就要進(jìn)行優(yōu)雅環(huán)境的規(guī)劃與營(yíng)造，做好小區(qū)的綠化和景觀設(shè)計(jì)，整修好道路。這一切需要資金的投入，開發(fā)商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區(qū)設(shè)施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。

　　2.交納物業(yè)維修資金

　　開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要投入，就是在物業(yè)建造好、移交使用時(shí)，一次性支付一筆物業(yè)維修基金(香港地區(qū)稱之為緊急維修基金)，以解決物業(yè)的緊急大修問(wèn)題。這筆基金的數(shù)額目前全國(guó)沒有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定，一般都由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況頒布條款來(lái)執(zhí)行，通常控制在物業(yè)投資總額的1%~5%。南京市物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定:建立住宅小區(qū)公用設(shè)施專門基金。新建住宅片區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資1%的比例，一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設(shè)施專用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金。新建的商品房按房屋單體造價(jià)的10%，由房地產(chǎn)開發(fā)單位在售房中加價(jià)收取(暫行辦法第二十八條)。

　　設(shè)立這一基金是完全必要的，是使物業(yè)管理能真正得到運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證。現(xiàn)實(shí)中的許多新建物業(yè)，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時(shí)間以后，就問(wèn)題百出，給使用者帶來(lái)難以克服的困難，即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來(lái)管理，面對(duì)著工程質(zhì)量重大遺留問(wèn)題，也無(wú)能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開發(fā)商劃撥專用基金來(lái)妥善解決。

　　值得注意的是這筆基金費(fèi)用不是由物業(yè)管理公司私自進(jìn)行操縱的，必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)共同決定使用。南京市物業(yè)管理暫行辦法規(guī)定:公用設(shè)施專用基金，住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯集，存入市指定的銀行，專戶存儲(chǔ)，專款專用，保值增值，滾動(dòng)使用(暫行辦法第二十九條)。

　　此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理用房以及一些配套服務(wù)設(shè)施用房給予優(yōu)惠。沒有這些房屋，物業(yè)管理和配套服務(wù)也難以進(jìn)行。

　　三、物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開發(fā)全過(guò)程的參與

　　物業(yè)管理是在物業(yè)建造好、銷售出去以后進(jìn)行工作的。要想開展好這項(xiàng)工作，就不能被動(dòng)地進(jìn)行物業(yè)管理。事實(shí)證明，物業(yè)管理工作開展得好壞與前面物業(yè)開發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動(dòng)介入，并且?guī)椭_發(fā)商重點(diǎn)把好三道關(guān):規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、驗(yàn)收關(guān)。

　　(一)把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)

　　物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來(lái)開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來(lái)規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒有地皮可建，對(duì)此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時(shí)不配套，甚至連中國(guó)老百姓最主要的交通工具--自行車車棚都未予以考慮，住戶進(jìn)住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。它可以全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上存在的種種問(wèn)題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)中予以糾正。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)一般應(yīng)注意五個(gè)方面:

　　1.配套設(shè)施的完善

　　如果是住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮小區(qū)居住人口的多少，幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng)、飲食店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、美容美發(fā)廳、郵電所、各類娛樂(lè)設(shè)施等基本生活設(shè)施配套；如果是寫字樓，則商務(wù)中心、停車場(chǎng)就需重點(diǎn)考慮。

　　2.水電供應(yīng)容量問(wèn)題

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要充分留有余地。gg開放以來(lái)，人民生活條件得到極大改善，家庭購(gòu)買現(xiàn)代化電器數(shù)量越來(lái)越多，過(guò)去只有電視機(jī)、電冰箱等簡(jiǎn)單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器、空調(diào)等大功率的電器，甚至一個(gè)家庭有兩臺(tái)空調(diào)。這樣用電負(fù)荷猛增，過(guò)去規(guī)劃設(shè)計(jì)僅考慮照明及普通電器用電負(fù)荷，遠(yuǎn)不能適應(yīng)如今住戶的需要，所以規(guī)劃時(shí)一定要考慮周全，不然住戶剛進(jìn)小區(qū)不久，就要申請(qǐng)?jiān)鋈荩駝t常常跳閘、停電，甚至還會(huì)引發(fā)火災(zāi)，影響居民生活，造成一定損失。

　　3.垃圾處理方式

　　根據(jù)各地氣溫不同，以及住宅小區(qū)的環(huán)境不同，決定是否采用垃圾通道。如果采用，則要考慮如何保持通道清潔，使之不要成為一個(gè)異味和蚊蠅孳生源。如果不設(shè)通道，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，并派專人及時(shí)清理。這些是物業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)之一，是人們生活中必不可少的，但常常又是設(shè)計(jì)人員容易忽略的，必須提醒設(shè)計(jì)人員注意。

　　4.消防設(shè)施

　　在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角。比如大樓中的通道部分、電纜井部分，在消防設(shè)計(jì)中一般都屬較薄弱環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器(電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器)或滅火砂箱。

　　5.一些特殊情況的意見

　　此外，還需根據(jù)住宅小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)居民衣食住行的熟悉了解，幫助設(shè)計(jì)部門克服一些容易忽略的問(wèn)題，力求設(shè)計(jì)完美。比如北方冬天供熱的問(wèn)題，如果集體供熱，要注意留下加熱房，設(shè)計(jì)好供熱管道的走向。又如設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)廚房灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否符合實(shí)際煤氣罐的高度等類似問(wèn)題，物業(yè)管理公司有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提請(qǐng)注意。

　　總之，物業(yè)管理公司應(yīng)從用戶立場(chǎng)出發(fā)，從有利于物業(yè)管理工作的開展這一角度出發(fā)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。

　　(二)把好施工監(jiān)理關(guān)

　　住房的質(zhì)量是百年大計(jì)，絲毫馬虎不得。國(guó)家建設(shè)部根據(jù)近年來(lái)許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時(shí)向國(guó)際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對(duì)施工過(guò)程介入，對(duì)搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。

　　1.指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)

　　物業(yè)管理公司不僅要接管新建的樓宇，還要管理使用年限較長(zhǎng)的物業(yè)。因此，他們對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問(wèn)題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。這些影響使用功能的問(wèn)題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致遺留下來(lái)，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。

　　2.掌握新物業(yè)的全部情況

　　施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問(wèn)題(當(dāng)然不包括一年使用期)。在以后使用過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來(lái)應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題。因此物業(yè)管理公司只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對(duì)物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無(wú)法管理

　　3.物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)

　　對(duì)于施工單位來(lái)講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，某些影響使用功能的問(wèn)題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)講，由于參與了規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過(guò)程，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利地移交，為開發(fā)商節(jié)約了時(shí)間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。

　　(三)把好驗(yàn)收關(guān)

　　1.參加驗(yàn)收的重要性

　　作為百年大計(jì)的每一幢房屋，其質(zhì)量的好壞將對(duì)房屋的壽命產(chǎn)生永久影響，而這一局面，最終只能由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)承擔(dān)。所以從某種意義上來(lái)講，物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后，便要開展物業(yè)管理工作，如果施工存在的房屋質(zhì)量問(wèn)題不解決，拖到售后服務(wù)管理中進(jìn)行，必然會(huì)給物業(yè)管理公司增加負(fù)擔(dān)。本身收費(fèi)微薄的物業(yè)管理公司剛剛進(jìn)入管理，就要投入一定的經(jīng)費(fèi)來(lái)負(fù)責(zé)修理，實(shí)在是心有余而力不足。因此物業(yè)管理公司應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，代表其利益，參加工程驗(yàn)收。對(duì)于確實(shí)存在的各種質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助開發(fā)商一起向建筑承包商索賠，最好的辦法是預(yù)先扣留部分款項(xiàng)作為補(bǔ)償金，留給物業(yè)管理公司專門應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。物業(yè)管理公司在驗(yàn)收時(shí)，不僅要驗(yàn)收現(xiàn)時(shí)工程的狀況，還應(yīng)考慮到使用一段時(shí)間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標(biāo)、搶任務(wù)，在匆忙中完成，常存在驗(yàn)收時(shí)其質(zhì)量還好，但過(guò)不了多久，甚至居民剛搬進(jìn)住宅小區(qū)，就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題。在國(guó)外通常的處理辦法是建筑商對(duì)其施工質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投保，保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。

　　值得注意的是，gg開放以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅猛，基本建設(shè)需求量急增，基建隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，其施工質(zhì)量出現(xiàn)好差懸殊過(guò)大；同時(shí)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一些負(fù)面效應(yīng)，以及社會(huì)上一些腐敗的東西也影響著各級(jí)政府管理人員及開發(fā)商，往往驗(yàn)收階段變成了熱熱鬧鬧走過(guò)場(chǎng)，一項(xiàng)十分嚴(yán)肅的工作有時(shí)便走了樣，使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過(guò)關(guān)。前一階段國(guó)內(nèi)報(bào)紙上連續(xù)報(bào)道的幾起嚴(yán)重的房屋倒塌事故，正是低質(zhì)工程的結(jié)果。

　　2.驗(yàn)收時(shí)，要細(xì)致入微，鐵面無(wú)私前面已談到房屋工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長(zhǎng)久的，給管理帶來(lái)的障礙是巨大的。所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)，必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給自己日后的管理工作帶來(lái)難度，也將影響業(yè)主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；細(xì)微之處，如所用材料的性能，供電線路的導(dǎo)線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，各戶預(yù)留孔道(如電話預(yù)留孔、有線電視預(yù)留孔等)是否齊全等。對(duì)于高層建筑，還需要對(duì)電梯、水泵等設(shè)備進(jìn)行負(fù)載運(yùn)行試驗(yàn)。驗(yàn)收的原則是實(shí)事求是，鐵面無(wú)私。查出來(lái)的問(wèn)題，該返工的責(zé)成施工隊(duì)返工，屬于無(wú)法返工的問(wèn)題，應(yīng)索賠。返工達(dá)不到要求，不予簽字。只有嚴(yán)格要求，才能保證為物業(yè)管理帶來(lái)方便。

篇3：房地產(chǎn)與物業(yè)管理的重要關(guān)系與影響

　　房地產(chǎn)與物業(yè)管理的重要關(guān)系與影響

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理的關(guān)系

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專業(yè)化的服務(wù)方式。

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我 國(guó)的物業(yè)管理也就是gg開放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。

　　經(jīng)濟(jì)體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實(shí)施，使我國(guó)的房 地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復(fù)蘇，并迅速崛起。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革，這從以下 四點(diǎn)可以得到說(shuō)明:

　　第一，隨著住房商品化的逐步實(shí)施，各類住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使傳統(tǒng)的 按產(chǎn)權(quán)、按部門以及按計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不適應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。

　　第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高，人們對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù) 以及安全防范等要求越來(lái)越高，越來(lái)越要求專業(yè)化的管理與服務(wù)。

　　第三，住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機(jī)構(gòu)已無(wú)法適應(yīng)這種需要，它要求有一個(gè)統(tǒng)一綜合管理的機(jī)構(gòu)。

　　第四，隨著外商投資房地產(chǎn)的日益增多，傳統(tǒng)落后的房地產(chǎn)維修管理模式已不適應(yīng)現(xiàn)代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔(dān)心投資房地產(chǎn)后很可能面臨房產(chǎn)提前殘舊的負(fù)面效果，從而失去信心，制約了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展呼喚著與之相適應(yīng)的新的管理方式。而社會(huì)化和專業(yè) 化的物業(yè)管理已在國(guó)際上運(yùn)行了一個(gè)多世紀(jì)。這種集管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)于一體的物業(yè)管理方式，以其無(wú)限的生機(jī)和活力伴隨中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而蓬勃地發(fā)展起來(lái)了。

　　二、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響

　　物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的前景。物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要有以下幾點(diǎn):

　　第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來(lái)越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來(lái)舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境;反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。

　　第二，有利于物業(yè)保值升值。從財(cái)富積累的角度來(lái)看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使 用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理?yè)p耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

　　第三，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化的良性發(fā)展，是和房 地產(chǎn)綜合開發(fā)的經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

　　第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他 們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。

　　第五，有利于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展同國(guó)際接 軌的必由之路，是改善中國(guó)大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和 涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。