湖北省荊門(mén)市人民政府辦公室
荊政辦發(fā)〔20**〕77號(hào)
二OO九年十一月四日
第一章 總則
第一條 為加快市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造步伐,改善居民居住條件,優(yōu)化人居環(huán)境,完善城市功能,提升城市品位,根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市中心城區(qū)(東寶、掇刀區(qū)和荊門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所轄街道辦事處)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目管理。
第三條 本辦法所稱舊住宅區(qū),是指占地規(guī)模6000平方米以上的,建設(shè)年代久、建筑密度大、房屋結(jié)構(gòu)陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、居住環(huán)境惡劣、存在安全隱患的集中連片住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)。
第四條 舊住宅區(qū)改造遵循政府引導(dǎo)、居民自愿、統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作、政策扶持的原則,堅(jiān)持綜合開(kāi)發(fā)與配套建設(shè)相結(jié)合,成片改造與加強(qiáng)后續(xù)管理并重,逐步實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、管理規(guī)范有效的宜居目標(biāo)。
第五條 按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主的原則,建立市、區(qū)兩級(jí)舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。區(qū)是舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目的具體發(fā)動(dòng)者、組織者和實(shí)施主體;市在制定改造規(guī)劃與年度計(jì)劃、政策措施、運(yùn)作程序等方面為區(qū)提供指導(dǎo)和支持。
市政府成立市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)改造工作的領(lǐng)導(dǎo)決策和組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(以下簡(jiǎn)稱市舊改辦),主要負(fù)責(zé)組織編制中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造的規(guī)劃與年度計(jì)劃,擬訂改造的政策、措施、運(yùn)作程序和日常工作制度等,負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的確認(rèn)報(bào)批、統(tǒng)籌協(xié)調(diào),并會(huì)同相關(guān)部門(mén)定期督查改造項(xiàng)目進(jìn)展情況。
各區(qū)人民政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu), 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查摸底,編制轄區(qū)內(nèi)改造項(xiàng)目的規(guī)劃與年度計(jì)劃,負(fù)責(zé)項(xiàng)目申報(bào)、組織、實(shí)施,協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目拆遷、建設(shè)等過(guò)程中的問(wèn)題。
市、區(qū)舊住宅區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu)并不取代市m.dewk.cn、區(qū)各相關(guān)部門(mén)對(duì)舊住宅區(qū)的管理職能。市發(fā)改、財(cái)政、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土資源、房管、環(huán)保、公安、消防、人防等部門(mén)負(fù)責(zé)依法辦理舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目涉及的行政許可,并加強(qiáng)對(duì)舊住宅區(qū)的日常管理和改造工作的相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第六條 強(qiáng)化舊住宅區(qū)改造目標(biāo)管理督查體系。舊住宅區(qū)改造作為一項(xiàng)戰(zhàn)略性任務(wù),應(yīng)列入市、區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃,實(shí)行目標(biāo)管理,作為市對(duì)區(qū)目標(biāo)管理考核的重要內(nèi)容,與領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任掛鉤。
第二章 規(guī)劃管理
第七條 舊住宅區(qū)改造必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、消防規(guī)劃及社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的要求,并且與城市基礎(chǔ)設(shè)施承受能力相適應(yīng)。按照就近集中、成片開(kāi)發(fā)的要求,搞好規(guī)劃改造建設(shè)布局。積極推進(jìn)舊住宅區(qū)改造的優(yōu)化整合,避免基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)及土地、資金等資源浪費(fèi)。對(duì)于達(dá)不到規(guī)模要求的個(gè)人住宅改造,按照《市委辦公室、市政府辦公室關(guān)于印發(fā)<中心城區(qū)個(gè)人建房整治工作實(shí)施方案>的通知》(荊辦文[20**]37號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)會(huì)同市國(guó)土資源、建設(shè)、房管等部門(mén)及區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì),依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃編制舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃, 經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,作為指導(dǎo)中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造的依據(jù)。
第九條 區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)組織依法取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè),委托有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位,充分聽(tīng)取居民意見(jiàn), 以舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制舊住宅區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃,送市規(guī)劃部門(mén)審核、經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究、報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十條 舊住宅區(qū)改造還建房和配套開(kāi)發(fā)商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)審批,應(yīng)在充分考慮舊住宅區(qū)改造具體情況的基礎(chǔ)上,本著積極推進(jìn)、可操作性強(qiáng)的原則,合理確定舊住宅區(qū)改造用地的各項(xiàng)指標(biāo),并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求合理配套公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。
第十一條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目,應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的舊住宅區(qū)改造控制性和修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。
第十二條 城市管理行政執(zhí)法部門(mén)和區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)加大對(duì)舊住宅區(qū)和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度,保證舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的實(shí)施。
第三章 土地管理
第十三條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目用地納入本市年度用地供應(yīng)計(jì)劃。
第十四條 舊住宅區(qū)改造開(kāi)發(fā)用地按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。可通過(guò)以下形式出讓:
(一)凈地出讓:指各區(qū)政府或管委會(huì)組織項(xiàng)目前期實(shí)施單位負(fù)責(zé)拆遷安置和場(chǎng)地平整、清理形成凈地,由國(guó)土部門(mén)按規(guī)劃建設(shè)條件采取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式,出讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)。
(二)預(yù)出讓:指通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌交易等方式確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè),并簽訂預(yù)出讓合同,約定規(guī)劃建設(shè)條件、分期方式、交付土地期限和優(yōu)惠政策等內(nèi)容。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同約定支付項(xiàng)目土地出讓金,項(xiàng)目前期實(shí)施單位負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置和場(chǎng)地平整、清理,并按合同約定向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)交付土地。
(三)捆綁出讓:指將項(xiàng)目土地連同拆遷安置、建設(shè)條件捆綁在一起出讓,由競(jìng)得土地開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)。
第十五條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)確定前,由項(xiàng)目前期實(shí)施單位負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目前期實(shí)施工作,其費(fèi)用可從項(xiàng)目前期總成本中列支,項(xiàng)目前期總成本應(yīng)由前期實(shí)施單位墊支。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)確定后,從收取的項(xiàng)目出讓金中,按前期實(shí)施單位實(shí)際墊支的項(xiàng)目前期總成本退還。
項(xiàng)目前期實(shí)施單位,是指經(jīng)區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)的,進(jìn)行舊居住區(qū)改造項(xiàng)目前期工作的企事業(yè)單位或其他機(jī)構(gòu),或經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目前期工作的開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
前期實(shí)施單位根據(jù)舊住宅區(qū)改造范圍選擇項(xiàng)目,對(duì)舊住宅區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查工作,并按有關(guān)規(guī)定委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)土地使用權(quán)價(jià)款和被拆遷房屋補(bǔ)償總額進(jìn)行評(píng)估,提出舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目前期調(diào)查報(bào)告。
項(xiàng)目前期總成本是指項(xiàng)目前期調(diào)查費(fèi)、委托評(píng)估費(fèi)(含土地、拆遷等)和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)目前期發(fā)生費(fèi)用的總和。
第十六條 對(duì)拆遷建筑密度大,享受扶持政策之后仍難以實(shí)施的項(xiàng)目,經(jīng)市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究討論,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,可結(jié)合其它改造項(xiàng)目統(tǒng)一實(shí)施。
第十七條 歷史形成的產(chǎn)權(quán)交叉或多元化,不適宜通過(guò)土地出讓進(jìn)行市場(chǎng)化模式改造的舊住宅區(qū),由區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)申請(qǐng),經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,可由原產(chǎn)權(quán)單位按照舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施改造。
第四章 建設(shè)管理
第十八條 舊住宅區(qū)改造應(yīng)與城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和文物古跡、歷史街區(qū)保護(hù)相結(jié)合,主要采取市場(chǎng)化運(yùn)作模式進(jìn)行改造。
第十九條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量管理強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),健全和落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任制和責(zé)任追究制,加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程的全方位監(jiān)管,確保建設(shè)質(zhì)量,倡導(dǎo)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材。
第二十條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目周邊及相關(guān)的城市道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施和供水、供電、供氣、通訊等公用設(shè)施建設(shè)管理,統(tǒng)一納入城市市政和公用設(shè)施的建設(shè)管理。
第二十一條 開(kāi)發(fā)企業(yè)取得舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目后,必須與轄區(qū)政府或管委會(huì)簽訂《荊門(mén)市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造承諾書(shū)》。
第二十二條 建立舊居住區(qū)改造項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收制度。改造項(xiàng)目工程竣工后,由市舊改辦組織建設(shè)、國(guó)土、發(fā)改、環(huán)保、規(guī)劃、房管、消防、人防等部門(mén)和單位,對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。
第五章 拆遷安置
第二十三條 各區(qū)政府或管委會(huì)應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查摸底。調(diào)查摸底內(nèi)容主要包括土地使用權(quán)、房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、住戶分布、城市基礎(chǔ)設(shè)施、文物保護(hù)情況和房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格等。
舊住宅區(qū)改造拆遷安置方案由項(xiàng)目所在區(qū)政府或管委會(huì)依照改造規(guī)劃組織制定,廣泛征求被拆遷人、利益相關(guān)人意見(jiàn)后,經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第二十四條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目由所在區(qū)政府或管委會(huì)組織具有相應(yīng)資質(zhì)的法人實(shí)施拆遷。對(duì)于跨區(qū)的舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目拆遷,由市舊區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)。
第二十五條 舊住宅區(qū)改造應(yīng)先進(jìn)行還建房建設(shè),后進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。拆遷安置實(shí)行貨幣補(bǔ)償、原地回遷和異地安置相結(jié)合的辦法。在舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目中應(yīng)建設(shè)一定比例的廉租住房。
第二十六條 拆遷前,拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照拆遷補(bǔ)償安置方案,簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。達(dá)不成協(xié)議的,應(yīng)向市拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決;拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議,不能達(dá)成一致的,應(yīng)申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。
第二十七條 對(duì)違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,不予補(bǔ)償;對(duì)未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,根據(jù)其已使用的年限和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格,給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十八條 舊住宅區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置政策,由市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組另行制定,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第六章 扶持政策
第二十九條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金中的市級(jí)收益部分,市、區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))按一定比例進(jìn)行分配。具體比例由市財(cái)政部門(mén)與各區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))根據(jù)項(xiàng)目資金盈虧情況商定,經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。市、區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))分配的資金應(yīng)在各自的財(cái)政專戶儲(chǔ)存,主要用于舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目周邊及相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。舊住宅區(qū)改造資金應(yīng)在各區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))內(nèi)統(tǒng)一平衡解決,移豐補(bǔ)歉,用盈利項(xiàng)目彌補(bǔ)虧損項(xiàng)目。
第三十條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金實(shí)行“拆一免一”,即拆一平方米舊建筑,減免一平方米新建筑收費(fèi)。對(duì)按規(guī)劃統(tǒng)一新建的非營(yíng)利性公共事業(yè)用房(中小學(xué)、幼兒園及公共配套設(shè)施用房),免收市級(jí)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有幅度的按下限收取,無(wú)幅度的減半收取。
第三十一條 在舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目中,對(duì)超出原拆除面積的商品房,行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金在開(kāi)發(fā)企業(yè)作出緩繳書(shū)面承諾后,延緩至辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證時(shí)收取。
第七章 工作流程
第三十二條 社區(qū)征求居民意見(jiàn),提出改造申請(qǐng),經(jīng)舊住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)形成同意實(shí)施舊住宅區(qū)改造決議,由所在街道辦事處初審后,報(bào)所在區(qū)政府或管委會(huì)研究。
第三十三條 區(qū)政府或管委會(huì)研究同意實(shí)施改造后,組織社區(qū)、街道辦事處對(duì)實(shí)施改造的舊住宅區(qū)基本情況進(jìn)行調(diào)查,委托具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,測(cè)算舊住宅區(qū)改造安置所需建筑面積及補(bǔ)償額,確定安置所需土地面積和還建房建設(shè)投資,擬定舊住宅區(qū)改造方案,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)形成決議,經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第三十四條 市國(guó)土資源局根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的舊住宅區(qū)改造方案,進(jìn)行綜合測(cè)算,擬定公開(kāi)出讓處置意見(jiàn),報(bào)市人民政府審批。
第三十五條 市國(guó)土資源局根據(jù)市人民政府批復(fù)的意見(jiàn),依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓法定程序?qū)嵭泄_(kāi)出讓,確定土地受讓開(kāi)發(fā)企業(yè),簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
第三十六條 土地受讓開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃,編制修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批后分別辦理相關(guān)手續(xù)。市發(fā)改委下達(dá)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃;市財(cái)政局收繳土地出讓金后,由市國(guó)土資源局核發(fā)國(guó)有土地使用證;市規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;市建委受理圖紙審查 、工程建設(shè)招標(biāo),工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù),核發(fā)建筑工程施工許可證。
第三十七條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目竣工后,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向市舊改辦報(bào)送項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、繳納土地出讓金的付款憑證等相關(guān)資料。市舊改辦自收到建設(shè)單位報(bào)送的材料之后,組織有關(guān)部門(mén)按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)企業(yè)憑《房屋登記申請(qǐng)表》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》等有關(guān)材料分別到市房管、國(guó)土資源部門(mén)辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)手續(xù)。
第八章 物業(yè)管理
第三十八條 改造后的住宅區(qū)應(yīng)納入社區(qū)統(tǒng)一管理。按照條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理的原則,完善管理體制,明確管理職責(zé),落實(shí)工作責(zé)任,充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用,充分尊重群眾意愿,考慮居民支付能力,探索改造后的住宅區(qū)物業(yè)管理模式。
第三十九條 對(duì)居民收入水平相對(duì)較高、具備一定條件的,應(yīng)推行不同等級(jí)的專業(yè)化物業(yè)服務(wù),由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力,提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù),合理收取服務(wù)費(fèi)用;對(duì)于居民收入水平較低、尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的,應(yīng)依托業(yè)主委員會(huì),實(shí)行小區(qū)居民自我管理、自我服務(wù)。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)當(dāng)向住宅區(qū)內(nèi)最終用戶收取費(fèi)用,委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的,委托單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
第四十一條 住宅區(qū)改造后的住宅專項(xiàng)維修資金,按照有關(guān)規(guī)定交存、使用、管理和監(jiān)督。
第四十二條 推行城管執(zhí)法進(jìn)社區(qū),專業(yè)執(zhí)法與社區(qū)管理相結(jié)合。嚴(yán)肅查處和糾正違章搭建、亂堆亂放、亂貼亂畫(huà)等違法和不文明行為。通過(guò)宣傳引導(dǎo),提高社區(qū)居民的文明意識(shí),發(fā)動(dòng)群眾廣泛參與,維護(hù)改造后住宅區(qū)的環(huán)境秩序。
第九章 附則
第四十三條 在舊住宅區(qū)改造過(guò)程中,相關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,依法給予處分,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第四十五條 本辦法由市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。
篇2：荊門(mén)市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造管理辦法(2009年)
湖北省荊門(mén)市人民政府辦公室
荊政辦發(fā)〔20**〕77號(hào)
二OO九年十一月四日
第一章 總則
第一條 為加快市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造步伐,改善居民居住條件,優(yōu)化人居環(huán)境,完善城市功能,提升城市品位,根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市中心城區(qū)(東寶、掇刀區(qū)和荊門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)所轄街道辦事處)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目管理。
第三條 本辦法所稱舊住宅區(qū),是指占地規(guī)模6000平方米以上的,建設(shè)年代久、建筑密度大、房屋結(jié)構(gòu)陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、居住環(huán)境惡劣、存在安全隱患的集中連片住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)。
第四條 舊住宅區(qū)改造遵循政府引導(dǎo)、居民自愿、統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作、政策扶持的原則,堅(jiān)持綜合開(kāi)發(fā)與配套建設(shè)相結(jié)合,成片改造與加強(qiáng)后續(xù)管理并重,逐步實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施齊全、管理規(guī)范有效的宜居目標(biāo)。
第五條 按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主的原則,建立市、區(qū)兩級(jí)舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。區(qū)是舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目的具體發(fā)動(dòng)者、組織者和實(shí)施主體;市在制定改造規(guī)劃與年度計(jì)劃、政策措施、運(yùn)作程序等方面為區(qū)提供指導(dǎo)和支持。
市政府成立市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)改造工作的領(lǐng)導(dǎo)決策和組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(以下簡(jiǎn)稱市舊改辦),主要負(fù)責(zé)組織編制中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造的規(guī)劃與年度計(jì)劃,擬訂改造的政策、措施、運(yùn)作程序和日常工作制度等,負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的確認(rèn)報(bào)批、統(tǒng)籌協(xié)調(diào),并會(huì)同相關(guān)部門(mén)定期督查改造項(xiàng)目進(jìn)展情況。
各區(qū)人民政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu), 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)舊住宅區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查摸底,編制轄區(qū)內(nèi)改造項(xiàng)目的規(guī)劃與年度計(jì)劃,負(fù)責(zé)項(xiàng)目申報(bào)、組織、實(shí)施,協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目拆遷、建設(shè)等過(guò)程中的問(wèn)題。
市、區(qū)舊住宅區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu)并不取代市m.dewk.cn、區(qū)各相關(guān)部門(mén)對(duì)舊住宅區(qū)的管理職能。市發(fā)改、財(cái)政、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土資源、房管、環(huán)保、公安、消防、人防等部門(mén)負(fù)責(zé)依法辦理舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目涉及的行政許可,并加強(qiáng)對(duì)舊住宅區(qū)的日常管理和改造工作的相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第六條 強(qiáng)化舊住宅區(qū)改造目標(biāo)管理督查體系。舊住宅區(qū)改造作為一項(xiàng)戰(zhàn)略性任務(wù),應(yīng)列入市、區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃,實(shí)行目標(biāo)管理,作為市對(duì)區(qū)目標(biāo)管理考核的重要內(nèi)容,與領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任掛鉤。
第二章 規(guī)劃管理
第七條 舊住宅區(qū)改造必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、消防規(guī)劃及社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的要求,并且與城市基礎(chǔ)設(shè)施承受能力相適應(yīng)。按照就近集中、成片開(kāi)發(fā)的要求,搞好規(guī)劃改造建設(shè)布局。積極推進(jìn)舊住宅區(qū)改造的優(yōu)化整合,避免基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)及土地、資金等資源浪費(fèi)。對(duì)于達(dá)不到規(guī)模要求的個(gè)人住宅改造,按照《市委辦公室、市政府辦公室關(guān)于印發(fā)<中心城區(qū)個(gè)人建房整治工作實(shí)施方案>的通知》(荊辦文[20**]37號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)會(huì)同市國(guó)土資源、建設(shè)、房管等部門(mén)及區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì),依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃編制舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃, 經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,作為指導(dǎo)中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造的依據(jù)。
第九條 區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)組織依法取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè),委托有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位,充分聽(tīng)取居民意見(jiàn), 以舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制舊住宅區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃,送市規(guī)劃部門(mén)審核、經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究、報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十條 舊住宅區(qū)改造還建房和配套開(kāi)發(fā)商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)審批,應(yīng)在充分考慮舊住宅區(qū)改造具體情況的基礎(chǔ)上,本著積極推進(jìn)、可操作性強(qiáng)的原則,合理確定舊住宅區(qū)改造用地的各項(xiàng)指標(biāo),并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求合理配套公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。
第十一條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目,應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的舊住宅區(qū)改造控制性和修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。
第十二條 城市管理行政執(zhí)法部門(mén)和區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)加大對(duì)舊住宅區(qū)和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度,保證舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的實(shí)施。
第三章 土地管理
第十三條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目用地納入本市年度用地供應(yīng)計(jì)劃。
第十四條 舊住宅區(qū)改造開(kāi)發(fā)用地按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?？赏ㄟ^(guò)以下形式出讓:
(一)凈地出讓:指各區(qū)政府或管委會(huì)組織項(xiàng)目前期實(shí)施單位負(fù)責(zé)拆遷安置和場(chǎng)地平整、清理形成凈地,由國(guó)土部門(mén)按規(guī)劃建設(shè)條件采取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式,出讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)。
(二)預(yù)出讓:指通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌交易等方式確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè),并簽訂預(yù)出讓合同,約定規(guī)劃建設(shè)條件、分期方式、交付土地期限和優(yōu)惠政策等內(nèi)容。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同約定支付項(xiàng)目土地出讓金,項(xiàng)目前期實(shí)施單位負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置和場(chǎng)地平整、清理,并按合同約定向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)交付土地。
(三)捆綁出讓:指將項(xiàng)目土地連同拆遷安置、建設(shè)條件捆綁在一起出讓,由競(jìng)得土地開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置和開(kāi)發(fā)建設(shè)。
第十五條 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)確定前,由項(xiàng)目前期實(shí)施單位負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目前期實(shí)施工作,其費(fèi)用可從項(xiàng)目前期總成本中列支,項(xiàng)目前期總成本應(yīng)由前期實(shí)施單位墊支。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)確定后,從收取的項(xiàng)目出讓金中,按前期實(shí)施單位實(shí)際墊支的項(xiàng)目前期總成本退還。
項(xiàng)目前期實(shí)施單位,是指經(jīng)區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)的,進(jìn)行舊居住區(qū)改造項(xiàng)目前期工作的企事業(yè)單位或其他機(jī)構(gòu),或經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目前期工作的開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
前期實(shí)施單位根據(jù)舊住宅區(qū)改造范圍選擇項(xiàng)目,對(duì)舊住宅區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查工作,并按有關(guān)規(guī)定委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)土地使用權(quán)價(jià)款和被拆遷房屋補(bǔ)償總額進(jìn)行評(píng)估,提出舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目前期調(diào)查報(bào)告。
項(xiàng)目前期總成本是指項(xiàng)目前期調(diào)查費(fèi)、委托評(píng)估費(fèi)(含土地、拆遷等)和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)目前期發(fā)生費(fèi)用的總和。
第十六條 對(duì)拆遷建筑密度大,享受扶持政策之后仍難以實(shí)施的項(xiàng)目,經(jīng)市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究討論,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,可結(jié)合其它改造項(xiàng)目統(tǒng)一實(shí)施。
第十七條 歷史形成的產(chǎn)權(quán)交叉或多元化,不適宜通過(guò)土地出讓進(jìn)行市場(chǎng)化模式改造的舊住宅區(qū),由區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)申請(qǐng),經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,可由原產(chǎn)權(quán)單位按照舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施改造。
第四章 建設(shè)管理
第十八條 舊住宅區(qū)改造應(yīng)與城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和文物古跡、歷史街區(qū)保護(hù)相結(jié)合,主要采取市場(chǎng)化運(yùn)作模式進(jìn)行改造。
第十九條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式確定設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量管理強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),健全和落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任制和責(zé)任追究制,加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程的全方位監(jiān)管,確保建設(shè)質(zhì)量,倡導(dǎo)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材。
第二十條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目周邊及相關(guān)的城市道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施和供水、供電、供氣、通訊等公用設(shè)施建設(shè)管理,統(tǒng)一納入城市市政和公用設(shè)施的建設(shè)管理。
第二十一條 開(kāi)發(fā)企業(yè)取得舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目后,必須與轄區(qū)政府或管委會(huì)簽訂《荊門(mén)市中心城區(qū)舊住宅區(qū)改造承諾書(shū)》。
第二十二條 建立舊居住區(qū)改造項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收制度。改造項(xiàng)目工程竣工后,由市舊改辦組織建設(shè)、國(guó)土、發(fā)改、環(huán)保、規(guī)劃、房管、消防、人防等部門(mén)和單位,對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。
第五章 拆遷安置
第二十三條 各區(qū)政府或管委會(huì)應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查摸底。調(diào)查摸底內(nèi)容主要包括土地使用權(quán)、房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、住戶分布、城市基礎(chǔ)設(shè)施、文物保護(hù)情況和房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格等。
舊住宅區(qū)改造拆遷安置方案由項(xiàng)目所在區(qū)政府或管委會(huì)依照改造規(guī)劃組織制定,廣泛征求被拆遷人、利益相關(guān)人意見(jiàn)后,經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第二十四條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目由所在區(qū)政府或管委會(huì)組織具有相應(yīng)資質(zhì)的法人實(shí)施拆遷。對(duì)于跨區(qū)的舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目拆遷,由市舊區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)。
第二十五條 舊住宅區(qū)改造應(yīng)先進(jìn)行還建房建設(shè),后進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。拆遷安置實(shí)行貨幣補(bǔ)償、原地回遷和異地安置相結(jié)合的辦法。在舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目中應(yīng)建設(shè)一定比例的廉租住房。
第二十六條 拆遷前,拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照拆遷補(bǔ)償安置方案,簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。達(dá)不成協(xié)議的,應(yīng)向市拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決;拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議,不能達(dá)成一致的,應(yīng)申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。
第二十七條 對(duì)違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,不予補(bǔ)償;對(duì)未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,根據(jù)其已使用的年限和市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格,給予適當(dāng)補(bǔ)償。
第二十八條 舊住宅區(qū)改造拆遷補(bǔ)償安置政策,由市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組另行制定,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第六章 扶持政策
第二十九條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金中的市級(jí)收益部分,市、區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))按一定比例進(jìn)行分配。具體比例由市財(cái)政部門(mén)與各區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))根據(jù)項(xiàng)目資金盈虧情況商定,經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。市、區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))分配的資金應(yīng)在各自的財(cái)政專戶儲(chǔ)存,主要用于舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目周邊及相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。舊住宅區(qū)改造資金應(yīng)在各區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))內(nèi)統(tǒng)一平衡解決,移豐補(bǔ)歉,用盈利項(xiàng)目彌補(bǔ)虧損項(xiàng)目。
第三十條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金實(shí)行“拆一免一”,即拆一平方米舊建筑,減免一平方米新建筑收費(fèi)。對(duì)按規(guī)劃統(tǒng)一新建的非營(yíng)利性公共事業(yè)用房(中小學(xué)、幼兒園及公共配套設(shè)施用房),免收市級(jí)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有幅度的按下限收取,無(wú)幅度的減半收取。
第三十一條 在舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目中,對(duì)超出原拆除面積的商品房,行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金在開(kāi)發(fā)企業(yè)作出緩繳書(shū)面承諾后,延緩至辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證時(shí)收取。
第七章 工作流程
第三十二條 社區(qū)征求居民意見(jiàn),提出改造申請(qǐng),經(jīng)舊住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)形成同意實(shí)施舊住宅區(qū)改造決議,由所在街道辦事處初審后,報(bào)所在區(qū)政府或管委會(huì)研究。
第三十三條 區(qū)政府或管委會(huì)研究同意實(shí)施改造后,組織社區(qū)、街道辦事處對(duì)實(shí)施改造的舊住宅區(qū)基本情況進(jìn)行調(diào)查,委托具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,測(cè)算舊住宅區(qū)改造安置所需建筑面積及補(bǔ)償額,確定安置所需土地面積和還建房建設(shè)投資,擬定舊住宅區(qū)改造方案,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)形成決議,經(jīng)市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第三十四條 市國(guó)土資源局根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的舊住宅區(qū)改造方案,進(jìn)行綜合測(cè)算,擬定公開(kāi)出讓處置意見(jiàn),報(bào)市人民政府審批。
第三十五條 市國(guó)土資源局根據(jù)市人民政府批復(fù)的意見(jiàn),依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓法定程序?qū)嵭泄_(kāi)出讓,確定土地受讓開(kāi)發(fā)企業(yè),簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
第三十六條 土地受讓開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)舊住宅區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃,編制修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)批后分別辦理相關(guān)手續(xù)。市發(fā)改委下達(dá)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃;市財(cái)政局收繳土地出讓金后,由市國(guó)土資源局核發(fā)國(guó)有土地使用證;市規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;市建委受理圖紙審查 、工程建設(shè)招標(biāo),工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù),核發(fā)建筑工程施工許可證。
第三十七條 舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目竣工后,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向市舊改辦報(bào)送項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、繳納土地出讓金的付款憑證等相關(guān)資料。市舊改辦自收到建設(shè)單位報(bào)送的材料之后,組織有關(guān)部門(mén)按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)企業(yè)憑《房屋登記申請(qǐng)表》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》等有關(guān)材料分別到市房管、國(guó)土資源部門(mén)辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)手續(xù)。
第八章 物業(yè)管理
第三十八條 改造后的住宅區(qū)應(yīng)納入社區(qū)統(tǒng)一管理。按照條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理的原則,完善管理體制,明確管理職責(zé),落實(shí)工作責(zé)任,充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用,充分尊重群眾意愿,考慮居民支付能力,探索改造后的住宅區(qū)物業(yè)管理模式。
第三十九條 對(duì)居民收入水平相對(duì)較高、具備一定條件的,應(yīng)推行不同等級(jí)的專業(yè)化物業(yè)服務(wù),由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力,提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù),合理收取服務(wù)費(fèi)用;對(duì)于居民收入水平較低、尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的,應(yīng)依托業(yè)主委員會(huì),實(shí)行小區(qū)居民自我管理、自我服務(wù)。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)當(dāng)向住宅區(qū)內(nèi)最終用戶收取費(fèi)用,委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的,委托單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
第四十一條 住宅區(qū)改造后的住宅專項(xiàng)維修資金,按照有關(guān)規(guī)定交存、使用、管理和監(jiān)督。
第四十二條 推行城管執(zhí)法進(jìn)社區(qū),專業(yè)執(zhí)法與社區(qū)管理相結(jié)合。嚴(yán)肅查處和糾正違章搭建、亂堆亂放、亂貼亂畫(huà)等違法和不文明行為。通過(guò)宣傳引導(dǎo),提高社區(qū)居民的文明意識(shí),發(fā)動(dòng)群眾廣泛參與,維護(hù)改造后住宅區(qū)的環(huán)境秩序。
第九章 附則
第四十三條 在舊住宅區(qū)改造過(guò)程中,相關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,依法給予處分,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第四十五條 本辦法由市舊住宅區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。
篇3：成都市關(guān)于保障改造后舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)
成都市關(guān)于保障改造后舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)
一、總體目標(biāo)和改造實(shí)施范圍
1、總體目標(biāo)：改造工作完成后，舊住宅區(qū)要基本恢復(fù)管理運(yùn)行功能，并適應(yīng)引入社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制的需要。
2、20**年改造實(shí)施范圍：在對(duì)本轄區(qū)進(jìn)行普查基礎(chǔ)上，對(duì)市政府《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》(成府發(fā)[98]65號(hào))施行(1998年5月18日)之前已建成并交付使用的、建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的、未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅區(qū)(含組團(tuán))，改造完成60%。
二、物業(yè)管理承接要求
改造后的舊住宅區(qū)(含組團(tuán))，應(yīng)確保物業(yè)管理機(jī)制的順利引入和穩(wěn)定、有效運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到物業(yè)管理的相關(guān)承接要求。
(一)通過(guò)項(xiàng)目驗(yàn)收
項(xiàng)目驗(yàn)收分為工程質(zhì)量驗(yàn)收和綜合改造驗(yàn)收兩部分。
1、工程質(zhì)量驗(yàn)收：房屋維修工程竣工后，應(yīng)通過(guò)有關(guān)單位對(duì)改造房屋單體和項(xiàng)目質(zhì)量的竣工驗(yàn)收，施工企業(yè)應(yīng)按規(guī)定負(fù)責(zé)落實(shí)質(zhì)量保修責(zé)任。
2、綜合改造驗(yàn)收：對(duì)通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn)收的項(xiàng)目，還應(yīng)通過(guò)有關(guān)部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理單位的綜合改造項(xiàng)目驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括房屋綜合改造的質(zhì)量復(fù)查、住宅區(qū)環(huán)境綜合驗(yàn)收、實(shí)施單位的服務(wù)質(zhì)量情況、工程資料歸檔情況等。
(二)物業(yè)管理的相關(guān)承接要求
1.環(huán)境方面
住宅區(qū)透綠、美觀，同時(shí)滿足封閉式管理需要;外墻整潔、完好、無(wú)滲漏，排水組織順暢;單元樓道內(nèi)墻涂料刷新，單元樓道扶手、扶欄油漆刷新;管道不滲漏、不堵塞，安裝平直、牢固，坡度符合要求;綠地率達(dá)20%以上，植物搭配合理，綠地?zé)o斑禿，開(kāi)展垂直、屋頂綠化有成效;住宅區(qū)內(nèi)無(wú)違章亂搭、亂建;垃圾房、封閉式垃圾箱等設(shè)施滿足垃圾袋裝化管理要求;
2.道路和住宅區(qū)交通方面
路面平整，排水暢通，強(qiáng)度符合要求;停車(chē)位不少于1個(gè)/3戶，有共用的非機(jī)動(dòng)車(chē)停放場(chǎng)所;基本實(shí)現(xiàn)車(chē)輛集中、有序停放;
3.共用設(shè)施設(shè)備方面
安全防范設(shè)施(對(duì)講、監(jiān)控、巡更系統(tǒng)等)不少于一項(xiàng);水、電、氣安裝一戶一表;雨、污水分流排水，住宅區(qū)內(nèi)排水管道暢通;窨井蓋、圈完好并有通用顏色標(biāo)識(shí);化糞池已清淘;宣傳欄、告示牌設(shè)置醒目、位置合理;路燈、樓道燈等公共照明設(shè)施正常使用;供水、消防、電信、郵政、廣電、燃?xì)獾裙芫€和設(shè)施設(shè)備完好、運(yùn)行正常、安裝規(guī)范;
4.配套設(shè)施方面
公建配套設(shè)施使用功能正常，無(wú)擅自改變使用用途;物業(yè)管理用房滿足住宅區(qū)服務(wù)與管理的需要，可參照市規(guī)劃局、市房管局《物業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)管理若干規(guī)定(試行)》配置;有宣傳欄等社區(qū)文化建設(shè)陣地，住宅區(qū)出入口有告示牌、住宅區(qū)平面示意圖，公共標(biāo)識(shí)明顯、規(guī)范;根據(jù)情況，配置一定的文、衛(wèi)、體、娛等設(shè)施場(chǎng)地。
四、物業(yè)管理移交
舊住宅區(qū)綜合整治完成后，整治實(shí)施單位應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，依法辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。
1.移交內(nèi)容：整治后應(yīng)移交相關(guān)資料和物業(yè)管理用房等。相關(guān)資料包括移交完整的竣工資料：修繕設(shè)計(jì)、修繕?lè)桨?、工程合同、質(zhì)量驗(yàn)收、主要材料質(zhì)保證明(屋面防水材料、外墻涂料、上水管道等)、使用說(shuō)明、設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維保技術(shù)資料等相關(guān)文件及施工前后照片、錄像等資料;物業(yè)管理用房包括：物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房等。
2.移交辦理：住宅區(qū)經(jīng)整治后，由整治實(shí)施單位依法向業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)(或業(yè)主大會(huì)選聘的物管企業(yè))辦理物業(yè)管理移交。
二○○五年四月四日