本文提要：本辦法適用于資興市所轄行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)住宅區(qū),必須按本辦法實(shí)行物業(yè)管理。其它各類住宅區(qū),應(yīng)逐步推行物業(yè)管理。第三條 本辦法所稱住宅區(qū)是指以住宅為主體......
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處,市直機(jī)關(guān)各單位,市屬企事業(yè)各單位:《資興市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(試行)》已經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
二OO七年一月二十二日
資興市住宅區(qū)物業(yè)管理試行辦法(20**)
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市城市住宅區(qū)物業(yè)管理,保障業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,創(chuàng)造和保護(hù)安全、文明、舒適的居住環(huán)境,根據(jù)《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《郴州市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于資興市所轄行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
房地產(chǎn)開發(fā)住宅區(qū),必須按本辦法實(shí)行物業(yè)管理。其它各類住宅區(qū),應(yīng)逐步推行物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱住宅區(qū)是指以住宅為主體,并設(shè)有相應(yīng)配套公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地及非住宅房屋的居住區(qū)(含住宅組團(tuán))。具體住宅區(qū)區(qū)域范圍由市房產(chǎn)行政管理部門會(huì)同有關(guān)單位按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。
本辦法所稱物業(yè)是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。
本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或使用人委托,依照合同約定,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及相配套的共用的設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理,并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。
本辦法所稱的業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱的使用人是指住宅區(qū)房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)是指取得物業(yè)管理資質(zhì),根據(jù)物業(yè)管理合同進(jìn)行專業(yè)服務(wù)的企業(yè)法人。
第四條 住宅區(qū)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,有行使業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的權(quán)利,并有合理使用房屋和公用設(shè)施,維護(hù)住宅區(qū)公共秩序的義務(wù)。(m.dewk.cn)
房屋使用人經(jīng)業(yè)主書面授權(quán),在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主行使權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。
第五條 市房產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理主管部門,負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。
住宅區(qū)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)參與、配合物業(yè)管理主管部門做好轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督檢查和組織協(xié)調(diào)工作。
第二章 業(yè)主組織
第六條 住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定,以本住宅區(qū)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。住宅區(qū)較大、業(yè)主人較多的,可以一棟、一單元或一層樓宇為單位,按比例推選業(yè)主代表組成住宅區(qū)的業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主會(huì))選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。
第七條 業(yè)主會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約;
(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;
(四)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;
(五)審議和批準(zhǔn)物業(yè)維修基金的預(yù)算、決算以及續(xù)籌辦法;
(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第八條 住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約。業(yè)主公約經(jīng)本住宅區(qū)業(yè)主會(huì)通過后生效。
業(yè)主會(huì)通過的業(yè)主公約和作出的決議,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力,業(yè)主會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第九條 業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主會(huì)。不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表達(dá)半數(shù)通過方能有效。
第十條 住宅區(qū)已交付業(yè)主使用,且入住率達(dá)60%以上時(shí),由物業(yè)管理主管部門會(huì)同所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)、開發(fā)建設(shè)單位召開第一次業(yè)主會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。以后的業(yè)主會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召開,每年至少召開一次。
經(jīng)住宅區(qū)20%以上的業(yè)主或業(yè)主代表提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi),就其所提議題召開業(yè)主會(huì)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi),持下列文件報(bào)所在地物業(yè)管理主管部門備案:
(一)業(yè)主委員會(huì)委員名單;
(二)業(yè)主委員會(huì)章程。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)由5人以上單數(shù)組成,委員一般由業(yè)主擔(dān)任,也可聘請(qǐng)所在地街道社區(qū)(居委會(huì))的人員擔(dān)任。其中業(yè)主委員不得少于業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的三分之二。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人員擔(dān)任。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)組織召開業(yè)主會(huì);
(二)根據(jù)業(yè)主會(huì)的書面授權(quán),采取招標(biāo)投標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理企業(yè),并負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;
(三)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用;
(四)聽取并反映業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議;
(五)督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(六)業(yè)主會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十四條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取 營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),將營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和企業(yè)章程報(bào)企業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,無特別約定的,應(yīng)使用省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制的推薦合同文本。
物業(yè)管理合同簽訂后20日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將合同書副本報(bào)所在地的物業(yè)管理主管部門備案。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利:
(一)根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同,擬訂物業(yè)管理制度;
(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(三)選擇專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù);
(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主會(huì)審議通過。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同,提供物業(yè)管理服務(wù);
(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(三)接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地人民政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十八條 自出售住宅區(qū)房屋之日起,至該住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之日止,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本住宅區(qū)前期物業(yè)管理職責(zé),自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未出售的房屋,其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)出售單位承擔(dān)。
第十九條 物業(yè)出售單位在移交住宅區(qū)時(shí),應(yīng)按住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之五的比例提供物業(yè)管理用房,其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。此房屋在作住宅區(qū)規(guī)劃時(shí);即應(yīng)一并考慮,同時(shí)建設(shè)。
第二十條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員成立之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交下列物業(yè)資料;
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,共用設(shè)施竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:
(一)按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃,實(shí)施物業(yè)管理;
(二)將物業(yè)管理的注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、使用人;
(三)按照業(yè)主會(huì)審定的預(yù)算使用物業(yè)維修基金,6個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;
(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作;
(五)發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí),按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修;
(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè);
(七)聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議,改進(jìn)和完善服務(wù)措施;
(八)發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為,立即進(jìn)行勸阻、制止,必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)部門報(bào)告;
(九)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施;
(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項(xiàng)。
第二十二條 確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量適應(yīng)的原則。
物價(jià)部門應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及繳納使用情況應(yīng)當(dāng)定期向住宅區(qū)居民公布。
第二十三條 物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的,從其約定,但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其他有償服務(wù)事項(xiàng)需征得業(yè)主、使用人的同意。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起15日內(nèi),向業(yè)主委員會(huì)辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財(cái)產(chǎn)的移交手續(xù)。m.dewk.cn
第二十六條 通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設(shè)施的維護(hù),由市政、園林部門負(fù)責(zé);通過物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔,由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運(yùn),由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);高層建筑供水泵房總計(jì)費(fèi)水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來水表井以外(含水表井)的供水管線及設(shè)備的維修管理由供水企業(yè)負(fù)責(zé);供電線路、消防等公共設(shè)施的維護(hù),分別由供電、消防等單位負(fù)責(zé)。
業(yè)主、使用人對(duì)前款所列單位和部門負(fù)責(zé)的事項(xiàng)有意見和要求的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)單位和部門反映并協(xié)調(diào)處理。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自愿、有償原則,按政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)接受水、電、氣、熱、通信、有線電視等公眾管理服務(wù)單位的委托,代收有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、使用人提供其他特約服務(wù)的,由雙方協(xié)商定價(jià)。
第五章 物業(yè)使用與維修
第二十八條 住宅區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用過程中禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;
(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);
(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)備、共用設(shè)施;
(四)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(五)違反規(guī)定設(shè)置攤點(diǎn)、集貿(mào)市場;
(六)亂倒垃圾、雜物,向門窗外拋物;
(七)擅自在共用部位、共用設(shè)施懸掛、張貼、刻畫、涂寫;
(八)排放有毒有害物質(zhì),放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定及有關(guān)行政管理部門依法明令禁止的其他行為。
第二十九條 業(yè)主需改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或房屋使用性質(zhì)的,應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行施工。對(duì)鄰戶造成影響的還須經(jīng)鄰戶同意。
第三十條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。
第三十一條 維修房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施時(shí),有關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。不得無禮阻撓,因修繕造成鄰戶損失的,責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。
第三十二條 因物業(yè)維修或者公共利益等特殊情況需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施部位時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商,并在限期內(nèi)恢復(fù)原狀。
第三十三條 利用房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)置經(jīng)營性設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在征求相關(guān)業(yè)主的意見,經(jīng)業(yè)主委會(huì)書面同意后,按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù),并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議,支付場地租金。
按前款規(guī)定收取的場地租金應(yīng)當(dāng)納入維修基金。
第三十四條 物業(yè)管理實(shí)施房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施維修基金制度。維修基金的籌集按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十五條 維修基金屬于業(yè)主共同所有,不計(jì)入住宅銷售收入,專項(xiàng)用于住宅共用部位、共同設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
第三十六條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ),專款專用。維修基金閑置時(shí),除可用于購買國債或者法律法規(guī)可以使用的其他范圍外,嚴(yán)禁挪作他用。
前期物業(yè)管理期間,不得使用維修基金。
第三十七條 維修基金的使用應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)提出年度計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主會(huì)審定后,由物業(yè)管理主管部門從為其他代管的維修基金中核撥。
第三十八條 維修基金明細(xì)賬應(yīng)當(dāng)單幢住宅設(shè)置,按戶核算。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后,物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定在保修期限內(nèi)對(duì)物業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。
保修期屆滿后,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施維修、更新的費(fèi)用,由全體業(yè)主按房屋的建筑面積分?jǐn)?房屋共用部位、共用設(shè)備維修、更新的費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)偂?BR>保修期屆滿后,房屋自用部位、自用設(shè)備的維修費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第四十條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反物業(yè)管理服務(wù)合同造成他人安全或利益受到侵害的,業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向郴州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十九條、第二十條、第三十六條規(guī)定的,由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,并可依據(jù)《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定,并處五千元以上五萬元以下的罰款。
第四十二條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律、法規(guī)的,由有關(guān)行政主管部門按照相關(guān)法律、法規(guī)處理。
第四十三條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴方受理制度,及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法規(guī)定行為的投訴。(m.dewk.cn)
第四十四條 物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守、弄虛作假、以權(quán)謀私的,由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分;情節(jié)嚴(yán)重,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第四十五條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定,挪用維修基金或造成維修基金損失的,由同級(jí)政府按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理,并追究直接責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重,構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第四十六條 寫字樓、商住樓等物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
第四十七條 本辦法由資興市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第四十八條 本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施
篇2：鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(2012修正)
鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20**修正)
（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務(wù)會(huì)議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號(hào)公布 根據(jù)20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務(wù)會(huì)議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號(hào)公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第一次修正 根據(jù)20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務(wù)會(huì)議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號(hào)公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第二次修正 根據(jù)20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務(wù)會(huì)議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號(hào)公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第三次修正）
鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20**修正本)
第一條 為加強(qiáng)和完善城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
其他有關(guān)行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第五條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。城市新建住宅區(qū)要嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包含如下內(nèi)容：
（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。物業(yè)管理用房在開發(fā)建設(shè)單位面積備案時(shí)由市房產(chǎn)局予以凍結(jié)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。
（二）提供與業(yè)主數(shù)量和需求量相適應(yīng)的自行車場、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和體育鍛煉、綠化等共用場地。
市房產(chǎn)局在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)先期介入，配合市規(guī)劃部門按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等要求，共同做好有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
第六條 原有住宅區(qū)私房比例達(dá)到70％以上且共用設(shè)施設(shè)備齊全的，可以實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的，應(yīng)當(dāng)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，由政府投資、社會(huì)力量投資或自管房單位投資負(fù)責(zé)組織完善。
物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供不少于80平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應(yīng)增加不少于5平方米的物業(yè)管理用房。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上（含兩個(gè)）單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。如該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
第八條 建設(shè)單位在預(yù)售房屋之前，應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部制定的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備主要包括：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫（車場）；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；
（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備；
（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
第十條 新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)實(shí)施前期物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理工作由建設(shè)單位按國家有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十一條 原有住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務(wù)；公有房屋應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但期限未滿時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十三條 售出的房屋建筑面積達(dá)到50％以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅區(qū)，在達(dá)到上述條件30日內(nèi)，建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時(shí)間要求書面報(bào)告的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到書面報(bào)告或業(yè)主的書面要求后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主、建設(shè)單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。
第十四條 在業(yè)主大會(huì)成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，建設(shè)單位應(yīng)將歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會(huì)。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)可以與已實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也可以采取招標(biāo)等方式與其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。
在書面征求業(yè)主意見時(shí)，表決票可以采用直接送達(dá)和留置送達(dá)兩種方式。直接送達(dá)的，由業(yè)主簽收；留置送達(dá)的，由兩名以上的業(yè)主或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員證明。送達(dá)后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況，7日內(nèi)，業(yè)主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達(dá)方式涉及的業(yè)主人數(shù)及其專有的建筑面積，不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主人數(shù)及總建筑面積的15％。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以由5至11人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1人、副主任1至2人，由業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期最長為5年，任期期滿前3個(gè)月應(yīng)籌備選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員可以連任。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)（說明業(yè)主大會(huì)會(huì)議過程及會(huì)議決定）；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及個(gè)人產(chǎn)權(quán)證明；
（五）業(yè)主委員會(huì)選票統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
上述（一）、（五）兩份文件需由業(yè)主委員會(huì)全體委員簽字。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，需重新備案。
第十八條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員津貼由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益中列支；工作經(jīng)費(fèi)和津貼的標(biāo)準(zhǔn)、籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。工作經(jīng)費(fèi)的使用和津貼的發(fā)放情況應(yīng)當(dāng)每季度以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立停車場（停車泊位）的，應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國家安全標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。
利用共用場地設(shè)立的停車場（停車泊位），需要收取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取的費(fèi)用扣除管理成本等相關(guān)費(fèi)用后，歸全體業(yè)主所有。
利用人防工程設(shè)立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關(guān)手續(xù)后，需要收取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取的費(fèi)用扣除使用費(fèi)、管理成本等相關(guān)費(fèi)用后，歸全體業(yè)主所有。
第二十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對(duì)車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)簽訂保管合同。
第二十四條 原由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時(shí)，應(yīng)暫由街道辦事處對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，并按未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 房產(chǎn)、司法等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建物業(yè)糾紛人民調(diào)解機(jī)構(gòu)，受理調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)糾紛。
第二十六條 物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
物價(jià)行政主管部門應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格。
第二十七條 新建住宅區(qū)和實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格協(xié)商確定價(jià)格，并報(bào)市物價(jià)局備案；原有實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，也可重新按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格協(xié)商確定價(jià)格，并報(bào)市物價(jià)局備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制度。收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)。不具備專業(yè)化管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于屋面防水、樓梯間、樓內(nèi)至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。
第二十八條 違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。
第二十九條 拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)支付令或提起訴訟。
第三十條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。
第三十一條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第三十二條 物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理等其他物業(yè)管理事項(xiàng)，按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條 我市行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。
篇3：密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(2007)
密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
密政發(fā)〔20**〕30號(hào)
密云縣人民政府關(guān)于
印發(fā)密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)
管理辦法（試行）的通知
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，地區(qū)、街道辦事處，縣政府各委、辦、局，各縣屬機(jī)構(gòu)：
《密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》已經(jīng)20**年7月16日第3次縣政府常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)結(jié)合工作實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○○七年七月三十一日
密云縣城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于密云縣行政區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 新建住宅小區(qū)及配套設(shè)施比較齊全的原有住宅小區(qū)積極推行物業(yè)管理，在基礎(chǔ)設(shè)施較為完善、條件成熟的住宅小區(qū)開展業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建試點(diǎn)工作，并在全縣逐步推廣。
配套設(shè)施不全的原有住宅小區(qū)，有建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位的，由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)管理；無產(chǎn)權(quán)單位的，暫由所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)統(tǒng)一管理。各管理單位應(yīng)對(duì)原有住宅小區(qū)積極整治，完善各項(xiàng)配套設(shè)施，逐步推行物業(yè)管理。
縣政府建立住宅小區(qū)專項(xiàng)整治基金，專款專用。
第五條 縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）貫徹實(shí)施有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；
（二）規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機(jī)制；
（三）負(fù)責(zé)房屋專項(xiàng)維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作；
（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；
（五）依法查處物業(yè)使用、物業(yè)管理中的違法行為；
（六）組織物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育；
（七）對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助；
（八）建立投訴受理制度，接受投訴并反饋處理結(jié)果；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條 發(fā)展改革、規(guī)劃、城管、公安、工商、環(huán)保、市政、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊、有線電視、供水、供電、供氣、供熱等相關(guān)單位，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
第七條 各街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的組織協(xié)調(diào)及指導(dǎo)監(jiān)督工作。居民委員會(huì)或村民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)開展工作。
第八條 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)提供者權(quán)利義務(wù)相一致原則和維護(hù)公共秩序原則。
物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，建立完善的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第九條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理公約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十一條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求提交手續(xù)。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，視為同意業(yè)主大會(huì)作出的各項(xiàng)決定。
業(yè)主人數(shù)較多的，可以按一定比例推選代表組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主代表大會(huì)行使業(yè)主大會(huì)的職權(quán)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定、修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（五）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人；
（六）審議批準(zhǔn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集、使用方案；
（七）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施；
（八）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（九）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（十）決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)；
（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十三條 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)的步驟如下：
（一）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作；
（二）籌備組應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十四條 籌備組由住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所在地的居民委員會(huì)或村民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設(shè)單位組成，可以邀請(qǐng)當(dāng)?shù)毓才沙鰴C(jī)構(gòu)參加；街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和幫助；籌備組中的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見的基礎(chǔ)上確定。
第十五條 籌備組的主要職責(zé)如下:
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)；
（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)工作應(yīng)以書面形式在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開10日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第十六條 業(yè)主公約一般包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；
（二）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要內(nèi)容；
（四）業(yè)主委員會(huì)的工作內(nèi)容和工作機(jī)構(gòu)；
（五）業(yè)主委員會(huì)委員資格的產(chǎn)生方式和終止情形；
（六）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；
（七）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；
（八）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；
（九）物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的交納、使用、監(jiān)管；
（十）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；
（十一）違反業(yè)主公約的責(zé)任。
第十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)作出約定：
（一）業(yè)主大會(huì)的議事方式；
（二）業(yè)主大會(huì)表決程序；
（三）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（四）業(yè)主委員會(huì)的組成、補(bǔ)選、改選和換屆；
（五）業(yè)主委員會(huì)委員選任與終止的條件、人數(shù)、任期；
（六）業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的召開；
（七）業(yè)主質(zhì)詢的規(guī)則；
（八）其他事項(xiàng)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)組織召開。應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前15日通知全體業(yè)主，同時(shí)告知物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居民委員會(huì)或村民委員會(huì)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)一般為5-9人的單數(shù)。
業(yè)主委員會(huì)主任、副?的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)制定業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則，并應(yīng)按議事規(guī)則履行職責(zé)。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)將業(yè)主日。
業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議等資料向縣建設(shè)行政主管部門及物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)備案。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員的資格因下列情況而終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依業(yè)主公約與業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則終止其業(yè)主委員會(huì)委員資格的。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立、健全物業(yè)檔案管理制度，加強(qiáng)物業(yè)檔案管理工作。
業(yè)主有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)、縣建設(shè)行政主管部門查閱其所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、以及法律法規(guī)規(guī)定的其他資料。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以邀請(qǐng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十七條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并具有相應(yīng)的資質(zhì)。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并接受業(yè)主、縣建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)因法定或約定事由退出物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將預(yù)收的交接之日后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、代收的各種能源費(fèi)、押金，代管的專項(xiàng)維修資金，以及物業(yè)管理用房等移交給業(yè)主委員會(huì)或新的物業(yè)管理企業(yè)，并且履行相關(guān)規(guī)定的其他義務(wù)。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：
（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；
（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；
（三）挪用專項(xiàng)維修資金的；
（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；
（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；
（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；
（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；
（十一）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；
（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)，管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示并予以說明，買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
第三十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)寫入建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同中。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)分別于業(yè)主臨時(shí)公約制定和前期物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內(nèi)，向縣建設(shè)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三十四條 在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，由建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。
如果投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十五條 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)交接住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收的各項(xiàng)要求，按照相關(guān)的物業(yè)交接驗(yàn)收規(guī)定辦理，并向縣建設(shè)行政主管部門備案。
第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按總建筑面積3‰至5‰的比例配置物業(yè)管理用房，并與建設(shè)項(xiàng)目同步交付。
第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同的約定交納；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十九條 建設(shè)單位如果在拆遷、售房時(shí)承諾減收、免收業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在將物業(yè)移交物業(yè)管理企業(yè)前，向物業(yè)管理企業(yè)、供暖等相關(guān)單位一次性付清費(fèi)用，并提供付款憑證。
第四十條 為保證前期物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)行，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)可以約定由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)項(xiàng)目開辦費(fèi)用及由于項(xiàng)目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足的補(bǔ)貼等。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及支付方式可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施等因素由物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位協(xié)商確定，任何部門和單位不得挪用或截留。
第五章 物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)
第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；
（二）物業(yè)的基本情況；
（三）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；
（四）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；
（五）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；
（六）物業(yè)管理用房及配套用房、配套設(shè)施、設(shè)備的使用管理和收入分配辦法；
（七）合同的有效期限，合同變更和終止的約定；
（八）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；
（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
（十）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第四十二條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)一般包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
（二）公共區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；
（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范的措施；
（五）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放的管理和交通秩序的維護(hù)；
（七）物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗(yàn)收記錄、維修記錄等；
（八）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的管理措施；
（九）應(yīng)業(yè)主要求提供的特別服務(wù)。
第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定清掃生活垃圾，并歸集至垃圾存放處，環(huán)衛(wèi)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)清運(yùn)。
環(huán)衛(wèi)部門除根據(jù)相關(guān)規(guī)定收取城市垃圾清運(yùn)及消納費(fèi)外，不得再向建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主收取任何其他費(fèi)用。凡實(shí)施物業(yè)管理、收取物業(yè)管理費(fèi)的小區(qū)，保潔服務(wù)費(fèi)應(yīng)含在物業(yè)管理費(fèi)中，不得向業(yè)主另行收取。
第四十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相符合的原則。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)與不同物業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位以用戶計(jì)??用戶收取有關(guān)費(fèi)用：
（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取??收取；
（三）公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偅??理企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或者使用人代收有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第四十八條 業(yè)主進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：
（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和期限；
（二）允許施工的時(shí)間；
（三）清運(yùn)與處置；
（五）因裝修引發(fā)的鄰里糾紛的處理；
（六）裝飾裝修中物業(yè)管理企業(yè)的管理事項(xiàng)；
（七）裝修押金和管理服務(wù)費(fèi)用；
（八）其他需要約定的事項(xiàng)。
第四十九條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以提起訴訟。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
簽訂住宅房屋買賣合同的物業(yè)買受人應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。
將住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的建設(shè)單位也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。
第五十一條 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位及其附屬設(shè)施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。
第五十二條 專項(xiàng)維修資金按相關(guān)規(guī)定由專門機(jī)構(gòu)管理。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。
第五十三條 任何單位和個(gè)人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。
因物業(yè)維護(hù)或公共利益需要臨時(shí)占用的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)，并在業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)許可的合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十四條 利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
利用物業(yè)共用部分獲取的凈收益歸全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定或業(yè)主大會(huì)的決定納入專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理。
第五十五條 物業(yè)承租人或者除業(yè)主之外的其他實(shí)際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反法律法規(guī)及業(yè)主公約。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)自合同簽訂起30日內(nèi)將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第五十六條 業(yè)主和物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得為下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；
（四）私搭亂建、堆放雜物；
（五）侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；
（八）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；
（九）無序停放車輛；
（十）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；
（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
（十二）聚眾喧鬧，噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為；
（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜；
（十四）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
第五十七條 物業(yè)專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕、維護(hù)或采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)通知后，在合理限期內(nèi)仍未進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施的，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施，其費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施。
物業(yè)因第三人原因需要維修的，第三人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。第三人未及時(shí)維修，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知第三人進(jìn)行維修，在合理限期內(nèi)第三人未進(jìn)行維修的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行維修，其費(fèi)用由第三人承擔(dān)。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)和縣建設(shè)行政主管部門，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第五十八條 物業(yè)專有部分、共用部分進(jìn)行維護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。
第七章 違反本辦法的處理
第五十九條 違反本辦法規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，由縣建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通知全體業(yè)主。
第六十一條 違反本辦法規(guī)定的，依法應(yīng)當(dāng)由發(fā)展改革、規(guī)劃、工商、城管、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第六十二條 當(dāng)事人對(duì)行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生爭議的，可以通過協(xié)商和解、依法申請(qǐng)調(diào)解、向有關(guān)行政部門申訴、提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。
第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中侵犯自己合法權(quán)益的違法行為可以向縣建設(shè)行政主管部門投訴，縣建設(shè)行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)受理，并進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，在規(guī)定期限內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。
第八章 附則
第六十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)、寫字樓、商住樓等非住宅區(qū)，以及農(nóng)村住宅，實(shí)行物業(yè)管理的，可參照本辦法執(zhí)行。
第六十六條 業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設(shè)施或委托其他管理人管理的，參照適用本辦法。
第六十七條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第六十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。