北京關(guān)于加強(qiáng)保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知(20**)
各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)，東城、西城區(qū)住房城市建設(shè)委，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地局，各有關(guān)單位：
為提高本市保障性住房(包括自住型商品住房，下同)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平，建設(shè)和諧居住社區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京(樓盤)市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)工作通知如下：
一、本通知所指范圍包括公共租賃住房(含廉租住房，下同)、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、自住型商品住房等。
二、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委)委托北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)協(xié)會(huì))，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信用信息記錄、社會(huì)反映等情況，建立承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄，鼓勵(lì)資質(zhì)等級(jí)高、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)參與項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)。未列入企業(yè)名錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得承接本市保障性住房項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
(一)進(jìn)入承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)名錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：
1.具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)(含)以上資質(zhì);
2.本市備案住宅項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)20萬(wàn)平方米;
3.申請(qǐng)入圍前兩年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在信用信息系統(tǒng)無(wú)扣分記錄，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中未出現(xiàn)違法違規(guī)行為;
4.擬任的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人已經(jīng)取得本市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上崗證書;
5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部具有健全的管理規(guī)章制度;
6.其他規(guī)定應(yīng)具備的條件。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，記入不良監(jiān)管記錄，不予列入承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄;已列入的，退出企業(yè)名錄。
1.因物業(yè)服務(wù)問(wèn)題出現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備重大安全隱患的;
2.因物業(yè)服務(wù)問(wèn)題業(yè)主投訴后，行政管理部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)改正，企業(yè)拒不改正的;
3.在物業(yè)服務(wù)期間發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)、違法群租，或接受委托后，發(fā)現(xiàn)保障性住房違規(guī)出租、出借、改變用途等行為未及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告的;
4.承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)后將整個(gè)或部分項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包或分包給他人的;
5.被確定承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，三次無(wú)故拒絕承接的;
6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在信用信息系統(tǒng)有扣分記錄，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中出現(xiàn)違法違規(guī)行為;
7.有其他違法違規(guī)行為的。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因存在不良監(jiān)管記錄未列入或退出企業(yè)名錄的，自退出之日起兩年內(nèi)沒(méi)有發(fā)生不良監(jiān)管記錄的，可以向物業(yè)協(xié)會(huì)提出書面申請(qǐng)?jiān)俅瘟腥肫髽I(yè)名錄。經(jīng)審核通過(guò)后，可列入企業(yè)名錄。
三、新建保障性住房項(xiàng)目(含集中建設(shè)與商品住房配建)，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)簡(jiǎn)化選聘程序，在辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，通過(guò)搖號(hào)方式從企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè);建設(shè)單位也可從企業(yè)名錄中直接確定一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)。
四、已竣工交用的保障性住房項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可按業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主大會(huì)尚未成立或已成立不履行職責(zé)的，由項(xiàng)目所在地社區(qū)居民委員會(huì)或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通過(guò)搖號(hào)方式，在企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)。
五、集中建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)單位可組織住戶自我管理、自我服務(wù)，也可聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。產(chǎn)權(quán)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)在公開(kāi)配租前按照本通知第三條規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
六、保障性住房項(xiàng)目通過(guò)搖號(hào)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按以下程序組織實(shí)施。
(一)項(xiàng)目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，選聘單位應(yīng)在物業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布選聘通知，公布項(xiàng)目基本情況及選聘條件。選聘報(bào)名期限不少于15天。
(二)企業(yè)名錄中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在通知規(guī)定報(bào)名期限內(nèi)向選聘單位提出書面申請(qǐng)，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，選聘單位按照本辦法審核通過(guò)后，組織搖號(hào)確定中簽物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(三)規(guī)定期限內(nèi)無(wú)符合條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名的，選聘單位可從企業(yè)名錄中直接搖取5家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘單位根據(jù)搖號(hào)順序依次與中簽企業(yè)商談承接項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事宜，企業(yè)放棄承接的，后續(xù)中簽企業(yè)依次遞補(bǔ)，直至最終確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(四)搖號(hào)應(yīng)使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件。搖號(hào)、選聘結(jié)果應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和物業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站公布。
選聘單位全程錄像搖號(hào)過(guò)程，邀請(qǐng)業(yè)主代表、承租家庭代表及社會(huì)公眾現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，接受項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及物業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督。
七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一個(gè)年度(從1月1日至12月31日止)內(nèi)新承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)數(shù)量，原則上一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過(guò)5個(gè)，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過(guò)3個(gè)。
八、保障性住房項(xiàng)目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過(guò)3年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
九、公共租賃住房、限價(jià)商品住房和自住商品住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照本市《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行北京市相關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
配建的公共租賃住房建設(shè)單位向買受人交付住房后，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由買受人交納。
十、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，可將區(qū)縣住房保障管理部門委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房使用情況進(jìn)行調(diào)查并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告等內(nèi)容列入選聘條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，與區(qū)縣住房保障管理部門單獨(dú)簽訂委托協(xié)議。
十一、新建商品住房配建項(xiàng)目，商品住房與保障性住房分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)按照本市規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，分區(qū)域建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，分別配套設(shè)備設(shè)施;實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設(shè)單位不得通過(guò)增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。
十二、保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一物業(yè)管理、業(yè)主共用配套設(shè)施等內(nèi)容，將在保障性住房項(xiàng)目土地招拍掛文件及《保障性住房建設(shè)協(xié)議》中予以明確。
建設(shè)單位在與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他商品住房買受人簽訂購(gòu)房合同中，應(yīng)約定本辦法。
十三、區(qū)縣房屋行政主管部門應(yīng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作實(shí)施有效監(jiān)督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真做好物業(yè)服務(wù)等相關(guān)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
區(qū)縣住房保障管理部門應(yīng)配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區(qū)內(nèi)保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作。
十四、物業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)對(duì)承接保障性住房項(xiàng)目會(huì)員單位監(jiān)督管理，做好業(yè)務(wù)工作培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高會(huì)員單位和從業(yè)人員物業(yè)服務(wù)水平，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)在行業(yè)內(nèi)部予以通報(bào)，并向社會(huì)媒體曝光，接受社會(huì)監(jiān)督。
十五、公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)對(duì)受托物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行檢查考核，定期開(kāi)展承租家庭物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，提升公共租賃住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平。
十六、建設(shè)單位未按本通知規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自增設(shè)圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對(duì)獨(dú)立區(qū)域的，區(qū)縣房屋行政主管部門督促其按規(guī)定整改。拒不改正的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將信息記入信用檔案，3年內(nèi)不得在全市范圍內(nèi)參與保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。
十七、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭符合上市條件提出上市申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)同時(shí)向區(qū)縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區(qū)縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請(qǐng)。
(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)清證明(附件);
(二)司法部門出具的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛判決書或裁定書;
(三)由人民法院確認(rèn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)解書。
十八、本通知實(shí)施前同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項(xiàng)目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同的按合同約定執(zhí)行。
十九、物業(yè)協(xié)會(huì)建立承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄及搖號(hào)相關(guān)服務(wù)工作，不得收取費(fèi)用。
二十、本通知自20**年8月1日起實(shí)施。此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
附件：經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)清證明
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)
20**年6月23日
篇2：探討保障性住房物業(yè)管理模式
探討保障性住房物業(yè)管理模式
我國(guó)尚未形成一套成熟有效的保障性物業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)模式，因此，有必要加快保障性住房物業(yè)管理模式的研究，以便解決保障性住房住戶入住后能夠安居，鞏固保障性住房建設(shè)的成果。
一、保障性住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)
保障性住房是我國(guó)住房供應(yīng)體系中較具特殊性的住宅類型，具有社會(huì)保障性質(zhì)，一般包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房等幾種類型。其物業(yè)管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)如下：
1、廉租住房。
廉租住房的特殊性，主要表現(xiàn)在其福利性、公益性、補(bǔ)貼性、組成復(fù)雜性上。廉租住房具有單套建筑面積小（戶型小）的特點(diǎn)。伴隨這個(gè)特點(diǎn)，集中建設(shè)的廉租房小區(qū)還具有容積率大、人口密度大的特點(diǎn)。廉租房的物業(yè)管理必須考慮多重因素，應(yīng)該更多地體現(xiàn)社會(huì)效益。然而，體現(xiàn)社會(huì)效益并不是意味著就是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房屋管理體制，由國(guó)家、單位大包大攬的福利制度管理，而是如何根據(jù)其社會(huì)保障性質(zhì)，在公平和效率的基礎(chǔ)上充分考慮，加強(qiáng)廉租房社區(qū)物業(yè)管理，使其物業(yè)管理更加社會(huì)化、市場(chǎng)化、人文化。
2、公共租賃住房。
公共租賃住房，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員供應(yīng)，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下，以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要。以北京為例，公共租賃住房戶型設(shè)計(jì)建筑面積分為從30至60平方米不等的四種戶型。與廉租住房類似，公共租賃住房也具有單套建筑面積小（戶型小）的特點(diǎn)。集中建設(shè)的公共租賃住房小區(qū)具有容積率大、人口密度大的特點(diǎn)。
3、經(jīng)濟(jì)適用房。
經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，具有商品性和保障性的雙重屬性。其經(jīng)濟(jì)型主要體現(xiàn)在銷售價(jià)格以政府指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)，出售對(duì)象為具有一定支付能力的低收入家庭,適用性體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的住房面積為能滿足基本居住需求的中小套型，同時(shí)房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)不能降低。相比普通商品房，經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)較低，目前北京經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為0.55元/建筑平方米/月，不得上浮，下浮不限。
二、保障性住房物業(yè)管理存在的問(wèn)題
目前，國(guó)內(nèi)保障性住房物業(yè)管理普遍存在以下問(wèn)題：
（1）物業(yè)服務(wù)提供方式方面的問(wèn)題。
目前保障房物業(yè)服務(wù)提供方式方面存在管理模式單一的問(wèn)題。要么是專門的政府部門，要么是產(chǎn)權(quán)單位（大多為政府相關(guān)部門或國(guó)有企業(yè)）自行或者由其委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。從責(zé)任主體來(lái)看，基本上是政府責(zé)任為主。這種責(zé)任界定就如同住房制度改革前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)機(jī)制下政府對(duì)住房實(shí)行建設(shè)、分配、管理一體化的大包大攬做法，不利于保障性住房物業(yè)管理的可持續(xù)性發(fā)展，畢竟政府的財(cái)力、物力有限，社會(huì)對(duì)保障性住房的需求還有很大缺口。從服務(wù)方式上來(lái)看，沒(méi)有脫離專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)模式。專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)模式更適合商品房等房屋類型，而并不適合廉租住房和公共租賃住房。上文已提到，廉租住房的住戶中會(huì)有大量的富余勞動(dòng)力，他們完全可以充實(shí)到秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)事項(xiàng)上。這種方式一方面降低了物業(yè)服務(wù)成本，另一方面還能夠解決部分廉租住戶的就業(yè)問(wèn)題。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔20**〕45號(hào)）中提出，“保障性住房小區(qū)可以實(shí)行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)。”但目前，尚未發(fā)現(xiàn)廉租住房和公共租賃住房由住戶自我管理、自我服務(wù)的實(shí)踐。
（2）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不確定、不統(tǒng)一，與普通商品房物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)二致。物業(yè)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)之間不平衡，質(zhì)價(jià)不相符。
各地普遍制定了廉租住房、公共租賃住房的《建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，卻完全沒(méi)制定保障性住房的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。從保障性住房建設(shè)的初衷，以及從建筑面積、戶型設(shè)計(jì)、使用功能等方面的安排來(lái)看，從國(guó)家到地方對(duì)于保障性住房都有明確的定位，簡(jiǎn)言之，就是為了解決城市中低收入家庭的住房困難，是為了滿足困難家庭的基本住房需求。對(duì)此問(wèn)題，不論是政策制定者，還是保障房住戶，或者社會(huì)各界都應(yīng)當(dāng)有清醒的認(rèn)識(shí)。既然如此，我們對(duì)于保障性住房物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)當(dāng)有準(zhǔn)確的定位，而非目前的與普通商品房物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)差異。目前的保障房住戶和有些社會(huì)媒體，缺乏對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的基本了解，只知挑剔物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)別問(wèn)題，而忽視了住戶是以超低限度的租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)而享受了并不算低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)這一現(xiàn)實(shí)。如果完全以從住戶手中收取的租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)而提供物業(yè)服務(wù)的話，再懂經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也會(huì)虧損。
（3）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、費(fèi)用收繳率低，相關(guān)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支付物業(yè)服務(wù)投入成本。
廉租住房或公共租賃住房物業(yè)管理方面的經(jīng)費(fèi)主要來(lái)源于從住戶收取的租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以及政府相關(guān)補(bǔ)貼。但目前的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)非常低，如天津地區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為平均每月每建筑平方米0.35元。而北京市僅向住戶收取租金，而不收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但由于保障房多采用專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)的模式，且物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與普通的商品房物業(yè)服務(wù)并無(wú)很大差別，甚至保障房的人口密度大導(dǎo)致公用設(shè)施設(shè)備損耗快從而需要更大的維修養(yǎng)護(hù)成本投入。大家都知道建房子需要成本需要錢，卻忽略或根本無(wú)視物業(yè)服務(wù)也需要成本也需要錢。我們現(xiàn)在看一下物業(yè)服務(wù)成本狀況，按照北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)公布的普通商品住宅20**年第一季度物業(yè)服務(wù)成本結(jié)果：按北京市的政策，員工最低工資標(biāo)準(zhǔn)自20**年1月起為每月1160元，各類人員工資比上季度平均漲幅超過(guò)15%。僅此一項(xiàng)人工成本的大幅上漲就足以給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，在目前保障性住房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容并不少、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并不低的情況下，僅從住戶收取的租金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)用并不足以抵消物業(yè)服務(wù)成本投入，根本無(wú)法支撐正常的物業(yè)管理和服務(wù)。
三、保障性住房物業(yè)管理模式選擇和對(duì)策建議
總體來(lái)說(shuō)，政府要主導(dǎo)保障性物業(yè)的管理方向，加強(qiáng)住房社會(huì)保障效果。盡管各地保障性住房物業(yè)管理模式和運(yùn)行機(jī)制各異，但體現(xiàn)政府實(shí)施社會(huì)救濟(jì)和保障，確保保障性住房的保障效果和可持續(xù)發(fā)展，是必須堅(jiān)持的方向。
（1）要確立“以管謀建”的思路。
保障性住房的保障特征客觀要求，在每一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)就應(yīng)該為今后的管理留有發(fā)展空間，把管理的可持續(xù)納入規(guī)劃建設(shè)同步謀劃。首先，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)保障性住房時(shí)，要為后期的物業(yè)管理部門設(shè)計(jì)建造出盡量多的經(jīng)營(yíng)用房，以保證保障性住房管理部門利用經(jīng)營(yíng)用房的收入來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)的不足，以此來(lái)保證保障性住房維修的資金來(lái)源。其次，政府應(yīng)成立專門的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理公司，對(duì)政府開(kāi)發(fā)的保障性住房進(jìn)行后期管理。這樣，管理部門用自己的施工隊(duì)伍對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，就會(huì)相應(yīng)地減少后期管理成本及減少后期因質(zhì)量問(wèn)題在維修中產(chǎn)生的推諉、扯皮現(xiàn)象，利用有限的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)維持經(jīng)濟(jì)適用房的其它常規(guī)養(yǎng)護(hù)。再次，政府應(yīng)對(duì)物業(yè)管理部門的稅收給予一定的優(yōu)惠政策，比如低稅率或者減免某些項(xiàng)目的稅收。
（2）在居住成本上保持福利的連貫性。
保障性住房的選址雖然是屬于保障性住房的建設(shè)問(wèn)題，但是其也與后期的物業(yè)管理有著緊密的聯(lián)系。許多地方的保障性住房，大都建在城市的邊緣地帶，離市區(qū)很遠(yuǎn)，而且城市基礎(chǔ)配套設(shè)施差，交通極不便利，大大增加了低收入群體的居住成本。這實(shí)際上無(wú)法體現(xiàn)公益性與福利性。搞好保障性住房的物業(yè)管理，保持福利的連貫性，先要考慮減少保障性住房的居住成本。盡量把保障性住房建在交通方便的市區(qū)，使低收入群體方便就近工作、上學(xué)和看病等，節(jié)約交通費(fèi)用的開(kāi)支，使其真正的安居樂(lè)業(yè)。國(guó)外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房的配建舉措，能夠在一定程度上緩解因選址不同、業(yè)主不同而造成的保障性住房物業(yè)管理難題，從一定程度上保證保障性住房物業(yè)管理的質(zhì)量。
（3）創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)供應(yīng)方式。
改變過(guò)去單一由專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的做法，因小區(qū)制宜采取多樣化的服務(wù)供應(yīng)方式。充分吸納保障房住戶參與物業(yè)管理，實(shí)行小區(qū)自我管理與專業(yè)分包相結(jié)合的辦法，有條件的廉租或公租房小區(qū)，尤其是集中建設(shè)的項(xiàng)目，鼓勵(lì)住戶自我管理、自我服務(wù)。山東濟(jì)南的世紀(jì)中華城小區(qū)廉租房住戶王女士就曾對(duì)記者說(shuō)：“對(duì)于我們廉租房住戶來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)上是承擔(dān)不起物業(yè)費(fèi)支出的，好多鄰居都在商量，我們可否不需要物業(yè)服務(wù)，自己管理自己。”為什么不讓他們自己管呢？住戶不愿完全自我管理或者配建項(xiàng)目確實(shí)不適合承租戶自我管理的，也可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用一定比例的住戶充任秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等工作。其他如設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作可分包出去由社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。這種方式不僅解決了承租戶的就業(yè)問(wèn)題，減輕了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也減輕了政府和社會(huì)的負(fù)擔(dān)。而且，承租戶參與到小區(qū)的物業(yè)管理，能夠幫助他們更深刻的認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，自覺(jué)及帶動(dòng)其他住戶履行有關(guān)義務(wù)。
（4）成立承租戶參與的保障房小區(qū)管理機(jī)構(gòu)。
改變單純由政府主導(dǎo)的管理模式。不但要吸納承租戶參與到具體的物業(yè)服務(wù)工作中去，還要吸納承租戶參與到保障房小區(qū)管理機(jī)構(gòu)。不論這個(gè)機(jī)構(gòu)的名稱叫“委員會(huì)”、“管委會(huì)”，還是叫“管理組”，總之，要讓承租戶代表參與到這個(gè)機(jī)構(gòu)中。這樣做的目的，就是充分發(fā)揮承租戶在物業(yè)管理中的積極作用，讓他們“在其位，謀其政”。
保障房小區(qū)管理機(jī)構(gòu)可以由以下單位或人員組成：住房保障部門、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、承租戶代表。在集中建設(shè)的保障房小區(qū)，其管理機(jī)構(gòu)為小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的權(quán)力機(jī)構(gòu)（決策機(jī)構(gòu)），決定物業(yè)管理事項(xiàng)。屬于配建在其他類型房屋的保障房小區(qū)，其管理機(jī)構(gòu)為保障房住戶的代表機(jī)構(gòu)，在形成團(tuán)體意見(jiàn)和建議后，通過(guò)產(chǎn)權(quán)單位（業(yè)主）行使物業(yè)管理相關(guān)權(quán)利。配建制下小區(qū)，在成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)為保障房住戶代表預(yù)留名額。
（5）制定適合保障房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
前文已有論述，保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有準(zhǔn)確定位，而不應(yīng)與普通商品房小區(qū)等量齊觀。不論從國(guó)家財(cái)力角度，還是從社會(huì)公平正義角度，筆者認(rèn)為，保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實(shí)行相對(duì)低標(biāo)準(zhǔn)。就北京市而言，建議實(shí)行北京市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中的一級(jí)或二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。在經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房項(xiàng)目中配建的廉租房或公租房，其物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法從原項(xiàng)目中割裂而單獨(dú)采取一種標(biāo)準(zhǔn)，因此，對(duì)于這種情況暫時(shí)納入統(tǒng)一管理和服務(wù)。
（6）多渠道募集保障房小區(qū)物業(yè)管理投入資本。
吸納承租住戶參與物業(yè)管理和服務(wù)，是降低成本的一個(gè)途徑。除此之外，建議采取以下措施：
1.政府購(gòu)買服務(wù)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，將測(cè)算結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，向社會(huì)公布。這種方式比政府定價(jià)、合同約定的方式更具有公平性、專業(yè)性、說(shuō)服力。目前，北京可以做到。測(cè)算結(jié)果出來(lái)之后，再解決費(fèi)用如何分?jǐn)偟膯?wèn)題。
2.公開(kāi)招標(biāo)，采取激勵(lì)措施鼓勵(lì)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，參與保障房項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)。對(duì)于保障房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，如果業(yè)主、住戶選擇由專業(yè)化企業(yè)提供服務(wù)的方式，則采取向全社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的方式招聘企業(yè)。對(duì)于承接保障房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，制定激勵(lì)機(jī)制，將其作為優(yōu)良業(yè)績(jī)記入信用檔案，在資質(zhì)晉升、項(xiàng)目評(píng)優(yōu)等活動(dòng)中給予優(yōu)先考慮。
3.給予承接保障房項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收優(yōu)惠。凡是承接保障房項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一律減免相關(guān)稅費(fèi)，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)參與保障房項(xiàng)目管理的積極性。
4.善加經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。通過(guò)保障房項(xiàng)目的電梯、公告欄、外墻做廣告，經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)等途徑，增加小區(qū)的公共收益并用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。
5.社會(huì)參與。動(dòng)員全社會(huì)愛(ài)心組織、人士關(guān)注和支持保障性住房物業(yè)管理的健康、可持續(xù)發(fā)展，鼓勵(lì)青年志愿者協(xié)會(huì)、相關(guān)慈善組織等非營(yíng)利機(jī)構(gòu)和單位參與到保障房物業(yè)管理，鼓勵(lì)黨員干部到保障房小區(qū)義務(wù)勞動(dòng)。
6.財(cái)政補(bǔ)貼。如果還有資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)恼a(bǔ)貼輔助保障房小區(qū)順利開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
（7）加強(qiáng)對(duì)承租住戶的信用管理，使其規(guī)范履行物業(yè)管理相關(guān)義務(wù)。
有些保障房小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)混亂與住戶的違法違規(guī)行為不無(wú)關(guān)系。比如，無(wú)端拖欠租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)，高空拋物、隨地吐痰、亂扔垃圾等等。可見(jiàn)，保障房小區(qū)物業(yè)管理也離不開(kāi)住戶的支持與配合。《拿破侖法典》第627條規(guī)定，“使用權(quán)人及居住權(quán)人應(yīng)以善良管理人的注意享受其權(quán)利”。保障性住房的建設(shè)是黨中央、國(guó)務(wù)院為解決廣大中低收入家庭住房困難而做出的重要決策。也可以說(shuō)，是舉全社會(huì)之力解決少部分人的困難。保障房家庭在承租廉租住房、公共租賃住房時(shí)有義務(wù)有責(zé)任自覺(jué)遵守相關(guān)法律規(guī)定、合同約定，應(yīng)當(dāng)盡到“善良管理人的注意”義務(wù)。對(duì)于那些違反法律規(guī)定、《物業(yè)服務(wù)合同》、《租約規(guī)定》的住戶，可以將其違規(guī)行為按類別及輕重的不同，在住戶信用檔案中予以記錄，記分達(dá)到一定程度后，限制其續(xù)訂租約或直接要求其退出承租房，以嚴(yán)肅保障房物業(yè)管理秩序。
（8）健全業(yè)主組織，有效發(fā)揮業(yè)主大會(huì)作用。
針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)規(guī)模較大、往往劃分為幾個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的特點(diǎn)，將來(lái)也不排除，幾個(gè)業(yè)主大會(huì)組建一個(gè)業(yè)主組織協(xié)會(huì)，共同商討幾個(gè)物業(yè)區(qū)域共同使用的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)等事宜。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)以樓宇和樓層建立業(yè)主組織，樓宇、樓層業(yè)主組織的運(yùn)作模式，應(yīng)靈活多樣，無(wú)須刻意強(qiáng)求，如業(yè)主組織可以只設(shè)一個(gè)聯(lián)絡(luò)人，聯(lián)絡(luò)人可以采取輪班制，業(yè)主輪流坐莊，還可以選擇一個(gè)或幾個(gè)熱心公益且有閑暇的人做志愿服務(wù)，出面負(fù)責(zé)樓里的共同事務(wù)，總之可以采取多種模式，只要大家覺(jué)得公平、認(rèn)可就可以。這也符合組織結(jié)構(gòu)普遍發(fā)展的規(guī)律，從權(quán)利延伸來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是先有個(gè)體自然人，再有聯(lián)合體，再有部落，再有社會(huì)，再有國(guó)家,自下而上來(lái)做。
（9）細(xì)分物業(yè)共用部分的權(quán)利責(zé)任主體。
以樓層、樓棟為單位，把相應(yīng)的物業(yè)共用部分維護(hù)權(quán)責(zé)劃分給使用者，采用“使用者付費(fèi)”的原則，由每個(gè)單元門或樓層的業(yè)主自己修理和更換，將其所產(chǎn)生的費(fèi)用從小區(qū)業(yè)主大會(huì)的物業(yè)費(fèi)或者維修資金中剝離出去。同理，安全通道、房頂維護(hù)等物業(yè)共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關(guān)業(yè)主掏錢修理和維護(hù)。這樣，不僅有利于降低物業(yè)管理成本，還能使物業(yè)共用部分能夠及時(shí)維護(hù)。已經(jīng)有業(yè)主大會(huì)的，權(quán)責(zé)劃分工作由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，沒(méi)有組建業(yè)主大會(huì)的經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，應(yīng)盡快組建成立業(yè)主大會(huì)。
（10）推動(dòng)物業(yè)管理模式的多樣化，鼓勵(lì)非盈利物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。
物業(yè)管理模式可分為專業(yè)化物業(yè)管理和非贏利模式的物業(yè)管理的組織形式，其中非贏利物業(yè)管理模式又可以選擇多種模式：政府組建物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的行政化模式、社會(huì)組織從事物業(yè)服務(wù)的非贏利模式、社區(qū)內(nèi)業(yè)主自我管理的非贏利模式。對(duì)于物業(yè)公司不愿進(jìn)駐且業(yè)主大會(huì)未成立的經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，以街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，委托非營(yíng)利社會(huì)機(jī)構(gòu)，提供物業(yè)服務(wù)，并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)住宅區(qū)廣告、停車等業(yè)務(wù)，收益用于補(bǔ)足物業(yè)服務(wù)，業(yè)主大會(huì)組建完成后，自行決定物業(yè)管理方式，選擇通過(guò)他人進(jìn)行物業(yè)管理的，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或非盈利物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)購(gòu)買物業(yè)服務(wù)。比較行政化模式，社會(huì)組織從事物業(yè)服務(wù)的非贏利模式、社區(qū)內(nèi)業(yè)主自我管理的非贏利模式更有助于培育發(fā)展社區(qū)自治能力，減少對(duì)于政府的依賴，同時(shí)政府仍然應(yīng)當(dāng)發(fā)揮引導(dǎo)、監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。
作者系北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任
篇3：北京關(guān)于加強(qiáng)保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知（2015年）
北京關(guān)于加強(qiáng)保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知(20**)
各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)，東城、西城區(qū)住房城市建設(shè)委，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地局，各有關(guān)單位：
為提高本市保障性住房(包括自住型商品住房，下同)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平，建設(shè)和諧居住社區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京(樓盤)市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)工作通知如下：
一、本通知所指范圍包括公共租賃住房(含廉租住房，下同)、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、自住型商品住房等。
二、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委)委托北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)協(xié)會(huì))，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信用信息記錄、社會(huì)反映等情況，建立承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄，鼓勵(lì)資質(zhì)等級(jí)高、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)參與項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)。未列入企業(yè)名錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得承接本市保障性住房項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
(一)進(jìn)入承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)名錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：
1.具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)(含)以上資質(zhì);
2.本市備案住宅項(xiàng)目累計(jì)超過(guò)20萬(wàn)平方米;
3.申請(qǐng)入圍前兩年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在信用信息系統(tǒng)無(wú)扣分記錄，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中未出現(xiàn)違法違規(guī)行為;
4.擬任的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人已經(jīng)取得本市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上崗證書;
5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部具有健全的管理規(guī)章制度;
6.其他規(guī)定應(yīng)具備的條件。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，記入不良監(jiān)管記錄，不予列入承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄;已列入的，退出企業(yè)名錄。
1.因物業(yè)服務(wù)問(wèn)題出現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備重大安全隱患的;
2.因物業(yè)服務(wù)問(wèn)題業(yè)主投訴后，行政管理部門責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)改正，企業(yè)拒不改正的;
3.在物業(yè)服務(wù)期間發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)、違法群租，或接受委托后，發(fā)現(xiàn)保障性住房違規(guī)出租、出借、改變用途等行為未及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告的;
4.承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)后將整個(gè)或部分項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包或分包給他人的;
5.被確定承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，三次無(wú)故拒絕承接的;
6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在信用信息系統(tǒng)有扣分記錄，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中出現(xiàn)違法違規(guī)行為;
7.有其他違法違規(guī)行為的。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因存在不良監(jiān)管記錄未列入或退出企業(yè)名錄的，自退出之日起兩年內(nèi)沒(méi)有發(fā)生不良監(jiān)管記錄的，可以向物業(yè)協(xié)會(huì)提出書面申請(qǐng)?jiān)俅瘟腥肫髽I(yè)名錄。經(jīng)審核通過(guò)后，可列入企業(yè)名錄。
三、新建保障性住房項(xiàng)目(含集中建設(shè)與商品住房配建)，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)簡(jiǎn)化選聘程序，在辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，通過(guò)搖號(hào)方式從企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè);建設(shè)單位也可從企業(yè)名錄中直接確定一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)。
四、已竣工交用的保障性住房項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可按業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主大會(huì)尚未成立或已成立不履行職責(zé)的，由項(xiàng)目所在地社區(qū)居民委員會(huì)或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)通過(guò)搖號(hào)方式，在企業(yè)名錄中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)。
五、集中建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)單位可組織住戶自我管理、自我服務(wù)，也可聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。產(chǎn)權(quán)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)在公開(kāi)配租前按照本通知第三條規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
六、保障性住房項(xiàng)目通過(guò)搖號(hào)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按以下程序組織實(shí)施。
(一)項(xiàng)目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，選聘單位應(yīng)在物業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布選聘通知，公布項(xiàng)目基本情況及選聘條件。選聘報(bào)名期限不少于15天。
(二)企業(yè)名錄中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在通知規(guī)定報(bào)名期限內(nèi)向選聘單位提出書面申請(qǐng)，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，選聘單位按照本辦法審核通過(guò)后，組織搖號(hào)確定中簽物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(三)規(guī)定期限內(nèi)無(wú)符合條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)名的，選聘單位可從企業(yè)名錄中直接搖取5家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘單位根據(jù)搖號(hào)順序依次與中簽企業(yè)商談承接項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事宜，企業(yè)放棄承接的，后續(xù)中簽企業(yè)依次遞補(bǔ)，直至最終確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(四)搖號(hào)應(yīng)使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件。搖號(hào)、選聘結(jié)果應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和物業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站公布。
選聘單位全程錄像搖號(hào)過(guò)程，邀請(qǐng)業(yè)主代表、承租家庭代表及社會(huì)公眾現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，接受項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門、住房保障管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及物業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督。
七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在一個(gè)年度(從1月1日至12月31日止)內(nèi)新承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)數(shù)量，原則上一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過(guò)5個(gè)，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過(guò)3個(gè)。
八、保障性住房項(xiàng)目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過(guò)3年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
九、公共租賃住房、限價(jià)商品住房和自住商品住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照本市《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行北京市相關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
配建的公共租賃住房建設(shè)單位向買受人交付住房后，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由買受人交納。
十、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，可將區(qū)縣住房保障管理部門委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房使用情況進(jìn)行調(diào)查并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告等內(nèi)容列入選聘條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，與區(qū)縣住房保障管理部門單獨(dú)簽訂委托協(xié)議。
十一、新建商品住房配建項(xiàng)目，商品住房與保障性住房分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)按照本市規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，分區(qū)域建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，分別配套設(shè)備設(shè)施;實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的，建設(shè)單位不得通過(guò)增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。
十二、保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一物業(yè)管理、業(yè)主共用配套設(shè)施等內(nèi)容，將在保障性住房項(xiàng)目土地招拍掛文件及《保障性住房建設(shè)協(xié)議》中予以明確。
建設(shè)單位在與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他商品住房買受人簽訂購(gòu)房合同中，應(yīng)約定本辦法。
十三、區(qū)縣房屋行政主管部門應(yīng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作實(shí)施有效監(jiān)督管理，加大巡查和檢查力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真做好物業(yè)服務(wù)等相關(guān)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
區(qū)縣住房保障管理部門應(yīng)配合房屋行政主管部門,共同做好本轄區(qū)內(nèi)保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作。
十四、物業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)對(duì)承接保障性住房項(xiàng)目會(huì)員單位監(jiān)督管理，做好業(yè)務(wù)工作培訓(xùn)和指導(dǎo)，提高會(huì)員單位和從業(yè)人員物業(yè)服務(wù)水平，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)在行業(yè)內(nèi)部予以通報(bào)，并向社會(huì)媒體曝光，接受社會(huì)監(jiān)督。
十五、公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)對(duì)受托物業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行檢查考核，定期開(kāi)展承租家庭物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，提升公共租賃住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平。
十六、建設(shè)單位未按本通知規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自增設(shè)圍欄、綠植等將保障性住房與其他商品住房分割成相對(duì)獨(dú)立區(qū)域的，區(qū)縣房屋行政主管部門督促其按規(guī)定整改。拒不改正的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將信息記入信用檔案，3年內(nèi)不得在全市范圍內(nèi)參與保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。
十七、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭符合上市條件提出上市申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)同時(shí)向區(qū)縣住房保障管理部門出具下列材料之一，不能出具的，區(qū)縣住房保障管理部門暫不予受理上市申請(qǐng)。
(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)清證明(附件);
(二)司法部門出具的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛判決書或裁定書;
(三)由人民法院確認(rèn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)解書。
十八、本通知實(shí)施前同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項(xiàng)目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同的按合同約定執(zhí)行。
十九、物業(yè)協(xié)會(huì)建立承接保障性住房項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄及搖號(hào)相關(guān)服務(wù)工作，不得收取費(fèi)用。
二十、本通知自20**年8月1日起實(shí)施。此前規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
附件：經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)清證明
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)
20**年6月23日