曲靖市人民政府公告第14號

　　《曲靖市物業(yè)管理規(guī)定》已于20**年9月13日經(jīng)曲靖市人民政府第42次常務會議通過，現(xiàn)予公布。自20**年11月1日起施行。

　　二○○五年九月二十九日

　　曲靖市物業(yè)管理規(guī)定

　　第一條 為規(guī)范我市的物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院公布的《物業(yè)管理條例》、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 我市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動應當遵守國務院公布的《物業(yè)管理條例》、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》和本規(guī)定。

　　第三條 曲靖市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　各縣(市)區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

　　工商、發(fā)改委、公安、民政、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、通訊、有線電視等單位，按照各自職責配合實施本規(guī)定。

　　第四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　第五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會;一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當綜合考慮物業(yè)的共用部位和共用設施設備、建筑物規(guī)模、建設工程項目、物業(yè)類型和社區(qū)建設等因素。

　　按照城市規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，一個小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;但建筑面積在50萬平方米以上分多期開發(fā)的住宅小區(qū)，可以劃分為兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。

　　屬于城市建設中自然形成的相對獨立的住宅區(qū)和非住宅區(qū)物業(yè)，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍，由縣(市)區(qū)人民政府房地

　　產(chǎn)行政主管部門會同民政等部門劃分;跨縣(市)區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍，由曲靖市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同同級民政等部門劃分。

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域應當命名。

　　新建住宅小區(qū)等物業(yè)管理區(qū)域按照建設工程規(guī)劃許可證的項目名稱命名;已形成的物業(yè)管理區(qū)域按照住宅小區(qū)、街道、社區(qū)的名稱等因命名。

　　物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍、名稱需要調(diào)整的，應當經(jīng)原負責劃分物業(yè)管理區(qū)域的部門核定。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的;

　　(二)將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿兩年的;

　　(三)占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。

　　第九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

　　召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會及業(yè)主委員會成員應當符合下列程序：

　　(一)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業(yè)主大會籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　(二)籌備組應當做好下列籌備工作：

　　1.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　2.參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主公約》(草案)和《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案);

　　3.確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　4.確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

　　5.做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　上述內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　(三)籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　(四)業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。

　　(五)業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。

　　第十條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的為1票;超過140平方米不足280平方米的為2票;280平方米以上的為3票。

　　(二)非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平方米以下的為1票;每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。

　　第十一條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　(二)遵守國家有關(guān)法律、法

　　規(guī);

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定組織能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

　　第十四條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面前期物業(yè)服務合同。

　　第十五條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第十六條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限;期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第十七條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

　　國務院建設行政主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門的指導和監(jiān)督。

　　一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下住宅項目和8萬平方米以下非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

　　第十八條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項

　　維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　第二十一條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將價格管理形式、服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

　　第二十二條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，應當簽定委托協(xié)議，向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第二十四條 供水、供電、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

　　第二十五條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第二十六條 業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)、使用權(quán)、監(jiān)督權(quán)，任何單位、個人不得擅自處分、損害業(yè)主的共同利益。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得從事危害公共利益活動，侵害業(yè)主的正當權(quán)益和生命、財產(chǎn)、健康安全。物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自占用物業(yè)共用部分、共用設施設備;

　　(二)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外觀;

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(四)擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì);

　　(五)放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品;排放有毒、有害物質(zhì);發(fā)出超標噪音;安裝或者建立通訊發(fā)射塔或者基站;

　　(六)侵占綠地、損毀花草樹木;

　　(七)隨意停放車輛或者設置攤點;

　　(八)隨意堆放、傾倒或者亂拋垃圾、雜物;

　　(九)業(yè)主公約所禁止的行為;

　　(十)法律法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　違反以上行為，由相關(guān)部門按照有關(guān)法律、法規(guī)對責任人進行查處;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑

　　事責任。

　　第二十七條 物業(yè)專項維修基金由市建設局會同市財政局制定《曲靖市物業(yè)共用部位共用設施設備維修基金管理辦法(暫行)》。

　　第二十八條 尚未實施物業(yè)管理活動的小區(qū)和組團應依本規(guī)定成立業(yè)主委員會，選聘物業(yè)管理企業(yè)，建立專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理運行機制。

　　第二十九條 本規(guī)定自20**年11月1日起施行。

篇2：房地產(chǎn)公司物業(yè)管理規(guī)定

　　物業(yè)管理規(guī)定

　　(一)、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗對大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。

　　(二)、前期物業(yè)管理的工作設施方式

　　自房產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負責組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關(guān)的服務計劃，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會議，必要時應常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。

　　(三)、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容

　　1、通過對市場的調(diào)研和周邊樓宇的比較，提出廣場功能設計定位的建議。

　　2、按照廣場的市場定位，提出標準層樓面布局、不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用戶位置、設備安置位置設計建議和依據(jù)。

　　3、對整幢從結(jié)構(gòu)構(gòu)造，到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。

　　4、從實際出發(fā)，對原設計中可能存在的缺項、漏項和最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補充建議和改進建議。

　　5、對大堂、商場、餐廳、設備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優(yōu)化改進的建議。

　　6、對廣場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設置提出建議。

　　7、結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗、對**廣場訂購的設施設備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合房產(chǎn)公司進行驗收、包括;檢驗其是否符合國家有關(guān)標準要求;有無質(zhì)檢合格證;配件是否齊全;安裝是否平整;是否便于維修;各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確;運轉(zhuǎn)是否正常;輔機和工具是否安全。

　　8對工程后期設備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出意見和建議。

　　9、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修正性建議。

　　10、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。例如驗收工作內(nèi)容主要有;

　　(1)主體結(jié)構(gòu);地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標準，外墻不得滲水;

　　(2)屋面和樓地面;各類屋面必須符合國家建筑設計表準的規(guī)定，排水暢通，無積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現(xiàn)象。衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏;

　　(3)裝修;對門窗、玻璃、開門進行檢查;

　　(4)電氣:線路要求平整、順直、牢固，過強和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉(zhuǎn)正常，噪聲振動不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全;

　　(5)水、衛(wèi)、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應分設，出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證;

　　(6)附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標高，窖井的設置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質(zhì)量要求。

　　11、自工程竣工前三個月起，物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準備工作，其中包括以下內(nèi)容：

　　(1)提出管理的財務預算，進行運營成本的測算和管理成本的測算;

　　(2)設計管理公司的組織機構(gòu)、制定人員編制、管理人員和部門設置;

　　(3)提交全套的

　　管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃;

　　(4)提交各崗位的制作范圍和責任制度，及工作流程;例如：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服m.dewk.cn務、衛(wèi)生、綠化、工程維護等等;

　　(5)建立值班制度和檢查制度，設計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程;

　　(6)設計開辦費用計劃，協(xié)助房產(chǎn)公司落實采購任務，確保開業(yè)所需各類物資到位;

　　(7)協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。

　　12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續(xù)。

　　13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門的關(guān)系。

　　(四)、房產(chǎn)公司應盡的義務

　　1、房產(chǎn)公司應盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進行，及時為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業(yè)公司工作提供方便。

　　2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問題，理應及時通知物業(yè)公司。

　　(五)、付款方式

　　本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。

篇3：關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見（2011年）

　　關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見(20**)

　　為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，進一步做好本市住宅物業(yè)管理工作，現(xiàn)提出如下若干意見：

　　一、部門、單位的職責分工

　　各區(qū)縣政府負責落實住房保障房屋管理、城管執(zhí)法、工商、綠化市容、規(guī)劃國土資源、民政、消防、環(huán)保等部門以及供水、供電、供氣等專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責，組織召開住宅物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)管理的綜合性問題，并對鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處的住宅小區(qū)綜合管理工作進行考核。

　　各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處負責落實本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)落實部門和人員解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問題，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作，辦理業(yè)主委員會的備案手續(xù)。

　　區(qū)、縣住房保障房屋管理部門負責對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關(guān)程序的業(yè)務指導和監(jiān)督管理。

　　區(qū)、縣民政部門負責對居民委員會、村民委員會履行其對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作中相關(guān)工作職責的指導監(jiān)督。

　　居民委員會、村民委員會應當做好對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強且有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會成員、換屆改選小組成員;負責對業(yè)主委員會的日常指導，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會的規(guī)范運作，并通過人民調(diào)解委員會調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　二、物業(yè)管理區(qū)域的核定

　　對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時，建設單位原則上應當分別配置配套設施設備。

　　區(qū)、縣規(guī)劃管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當征求區(qū)、縣住房保障房屋管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預劃意見。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業(yè)管理區(qū)域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區(qū)域預劃意見書,復告區(qū)、縣規(guī)劃管理部門。

　　建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交下列資料：

　　(一)建設項目用地批準文件;

　　(二)建筑總平面圖;

　　(三)建設項目停車位、綠化等共用設施設備配置情況說明;

　　(四)其他應當提交的資料。

　　物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當在受理申請之日起5個工作日內(nèi)，向建設單位出具《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。

　　需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會提交業(yè)主大會會議討論通過后，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照《規(guī)定》第七條的要求，結(jié)合當?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局,出具調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　三、分期開發(fā)項目的物業(yè)管理

　　劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

　　先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應當成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務。通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，應當按照分期開發(fā)建設的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會組成人數(shù)。業(yè)主委員會應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開業(yè)主大會會議，增補業(yè)主委員會成員。

　　業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項告知建設單位;建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應當在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　四、建設項目資料的備案

　　建設單位應當按照《規(guī)定》第十條的要求，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關(guān)資料。其中“物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營業(yè)執(zhí)照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。

　　建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。

　　五、業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產(chǎn)生

　　籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　業(yè)主代表不依法履行職責，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會、村民委員會可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。

　　六、業(yè)主投票權(quán)的計算

　　業(yè)主投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主大會根據(jù)專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)確定。

　　專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：

　　(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設單位“專有部分的面積”是指銷售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè);配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。

　　(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。

　　業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個產(chǎn)權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù);房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷(預)售合同數(shù)確定，一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項業(yè)主人數(shù)的總和計算。

　　七、業(yè)主委員會成員全體辭職的處理

　　業(yè)主委員會成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處應當會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門組建業(yè)主委員會換屆改選小組。業(yè)主委員會換屆改選小組中的業(yè)主代表，由居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會換屆改選小組應當自成立起90日內(nèi)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應當繼續(xù)履行職責。因不履行職責造成的損失，由相關(guān)責任人承擔。

　　八、業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的處理

　　業(yè)主委員會主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會會議的條件下和規(guī)定期限內(nèi)，無正當理由不召*議的，居民委員會、村民委員會可指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議，并在物業(yè)管理

　　區(qū)域內(nèi)予以公告。 　　九、物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會在物業(yè)管理糾紛調(diào)解中的作用，充實專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調(diào)解的效能。

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處可通過設立住宅小區(qū)綜合管理法律服務咨詢站及聘請行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)綜合管理提供法律咨詢服務，解決疑難問題，調(diào)解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)綜合管理的整體水平。

　　居民委員會、村民委員會設立的人民調(diào)解委員會，受理和調(diào)解下列物業(yè)管理糾紛：

　　(一)業(yè)主委員會的組建、運作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛;

　　(二)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛;

　　(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調(diào)、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛;

　　(四)因業(yè)主或使用人違反《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛;

　　(五)其他屬于人民調(diào)解組織調(diào)解范圍內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

　　業(yè)主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規(guī)定的物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解，居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會的調(diào)解活動給予協(xié)助和指導。

　　業(yè)主委員會應當建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)工作會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會議由業(yè)主委員會主任主持召開。

　　十、物業(yè)服務項目經(jīng)理的管理

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向受托管理服務的住宅小區(qū)委派一名物業(yè)服務項目經(jīng)理，作為該住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的負責人。物業(yè)服務項目經(jīng)理應當持有建設部頒發(fā)的全國物業(yè)管理師證書或經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得的相應職業(yè)資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業(yè)服務項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊證。

　　對在同一區(qū)、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的住宅小區(qū)，一名物業(yè)服務項目經(jīng)理可管理的數(shù)量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。

　　物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定委派物業(yè)服務項目經(jīng)理的，記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

　　十一、物業(yè)管理用房的確認

　　建設單位在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當按照整個物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或提供臨時物業(yè)管理用房。建設單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時物業(yè)管理用房。

　　建設單位提交的資料符合物業(yè)管理區(qū)域預劃意見書和物業(yè)管理用房配置要求的，規(guī)劃管理部門方可向其核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

　　房屋土地調(diào)查機構(gòu)應當在房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號;區(qū)、縣住房保障房屋管理部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當注明物業(yè)管理用房室號。

　　1997年7月1日至20**年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應當按照規(guī)劃中配置的標準提供;規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。

　　十二、物業(yè)服務的收費

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)按照質(zhì)價相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務合同中予以約定。

　　十三、物業(yè)的自行管理

　　規(guī)模較小且具備自行管理條件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督指導下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應當設定執(zhí)行機構(gòu)及其負責人，負責自行管理的組織實施并承擔由此產(chǎn)生的相關(guān)責任。

　　業(yè)主大會聘請專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護、設施設備保養(yǎng)維修單位的，應當與其簽訂專業(yè)服務合同。

　　業(yè)主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業(yè)主委員會備案。

　　業(yè)主大會決定開具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會可持區(qū)、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務部門申請代為開具。

　　十四、物業(yè)的裝飾裝修

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會同裝飾裝修單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實施內(nèi)容、實施期限、允許施工時間、現(xiàn)場巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。

　　十五、物業(yè)使用性質(zhì)的變更

　　由規(guī)劃管理部門會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，經(jīng)區(qū)、縣政府同意后，區(qū)、縣規(guī)劃管理部門應當予以公告并抄送區(qū)、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經(jīng)營項目等內(nèi)容。

　　在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應當符合下列條件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》;

　　(三)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意;

　　(四)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　符合前款規(guī)定的住宅，其房屋所有權(quán)人可向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質(zhì)，區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應當自受理申請之日起20日內(nèi)做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關(guān)手續(xù)的義務。

　　業(yè)主大會應當在《管理規(guī)約》中，對本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅變更使用性質(zhì)后的物業(yè)服務費標準作出約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定，對準予變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)的房屋收取相應的物業(yè)服務費。改變使用性質(zhì)的房屋，經(jīng)政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。

　　十六、管線的維修養(yǎng)護責任

　　住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計量表和表前的相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任，由房屋所有人承擔。

　　十七、維修資金的補建和再次籌集

　　未建立首期專項維修資金或?qū)ｍ椌S修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應當按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標準補建或再次籌集，專項維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議決定高于上述標準籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當每月對業(yè)主專項維修資金賬戶進行核對，對按照規(guī)定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內(nèi)書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務費時予以代收，并出具專項維修資金票據(jù)，按月納入專項維修資金賬戶，并將補建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)移或抵押房地產(chǎn)的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務企業(yè)查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務企業(yè)出具的維修資金余額查詢單到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規(guī)定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補足后，持維修

　　資金余額查詢單及銀行交款憑據(jù)到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。 　　公有住宅售后房屋轉(zhuǎn)讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規(guī)定開具維修資金足額繳納憑證。

　　業(yè)主辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記時，應當提交維修資金足額繳納憑證。

　　十八、物業(yè)的檢測和鑒定

　　業(yè)主應當按照《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》中規(guī)定的物業(yè)常規(guī)檢查內(nèi)容和檢查周期，承擔物業(yè)維修養(yǎng)護責任。

　　業(yè)主應當在物業(yè)服務合同中，委托物業(yè)服務企業(yè)按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結(jié)構(gòu)完好性檢查周期表》的規(guī)定，對物業(yè)定期進行維修養(yǎng)護和檢查。

　　市住房保障房屋管理部門負責房屋質(zhì)量檢測單位的監(jiān)督管理，并定期公布符合條件的房屋質(zhì)量檢測單位名單。

　　物業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全隱患或異常狀況時，相關(guān)責任人可根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測規(guī)程》中規(guī)定的流程，委托房屋質(zhì)量檢測單位進行檢測、鑒定。

　　檢測結(jié)論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。

　　十九、房屋外墻的維護

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的維護，由業(yè)主負責。業(yè)主應當按照有關(guān)規(guī)定和標準，根據(jù)房屋外墻的材質(zhì)進行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應當及時予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的應用

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。

　　本意見自公布之日起施行，有效期為5年。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一一年五月十二日