XX物業顧問財務管理手冊

　　目錄

　　一、說明.................................................................................2

　　二、附件..............................................................................11

　　1.會計核算科目.....................................................................11

　　2.財務會計制度.....................................................................26

　　3.財務管理制度.....................................................................31

　　4.財務報銷制度.....................................................................37

　　5.財務工作質量評估制度.........................................................44

　　下期顧問書預告.....................................................................56

　　(一)說明

　　現代企業的財務管理貫穿于物業管理企業經營管理的各個方面、各個環節、各個階段，在企業的日常管理中占有重要的地位。物業管理企業的財務管理既包含全部財務管理的一般性基本原則，同時又有著物業管理的行業特點。充分把握財務工作的專業性和物業管理的行業性，是做好物業管理企業財務管理的關鍵所在。現對從物業服務計費方式、經營收入、成本費用特性、會計核算、財務預算、制度建設、涉稅事務及內外部關系、財務分析、培訓學習等幾個方面對物業管理企業的財務管理進行闡述。

　　一、物業公司服務計費方式

　　在物業管理行業內，目前存在兩種主流的物業服務計費方式，即傭金制和包干制。

　　1.傭金制

　　以提取傭金作為計費或獲取報酬的方式就稱為傭金制。物業管理傭金制是指在代收代支的物業服務資金和其它收入中除按約定比例提取傭金支付給物業管理企業外，其余全部用于物業管理區域的管理和維護支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　2.包干制

　　包干制是一種比較傳統的方法。特點為“自主經營，自負盈虧，風險自擔，結余歸己”。實行包干制的物業管理企業和其它企業在財務管理方面沒有本質區別。

　　二、物業公司經營收入

　　1.收入的分類

　　營業收入可分為主營業務收入和其他業務收入。

　　物業管理企業主營業務收入包括：物業服務收入、物業經營收入和物業有償服務收入。物業有償服務收入又可劃分為公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

　　三、成本費用特性

　　物業管理企業在成本費用方面表現出一些特點：

　　1.物業管理企業固定成本的比例較高，人工成本在總成本的比例也較高，成本費用的可控性相對較差。

　　2.物業管理企業成本費用的可預測性較強。

　　3.物業管理企業的成本中有相當部分屬預防性支出(如電梯維修保養費)，降低其支付額度雖不會顯著地降低服務品質，但可能會增加企業的經營風險。

　　四、會計核算(附件1：會計科目表)。

　　會計核算是財務部門的基本的、重要的職能，因其存在較強的專業性和系統性，相對其他職能部門而言較為封閉，財務部門應更積極將會計核算成果報送公司相關領導。這種做法有以下積極意義：一是提高財務核算成果的利用程度;二是提高了與公司領導層的交流程度;三是主動置財務部門于公司管理層監督之下。

　　會計核算是財務管理工作的基礎工作，有較強的系統性、專業性、時間性。對于一般性的核算原則，在顧問書中無法面面俱到地涉及。現只對會計核算工作的幾個特殊問題點說明如下：

　　會計核算說明。公司應在核算項目確定下來后，組織各崗位人員編制財務核算說明書，內容包括職責分工、每月結算流程、單據傳遞流程、會計科目的核算內容等，同時注意內容的定期更新，這樣可以保證財務工作有標準化的指引，同時財務人員崗位有變動時，新的人員可以盡快地熟悉工作職責。

　　會計電算化。因物業管理企業核算量較大，建議采用財務電算化軟件。購買財務軟件應從軟件功能、售后服務、可升級性、開發實力及價格等多方因素考慮，目前市場上比較成熟的財務軟件有金蝶、用友等。

　　軟件的配置。財務軟件的配置與公司所管理的物業的特點有關，根據物業管理公司的情況，可采取集中核算的方式，同時對財務單據傳遞流程應有較詳細的規定。

　　遠程管理。對于相距較遠或不在同一個城市的分支機構，在財務核算方面應有相應的遠程管理方法，通過網絡進行即時賬務的處理，以實現核算管理及控制的要求。

　　會計核算科目的設置應做到可理解性。在會計年度調整核算項目時，應充分考慮提前量，做好時間規劃。避免因時間倉促影響科目規劃的系統性、影響核算的科學性。

　　06年2月15日，國家財政部出臺了《新會計準則》，這是會計準則的歷史性變革，將在很大程度上改變現有的財務核算模式。部分公司將于07年開始執行新的會計準則，公司財務部門應加強相關培訓，適應這一重要變化。

　　五、財務預算

　　物業公司應采用預算管理的方式對公司各部門的財務工作進行總體控制。一是在財務目標的管理方面對各部門可以有一個量化的考核指標，為解決部門的績效考核提供一個量化標準。二是使各部門參與到目標的制定過程中，可以調動責任部門的積極性，使公司整體目標的完成更有保障。

　　物業管理的預算主要方面是新受托管理的小區的物業管理費測算，小區的功能特性都存在不確定性，比其他行業的預算更有難度。物業管理費用的測算應把握以下原則：

　　1、 程序和分工較為重要。根據項目的時間要求，在一定的時間必須成立測算小組，小組的成員包含人事、行政后勤、設備維修、安全管理、清潔管理、綠化管理、水電費等七種職能。各業務塊從設備、工具的配備，材料的消耗，人員的編制進行全方位的測算，排出測算工作進度表，列明階段性結果的完成時間，最終結果的完成時間。

　　2、 測算與決算有明顯的區別。測算是說服性的，而不是結論性的。我們測算的目的是說服業主、說服招標單位、甚至說服我們自己。所以測算應加強可理解性，才能增強它的說服力。

　　3、 對于一個較大項目的測算，財務應將自己更多放在是組織者、審核者或被說服對象的角度上，而不僅僅是一個計算者。至少財務人員有一個參與者應處于這樣的位置，這可以增加測算結果的客觀性。

　　4、 為了加強費用測算的說服力，應使測算內容盡量具體化、標準化。如，綠化費用中有以每平米為單位的苗費、水費、肥料費用;清潔費用中有以每平米的用料、打臘等費用;辦公費用先有一個人頭費用一樣的標準，再乘以行政人員人數即可。這就有了具體的成本標準，在此基礎上乘以數量即可，這樣可以減少工作量，加強說服力、科學性、可信性。

　　5、 表格中使用E*CEL模塊化鏈接，這樣可以在改動一個基礎數據的同時相關數據也自動更新。

　　6、 測算表屬管理會計報表，管理會計報表與財務會計報表相比，理論上應該存在較多的個性化因素。

　　7、 費用的范圍的確定。費用列表中應注明包含的費用項目，不包含的費用項目，應予以明確。

　　8、 財務預算是成本控制的重要方法，對于管理自有物業的物業管理企業，成本管理關系到其管理的效率，對于面向市場的物業管理企業，成本管理關系到市場拓展的成效、企業之間的競爭力的高低，乃至企業的生存。

　　六、制度建設

　　財務制度建設應根據公司的實際情況制定，同時對政府有關部門的相關法規以及上級公司的有效的規章制度進行整理，共同形成完整的指導公司財務工作的法規制度體系，并以適當的方式公布。

　　(附件2：《物業公司法規制度體系目錄》)

　　公司根據自身的管理模式制定通用的《財務管理制度》、《財務報銷制度》、《財務工作質量評估制度》等，設置權限，規定流程、分級管理。

　　附件3《財務管理制度》

　　附件4《財務報銷制度》

　　附件5《財務工作質量評估制度》

　　公司財務管理應有較完善的內部控制制度，控制以下的財務事項。

　　1資金的控制

　　1.1現金控制程序

　　1.1.1任何人不得從頭到尾經辦一筆業務;

　　1.1.2分開處理出納和會計業務;

　　1.1.3盡可能集中收取現金;

　　1.1.4收到現金及時記賬;

　　1.1.5鼓勵顧客索取收據或發票;

　　1.1.6每日收取的現金應送存銀行;

　　1.1.7除金額較小及規定情況，嚴格控制使用現金;

　　1.1.8物業公司的收費最好采用銀行托收，不僅可減少物業公司的工作量，而且方便住戶，減少因收費原因引發服務投訴的機會。銀行托收工作應在交房前作好準備工作，與銀行簽署相關協議，在交房現場開立存折。

　　1.2非財務人員(如安全員、客戶服務人員)收取現金的管理：

　　1.2.1對被授權收取現金的人員應作適當考察，收取現金的權限應明確;

　　1.2.2應明確告知，代收現金人員應按要求定期交回現金，報告收入;

　　1.2.3負責人應及時跟進沒有交回現金的人;

　　1.2.4收款應記錄在簡要的現金登記本上;

　　1.2.5經常檢查與其他的記錄來核對其現金的數量;

　　1.2.5租金及管理費收取應設置明細臺賬，記錄收款情況;

　　1.2.6獨立于收款人的人員應不定期按臺賬中未收款情況進行抽查。

　　1.3銀行存款的管理

　　1.3.1未簽發的支票需安全保管;

　　1.3.2負責簽發支票的人不能負責應付或應收款賬;

　　1.3.3支票只能在正確的批準事項完畢后方能簽發;

　　1.3.4審批憑證在付款后必須立即注銷;

　　1.3.5已簽支票最好立即交付，否則須保管于安全地點;

　　1.3.6銀行余額調節表由簽發支票、保管現金以外的人擔任;

　　1.3.7支票的印鑒分別保管;

　　1.3.8銀行調節數應及時查驗;

　　1.3.9控制開具無抬頭支票及遠期支票;

　　1.3.10公司應在充分掌握流程的情況下，嘗試開展網上支付的功能，可減少報銷人員的時間浪費，提高支付及查詢效率;

　　1.3.11出納員應定期(日或周)編制資金報表，報送公司相關領導。

　　2采購的控制程序

　　2.1采購的申請單需經批準;

　　2.2批準人的權限需預先設定;

　　2.3須購物品及數量應預先設定并記錄在申請單上;

　　2.4商品應檢驗數量、質量及狀況，收貨后應由相關部門簽發收貨單;

　　2.5收貨單要與申請單核對，超量或不足應及時通知供應商，收貨單應預先編號;

　　2.6收到的發票應與申請單、收貨單核對;

　　2.7發票應由獨立于申請及收貨職能人的負責人批準付款;

　　2.8應付賬款記錄應由收貨人、付款審批人以外的人保管;

　　2.9供應商的對賬表應與應付賬款定期核對。

　　3存貨管理控制程序

　　3.1檢查殘次商品，其處理需經批準;

　　3.2貨物收發需登記并與相關憑證相一致;

　　3.3所有的存貨賬目需與總賬核對一致，不一致處應查清原因;

　　3.4存貨數量應由負責倉庫以外的人定期根據記錄來檢查，不一致處應查清原因;

　　3.5沒有保存連續記錄的倉庫應進行一次全面的清點;

　　3.6最高和最低記錄應作預先設定并評審;

　　3.7再訂貨點應預先設定并評審;

　　3.8各類商品的存放地點應標識;

　　3.9商品應存放于安全之處，以防止損失;

　　3.10 所有商品應標識相應信息并按類存放于各處;

　　3.11 進入倉庫應受到限制。

　　4工資管理程序

　　4.1雇用及解雇需有符合公司程序及法律規定的書面批準;

　　4.2工資水平的變動需有書面的批準;

　　4.3加班需由人事以外的部門核準;

　　4.4關于工資中扣款的經常性檢查，是否支付給應收單位及部門;

　　4.5長期不在崗人員的工資水平需按標準來核對。

　　5.收款臺賬

　　5.1公司應按每一收款單位或個人建立應收款臺賬;

　　5.2應收款臺賬應定期與欠款單位核對;

　　5.3財務部應及時將拖欠款名單及處理情況，定期向管理層報告;

　　5.4針對不同拖欠金額及拖欠時間的應收款應采取不同級別的處理方法;例如：累計拖欠1萬元以下由物業服務中心負責處理、跟蹤，1萬元以上、2萬元以下由財務管理部跟蹤，2萬元以上報告總經理，由總經理指定人員處理。

　　6內部控制制度的局限

　　6.1平衡控制成本與控制效果的需要，一項十全十美的監控制度是不存在的，從成本上也不劃算的。

　　6.2內部控制適用于系統性的事項，不適用一次性的事項。

　　6.3疏忽誤解命令或其他人為因素會導致內控制度失效。

　　6.4管理人員的內外勾結作弊會導致內控制度失效。

　　6.5濫用權力或凌駕于制度之上使內控制度失效。

　　七、內外部關系及涉稅事務

　　內外部關系。財務部應改變保守的傳統形象，加強財務的公關意識。對外，加強與國稅、地稅、財政、銀行、物價及上級主管部門的全面聯系，取得他們的指導與支持，在出現一些偶然性的突發事件時才能做到溝通的有效。對內，與物業管理處、綜合管理部應加強溝通與協調，以便在財務管理方面與他們發生不一致時獲得理解，使財務的理念得以貫徹。

　　在企業管理的過程中，會與內外部的許多單位和個人發生關系，其中與財務有關系的部分則形成了企業的財務環境，妥善處理各方關系，對財務管理工作有重要意義。其中外部關系主要是政府部門及銀行，內部關系主要是財務部門與其他部門之間的關系。因各種物業公司的產權結構及運作方式不一，物業公司可能一般不涉及其他部門，現主要針對涉稅事務做一闡述：

　　涉稅事務原則性強、風險較高。財務部門應指定專門人員負責，研究對企業最有利的合法納稅方式，除具體工作外，要負責每月確認稅務相關工作確已關閉。

　　財務人員應加強對稅務法規及稅務部門具體辦事流程的學習，做到精通辦稅業務。

　　從物業公司成立開始，應對國稅、地稅、征收、檢查等稅務部門進行良好的溝通，建立良好的公共關系。同時物業公司最好采用電子報稅方式，節約人力，對報稅的內容及資料進行復核。

　　發票管理。公司應對發票的管理給予高度重視，設置專人保管，原則上填開、蓋章、核銷各環節應盡量分開。

　　除稅務部門外，財務部涉及政府公共關系部門還有銀行、財政、物價等部門，財務部應分別其特點，指定專人研究其政策規定、有計劃地保持良好的公共關系。

　　對內部單位而言，財務部應提高財務服務意識，為物業管理處及其他職能管理部門提供工作支持，與物業管理處及其他職能部門保持良好溝通，努力提高財務部在公司內的影響力。

　　八、財務報告

　　各種財務報告是財務部與公司領導進行溝通的重要工具，也是財務工作的重要成果。財務部應定期向公司領導遞交相關報告及報表，具體時間與報表內容可能有差異，但總體應包含以下報表：

　　1.資金周報表。向公司領導提供公司最新的資金收支余情況，以便更好地使用或調度資金。

　　2.應收款明細表。應收款管理是物業管理企業財務管理的一個行業性的難點，財務部應按金額大小及拖欠時間長短等指標將各主要拖欠款客戶進行列表，將本期應收款管理情況及時報告公司領導。

　　3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務計劃的執行情況，公司領導應對這些予以關注，這些報表內容是公司領導對業務部門加強財務管理所必要的信息。

　　4.行政部門費用明細表。因行政部門不創造利潤，控制行政費用是實現收支控制的重點之一。公司為控制行政費用，管理層必須對行政費用的明細有所了解，才能有的放矢。

　　5.公司基本財務報表。包括資產負債表、利潤表、現金流量表及其他附表。

　　6.財務分析。財務分析應定期將以上財務報表以文字形式形成報告，對詳細的財務收支狀況，收支結構，收支的變化的原因、與預算差異的分析、資金的管理狀況、應收款的管理狀況進行分析，提出應予以關注的因素與改善建議，并對下一期的財務狀況進行預計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務狀況形成清晰的理解，明確財務管理的重點及方向。

　　財務分析是財務工作重要的階段性總結報告，財務部門應定期向公司領導提交財務分析，分析公司的財務狀況及應進行改善的措施。

　　財務分析的一般性原則：

　　a)分析要全面。主、客觀因素分析，成功及不足的分析，經濟因素與技術因素的分析，內外部因素的分析。

　　b)事物的聯系。要注意局部與全局聯系，報酬與風險的聯系、過去現在將來的聯系。

　　c)實事求是，不能結論先行。

　　d)深入淺出，分析問題深入核心，表述問題淺顯易懂。多用圖表，如柱狀圖，餅式圖等。

　　e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。

　　f)對于過于復雜、過于專業的方法慎用，以提高報告的可閱讀性。

　　g)行文保持結構嚴謹，證據充分，邏輯嚴密。

　　h)定性與定量相結合，證據與結論相一致。

　　九、培訓學習

　　學習型組織是現代化企業的基本特征，財務部作為企業的一個子系統，應具備學習型組織的基本特點。財務部全力推進財務理念在全公司范圍內的宣貫，使財務的理念成為企業文化的一個有機組成部分。

　　財務部應負責在全公司范圍內推廣財務管理的理念，強化全體管理人員及員工的財務意識、風險觀念、經濟觀念、成本觀念、時間價值觀念，在公司舉行的各種會議及報告中，都應充分體現財務的觀念及意識，。

　　財務培訓可以分為多種形式，并滲透到工作的每一個環節和方面中。

　　在公司組織的培訓中努力開發財務的課程，入職培訓、強化培訓、及升職培訓中都應加入財務管理的內容。

　　在財務部推行新的制度規定時，組織培訓及答疑，提高財務制度的透明度。

　　對年度報告，應召開財務工作會議，對報表及報告進行講解，提高核算結果的透明度，接受其他部門的詢問與監督。

　　財務人員應加強自身的業務學習，保證專業性與社會的發展一致、業務能力的發展與經驗的發展相一致，能力的發展與企業的發展一致。

　　十、小結

　　物業管理是服務性行業，所有細節的總和體現了企業最高的管理哲學。財務管理工作已滲透到物業管理工作的每一個環節和方面，從以上六個方面不可能窮盡物業管理財務工作的所有內容，但只要在日常工作中能夠把握財務管理的基本原則，對物業管理中出現的新問題、新情況能舉一反三。最終，財務管理工作必將成為提高企業管理水平和物業管理品質的有力保障。

篇2：走動式管理在財務管理制度實施中的運用

　　用“走動式”管理悉心經營--安居物業財務管理制度的有效實施

　　對于管理制度，許多企業重制定、輕執行。究其原因多半是制度不能被企業這塊“土壤”所“包容”，難以生根發芽。物業公司如何走出這種局面?對此，XX物業論壇就郴州市安居物業公司作了一些膚淺的探索，現將其坦露，供同行們共勉。

　　一、安居物業財務管理實施的結果

　　處于不發達地區的郴州市安居物業公司，也是在“貧困線”上艱難經營的企業。20**年和20**年物價飛漲，而物業服務收費標準無法提高，工資的增長，無法彌補員工因物價上漲所帶來的損失。一線員工紛紛辭職，一批又一批。在那段灰色的日子里，安居人沒有等、靠、要，而是積極面對。

　　安居人面對它的方法就是：緊緊抓住財務管理這條企業生存、發展的生命線，力爭讓其起到“綱舉目張”的作用。結果還算好，安居物業的水電虧損率、應收賬款回收率、費用控制率三條主線都取得令人欣慰的成績--水電虧損控制在企業可承受的范圍內;應收賬款綜合回收率達到百分之九十以上，有的小區達到百分之百以上，實現預收的好成績，新接小區也能達百分之六十左右;費用控制率基本上控制在年初預定目標之內。有了三條主線管理的成功，使得安居物業20**年度能夠完成集團公司收費指標。不但如此，在20**年面對物價上漲、員工辭職的局面還大膽地嵌進了一項旨在提高服務質量的績效工資考核制度。

　　二、安居物業的“走動式”管理在財務管理制度實施中的運用

　　(一)安居物業的“走動式”財務管理實施的淵源

　　安居物業地處經濟欠發達的湖南省郴州市，所服務小區的收費標準有0.27-0.55元/平方米不等，商業區有1元/平方米的，有包干的，五花八門。在這種收費水平下，要想找到素質普遍稍高的從業人員，幾乎不可能。安居物業是后勤部演變而來，安居人從上到下都有一個認識：“要想安居不倒閉，要想自己不失業，就只有規范管理”。不過，按規范嚴格執行，他又會同你抗辯：“有制度很好，就是不能扣我的工資。我就那么一點錢，吃飯都不夠。飯都吃不飽，哪有力氣做事。你的制度首先要滿足我的生存。”--他們認同你的制度，但決不會自覺起來。你不趕他，他一定不會動;你趕他，他也許不知道怎么動--這就是安居物業落實管理制度的“原始土壤”。

　　在這種“土壤”里經營，安居物業的管理層自覺不自覺地運用起“走動式”管理來。

　　(二)安居物業的“走動式”財務管理實施的步驟

　　第一步：反復征求意見，討論通過各項財務管理制度。

　　第二步：確定關鍵環節、重點指標和實施方針。

　　面對多多的制度、多多的懲罰，安居物業財務的做法是：一手軟，一手硬，外加一只無形的手--“警示”。

　　“軟手”抓財務管理中最關鍵的三個環節，一是小區和總部臺賬規范登記，二是小區和總部月報表規范書寫、按時上交，三是小區報表使用電腦制作。財務部對這三個環節不厭其煩地抓培訓、現場指導、電話跟蹤落實、個別交流討論......但一般不按制度中規定的辦法隨時罰款。因為安居物業收費員95%只有初中文化，95%沒有摸過電腦，一夜之間要達到財務制度的要求，是不可能的。

　　“硬手”抓三個重要的考核指標和一個關鍵的工作程序--三個指標分別是：應收賬款回收率，水電減虧率，費用控制率。這三個目標管理按財務管理的規定堅決執行，不管有多少怨氣;一個關鍵程序是：收支兩條線程序的不可逾越性--每天的款項必須存入單位指定的賬戶，除規定的限額外，如有違反，堅決處罰。

　　“無形的手”通過定期、不定期各項制度的學習和考試，配合少數違規行為的處罰來獲得警示的效果。

　　(三)安居物業“走動式”財務管理實施的手段

　　第一個手段--組織管理制度的學習、組織專題培訓。

　　1、組織包括部經理室在內的財務管理制度的學習。其目的是提高思想認識，知曉財務制度，熟記重點環節。

　　2、組織包括客戶員在內的管理人員的專題培訓、專題考試。其目的是強化實際操作技能。

　　3、制作小區管理處日常工作流程圖、收費日常工作流程圖(附后)--其目的是，為使用人作備忘錄，指導相關人員的工作，減少錯誤發生的概率。

　　第二個手段，將制度中的重點用表格語言進行陳述，達到形成習慣的目的。

　　1、《收費員管理辦法》中的重點，用小區每月應上交的六張報表概括。它們分別是：應收表，實收表，欠收表，欠收原因表，臺賬記錄自查表、IC卡預售系統自查表，其他費用明細表。

　　2、財務稽核會計對小區財務的監督，用兩張表概括：小區客戶服務中心一般過失統計表，小區客戶服務中心關鍵過失統計表。

　　3、收費信息用一張收費比率分析表概括。

　　4、根據年初確定的目標收費率，倒計當月收費任務表。

　　5、水電管理信息用一張水電虧損分析表概括。

　　6、費用控制信息用一張經營分析表概括。其中有“特別提示”欄，提示本年度剩余月份預算金額，本年度剩余月份應控制在預算之內的費用平均數。

　　7、公共能耗管理信息，用一張公共能耗分析表概括。

　　第三個手段：“跟蹤追擊”。它也是安居物業實施財務管理制度的重錘。

　　1、跟蹤追擊客戶員素質的提高。

　　一是定期不定期對小區臺賬登記進行全面檢查，專項核對，重點抽查，并組織各小區客戶員對小區臺賬、報表及資料存檔進行交叉檢查，互學互幫。

　　二是通過收入稽核會計對小區資料的一一核對過程來發現問題，當場電話通知糾正。仍不理解的，抽時間到現場指導，直至使其糾正為止。

　　三是盡所能提高客戶員電腦操作能力。在這個過程中，總部管理人員自覺實行首問責任制，問到誰，誰就會耐心講述。特別是收入稽核會計，為小區客戶員電腦的培訓付出了她的信心、耐心和熱心。她采用一種“先受益”的培訓過程--將制好的小區應收、欠收、實收等表格，拷貝到小區電腦上。操作人員只需修改當月應收實收，電子表格就會自動完成報表，又好又快。現在小區的報表和文字處理基本上是電腦制作。

　　2、跟蹤追擊小區資金及時存入單位賬號，跟蹤追擊小區預收電費資金上交的準確性。做法如下：

　　一是每星期對各小區存款情況進行全面分析，對資金異常的小區立即進行盤點，無特殊原因超過限定標準的現金，堅決按財務制度處罰。

　　二是不定期對小區資金進行全面盤點，用以督促小區及時存款。

　　三是將IC卡預售電系統的收入數據，定期拷貝到財務部，與所開收據金額一一核對，同時每月進行一次電腦電費收入與實際預收電費總額相核對，如有差異，必須找出原因。無正當理由，由小區當事人補足。

　　3、跟蹤追擊各小區收款進度。

　　一是用一個表，統計每天收費金額。具體做法是：每天上午由小區經理電話告知財務部收費金額，并及時溝通收費中遇到的困難，解決的方法和效果，以及小區需要的幫助。以此來動態掌握各小區收費過程中的全面信息。表內列有本月收費任務總金額，用以比對收費進度，發現收費進度異常緩慢時，到小區現場溝通問題解決的辦法。

　　4、跟蹤追擊各小區水電虧損原因。

　　一是每月總部和小區進行水電虧損分析。會同總經理室對水電虧損嚴重的小區進行現場辦公，分析原因，并調集專業人員和小區員工一道查找虧損原因。

　　二是每年總部兩次與小區一道進行水電抄表，用以調節小區以前可能出現的誤報，也是發現小區水電管理不足之處的一個途徑。

　　三是要求小區每日對用水用電情況進行巡查，并對小區每天水電巡查記錄進行抽查。

　　5、跟蹤追擊費用開支的全過程，力爭費用控制在年初預算之內。

　　一是請購單的跟蹤，沒有的不可報賬。

　　二是擬購物品質和價格的跟蹤，限定品牌和價位，按批準的質和價報銷。

　　三是工資費用的跟蹤，超過預算編制的工資以及超預算標準的工資，需討論審定后，才能實施。

　　6、跟蹤追擊財務管理制度中由于“審美疲勞”、“思想疲塌”而導致失效的原因。做法如下：

　　一是及時修改失效的關鍵控制點，變換獎懲方式和力度。

　　二是及時改變控制手段。

　　三是每年全面回顧財務制度執行過程中的問題，結合新一年的新目標對各項財務管理制度進行全面審視、適當修改。

　　《收費員管理辦法》中的工作要求、考核辦法和激勵制度就是這樣不斷修改而來。制度不斷地避開弱點，加上“走動式”管理的實施手段運用，致使這個崗位成為安居物業最成功運作的一個崗位。她們文化水平并不高，大多在初中，但她們普遍能夠用電腦制作報表和文檔，能從容地面對客戶的刁難;她們的工資待遇并不高，處于安居物業的偏低水平，但她們能夠很快地接受新的工作規范，并力圖做好;她們不是管理層，但她們最先接受諸多指標的考核，卻沒有一個因為考核而離崗的;她們是一線員工中最辛苦的、壓力最大的，但她們沒有一個月以此為由不交報表。

　　7、跟蹤追擊小區臨時出現的新的財務問題、及時采取措施，將風險扼殺在搖籃中。步驟如下：

　　第一步：信息采集的途徑有主線和副線兩條。

　　主線里有兩個途徑。第一個途徑是利用總部管理層“走動式”管理來采集;第二個途徑是利用日常財務信息的分析來采集。

　　副線里有三個途徑。第一個途徑是聽取一線員工對小區管理的評價，特別是辭職員工的評價;第二個途徑是聽取和收集業主對小區管理的評價，特別是業主的投訴;第三個途徑是聽取小區經理層的匯報。

　　第二步：處理方案的形成。在現場辦公之前，財務部擬訂一個解決問題的初步方案--采用書面方式，丟棄口頭方式，更不去等待小區形成書面的處理方案。

　　第三步：現場辦公，現場確定整改時限。

　　第四步：專人跟蹤落實，形成結果報告。

　　三、安居物業“走動式”管理的發展方向

　　預計在若干年后安居物業財務管理制度的有效實施，仍然依靠“走動式”管理來實現。這是安居物業所處的宏觀環境和微觀環境所決定的，實踐證明是最適合安居物業的管理方式。將它作為制定管理制度的途徑來經營--先實施，后制度，有利于安居物業的生存和發展。

　　用“走動式”

　　管理悉心經營安居物業財務管理制度的有效實施的同時，也會形成一種習慣，時髦的說法就是“企業文化”。這種習慣的文化將會影響安居物業的其他部門，包括總經理室的走動式管理的加強，最終將促使小區的管理層、班組和員工“走動式”管理的工作作風，最終形成“走動式管理”的企業文化。

篇3：物業公司財務管理制度范文五

　　物業公司財務管理制度范文

　　第一章資金管理

　　一、資金實行統一計劃管理。公司各部門每年12月中旬應編制出下年度各月份預計用款計劃，報公司批準。制定月度、季度、年度財務收支計劃，各項開支應有嚴格的審批制度。合理組織、使用資金，有計劃地安排各項收支，充分應用。

　　二、貨幣資金的管理：

　　A、為加強對公司現金的管理和核算，比較系統地了解公司現金收付動態和庫存現金余額，公司應設置“現金日記賬”;

　　1. 現金日記賬由出納員按照經濟業務發生逐日逐筆登記。其收入和付出金額應根據審核無誤后的收款憑證、付款憑證登記。

　　2. 現金日記賬必須做到日清月結，賬款相符，嚴禁以“白條”充抵庫存現金。每日終了，應將結余數與實際庫存數進行核對，做到賬款相符。如果發現賬款不符，應及時查明原因，進行處理。

　　3. 月份終了，“現金日記賬”的余額應與“現金”總賬的余額核對相符。

　　4. 庫存現金不得超過銀行核定的限額，收入款要及時解交銀行，不得“坐支”現金，不得私設小金庫。

　　B、公司在銀行開立戶頭，遵守銀行結算制度，設置“銀行存款日記賬”;

　　1. 銀行存款的收付款業務也由出納員負責辦理，并負責銀行存款日記賬的記錄，會計人員應配合出納人員認真進行審核和簽證，負責“銀行存款”總賬的登記工作。

　　2. 銀行存款日記賬與銀行對賬單每月要進行核對，剔除誤項，對未達帳項要逐筆查明原因，并編制“銀行存款余額調節表”予以調節相符。

　　3. 出納員必須嚴格管理空白收據、發票和空白支票，使用時按編號順序登記，認真辦理領用和核銷手續。

　　4. 如發現轉賬或現金支票遺失，應及時向開戶銀行掛失或采取其他防范措施，并報有關上級領導部門;作廢的支票應注明作廢字樣，保存備查。

　　5. 領取現金和轉帳支票應經授權的領導審批方可辦理領取手續，支票使用后經辦人應在三天內到財務部辦理注銷手續。

　　第二章成本、費用管理

　　一、做好成本、費用分析和控制。公司各部門要按照要求制定收入、費用預算。在每年的11月份應做出下年度的收入、費用預算，并按審批后的預算控制使用。

　　二、市內交通費開支標準

　　因公市內辦事，特殊情況要坐“的士”要經授權領導審批，憑單據報銷。

　　第三章報銷、審批

　　一、除日常用水、電、電訊、物業管理費、外委維修費用采用托收和轉賬外其余用款均應進行審批。

　　二、用款申請：

　　1. 各部門如需用款，應填寫用款申請表，按審批程序報有關負責人審批后，向財務領取支票或現金。

　　2. 員工因公務需要預借現金，應填寫借款單，注明用途，由管理處主任審批后報財務部審批，借款在貳仟元以上者，由主管領導審批。

　　3. 各項借款支出原則上必須在當月憑合法正式原始單據到財務部核銷。

　　三、報銷憑據

　　1. 一切付款必須取得正式發票或收據，內容真實，手續完整，數字準確，必須有填發單位的簽章。白條或其他非正式收據不能報銷，個別經批準的特殊情況除外。

　　2. 報銷憑證需有經辦人、驗收人、管理處主任、財務部主任簽字，財務人員方可準予報銷。超過限額的報銷憑證，有主管領導審批。

　　3. 偽造、涂改發票，牟取私利以及假公濟私者，一經查明，按照公司規定嚴厲處罰。情節嚴重者，報請公檢法機關處理。

　　四、預算內的各項開支，一般由管理處主任審批并經公司財務部核批后予以報銷，超過貳仟元的開支，由主管領導審批后方可報銷。預算外的開支，金額不滿貳仟元的，由管理處事先提出意見，經公司財務部審核后予以開支;金額在貳仟元以上的由主管領導審批后方可開支。

　　五、各項費用審批、報銷程序：

　　1. 市內交通費

　　市內因公辦事，工作需要坐“的士”要經授權領導批準、簽字后，憑單據報銷。

　　2. 辦公用品費用

　　各部門辦公用品分別由管理處統一申請購置、登記、發放。每月開支由授權領導批準。

　　3. 業務應酬費用

　　應酬費用應由授權領導批準，由經辦人簽注應酬事由，方可報銷。

　　4. 固定資產購置

　　由擬使用固定資產的部門提出出面報告，管理處審核后，報主管部門批準后方可購買。

　　5. 日常維修費用

　　日常維修需購買零配件時，由管理處統籌，報財務部核準，必要時由主管領導審批。