湖州市關于進一步加強物業服務管理工作的若干意見(20**)

　　湖州市人民政府辦公室關于進一步加強物業服務管理工作的若干意見

　　湖政辦發〔20**〕41號

　　各縣區人民政府，市府各部門，市直各單位：

　　現代物業服務業是現代服務業的重要組成部分。近年來，我市物業服務業發展迅速，但與省內先進地市相比尚有不少差距，還存在產業層次偏低、服務能力偏弱、發展環境亟待改善等問題。為進一步發揮現代物業服務業在改善城市人居環境、提高居民生活品質、創新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，根據《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的若干意見》(浙政辦發〔20**〕19號)(以下簡稱《省若干意見》)文件精神，經市政府同意，現就進一步加強物業服務管理工作提出如下意見。

　　一、目標任務

　　到20**年，初步構建業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范的現代物業服務業體系，整體發展水平明顯提升。

　　(一)物業服務覆蓋面持續擴大。在城鎮新建住宅小區全面實現物業服務的基礎上，老小區綜合整治完成95%以上，老小區物業服務或準物業服務覆蓋率達到85%以上，住宅物業服務平均覆蓋率達到90%以上，并逐步向新建非住宅物業服務擴面。

　　(二)物業服務群眾滿意度明顯提高。各類物業管理示范項目所占比例達到10%以上，爭創1-2個物業服務品牌，物業服務區域業主的總體滿意率達到80%以上，物業服務投訴量大幅減少。

　　(三)物業服務行業綜合實力和競爭力明顯增強。培育年營業收入5000萬元以上的物業服務企業1-2家，一級資質物業服務企業達到4家，二級資質物業服務企業達到10家;物業服務行業年營業收入達到5億元以上，累計新增就業崗位1萬個，對經濟發展和就業的貢獻率穩步提高。

　　二、完善市區物業服務管理工作體制機制

　　(一)建立聯席會議(協調委員會)制度。建立由市政府牽頭，吳興區政府、湖州開發區、太湖度假區及市相關部門組成的中心城區物業管理聯席會議制度，研究解決重大問題，組織協調中心城區物業管理工作，并對各區、各部門物業管理相關工作情況進行目標責任考核。吳興區、湖州開發區、太湖度假區應建立相應的聯席會議制度。

　　(二)建立四級物業管理體制。完善現有管理體制,按照“統一領導、分級負責、屬地管理、條塊結合、以塊為主、多方協同”的要求，建立市、區、街道、社區“四位一體”的多元化、社會化管理體制，工作重心向街道、社區下移，重點要加強老小區、保障性住房、農民工公寓和拆遷安置小區的物業服務管理工作。

　　吳興區行政區域內，包括飛英、朝陽、愛山、月河、龍泉、環渚街道轄區的物業管理職責由吳興區物業主管部門負責;湖州開發區區域內的物業管理職責由湖州開發區物業主管部門負責;太湖度假區區域內的物業管理職責由太湖度假區物業主管部門負責。市建設局負責對各區物業主管部門業務指導、實施目標責任考核和行業管理監督工作。

　　區政府、街道(社區)、財稅部門、發改(物價)部門、建設部門、公安(消防)部門、工商部門、民政部門、人力社保部門、行政執法部門、環保部門和司法等部門各司其責，形成合力。各部門的具體工作職責，由市級物業管理協調委員會另行制定。

　　(三)建立老小區物業管理工作機制。中心城區的飛英、朝陽、愛山、月河、龍泉、環渚街道范圍內由市房地產物業服務中心作為物業服務工作的實施主體，湖州開發區和太湖度假區范圍內由所屬街道負責落實物業服務工作的實施主體，開展老小區準物業服務，以及為轄區內異產毗連成套房屋共用部位和共用設施設備進行養護維修。

　　物業管理既是城市管理的重要內容，也是社會管理的重要組成部分，必須在現有工作體制下，進一步加強和完善街道辦事處建設。在街道辦事處的領導下，明確街道分管領導和責任科室，將住宅小區物業管理工作納入街道辦事處工作范疇。

　　(四)完善保障性住房物業管理工作機制。由市建設局負責新建運營的經濟適用房、廉租房、公共租賃房原則上委托市房地產物業服務中心提供物業服務，市區其他政府投資新建運營的經濟適用房、廉租房、公共租賃房由其他政府投資主體委托專業物業服務企業(或機構)提供物業服務。

　　(五)完善物業管理糾紛綜合調解機制。通過整合法院、司法行政、建設、城管執法、街道等部門的職能優勢，構建人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的市、區物業管理糾紛綜合協調指導機制。由司法行政、建設等部門牽頭，探索成立區、街道兩級物業管理糾紛綜合調解機構，在區聯席會議(協調委員會)的領導下開展工作。

　　各街道辦事處要按照《*湖州市委辦公室、湖州市人民政府辦公室印發〈關于加強社會矛盾糾紛大調解工作的實施辦法〉的通知》(湖委辦通〔20**〕54號)精神，設立投訴電話，受理物業管理方面的投訴，將相關工作納入街道大調解工作內容，接受區物業管理糾紛綜合調解機構業務指導。

　　三、落實物業服務業發展扶持政策

　　(一)全面落實《省若干意見》各項扶持政策。在落實財政扶持政策、完善有關收費政策、落實稅收金融扶持政策，以及落實相關補貼政策上，要嚴格按照《省若干意見》精神加以落實。市縣財政要進一步優化支出結構，適當擴大服務業發展財政引導專項資金的使用范圍，加大財政資金支持力度，加快扶持現代物業服務業發展。對物業服務業征收的營業稅市得部分，主要用于對保障性住宅小區、老小區的物業管理補貼和獎勵。

　　(二)落實市區老小區物業管理財政專項補貼。每年安排市區老小區(不含湖州開發區和太湖度假區)準物業服務及共用部位和共用設施設備大修專項財政補貼，并納入財政預算，作為開展這項工作的必要資金保障。專項財政補貼每年年底經考核后劃撥，具體考核辦法由市建設局牽頭另行制定。

　　(三)落實保障性住房物業管理財政專項補貼。廉租房、政府投資建設運營的公共租賃房所需物業服務費用由所在地財政給予補貼。對在商品住宅小區中配建的保障性住房，執行該小區統一的物業服務費標準，其差額部分由所在地財政給予補貼。經濟適用房減半收取物業服務費的，其差額部分由所在地財政給予補貼。以上涉及市區保障性住房物業服務費的財政補貼，由市住房保障委員會辦公室負責匯總后于每年年底前上報，市財政局審核后給予專項補貼。

　　(四)引導和鼓勵物業服務企業創優做強。充分發揮物業服務示范項目的示范推動作用，對所服務項目獲國家、省物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)稱號的物業服務企業，分別給予20萬元、10萬元獎勵，三年內在參加湖州市物業項目招投標時給予適當加分。物業服務企業資質晉升為二級、一級的，分別給予5萬元、10萬元獎勵。以上兩項獎勵資金在每年的老小區專項財政補貼中列支(不含三縣)。

　　四、行業發展和市場培育主要措施

　　(一)做大做強物業服務企業。鼓勵骨干物業服務企業通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，積極采用現代信息技術和現代化管理手段，推動物業服務規模化、集約化發展。鼓勵物業服務專業化發展，扶持設備管理、保潔家政、園林養護、秩序維護等專業物業服務企業的發展。鼓勵物業服務企業注冊和使用自主商標，提高物業服務品牌的知名度、美譽度，充分發揮品牌的示范和集聚效應。引進國內幾家知名度高實力強的大型物業服務企業入駐湖州，促進物業服務業整體水平的提升。

　　(二)提高物業服務從業人員素質。引導物業服務企業改進對員工的管理，加強職業技能培訓和職業道德建設，規范物業服務從業人員的服務行為。充分發揮各類職業技能培訓機構、行業協會等組織的作用，將物業服務從業人員作為職業技能培訓的重點對象，積極開展訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓。

　　(三)切實加強業主組織建設。發揮街道(鄉鎮)和社區基層組織的作用，在街道(鄉鎮)和社區黨組織的領導下，形成街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會、業主委員會、物業服務企業(或機構)共同參與的服務管理格局。

　　加強指導和培訓，健全業主大會、業主委員會的組織建設，充分發揮其在物業管理中的積極作用。注重組織引導業主大會和業主委員會對業主公共財產進行自主管理，不斷提高業主委員會的管理水平。

　　凡符合條件的住宅小區，在街道和社區的組織下都應依法及時召開業主大會，選舉產生業主委員會;任期屆滿的業委會，要在社區的指導下，及時換屆;屬地社區應加強對業主委員會的指導和監督;業主大會成立前，以及因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，物業所在社區代行業主委員會職能。

　　業主應自覺遵守管理規約，執行業主大會作出的決定，按時交納物業服務費用，黨員干部、機關事業單位職工要帶頭參與業主自治;對拒交物業服務費的業主，業主委員會應當協助物業企業進行催交。

　　業主委員會工作經費本著必要、節約的原則，經業主大會決定，可以從小區物業經營用房及公共部位收益中列支。沒有上述收入的可以在業主交納的物業服務費中提取一定比例作為工作經費，一般每年工作經費控制在1萬元以下。

　　首次業主大會會議籌備經費由建設單位(開發主體)承擔，收取標準一般為每平方米0.2元，最低為1萬元，最高為3萬元，在項目竣工交付時由街道辦事處或鄉鎮人民政府代收，單獨建賬。

　　(四)完善物業服務市場監管體系。完善物業服務招投標制度，建立公開公平公正的市場秩序。健全物業服務市場準入機制，嚴格執行物業服務企業資質管理辦法，加快建立物業服務企業誠信檔案和信息平臺，加強對物業服務企業的監管。加強對物業承接驗收的監管，規范物業項目承接驗收行為，維護業主和使用人的合法權益。加強對物業區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環衛、市政等共有設施設備移交工作的監管，確保按時移交給相關專業單位。

　　建立完善物業服務合同管理制度。加快制定《物業服務合同》示范文本，規范服務雙方的權利和義務。加快修改《房屋轉讓合同》示范文本，將物業產權轉讓交易時買賣雙方對物業服務費結算的約定納入其中。

　　研究制訂湖州市區老小區準物業服務收費指導意見，推進老小區物業服務長效管理。研究制訂湖州市區住宅小區機動車停放服務管理辦法，最大程度釋放地下停車泊位，使小區內部停車難問題逐步緩解，降低物業管理難度。

　　(五)健全統計制度，加強監測分析。加強現代物業服務業統計信息平臺建設，完善統計報告制度和信息發布制度，加強現代物業服務業發展的動態監測和分析，為制定現代物業服務業發展規劃、政策提供依據。

　　(六)加強輿論引導，營造良好氛圍。各縣區政府和有關部門要切實加強輿論引導，通過多種渠道、多種方式大力宣傳發展現代物業服務業的重大意義，宣傳促進物業服務業發展的扶持政策，在全社會進一步營造關心支持現代物業服務業發展的濃厚氛圍。新聞宣傳部門要指導各類新聞媒體堅持強化正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，引導物業服務企業規范管理、提高服務水平。

　　五、附則

　　本意見自發布之日起施行。

　　湖州市人民政府辦公室

　　20**年2月28日

篇2：北京關于加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知（2015年）

　　北京關于加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知(20**)

　　各區縣住房城鄉建設委(房管局)，東城、西城區住房城市建設委，經濟技術開發區房地局，各有關單位：

　　為提高本市保障性住房(包括自住型商品住房，下同)項目物業服務水平，建設和諧居住社區，根據《物業管理條例》、《北京(樓盤)市物業管理辦法》及相關法律法規，結合本市實際，現就進一步加強項目物業服務管理有關工作通知如下：

　　一、本通知所指范圍包括公共租賃住房(含廉租住房，下同)、經濟適用住房、限價商品住房、自住型商品住房等。

　　二、北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住房城鄉建設委)委托北京物業管理行業協會(以下簡稱物業協會)，根據物業服務企業的資質、業績、信用信息記錄、社會反映等情況，建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄，鼓勵資質等級高、實力強的企業參與項目物業服務。未列入企業名錄的物業服務企業，不得承接本市保障性住房項目前期物業服務業務。

　　(一)進入承接保障性住房項目物業服務名錄的物業服務企業應同時具備以下條件：

　　1.具備物業服務企業二級(含)以上資質;

　　2.本市備案住宅項目累計超過20萬平方米;

　　3.申請入圍前兩年，物業服務企業及項目負責人在信用信息系統無扣分記錄，物業服務活動中未出現違法違規行為;

　　4.擬任的物業服務項目負責人已經取得本市物業服務項目負責人上崗證書;

　　5.物業服務企業內部具有健全的管理規章制度;

　　6.其他規定應具備的條件。

　　(二)物業服務企業有下列情形之一的，記入不良監管記錄，不予列入承接保障性住房項目物業服務企業名錄;已列入的，退出企業名錄。

　　1.因物業服務問題出現物業項目共用部位、共用設施設備重大安全隱患的;

　　2.因物業服務問題業主投訴后，行政管理部門責令物業服務企業改正，企業拒不改正的;

　　3.在物業服務期間發現違法建設、違法群租，或接受委托后，發現保障性住房違規出租、出借、改變用途等行為未及時向相關部門報告的;

　　4.承接物業服務業務后將整個或部分項目管理區域內的全部物業服務轉包或分包給他人的;

　　5.被確定承接保障性住房項目物業服務業務，三次無故拒絕承接的;

　　6.物業服務企業及項目負責人在信用信息系統有扣分記錄，物業服務活動中出現違法違規行為;

　　7.有其他違法違規行為的。

　　(三)物業服務企業因存在不良監管記錄未列入或退出企業名錄的，自退出之日起兩年內沒有發生不良監管記錄的，可以向物業協會提出書面申請再次列入企業名錄。經審核通過后，可列入企業名錄。

　　三、新建保障性住房項目(含集中建設與商品住房配建)，建設單位委托物業服務企業提供前期物業服務的，應簡化選聘程序，在辦理商品房預售許可或現房銷售前，通過搖號方式從企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業;建設單位也可從企業名錄中直接確定一級資質物業服務企業開展服務。

　　四、已竣工交用的保障性住房項目成立業主大會的，業主大會可按業主共同決定選聘物業服務企業;業主大會尚未成立或已成立不履行職責的，由項目所在地社區居民委員會或街道辦事處(鄉鎮人民政府)通過搖號方式，在企業名錄中選聘具有相應資質物業服務企業開展服務。

　　五、集中建設的公共租賃住房項目，產權單位可組織住戶自我管理、自我服務，也可聘請物業服務企業開展物業服務。產權單位委托物業服務企業提供物業服務的，應在公開配租前按照本通知第三條規定選聘物業服務企業。

　　六、保障性住房項目通過搖號方式選聘物業服務企業應按以下程序組織實施。

　　(一)項目選聘物業服務企業前，選聘單位應在物業協會網站發布選聘通知，公布項目基本情況及選聘條件。選聘報名期限不少于15天。

　　(二)企業名錄中的物業服務企業，在通知規定報名期限內向選聘單位提出書面申請，明確項目負責人，選聘單位按照本辦法審核通過后，組織搖號確定中簽物業服務企業。

　　(三)規定期限內無符合條件物業服務企業報名的，選聘單位可從企業名錄中直接搖取5家具有相應資質的物業服務企業。選聘單位根據搖號順序依次與中簽企業商談承接項目物業服務事宜，企業放棄承接的，后續中簽企業依次遞補，直至最終確定物業服務企業。

　　(四)搖號應使用全市統一的搖號軟件。搖號、選聘結果應在市住房城鄉建設委和物業協會網站公布。

　　選聘單位全程錄像搖號過程，邀請業主代表、承租家庭代表及社會公眾現場監督，接受項目所在地區縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及物業協會的監督。

　　七、物業服務企業在一個年度(從1月1日至12月31日止)內新承接保障性住房項目物業服務業務數量，原則上一級資質物業服務企業不超過5個，二級資質物業服務企業不超過3個。

　　八、保障性住房項目選聘物業服務企業后應簽訂物業服務合同。物業服務合同期限一般不超過3年。物業服務企業應按照物業服務合同約定的服務標準，為業主提供質價相符的服務。

　　九、公共租賃住房、限價商品住房和自住商品住房項目物業服務標準按照本市《住宅物業服務標準》執行，物業服務收費執行北京市相關規定。經濟適用住房項目物業服務標準和物業服務收費按照本市相關規定執行。

　　配建的公共租賃住房建設單位向買受人交付住房后，前期物業服務費應由買受人交納。

　　十、經濟適用住房項目在選聘物業服務企業時，可將區縣住房保障管理部門委托物業服務企業對經濟適用住房使用情況進行調查并及時向相關部門報告等內容列入選聘條件。物業服務企業確定后，與區縣住房保障管理部門單獨簽訂委托協議。

　　十一、新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的，建設單位應按照本市規劃設計指標，分區域建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施;實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。

　　十二、保障性住房項目物業服務企業選聘、同一物業管理區域實施統一物業管理、業主共用配套設施等內容，將在保障性住房項目土地招拍掛文件及《保障性住房建設協議》中予以明確。

　　建設單位在與同一物業管理區域內的其他商品住房買受人簽訂購房合同中，應約定本辦法。

　　十三、區縣房屋行政主管部門應對本轄區內的保障性住房項目物業服務工作實施有效監督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業服務企業認真做好物業服務等相關工作，發現問題及時處理。

　　區縣住房保障管理部門應配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區內保障性住房項目物業服務監督管理工作。

　　十四、物業協會要加強對承接保障性住房項目會員單位監督管理，做好業務工作培訓和指導，提高會員單位和從業人員物業服務水平，發現問題及時在行業內部予以通報，并向社會媒體曝光，接受社會監督。

　　十五、公共租賃住房產權單位應對受托物業企業物業服務情況進行檢查考核，定期開展承租家庭物業服務滿意度調查，提升公共租賃住房項目物業服務水平。

　　十六、建設單位未按本通知規定選聘前期物業服務企業，或在同一物業管理區域內擅自增設圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對獨立區域的，區縣房屋行政主管部門督促其按規定整改。拒不改正的，市住房城鄉建設委將信息記入信用檔案，3年內不得在全市范圍內參與保障性住房項目建設。

　　十七、已購經濟適用住房家庭符合上市條件提出上市申請時，應同時向區縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請。

　　(一)物業服務費用結清證明(附件);

　　(二)司法部門出具的物業服務費糾紛判決書或裁定書;

　　(三)由人民法院確認的物業服務費調解書。

　　十八、本通知實施前同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同的按合同約定執行。

　　十九、物業協會建立承接保障性住房項目物業服務企業名錄及搖號相關服務工作，不得收取費用。

　　二十、本通知自20**年8月1日起實施。此前規定與本通知不一致的，以本通知為準。

　　附件：經濟適用住房物業服務費用結清證明

　　北京市住房和城鄉建設委員會

　　20**年6月23日