山東省濟南市人民政府辦公廳
濟政辦發〔20**〕43號
濟南市人民政府辦公廳
二OO九年十一月四日
第一章 總 則
第一條為規范我市棚戶區改造安置房(以下簡稱安置房)物業管理活動,保障安置房維護管理需要,提高安置房住戶居住質量,根據國家有關法律、法規和政策規定,結合我市棚戶區改造實際,制定本暫行規定。
第二條本規定所稱安置房是指棚戶區改造項目拆遷安置過程中向被拆遷居民提供的回遷和異地安置住房。
第三條安置房物業管理工作堅持“政策扶持、屬地管理、專業服務”的原則。
第四條各區政府對轄區安置房及配套經營性用房的使用管理和物業管理活動負總責,負責協調處理安置房在使用管理和物業管理活動中出現的重大問題。
建設、房管、物價、民政、勞動和社會保障、財政、公安、城管執法和舊城改造投融資管理等部門依據各自職責做好與安置房使用管理和物業管理有關工作。
街道辦事處(含鄉鎮政府,下同)負責指導、監督安置房物業管理工作,調解處理物業管理糾紛。
第二章 物業管理區域劃分與物業交付
第五條安置房物業管理區域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則。
以回遷安置房為主的區域在地界四至明確的情況下,一般劃分為一個獨立的物業管理區域,視為安置房小區。棚戶區改造項目開發建設的商品房區域內的少量回遷安置房,應與商品房劃分為同一個物業管理區域,視為商品房小區。
異地安置房應以安置房所在小區建設用地規劃許可證確定紅線圖范圍為基礎,并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素,劃分物業管理區域。區域內房屋主要用于安置的,視為安置房小區;區域內房屋只有少量安置房的,視為商品房小區。
第六條建設單位在安置房交付使用或商品房銷售前,應持有關資料向項目所在區房管部門申請劃分物業管理區域。
各區房管部門應當自受理申請之日起20個工作日內,會同街道辦事處在征求市舊城改造投融資管理中心、區舊城改造指揮部意見后進行物業管理區域劃分,并告知建設單位。
建設單位應當將確定的物業管理區域向被拆遷人、商品房買受人明示。
第七條物業管理區域確定后m.dewk.cn,確需調整的,由區房管部門會同街道辦事處按上條相關規定重新劃分,劃分意見應征得該物業管理區域內已入住面積及入住戶數均占50%以上業主的同意。
第八條建設單位按房屋總建筑面積3‰-5‰的比例無償提供安置房小區物業服務用房,但最少不低于100平方米,產權屬全體業主所有;按不低于50平方米的標準提供小區內城管執法、治安管理等政務管理用房;按相關規定和規劃要求配套建設社區居委會用房。
第九條棚戶區改造項目竣工后,建設單位要在市舊城改造投融資管理中心和區舊城改造指揮部監督下,按不低于房屋總建筑面積4‰的比例,向棚戶區改造項目所在區政府無償提供項目配套沿街經營性商業用房。該房屋產權屬區政府所有,經營管理工作由區政府確定,但不得抵押、轉讓。
第十條經營性用房出租收入扣除出租經營成本及稅費后的收益作為安置房管理服務專項資金,由各區政府綜合平衡使用,定向用于補貼減免的安置房物業服務費及安置房使用管理工作。經營性用房收益不足的,由各區負責研究解決辦法。
第十一條建設單位要在安置房達到交付條件后與街道辦事處、物業服務單位辦理相關用房及資料移交手續,向街道辦事處移交小區政務管理及社區居委會用房,向物業服務單位移交按規定配置的物業服務用房及相關資料。
移交工作由區舊城改造指揮部、區房產管理局及街道辦事處監督、協調。
第十二條建設單位交付安置房時,須向住戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《住戶手冊》等資料。拆遷安置單位負責按相關規定做好居民安置工作。
第三章 安置房小區物業服務
第十三條安置房小區在召開業主大會、選舉產生首屆業主委員會前,由街道辦事處負責牽頭組織居民委員會和業主代表成立小區管理委員會。小區管理委員會履行下列職責:(一)代表安置房小區業主選聘前期物業管理階段的物業服務單位,簽訂物業服務合同;(二)及時了解業主、物業使用人關于物業服務的意見和建議,督促業主按時交納物業服務費,監督物業服務單位履行物業服務合同;(三)對違反安置房臨時管理規約的業主、物業使用人進行告誡,并在小區內公示告誡內容;(四)協助所在地街道辦事處做好物業服務費減免有關工作;(五)協助做好小區內人口管理和戶籍遷移、登記工作。
第十四條建立安置房小區物業管理聯席會議制度,聯席會議由安置房小區所在街道辦事處負責召集,區房管局、城管執法局、公安派出所、安置房小區管理委員會、物業服務企業等單位參加。
第十五條安置房小區前期物業服務由小區管理委員會在區房管部門、街道辦事處的監督指導下選聘專業物業企業實施;選聘專業物業企業有困難的,由所在地街道辦事處組建物業服務中心負責。安置房物業服務單位應向物業管理區域內全體業主提供以下服務:(一)房屋共用部位的維護與管理;(二)房屋共用設施設備及其運行的維護與管理;(三)共用部位、場所的環境衛生、綠化管理服務;(四)安置房小區內公共秩序、消防、交通等協助管理事項服務;(五)房屋裝飾裝修管理服務;(六)專項維修資金賬務代管服務;(七)房屋檔案資料管理。
第十六條物業服務中心所需管理服務人員,在同等條件下優先從安置房住戶無固定職業人員中招聘。專業崗位人員須按有關規定持證上崗。
物業服務中心聘用人員數量及崗位配置,由街道辦事處會同區房管部門根據安置房的實際情況核定并報區政府批準。
第十七條安置房小區管理委員會負責擬定安置房臨時管理規約,依法約定業主的共同利益和應當履行的義務及違反規約應當承擔的責任等事項。負責組織業主簽訂臨時管理規約和前期物業服務合同。
第十八條安置房小區內地面車位等共有部分的經營凈收入屬全體業主所有,該收入不分配,存入專戶管理,主要用于物業共有部分的維修支出。物業服務單位要每年公示1次經營收入,接受街道辦事處、小區管理委員會和全體業主監督。
安置房小區內的地面車位場地使用費,由小區管理委員會綜合考慮小區地下車庫車位租賃的價格等因素,在臨時管理規約中約定。業主對車輛有看管要求的,另行簽訂看管協議。
第十九條安置房小區內的地下車庫車位租賃價格按照市價格主管部門公布的標準執行。
第四章 商品房小區內安置房物業服務
第二十條商品房小區內安置房的物業服務與商品房小區統一實施。業主自治管理等活動依據《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》及相關規定實施。
第二十一條安置房業主與同一物業管理區域內的商品房業主,享有同等權利,并承擔相應義務。
第二十二條安置房業主辦理安置入住手續時,拆遷安置單位、街道辦事處負責協助物業服務企業與安置房業主按照商品房物業服務合同的內容簽訂前期物業服務合同及臨時管理規約。
第二十三條安置房所在地街道辦事處、居民委員會負責安置房在使用管理和物業服務過程中的監督管理工作,監督安置房業主、物業使用人遵守臨時管理規約,履行物業服務協議約定的義務;會同有關部門及時協調處理居民在房屋使用管理和物業服務過程中出現的問題。
第五章 物業服務費
第二十四條安置房小區物業服務收費實行政府指導價,具體收費標準由市價格主管部門會同市物業主管部門根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等因素制定。
安置房小區內經營、辦公等非住宅房屋物業服務費實行市場調節價,前期物業服務階段由物業服務單位按有關規定標準協商確定。
第二十五條物業服務費自房屋交付之日起實行按月收取,經雙方約定亦可預收,但預收期限最長不得超過6個月。
已竣工尚未出售或者尚未交付的物業,其物業服務費由建設單位或拆遷安置單位承擔。已經交付的房屋,物業服務費由業主或物業使用人承擔,建設單位或拆遷安置單位另有約定的除外。已辦理入住手續但長期空置的,業主應當告知物業服務單位,經雙方確認后,其物業服務費按收費標準的70%繳納。前款所稱入住是指安置房業主收到書面入住通知并辦妥相關入住手續。安置房業主收到書面入住通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關入住手續的,視為入住。
第二十六條安置房住戶(包括居住安置房小區和商品房小區的安置戶)物業服務費實行以下政策:(一)享受最低生活保障的家庭,物業服務費全額免交。(二)家庭人均月收入高于最低生活保障標準并低于(含)最低生活保障標準1.5倍的住戶,按物業服務合同約定標準的50%交納物業服務費。
(三)家庭人均月收入高于最低生活保障標準1.5倍的住戶,按物業服務合同約定的標準交納物業服務費。
安置房轉讓、出租的,不享受上述相關減免政策。
第二十七條符合享受減免政策的家庭,須向安置房所在地居民委員會提出申請,居民委員會初審后上報街道辦事處,由街道辦事處會同區民政部門按規定程序對申請人家庭人均收入情況進行核定,每年核定1次,核定結果在物業管理區域內公示。
第二十八條減免的安置房物業服務費,小區管理委員會與物業服務單位每半年核對1次,并經街道辦事處確認后,報區財政從安置房管理服務專項資金中列支。
財政、審計部門負責安置房管理服務專項資金使用的監督審計工作。
第二十九條欠繳物業服務費的業主,應當補繳所欠費用,并依照物業服務合同約定承擔違約責任。小區管理委員會可在物業管理區域內進行公示,物業服務單位向其追繳。
第三十條物業服務單位在物業服務中應當遵守國家法律法規,嚴格履行物業服務合同,按規定實行明碼標價,為業主或物業使用人提供質價相符的服務,自覺接受政府價格及物業主管部門的監督和檢查。
第六章 物業使用與維修管理
第三十一條安置房業主在辦理房屋權屬登記前,應按下列標準交存住房專項維修資金:(一)多層住宅按建筑面積每平方米60元;(二)小高層、高層住宅按建筑面積每平方米120元。
業主繳存的住房專項維修資金屬業主所有,定向用于房屋共用部位設施設備的維修、更新。安置房專項維修資金的交存、使用管理按市政府相關規定執行。
安置房業主未交存住房專項維修資金的,開發建設單位或拆遷安置單位不得協助其辦理產權登記手續。
享受最低生活保障的安置戶可緩交住房專項維修資金,待其經確認不屬于低保家庭或轉讓、出租房屋時一次性補齊。
第三十二條安置
小區管理委員會、物業服務單位及業主發現上述行為時均應予以勸阻、制止,并報告有關部門。
第三十三條 房屋交付后,業主應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的,應向小區管理委員會提出書面申請,并經有利害關系的住戶同意后,方可依法向有關部門辦理相關手續。
物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備,不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的,應當遵守法律、法規以及管理規約的規定,經小區管理委員會及有利害關系的業主同意后,方可依法向有關部門辦理相關手續。
第七章 附 則
第三十四條安置房小區具備成立業主大會條件的,可在街道辦事處組織指導下成立業主大會并選舉產生業主委員會。
選舉業主委員會后,安置房管理及物業服務按《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》及相關規定執行,安置房小區管理委員會職責自行終止。
第三十五條本暫行規定由市房管局、市物價局負責解釋。
第三十六條本暫行規定自20**年12月1日起施行。
篇2：筧橋鎮拆遷安置房小區物業專項資金使用管理暫行辦法（2013試行）
關于印發《筧橋鎮拆遷安置房小區物業專項資金使用管理暫行辦法(試行)》的通知
筧委〔20**〕82號
各相關社區：
現將《筧橋鎮拆遷安置房小區物業專項資金使用管理暫行辦法(試行)》印發給你們，請認真抓好貫徹落實。
*江干區筧橋鎮委員會
江干區筧橋鎮人民政府
20**年6月5日
筧橋鎮拆遷安置房小區物業專項資金使用管理暫行辦法(試行)
為進一步提升我鎮拆遷安置房小區的居住環境，提高居民生活品質和生活質量，規范拆遷安置房物業專項資金使用管理，根據《杭州市物業管理條例》和《江干區拆遷安置房小區物業管理實施意見(試行)》(江委辦〔20**〕17號)等文件精神，經研究決定，特制定本辦法：
一、基本概念
物業專項資金是指拆遷安置小區配套公建用房在滿足按標準配備的社區配套用房和物業用房后，剩余配套公建用房的40%部分由建設單位無償提供給當地鎮(街)經營使用20年，取得的收入專款專用，用于彌補小區物業管理費用不足的資金。
二、指導思想
以***為統領，以便民、利民、為民、安民為出發點，針對拆遷安置房物業管理的復雜性和多樣性，管好用好物業專項資金，提升物業管理水平，為廣大業主提供一個優美舒適的居住環境，努力打造環境優美、設施齊全、服務優良、管理到位的新型拆遷安置房小區。
三、基本原則
(一)統一管理原則。拆遷安置房小區40%配套公建用房由鎮政府統一管理并委托區公共資源交易中心按照議事程序設定起拍價統一招租，產業定位圍繞居民生活配套產業，經營所得納入鎮級賬戶統一使用管理，真正使預算一個盤子、收入一個籠子、支出一個口子。
(二)分項核算原則。拆遷安置房小區40%配套公建用房經營所得根據拆遷安置項目(安置小區)分項核算，該拆遷安置項目，經營所得原則上用于該拆遷安置項目的物業管理。
(三)專款專用原則。拆遷安置房小區40%配套公建用房經營所得專款專用不得挪作它用，單獨設立科目和項目，財務每月將專項資金報表及時報送給鎮長、分管領導、分管科室及反饋給所在社區，以便及時掌握該資金的使用管理情況。
(四)分級審批原則。涉及相關物業管理事項，需要使用該專項資金時，由社區組織業委會和物業公司討論同意后，書面請示鎮社會事務辦，再由分管領導簽字確認，最后由鎮長審批簽字方可使用該專項資金。
(五)年初預算原則。專項資金的使用每年須進行預算，社區根據使用范圍、使用項目預計使用經費，社區組織業委會和物業討論同意后，由社區上報鎮社會事務辦。
四、使用范圍
(一)彌補物業管理費。拆遷安置房小區業主委員會成立后將決定是否續聘前期物業公司或招投標聘請后期新物業公司對小區進行管理，如物業管理費用不足時，社區可以優先使用該專項資金彌補物業中標價的差額部分。
(二)貼補公共能耗費。物業公司對小區進行管理時，如公共能耗費不足時，社區可以使用該專項資金貼補公共能耗費。
(三)貼補垃圾清運費。物業公司對小區進行管理時，如垃圾清運費不足時，社區可以使用該專項資金貼補垃圾清運費。
(四)提升小區環境面貌。物業公司對小區進行管理時，由其提供公共設施維護、環境綠化維護等基本服務，在此之外需要提升和改造的，社區可以使用該專項資金進行提升改造。
(五)考核物業管理公司。一是考核物業管理費及相關費用收繳率，物業公司對小區進行管理時，社區可以使用住宅面積相應專項資金，對物業公司物業管理費及相關費用的收繳率進行考核。二是考核日常物業管理服務水平，對環境衛生、綠化養護、設施維護、安保措施等方面進行考核，激勵物業公司提高物業管理水平。(具體考核辦法另行出臺)
(六)鼓勵業主履行義務。遵守《業主文明公約》，正確引導業主養成良好的生活習慣，對及時足額繳納物業管理費等相關費用，并遵守物業管理維護好外立面、公共設施、小區綠化、小區次序等物業管理方面的業主，通過評比可以適當獎勵(《業主文明公約》由社區自行出臺報社會事務辦備案)
五、其它事項
1、安置小區是指同一個拆遷安置項目的小區。
2、專項資金原則上只能用于以上六個方面的物業開支，用于其他物業管理范疇的開支，由社區請示鎮政府審議同意后方可使用。
3、專項資金不得用于社區行政支出，包括工資、福利、招待費用、會議費、考察費等辦公費用，也不得用于發放業主的慰問費、福利費等非物業管理范圍的開支。
4、違反本管理辦法使用專項資金的，對相應單位和個人進行責任追究。
5、本管理辦法從發文之日起開始執行。
6、本管理辦法由鎮社會事務辦負責解釋。
篇3：上海市屬配套商品房已安置房源回購試行辦法(2009年)
上海市人民政府辦公廳
滬府辦發〔20**〕37號
上海市人民政府辦公廳
二○○九年九月二十八日
為進一步規范本市配套商品房供應和管理,確保本市重大市政工程和重點舊區改造項目動遷對安置房源的需求,制訂本試行辦法。
一、已安置房源回購的適用范圍
已安置房源取得房地產權證不滿5年需要轉讓的,應當按照本試行辦法的規定實施回購。
已安置房源取得房地產權證已滿5年需要轉讓的,可以按照本試行辦法的規定實施回購。
二、回購的實施部門
市屬配套商品房已安置房屋的回購,原則上由原安置區縣的房管部門組織本區縣相關單位和動遷公司實施。原安置區縣房管部門無意對已安置房源進行回購的,經區縣政府同意后,向市住房保障房屋管理局提出報告,由市住房保障房屋管(來自:m.dewk.cn)理局指定其他區縣房管部門組織實施。
區縣房管部門在實施回購前,應當書面告知配套商品房產權人,編制房屋回購使用計劃,指定相關單位或者動遷公司實施回購。
三、已安置房源的回購條件
市屬配套商品房已安置房源的回購應當具備以下條件:
(一)已取得房地產權證滿2年,且無任何產權糾紛;
(二)房屋產權人他處有房,且無住房困難問題。
四、回購的價格
房屋回購價格參照市場評估價的一定比例,由交易雙方協商確定。
房屋產權人按本試行辦法規定,將房屋轉讓給回購實施部門的,免收政府收益。
五、回購的流程
(一)條件審核
區縣房管部門負責受理被回購房屋產權人提出的房屋回購申請,并根據本試行辦法對回購房屋的條件進行審核。
(二)價格協商
區縣房管部門與被回購房屋產權人協商確定評估公司,由協商確定的評估公司對回購房屋進行評估,并根據本試行辦法第四條規定,與房屋產權人協商房屋回購價格。
房屋評估費由區縣房管部門承擔,并可計入回購成本。
(三)簽訂合同
區縣房管部門出具房屋回購的證明材料,明確房屋回購的具體單位或動遷公司等相關事宜,并蓋章確認。
區縣房管部門明確的單位或動遷公司與被回購房屋產權人簽訂《房屋買賣合同》,轉讓雙方持《上海市房地產登記條例》規定的文件,申請辦理房地產轉移登記。
(四)辦理登記
房屋所在區縣房地產交易中心根據區縣房管部門蓋章確認的證明材料,辦理回購房屋的房地產登記手續。頒發的房地產權證不再注記“配套商品房”字樣。
六、回購房屋的使用和管理
回購房屋必須用于市重大工程、重點舊改項目動遷安置,并在動遷協議中明確安置用房的土地使用年限。回購房屋供應后,不受5年內不得交易的限制。
回購房屋的安置價格,由區縣房管部門結合回購價格、回購成本及相關稅費等因素予以確定。
區縣房管部門應當對回購房屋的使用進行管理,并定期將房屋回購和使用情況報市住房保障事務中心備案。
區縣屬配套商品房轉讓和使用,參照本試行辦法執行。
本試行辦法由市住房保障房屋管理局負責解釋。
本試行辦法自印發之日起試行。
上海市住房保障和房屋管理局
二○○九年九月十一日