武漢市加強(qiáng)全市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的意見(20**)
武漢市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)全市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的意見
武政辦〔20**〕154號(hào)
各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：
當(dāng)前，我市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)組建率低，直接影響了廣大業(yè)主共同管理權(quán)的行使，影響到全市物業(yè)服務(wù)水平整體提升和小區(qū)和諧穩(wěn)定。為維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的主體作用，保障物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）和《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強(qiáng)我市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作提出以下意見：
一、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的責(zé)任感
業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實(shí)行自我管理的實(shí)現(xiàn)方式。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)日常運(yùn)作的組織、實(shí)施主體，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，是行使住宅小區(qū)共同管理權(quán)的自治組織和合法主體。業(yè)主大會(huì)能否及時(shí)成立及定期召開，業(yè)主委員會(huì)能否依法有效運(yùn)作并履行職責(zé)，不僅直接關(guān)系到業(yè)主共同管理權(quán)的行使和共同財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，成為影響和制約小區(qū)和諧穩(wěn)定的主要原因，而且關(guān)系到住宅小區(qū)能否建立以契約為基礎(chǔ)的規(guī)范式運(yùn)作管理方式，成為當(dāng)前社區(qū)治理工作的重要內(nèi)容之一。為此，各區(qū)人民政府和各相關(guān)部門要提高認(rèn)識(shí)，高度重視，精心組織，確保業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。
二、明確職責(zé)，加快推進(jìn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作進(jìn)程
各區(qū)人民政府要把推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作，納入轄區(qū)社會(huì)治理和基層民主管理的總體計(jì)劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進(jìn)”的原則，有計(jì)劃、有步驟地開展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的全覆蓋，其中20**年內(nèi)住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)率達(dá)到70%。
（一）落實(shí)責(zé)任，理順體制。依據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的第一責(zé)任主體，要參照指導(dǎo)和支持社區(qū)居委會(huì)建設(shè)的工作要求，將其作為社會(huì)治理和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，落實(shí)部門和專人具體指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)；區(qū)住房保障房管部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和日常運(yùn)作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理；區(qū)民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常管理工作；社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）做好召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)的具體組織工作。
（二）摸清底數(shù)，有序推進(jìn)。各區(qū)人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的數(shù)量、規(guī)模（面積、戶數(shù)等）、實(shí)施物業(yè)管理情況、業(yè)主入住情況、業(yè)主委員會(huì)組建狀態(tài)以及期滿未換屆等情況進(jìn)行全面調(diào)查，摸清底數(shù)，并在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析每個(gè)住宅小區(qū)的具體情況，結(jié)合社會(huì)治理和社區(qū)建設(shè)工作，研究制訂轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作整體推進(jìn)方案。方案要明確區(qū)住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）以及社區(qū)居委會(huì)的職責(zé)分工，落實(shí)措施。
（三）完善程序，依法指導(dǎo)。各街道辦事處會(huì)同房管部門、社區(qū)居委會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制訂轄區(qū)各住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)組建的各項(xiàng)工作符合法定程序。在對(duì)有關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督時(shí)，要充分尊重業(yè)主意愿，嚴(yán)格依照法定原則和法定程序進(jìn)行，做到不越位、不缺位。在業(yè)主委員會(huì)候選人推薦上，注重引導(dǎo)、鼓勵(lì)具有業(yè)主身份的社區(qū)黨組織成員和社區(qū)居委會(huì)委員參選所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員和擔(dān)任負(fù)責(zé)人，鼓勵(lì)人大代表、政協(xié)委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經(jīng)驗(yàn)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)干部參選業(yè)主委員會(huì)委員和擔(dān)任負(fù)責(zé)人。
（四）加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范運(yùn)作。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，各區(qū)住房保障房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)備案管理，及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法開展工作，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)任意識(shí)、法律意識(shí)和服務(wù)水平，保證業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。
三、強(qiáng)化措施，保障業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作任務(wù)順利完成
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)人民政府要把業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作切實(shí)擺上重要議事日程，成立由分管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）相關(guān)負(fù)責(zé)人參加的領(lǐng)導(dǎo)小組，組織開展轄區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作。同時(shí)，指導(dǎo)、督促街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，形成組織領(lǐng)導(dǎo)體系，為構(gòu)建在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和住房保障房管部門指導(dǎo)監(jiān)督下，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)和諧互動(dòng)的物業(yè)管理模式奠定基礎(chǔ)。
（二）強(qiáng)化考核。各區(qū)人民政府要充分整合行政資源，落實(shí)工作責(zé)任，層層簽訂責(zé)任狀，明確獎(jiǎng)懲措施；要建立對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督考核機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)其工作積極性。20**年年底，將對(duì)各區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作推進(jìn)情況進(jìn)行考核，考核情況在全市予以通報(bào)。
（三）加強(qiáng)宣傳。各區(qū)人民政府及其街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體和社區(qū)廣告欄等載體，大力宣傳加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的重要意義以及有關(guān)法律、法規(guī)和工作程序等，不斷提高廣大業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的積極性和主動(dòng)性，以及社會(huì)各界對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的支持力度，從而營(yíng)造良好的氛圍。
武漢市人民政府辦公廳
20**年9月9日
篇2：武漢市加強(qiáng)全市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的意見(2014)
武漢市加強(qiáng)全市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的意見(20**)
武漢市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)全市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的意見
武政辦〔20**〕154號(hào)
各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：
當(dāng)前，我市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)組建率低，直接影響了廣大業(yè)主共同管理權(quán)的行使，影響到全市物業(yè)服務(wù)水平整體提升和小區(qū)和諧穩(wěn)定。為維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中的主體作用，保障物業(yè)管理活動(dòng)健康有序發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）和《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強(qiáng)我市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作提出以下意見：
一、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的責(zé)任感
業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實(shí)行自我管理的實(shí)現(xiàn)方式。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)日常運(yùn)作的組織、實(shí)施主體，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，是行使住宅小區(qū)共同管理權(quán)的自治組織和合法主體。業(yè)主大會(huì)能否及時(shí)成立及定期召開，業(yè)主委員會(huì)能否依法有效運(yùn)作并履行職責(zé)，不僅直接關(guān)系到業(yè)主共同管理權(quán)的行使和共同財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，成為影響和制約小區(qū)和諧穩(wěn)定的主要原因，而且關(guān)系到住宅小區(qū)能否建立以契約為基礎(chǔ)的規(guī)范式運(yùn)作管理方式，成為當(dāng)前社區(qū)治理工作的重要內(nèi)容之一。為此，各區(qū)人民政府和各相關(guān)部門要提高認(rèn)識(shí)，高度重視，精心組織，確保業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。
二、明確職責(zé)，加快推進(jìn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作進(jìn)程
各區(qū)人民政府要把推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作，納入轄區(qū)社會(huì)治理和基層民主管理的總體計(jì)劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進(jìn)”的原則，有計(jì)劃、有步驟地開展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的全覆蓋，其中20**年內(nèi)住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)率達(dá)到70%。
（一）落實(shí)責(zé)任，理順體制。依據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的第一責(zé)任主體，要參照指導(dǎo)和支持社區(qū)居委會(huì)建設(shè)的工作要求，將其作為社會(huì)治理和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，落實(shí)部門和專人具體指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)；區(qū)住房保障房管部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和日常運(yùn)作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理；區(qū)民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常管理工作；社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）做好召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)的具體組織工作。
（二）摸清底數(shù)，有序推進(jìn)。各區(qū)人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的數(shù)量、規(guī)模（面積、戶數(shù)等）、實(shí)施物業(yè)管理情況、業(yè)主入住情況、業(yè)主委員會(huì)組建狀態(tài)以及期滿未換屆等情況進(jìn)行全面調(diào)查，摸清底數(shù)，并在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析每個(gè)住宅小區(qū)的具體情況，結(jié)合社會(huì)治理和社區(qū)建設(shè)工作，研究制訂轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作整體推進(jìn)方案。方案要明確區(qū)住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）以及社區(qū)居委會(huì)的職責(zé)分工，落實(shí)措施。
（三）完善程序，依法指導(dǎo)。各街道辦事處會(huì)同房管部門、社區(qū)居委會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制訂轄區(qū)各住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主委員會(huì)選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)組建的各項(xiàng)工作符合法定程序。在對(duì)有關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督時(shí)，要充分尊重業(yè)主意愿，嚴(yán)格依照法定原則和法定程序進(jìn)行，做到不越位、不缺位。在業(yè)主委員會(huì)候選人推薦上，注重引導(dǎo)、鼓勵(lì)具有業(yè)主身份的社區(qū)黨組織成員和社區(qū)居委會(huì)委員參選所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員和擔(dān)任負(fù)責(zé)人，鼓勵(lì)人大代表、政協(xié)委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經(jīng)驗(yàn)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)干部參選業(yè)主委員會(huì)委員和擔(dān)任負(fù)責(zé)人。
（四）加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范運(yùn)作。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，各區(qū)住房保障房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)備案管理，及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法開展工作，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)任意識(shí)、法律意識(shí)和服務(wù)水平，保證業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。
三、強(qiáng)化措施，保障業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作任務(wù)順利完成
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)人民政府要把業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作切實(shí)擺上重要議事日程，成立由分管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）相關(guān)負(fù)責(zé)人參加的領(lǐng)導(dǎo)小組，組織開展轄區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作。同時(shí)，指導(dǎo)、督促街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)溝通聯(lián)系，形成組織領(lǐng)導(dǎo)體系，為構(gòu)建在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和住房保障房管部門指導(dǎo)監(jiān)督下，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)和諧互動(dòng)的物業(yè)管理模式奠定基礎(chǔ)。
（二）強(qiáng)化考核。各區(qū)人民政府要充分整合行政資源，落實(shí)工作責(zé)任，層層簽訂責(zé)任狀，明確獎(jiǎng)懲措施；要建立對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督考核機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)其工作積極性。20**年年底，將對(duì)各區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作推進(jìn)情況進(jìn)行考核，考核情況在全市予以通報(bào)。
（三）加強(qiáng)宣傳。各區(qū)人民政府及其街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體和社區(qū)廣告欄等載體，大力宣傳加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的重要意義以及有關(guān)法律、法規(guī)和工作程序等，不斷提高廣大業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的積極性和主動(dòng)性，以及社會(huì)各界對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的支持力度，從而營(yíng)造良好的氛圍。
武漢市人民政府辦公廳
20**年9月9日
篇3：北京市業(yè)主委員會(huì)年會(huì)講話--建設(shè)和諧家園
在北京市業(yè)主委員會(huì)第三次年會(huì)上的講話--以主人翁的責(zé)任感建設(shè)和諧家園
北京業(yè)申委召集人、朝陽區(qū)新天第小區(qū)業(yè)委會(huì)主任、朝陽區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)副主任、第二屆北京市感動(dòng)社區(qū)十大人物之一張大憲主任
各位代表、各位來賓：
大家下午好!今天，在北京市業(yè)主委員會(huì)第三次年會(huì)上能夠見到這么多新老朋友，讓人感到特別振奮。我們大家代表著首都百萬業(yè)主群眾，今天齊聚一堂，共議改革大事，就是要為新的一年北京市業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)和小區(qū)、社區(qū)建設(shè)吹響號(hào)角，明確方向，獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，凝聚力量，讓首都社區(qū)基層自治工作邁上一個(gè)新的歷史臺(tái)階。
“一年之計(jì)在于春”。今天，在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部署下，經(jīng)過廣大業(yè)主和街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司的共同配合努力，首都社區(qū)群眾自治的改革工作已經(jīng)進(jìn)入了新的歷史階段。這個(gè)大好局面的出現(xiàn)有著一些鮮明深刻的標(biāo)志。例如從國(guó)家政權(quán)機(jī)構(gòu)來看，人大代表、政協(xié)委員和各民主黨派人士比以往更加密切地關(guān)注業(yè)主權(quán)益和社區(qū)建設(shè)，更加關(guān)注小區(qū)建設(shè)中存在著的諸多突出矛盾和遺留問題。傾聽群眾呼聲，積極向政府遞交舉足輕重的各項(xiàng)提案。在社會(huì)輿論方面，一些重要的新聞媒體開辟專門的版面欄目、緊密報(bào)道有關(guān)業(yè)主和社區(qū)建設(shè)的問題。北京市以建立住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)為主導(dǎo)的小區(qū)建設(shè)工作已經(jīng)進(jìn)入了條件成熟、可以全市鋪開的階段。
如果說今天我們召開的這個(gè)年會(huì)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，就在于我們這幾年代表廣大業(yè)主利益的工作沒有白白付出，與市政府的工作部署達(dá)到了有機(jī)的融合。記得3個(gè)月前《北京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》剛向社會(huì)公布，引起了廣大業(yè)主的高度關(guān)注和熱烈反響。
當(dāng)然，任何一部規(guī)范性文件的出臺(tái)都不會(huì)盡善盡美，都或多或少存在不盡人意的地方。對(duì)于《指導(dǎo)規(guī)則》，社會(huì)各界對(duì)其中涉及到的一些問題提出了疑問和不同見解，業(yè)申委也接到了不少電話來訪。兩個(gè)月來，市建委、業(yè)申委分別召開了多次座談會(huì)，邀請(qǐng)各界代表，認(rèn)真聽取意見，并將群眾反映匯總后向市政府有關(guān)部門作了匯報(bào)。
就這些社會(huì)反映，我借此機(jī)會(huì)跟大家談三個(gè)問題。中心思想是表達(dá)一個(gè)意思：認(rèn)真學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識(shí)，以主人翁的責(zé)任感建設(shè)和諧家園。需要說明的是，我的這些看法是吸收座談會(huì)上一些專家學(xué)者、各界人士的言論見解而歸納的。
第一個(gè)問題是：認(rèn)真學(xué)習(xí)提高認(rèn)識(shí)全面準(zhǔn)確地理解領(lǐng)會(huì)《指導(dǎo)規(guī)則》
我認(rèn)為，《指導(dǎo)規(guī)則》是一份建設(shè)和諧北京的重要文件，她將對(duì)北京市城市管理、社區(qū)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。再過10年，我們回過頭來再看這份文件，可能更加理解她的歷史價(jià)值。為什么今天政府出臺(tái)這個(gè)文件呢?其中一個(gè)重要原因，就是《物業(yè)管理?xiàng)l件》頒布5年了，北京市僅有不到20%的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，這對(duì)于和諧社區(qū)的建設(shè)是一個(gè)大的障礙。相當(dāng)一部分街道、居委會(huì)干部認(rèn)識(shí)的落后，對(duì)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的漠視，造成了這方面工作的滯后，甚至成了阻力。同時(shí)部分業(yè)主有搭便車的思想，自己的事自己不愿去做，都等現(xiàn)成的。由政府來推動(dòng)這件事已成定局。所以政府出臺(tái)這個(gè)文件，責(zé)任由政府來推動(dòng)，由街道備案，由居委會(huì)負(fù)責(zé)人作為召集人限時(shí)籌辦這件事，這確實(shí)是一件好事。從中我們可以體會(huì)政府的良苦用心。
關(guān)于這個(gè)《指導(dǎo)規(guī)則》大家的看法也不一樣，有的相當(dāng)悲觀、有的審慎樂觀，這都沒有關(guān)系，我們可以互相交流，但確實(shí)有比沒有好，哪怕有很多不足，都沒有關(guān)系，因?yàn)樗鰜砹耍鰜砹宋覀兙涂梢蕴嵋庖姟⒖梢蕴岢鑫覀兊慕ㄗh了。現(xiàn)在還是試行，在實(shí)踐中還會(huì)有改進(jìn)的空間，我們可以提建議，把我們實(shí)踐中遇到的問題和意見、建議總結(jié)出來，就可以有的放矢。對(duì)于大家的意見，我們可以歸納起來，向市人大、市政府、社工委、市建委提出來，一次不夠我們提兩次。比如有的社區(qū)居委會(huì)提出沒有開發(fā)商代表參加的業(yè)主大會(huì)籌備組不合法，這就是一種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，開發(fā)商代表不參加籌備組沒有關(guān)系，籌備組照樣可以開展工作這個(gè)問題我們已向市建委反映。過一段時(shí)間在實(shí)踐中有了新的問題和意見，我們還可以繼續(xù)提。
需要注意的是，《指導(dǎo)規(guī)則》是一份指導(dǎo)性文件，主要是用來約束行政機(jī)關(guān)的，不是用來約束業(yè)主的，對(duì)業(yè)主來講只是一個(gè)很好的參考意見。如果業(yè)主能夠自己組織起來，完全可以自行籌備成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)委會(huì)，到時(shí)候請(qǐng)街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)來監(jiān)督就可以了。
第二個(gè)問題：怎樣理解《指導(dǎo)規(guī)則》中的一些關(guān)鍵性問題
首先關(guān)于備案的問題，以前《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定到建委備案，實(shí)際上建委發(fā)了個(gè)文件，先到居委會(huì)蓋章、然后到街道辦事處蓋章，現(xiàn)在明確了只蓋一個(gè)章，居委會(huì)的章取消了，到街道辦事處備完案就可以了，由街道辦事處抄報(bào)給各單位，就不需要我們跑到建委去備案了。這是一個(gè)很大的進(jìn)步。
關(guān)于由居委會(huì)作召集人的問題，許多業(yè)主表示擔(dān)心。居委會(huì)要是不作為怎么辦?有些業(yè)委會(huì)成立不了，就是卡在居委會(huì)這一關(guān)。我認(rèn)為，這并不影響我們業(yè)主自己召集，更不影響我們業(yè)主通過直接的決定來作出規(guī)定。所以大家不用去擔(dān)心，因?yàn)榉梢呀?jīng)賦予了我們權(quán)利。這類問題和群眾的擔(dān)憂，在遠(yuǎn)郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部表現(xiàn)比較突出。由于歷史和社會(huì)人文環(huán)境的因素，當(dāng)?shù)氐母刹勘容^保守，還存在地方保護(hù)主義，比如不贊成小區(qū)成立業(yè)委會(huì);排斥外來的業(yè)主;盡量安排自己的關(guān)系擔(dān)任物業(yè)服務(wù)工作;阻撓業(yè)主和業(yè)委會(huì)解聘原有當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公司等等。在這個(gè)問題上，門頭溝區(qū)綠島家園小區(qū)業(yè)主們申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)的遭遇十分典型。
綠島家園小區(qū)居委會(huì)的管轄范圍就是這個(gè)院子，居委會(huì)主任明確表
示反對(duì)成立業(yè)委會(huì)。從20**年起，幾位業(yè)主積極分子為成立業(yè)委會(huì)發(fā)起簽名，第一次是720戶業(yè)主，第二次是320戶業(yè)主。居委會(huì)主任去做分化的工作，告訴業(yè)主說沒有我的簽字，絕對(duì)成立不了，業(yè)主委員會(huì)是烏合之眾。去年6月份，這位主任甚至向街道辦事處匯報(bào)說業(yè)主是鬧事，給業(yè)主積極分子造成很大壓力。后來業(yè)主代表找到《業(yè)主周報(bào)》編輯部反映了情況，記者專程作了采訪報(bào)道，引起有關(guān)部門的關(guān)注，在市、區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心的督促下，這位居委會(huì)主任態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，表示要積極支持業(yè)主們的要求，早日落實(shí)籌備工作。《指導(dǎo)規(guī)則》實(shí)際上在這里只規(guī)定了召集人制度，把其他的權(quán)利還是給了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。居委會(huì)起到監(jiān)督的作用，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)有問題的時(shí)候，居委會(huì)要向街道辦事處去報(bào)告。由街道辦事處來處理這個(gè)事情，是有好處的。因?yàn)槿绻值擂k事處處理不對(duì)，可以走行政復(fù)議、行政訴訟。 實(shí)際上，《指導(dǎo)規(guī)則》是把居委會(huì)的工作和街道辦事處、和居民拉近了，現(xiàn)在規(guī)定了居委會(huì)要負(fù)責(zé)召集成立籌備組，要負(fù)責(zé)任，我希望她負(fù)責(zé)任，捆在一塊兒，就知道什么是責(zé)任、什么是受累了。
業(yè)主們對(duì)居委會(huì)做召集人還有許多擔(dān)心，比如：政府是好心，但"好心可能辦壞事"，居委會(huì)權(quán)力大了，就可能產(chǎn)生腐敗，侵犯業(yè)主權(quán)益;有的居委會(huì)干部水平不高，指導(dǎo)不好選舉工作。對(duì)于這個(gè)問題，我認(rèn)為解決的最好措施一是搞好對(duì)街道居委會(huì)的培訓(xùn)，二是加強(qiáng)對(duì)居委會(huì)指導(dǎo)工作的監(jiān)督。培訓(xùn)工作至關(guān)重要，其中包括政治責(zé)任心、思想政策水平和籌備業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)提高。只有居委會(huì)一心為公，把所有工作整明白了，才能知道好小區(qū)工作。據(jù)了解，市政府有關(guān)部門對(duì)這一工作已經(jīng)列出計(jì)劃，將準(zhǔn)備從二月底開始，分期分批的開展這方面的培訓(xùn)。我想，經(jīng)過培訓(xùn)，這方面問題會(huì)解決得好一些。不管怎么說，我們廣大業(yè)主是有監(jiān)督權(quán)的，有了問題，群眾有權(quán)利向上級(jí)反映，并要求政府機(jī)關(guān)介入解決。當(dāng)前，有一個(gè)普遍存在的問題，就是有些小區(qū)的業(yè)主不關(guān)心小區(qū)的事兒，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)委會(huì)不熱心。一方面我們?cè)谂e手宣示我們的權(quán)利，另外一方面又拱手讓別人行使我們的權(quán)利。許多人都有這種矛盾心理。這是我們推動(dòng)小區(qū)建設(shè)的思想障礙，需要我們?cè)谧膸ь^人深入群眾，堅(jiān)持不懈的搞好思想發(fā)動(dòng)工作。
新的《指導(dǎo)規(guī)則》增加了開發(fā)商的責(zé)任，督促開發(fā)商、物業(yè)公司支持成立業(yè)主大會(huì)。如果開發(fā)商拒絕買單，不提供有關(guān)資料，不主動(dòng)配合，就意味著存在違規(guī)行為，政府建設(shè)部門有責(zé)任去處理這個(gè)問題。
關(guān)于業(yè)主大會(huì)投票，因?yàn)檎偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議很困難，現(xiàn)在規(guī)定了代理人制度。以前的制度是一個(gè)業(yè)主只能代表一個(gè)業(yè)主，不能接受很多人的委托。這次有進(jìn)步，規(guī)定具體一個(gè)業(yè)主可以代表幾個(gè)業(yè)主，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則來決定。這樣一個(gè)業(yè)主就可以接受很多業(yè)主的委托去投票，將來各小區(qū)可以各樓設(shè)立代理人制度，幾十個(gè)人開會(huì)就可以代表業(yè)主大會(huì)來表決，而不是召集那么多人。當(dāng)然代理人有哪些權(quán)限還需要寫清楚，讓業(yè)主簽授權(quán)書，這樣方便大家開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，這也是一個(gè)很大的進(jìn)步。當(dāng)然處分建筑物重建、公共維修基金這些重大事項(xiàng)的時(shí)候，還需要業(yè)主挨家挨戶投票，一般事務(wù)可以由代理人來決定。當(dāng)然代理制度和業(yè)主代表制度是不一樣的，但是我們?cè)谔幚順I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的時(shí)候可以結(jié)合起來，業(yè)主代表可以兼任某棟樓的代理人，這就可以方便大家召開業(yè)主大會(huì)，這些是比較好的地方，我們將來可以用起來。
比起《物業(yè)管理?xiàng)l例》，《指導(dǎo)規(guī)則》還有一個(gè)很大的變化，業(yè)主可以以一幢樓、一個(gè)單元、一個(gè)樓層為單位，共同決定本區(qū)域內(nèi)的管理事務(wù)。現(xiàn)在很多事情都要幾百戶、幾千戶來共同表決，現(xiàn)在一棟樓的業(yè)主可以自己來決定，當(dāng)然限制不能與整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約和整個(gè)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則抵觸，但總之這也是一個(gè)進(jìn)步。
在選舉業(yè)委會(huì)問題上，如果房產(chǎn)證上只寫一個(gè)人的名字，作為夫妻的另一方能否具備被選舉資格呢?如果夫妻雙方約定房屋為共有財(cái)產(chǎn)，那么根據(jù)《婚姻法》夫妻雙方就都是業(yè)主。為了更加方便確認(rèn)這一點(diǎn)，最近政府出臺(tái)了一個(gè)文件，只要夫妻雙方帶著結(jié)婚證、戶口本、身份證去房地產(chǎn)管理部門，花上30元錢工本費(fèi)，就可以加上另一方的名字。因此，產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)有了兩個(gè)，一個(gè)是主體證;另一個(gè)是共有證。兩個(gè)證都擁有同等的權(quán)利。
有人提出《指導(dǎo)規(guī)則》中沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的辦公用房，我認(rèn)為不是這樣的。法律規(guī)定業(yè)主對(duì)于公共區(qū)域持共有權(quán)益，大家買下的房子，究竟這些房子干什么用不需要?jiǎng)e人決定，我們自己舉手表決，這個(gè)地方作為業(yè)主委員會(huì)的辦公用房，我們從物業(yè)費(fèi)中抽出一部分作為業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)，我們就不需要參照《指導(dǎo)規(guī)則》了。現(xiàn)在最好的社區(qū)每年的公共收益超過了100萬，總比居委會(huì)好得多，大家可以去舉手，干嗎需要這份文件呢?文件上沒寫你就沒有嗎?不是。現(xiàn)在我們已經(jīng)開始有業(yè)權(quán)收益的項(xiàng)目了，比如樓梯廣告、電梯廣告、每年下來有100多萬，需要這份文件嗎?不需要。包括物業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房，不需要文件規(guī)定，從窄的方面來說，業(yè)主委員會(huì)的工作也有一項(xiàng)是物業(yè)管理，我們表決將某間房子作為業(yè)主委員會(huì)用房，完全沒有問題。
業(yè)主的所有權(quán)是否必須要通過各級(jí)紅頭文件來規(guī)定才有所有權(quán)?我認(rèn)為不是，我可以決定每年100多萬的經(jīng)費(fèi)，難
道不能決定業(yè)主委員會(huì)的用房嗎?我可以決定這家物業(yè)公司明年不在我這兒經(jīng)營(yíng)服務(wù)了，我還不能決定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嗎?如果沒有文件認(rèn)可大家覺得心虛的話，我覺得沒有必要，在這里，我想強(qiáng)調(diào)一個(gè)業(yè)主自身的覺悟和堅(jiān)持學(xué)習(xí)、不斷接受再教育的問題，這個(gè)問題容易忽略，但影響卻十分深遠(yuǎn)。有的專家講的好："我不擔(dān)心業(yè)委會(huì)能不能選舉出來，但是擔(dān)心業(yè)委會(huì)能不能把工作干好，能不能把這項(xiàng)事業(yè)長(zhǎng)期永久地堅(jiān)持下去。"他講得很深刻，想得很長(zhǎng)遠(yuǎn)。確實(shí)存在這個(gè)問題。因?yàn)楦珊眯^(qū)工作要靠業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主的共同配合。如果業(yè)主沒有覺悟，不關(guān)心公益事業(yè)，不尊重公共利益，要想搞好小區(qū)建設(shè)就很難。比如物業(yè)費(fèi)問題，從實(shí)質(zhì)上講這并不是一種消費(fèi)，而是對(duì)自家產(chǎn)業(yè)的一種投資，只有保持一定的投入才能保障你的家園不會(huì)敗落;只有運(yùn)用好這種投資，才能使大家的產(chǎn)業(yè)保持升值。這種觀念還沒被大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)可，還要長(zhǎng)期不懈地展開宣傳教育。當(dāng)然，涉及到業(yè)主和住宅區(qū)方方面面的法律問題也是業(yè)主接受教育的重要方面。我們希望大家，所有業(yè)委會(huì)多做這方面的工作，持之以恒，使廣大業(yè)主在文化知識(shí)、法律意識(shí)、思想道德等方面有較大的提升，有長(zhǎng)足的進(jìn)步。 第三，業(yè)申委將向政府有關(guān)部門建議和呼吁，允許將業(yè)主大會(huì)登記為法人組織
這個(gè)問題是《指導(dǎo)規(guī)則》未作規(guī)定的問題，因?yàn)樗婕暗街T多司法領(lǐng)域，解決起來比較復(fù)雜。但給予業(yè)主委員會(huì)法人資格確實(shí)是很多業(yè)主群眾和專家學(xué)者的共同呼吁。因?yàn)檫@也是擺在廣大群眾和業(yè)委會(huì)面前的一個(gè)實(shí)質(zhì)問題：法人資格是業(yè)主大會(huì)工作的雙向需求。一方面對(duì)內(nèi)，有了法人資格，可以從法制的角度對(duì)業(yè)委會(huì)及其成員進(jìn)行約束，讓每一位成員從主觀上和客觀上對(duì)自己的職務(wù)和工作真正負(fù)起法律責(zé)任;另一方面對(duì)外，可以以獨(dú)立法人的身份處理與外界單位的相互關(guān)系和各種糾紛。換句通俗的話說，有了法人資格，業(yè)委會(huì)內(nèi)外的很多事情可能就好辦了。
舉例來講，由于沒有法人資格這種待遇和限制，現(xiàn)在有些業(yè)委會(huì)成員沒有法律意識(shí)和承擔(dān)司法責(zé)任的顧忌。有的認(rèn)為反正業(yè)委會(huì)是群眾組織，我能干就干，不能干就不干，說不干不打招呼就不管了。還有的業(yè)委會(huì)主要成員個(gè)人主義嚴(yán)重，大權(quán)獨(dú)攬慣了，自己決定離開業(yè)委會(huì)時(shí)，連印章、文件一起帶走，誰也不給。由于缺乏法律意識(shí)，有的業(yè)委會(huì)成員在換屆選舉后，不情愿交接相關(guān)手續(xù)，讓新當(dāng)選的業(yè)委會(huì)成員無法開展正常工作。尤其是在業(yè)委會(huì)處理與物業(yè)公司、業(yè)主的矛盾糾紛時(shí)，常常使業(yè)委會(huì)陷于束手無策的境地，想打官司無法以自身為主體起訴對(duì)方，與外界打交道由于沒有獨(dú)立法人資格而無法辦理相關(guān)手續(xù)。
為此業(yè)申委將聯(lián)名向北京市政府發(fā)出呼吁書，請(qǐng)求允許將業(yè)主大會(huì)注冊(cè)為法人組織，中場(chǎng)休息時(shí)請(qǐng)大家聯(lián)名。
各位代表朋友，我們堅(jiān)信，有市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，有在座的各界精英人士的不懈努力，加上廣大業(yè)主群眾的配合支持，20**年的北京業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)建設(shè)一定會(huì)取得豐碩成果。謝謝大家。