陜西關于進一步加強全省物業管理小區安全管理工作的通知

　　陜建發[20**]339號

　　各設區市住房和城鄉建設局(房管局、房管辦)，楊凌示范區規劃建設局，西咸新區建設規劃局，韓城市房產管理局，各物業服務企業：

　　為了加強物業管理小區安全管理工作，落實安全管理工作責任制，防止安全責任事故的發生，切實保障居民的居住安全，根據《中華人民共和國安全生產法》、《陜西省物業管理條例》、《陜西省突發事件總體預案》等法規文件，現將有關事項通知如下：

　　一、充分認識做好物業管理小區安全工作的重要性和緊迫性

　　加強物業管理小區安全工作管理，是關系社會發展和人民生命財產安全的大事，各級物業管理行政主管部門，各物業服務企業，要提高認識，統一思想，切實做好這方面的工作。提高物業服務企業預防和處置安全事故的能力，保障業主和使用人的生命財產安全，維護社會穩定。

　　二、建立健全物業管理小區安全管理工作組織機構，完善安全管理工作制度

　　各市、縣級物業管理行政主管部門要切實履行安全管理工作職責，建立健全物業管理小區安全管理工作機構，將安全工作列入重要議事日程，完善安全管理工作制度，定期研究部署，協調解決物業管理小區安全工作的重大問題，督促檢查安全管理工作的組織落實情況，將物業管理小區安全管理工作納入工作目標責任制，保障安全管理工作與經濟發展相協調。

　　各物業服務企業在建立健全內部安全管理工作組織機構的同時，完善各類安全管理工作制度，進一步明確企業法定代表人為物業管理企業安全管理工作的第一責任人，加強安全管理工作的投入，結合實際制定操作性強的各類應急預案，增強第一時間預防和處置各類安全事故的能力。業主、物業使用人應自覺遵守臨時管理規約、管理規約及相關的安全管理規定，與物業服務企業共同做好物業小區安全工作。

　　三、要提高物業管理小區安全管理工作能力和水平

　　(一)物業服務企業應自覺接受所在地物業管理行政主管部門的監督指導，按照”安全第一，預防為主”的原則，提高安全管理工作的能力和水平。加強員工隊伍管理，嚴把新員工入職關，項目經理選拔關，人員技術培訓關，提高員工隊伍的整體素質。

　　(二)建立一套科學的安全管理工作制度，按照工作標準化，操作程序化，管理制度化，服務規范化的要求，明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全管理工作的效率和質量。

　　(三)做好承接查驗安全入口工作。小區在交付使用前，物業服務企業應嚴格按照住建部頒發的《物業承接查驗辦法》，做好對共用部位共用設施設備的承接查驗，對存在安全隱患的要限期整改。小區應通過綜合驗收備案和消防驗收合格。交付使用的供配電設備、給排水設備、供暖設備、電梯、中央空調、燃氣設施、立體車庫設施、安防設施等應具有產品合格證和安全使用合格證，供水設施應具有二次供水許可證和水質化驗合格證及供水人員健康證，從小區使用開始消除安全隱患。

　　(四)完善物業管理小區安全防范設施。主要包括遠紅外周邊報警系統，電視攝像監控系統，電子巡更系統和門禁對講系統，實現技防、物防和人防緊密結合，相互促進。要根據小區特點合理布崗，加強巡邏檢查，發現犯罪嫌疑人和易燃易爆、劇毒、放射性等危險物品或發生刑事、治安案件和各類災害事故，必須立即報告公安機關及相關部門并協助做好調查求助工作。

　　(五)做好共用設施設備的運行維修養護和管理。要按照國家法律法規和行業規范，對供電系統、弱電系統、消防系統、電梯系統、給排水系統、空調系統、供暖供氣系統、安防系統及健身器材等設施設備應做好日常的維護保養工作，出現問題及時維修，避免設施設備帶病運行，造成安全隱患。同時認真做好日常的檢查工作，檢查情況要有記錄，對特種設施設備發現的安全隱患問題，要及時反映并配合有關部門認真整改，確保設施設備完好。

　　對于供電、供水設備、特種設備的運行上崗人員，應持有相關部門核發的上崗證書。

　　(六)清除違章搭建和亂堆亂放。對違規亂搭亂建的，要配合有關部門予以拆除。對擅自改變房屋用途的要配合有關部門予以糾正。對室外招牌、霓虹燈要檢查是否按規定設置，有無安全隱患或破損，消除不安全隱患。對在樓梯間，走廊通道等共用部位堆放雜物，影響消防安全的要依據有關規定及時予以處理。

　　(七)做好房屋裝飾裝修管理服務工作。對裝飾裝修房屋的，要將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或裝飾裝修企業，按規定進行巡視監督檢查，嚴防損壞房屋結構及拆改管線，破壞房屋結構安全和使用安全，損害其他業主合法權益。

　　(八)各物業服務企業要做好物業管理小區重要部位的安全檢查，應在小區易于發生安全隱患的地方及場所設置安全警示標志，在小區內應有清晰的車輛

　　行駛標識和停車標識，保持消防通道暢通。做好常態下的風險評估，物資貯備，隊伍建設，群防宣傳，完善裝備，預案演練等工作。

　　四、做好物業管理小區安全事故的防范工作

　　開展物業管理小區各類安全隱患的排查和監控。各市、縣物業管理主管部門、各物業服務企業要組織力量，定期開展安全防患排查工作，全面掌握本地市、本企業各類安全隱患情況，建立各級分類管理制度，落實綜合防范和處理措施，實行動態管理和監控。對可能引發突發事故的風險隱患，要組織力量，立即限期整改，對不符合行業規范安全要求的，要果斷采取措施，盡快消除隱患。要加強對影響社會和諧穩定因素的排查調處，認真做好預警報告和快速處置工作，物業服務企業要經常開展安全隱患的排查及時解決存在問題。

　　五、全力做好安全事故處置和善后工作

　　物業管理小區發生安全事故后，物業服務企業要按照預案立即采取措施，迅速開展先期處置工作，及時報告。做好業主及使用人的基本生活保障，和事故現場評估工作。事故處置結束后，要及時組織業主和使用人恢復正常的工作生活秩序。物業服務企業要配合當地政府開展安全事故調查處理工作，查明原因，依法處理責任人，總結事故教訓，制定整改措施并負責落實。

　　六、積極開展安全管理培訓和宣傳工作

　　各市、縣物業管理主管部門要加強對物業管理小區安全管理培訓工作的組織領導，制定安全管理的培訓規劃，明確培訓內容，標準和方式，做好安全管理的培訓工作。提高物業管理從業人員的專業技能，物業管理從業人員上崗培訓要增加公共安全內容，加強安全管理科普宣傳工作，提高社會公眾維護物業管理小區公共安全意識和應對安全事故能力。深入宣傳各類應急預案，全面普及預防，避險自救、互救、減災等知識和技能。

　　陜西省住房和城鄉建設廳

　　20**年12月18日

篇2：談物業管理中消防安全管理

　　談物業管理中消防安全管理

　　隨著蘇州工業園區二、三期建設速度的加快，大批原有農民住宅已被動遷，在原來城鎮周圍相繼建起了大批的動遷房，也建造了部分商品房，為此，住宅小區中物業管理也隨之產生，而預防火災，消防設施維護保養，消防安全檢查，已成為物業管理中的重要內容，物業管理中消防管理基本目的，在于預防火災的發生，最大限度上減少火災損失，為業主和住戶的工作、生活提供了安全環境，因此，可以說搞好消防管理是物業安全使用和社會安定的重要保證。如何加強物業管理中的消防安全管理，依筆者認為，須做好以下幾個方面的工作:

　　一、明確物業管理人員職責，使自己知道干什么，怎么干，具體包括10個方面：

　　1、認真學習有關消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；

　　2、負責消防監控中心的日常值班。消防監控中心是接受火災報警、發出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調節系統等設施機構，中心應實行24小時值班。要對整個住宅小區進行消防監控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認真工作。對部門經理和公司負責人，應做好管理、指導、督促、檢查好轄區內的消防工作，對有問題的及時進行整改。

　　3、嚴格貫徹、執行消防法規，落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視管轄區的每個角落，及時發現并消除火災隱患；定期對防火責任制、防火崗位責任制執行情況進行檢查，并進行匯報、交流、評比；定期對業主(使用人)的住處進行防火制度執行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當行為。

　　4、負責管轄區內動用明火的批準和現場監護工作。

　　5、管理好管轄區內的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態。

　　6、組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區內群眾接受教育，增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，可以發通告、帖廣告、出墻報，也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為，加強引導，培養建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習，定期向業主或使用人傳授消防知識。

　　7、定期對管區內要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。特別是要檢查各樓內的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災。

　　8、管理好消防監視中心的各種設備、設施，保障監視中心始終處于正常工作狀態。

　　9、發生火災時，協同公司、部門領導到場，現場指揮和撲救。

　　10、制止任何違反消防安全的行為和企圖。

　　物業管理公司全體員工都應是義務消防員，義務消防人員應制定職責，主要是:學習有關消防知識，正確使用各種消防器材 和設備；積極開展小區消防宣傳，深入轄區內住戶、酒樓、商場、歌舞廳、公共娛樂場所開展安全檢查，發現問題及時整改；制止任何違反消防安全的行為；管理好本部門和管轄區內的消防器材和設備；發生火災時，公司全體員工無論是否當班，都必須立即投入搶救現場，實施搶救，不得借機逃避；要報告有關部門和消防隊；要組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采取適當措施，力爭盡快把火撲滅；要組織群眾撤離危險地區，做好妥善安排；要做好現場安全保衛工作，嚴防壞人趁火打劫和搞破壞活動；要協助有關部門做好善后工作。

　　二、建立較完善的消防安全制度，做到有章可循。

　　1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警預報、信息通訊中心，消防值班員必須要樹立高度的責任感，嚴肅認真地做好消防中心的值班監視工作，并做好消防設施每天運行情況記錄。

　　2、防火檔案制度。物業公司要建立防火檔案，對火險隱患、消防設備狀況(位置、功能、狀態等)、重點消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時查閱:還要根據檔案記載的前期消防工作概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。

　　3、消防崗位責任制度。要建立各級領導負責的逐級防火崗位責任制， 上至公司領導，下至消防員，都對消防負有一定責任，從而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物業管理公司招集物業轄區內的單位和住戶樓長簽訂《防火責任書》，確定消防聯絡員名單，并確定職責，層層明確責任，建立全方位的監督體系。

　　4、定期開展消防安全檢查制度。要確保消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶完全完好。報警系統要準確無誤，達到應急要求。配電房、值班室、管理公司應按規定配齊各種滅火器。備用發動機、消防水泵、消防電梯應能應急使用。定期組織大檢查，每月管理公司進行普查，每周科室進行自查，平時設置專人重點抽查，做到發現隱患立即消除。

　　5、保安人員的定期和演習制度。從我們園區情況來看，蘇都、都市、師惠坊等小區在這方面做得較好，他們在元旦、五一、“119”等節日期間與公安消防部隊一起，假設居民住宅火災，進行演練，效果較好，受到了居民的歡迎，也使得居民群眾受到了消防知識教育。

　　6、其他有關消防規定。如嚴禁使用交流電門鈴；嚴禁在物業內堆放易燃易爆物品；嚴禁在樓上燃放煙花爆竹；未經批準，不得擅自進行管、線路(電表)改裝、增容；嚴禁堵塞防火通道；正確使用石油氣，做到人走火滅等。

　　三、建立一支高素質的消防隊伍

　　為加強物業的消防管理，物業管理公司全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發布的《高層建設消防管理規則》。物業管理公司必須成立一個專職或兼職的義務消防員，園區有的物業單位保安人員少則十幾多則幾十人，這是一支不可忽視的隊伍，作為消防監督部門來說，一是對其加強防火業務指導，二要對其進行滅火技能培訓，三要定期開展檢查，達到充分發揮這支隊伍的作用。

　　四、加強消防設備的管理

　　為了保障消防工作的安全，根據建筑設計防火規范，建筑物內部基本設有消防設備和滅火器材。目前，隨著科技的發展和建筑防火要求的提高，一些先進的消防設備被應用到建筑領域。政府主管部門對消防工作也越來越重視，制定了許多政策和法規。對新建的較大的建筑項目，必須經消防驗收，符合要求才發給合格證，允許投入使用。

　　作為物業管理公司，必須定期檢查消防設備的完好，要禁止擅自更改消防設備的行為，特別是住戶進行二次裝修時，必須嚴格審查消防設備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準放置其他物品。

　　五、物業的特殊消防管理

　　1、住宅裝修時的消防管理

　　(1)裝修者必須事先填寫裝修申請，列出裝修計劃，匯同裝修圖紙上報管理處審批，在確保安全的情況下進行裝修。

　　(2)在消防設施和電氣管網不受損壞的前提下方可施工。

　　2、服務場所的消防管理

　　(1)安裝、使用電器設備必須符合防火規定，對臨時增加的電氣設備，必須按有關規定采取相應措施保證安全使用。

　　(2)嚴格控制明火，確實需要使用時，必須采取安全預防措施。嚴禁燃放鞭炮、焰火。

　　(3)安全出口處應當設置明顯的標志并加裝自動開啟應急燈，疏散通道必須保持暢通，嚴禁堆放任何物品。

　　(4)各服務臺每天的值班經理為當天的消防值班負責人，節假日領導要堅守崗位和排班值班，加強消防措施，確保安全。

　　物業管理是一種和現代化房產開發方式相配套的綜合管理，它是和社會主義市場經濟體制相適應的管理形式，而與其相聯系的消防管理又是密不可分的，物業管理雖說自20世紀80年代引入中國后，時間已有10余年，但仍處于發展階段，在消防管理這方面積累的經驗還不豐富，有待以后不斷總結，真正使居住小區居民有一個良好的消防安全環境。

篇3：泉州市加強物業管理小區消防安全管理工作的通知（2014年）

　　泉州市住房和城鄉建設局關于進一步加強物業管理小區消防安全管理工作的通知

　　泉建房〔20**〕19號

　　各縣（市、區）、泉州開發區、泉州臺商投資區住建行政主管部門：

　　為進一步加強物業管理住宅小區的消防安全管理，預防和消除住宅小區火災隱患，維護業主生命和財產安全。根據《中華人民共和國消防法》、《泉州市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見》（泉政〔20**〕2號）、《泉州市人民政府辦公室轉發市住房和城鄉建設局關于泉州市20**年提升城市住宅小區物業服務水平實施方案的通知》（泉政辦〔20**〕45號）的規定和全市消防安全整治工作的情況，現就進一步加強物業管理住宅小區的消防安全管理工作有關事項通知如下：

　　一、加強監督

　　按照相關規定，各縣（市、區）、泉州開發區、泉州臺商投資區住建行政主管部門負責查處擅自改變物業管理區域內的公共建筑和公用設施用途，物業服務企業對業主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門等違法行為；消防部門負責查處擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施，增加建筑物火災荷載、占用道路設施等消防安全違法行為。各縣（市、區）、泉州開發區、泉州臺商投資區住建行政主管部門要明確責任，屬于本部門職責，要加強指導監督，屬于消防部門職責，要督促物業服務企業上報相關部門。同時，各縣（市、區）、泉州開發區、泉州臺商投資區住建行政主管部門要把消防工作納入物業管理工作的一項重要考評內容，定期組織督查，對不依法履行消防安全職責、不落實消防安全措施的物業服務企業予以通報批評或納入不誠信物業服務企業。

　　二、加強消防人員崗位培訓

　　通過企業自查上報和整治檢查情況來看，不少小區存在消防安全崗位人員的消防知識與崗位操作技能欠缺、消控室值守人員操作流程不熟悉、遇險情不會排除處置、小區安防應急預案組織落實不到位等現象。對此，經與市公安消防支隊、市消防救災中心溝通，擬于6月份在各縣（市、區）消防大隊按區域分片組織消防安全崗位培訓，請各縣（市、區）、泉州開發區、泉州臺商投資區住建行政主管部門做好組織轄區物業企業消防安全人員崗位培訓的報名工作，并將報名培訓結果反饋到我局房地產市場與物業監管科。各轄區物業服務企業的消防人員崗位技能培訓可列入物業從業人員的繼續教育。此外，各縣（市、區）、泉州開發區、泉州臺商投資區住建行政主管部門應組織物業服務企業每年至少開展一次消防安全應急預案演練，進一步提高消防安全人員的崗位操作技能。

　　三、督促小區消防安全問題整改

　　從此次消防安全排查情況來看，有不少小區存在諸多消防安全問題，如部分小區物業經理責任心不強、消防制度落實不到位、消控室人員不在崗、滅火器配置偏少或多已過期報廢、室內消火栓等常規消防器材缺失嚴重、消防供水設施配件損壞、消防水泵房不能正常使用、自動噴水滅火系統不能正常使用、應急照明和疏散指示標志損壞等問題。各縣（市、區）、泉州開發區、泉州臺商投資區住建行政主管部門要督促物業服務企業逐一整改到位，對一些無法整改到位的問題，要督促物業服務企業書面上報當地公安消防大隊。

　　泉州市住房和城鄉建設局

　　二〇一二年五月二十四日