物業企業籌資

　　一般認為物業管理不是資金密集型行業，不需要大量的資金，所以，很少有物業管理企業籌資。其實，這是經營者的一個錯誤思維。

　　“借雞下蛋”是企業經營的常用措施，即用別人的錢來賺錢，而將自有資金投入到更多的經營項目中以獲取更多收益。在具體的經營項目中，自有資金所占比例越低，則投資利潤回報率就越高。因此，物業管理企業必須領會和學習利用籌資進行經營的方法，及早介入資本經營的領域。

　　企業籌資的渠道最常見的是企業自身經營收入，該內容已散見前面各章節，不再贅述。其他渠道還包括銀行借貸、抵押貸款、發行債券、發行股票等形式。

　　(1)向金融機構借貸：物業管理很少負債經營，也很少向金融機構借貸。一方面是自身經營沒有產生借貸需要，一方面是沒有形成借貸經營的思路。隨著資本經營在物業管理行業的成熟發展，向金融機構貸款將成為重要的籌資渠道。

　　(2)抵押貸款：用企業所擁有的可資抵押物做抵押，向金融機構申請長期貸款，這是企業籌集長期經營資金的重要途徑。

　　(3)發行公司、企業債券、發行公司、企業債券：是企業在市場經濟中的一種有效的集資手段。根據公司法的規定，股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，可以發行公司債券。公司、企業債券的發行受到國家嚴格控制，物業管理在一段時間內還不具備發行企業債券的條件。但物業管理企業可以進行研究，并在遵守國家規定的前提下選擇適合時機和渠道介入。

　　(4)發行股票：就物業管理行業的發展狀況來看，一段時間內，物業管理企業暫時不具備上市的條件。但是，股份制物業管理企業是物業管理經營的高級企業形態，亦是上市融資的必備條件。物業管理企業應早做準備，逐漸向股份制形式過渡，向上市發行股票靠攏。

　　(5)其他方式：在上述方式之外，物業管理企業也可有效地利用國際資金貸款。

篇2：物業企業經營收入核算管理規定

　　物業企業經營收入核算管理規定

　　1經營收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入

　　1.1主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人使用人提供維修管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入物業經營收入和物業大修收入

　　1.1.1物業管理收入是指企業向物業產權人使用人收取的公共性服務收入公眾代辦性服務收入和特約服務收入企業收取使用權房(如老公房)的租金也計入物業管理收入，并設置明細科目核算

　　1.1.2物業經營收入是指企業除物業管理及服務以外的其他經營性收入如企業經營自己擁有產權的房屋建筑物和共用設施取得的收入前期費收入等

　　1.1.3物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人使用人的委托，對房屋共用部位共用設施設備進行大修取得的收入

　　1.2其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他經營活動所取得的收入，包括企業代為經營業主委員會或者物業產權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入;代為經營停車場游泳池各類球場等共用設施取得的收入;還包括房屋中介代理收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業經營收入及無形資產轉讓收入等

　　1.2.1商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發屋商店飲食店等經營收入

　　2經營收入的確認及其時間

　　2.1企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據時確認為經營收入的實現當年度經營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后

　　2.2物業大修收入應當在業主管理委員會或者物業產權人使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現企業與業主委員會或者物業產權人使用人雙方簽訂付款合同或協議的，可根據合同或者協議所規定的付款日期或者在收到合同規定的價款之日確認營業收入的實現

　　3經營收入會計科目處理

　　3.1因物業管理物業經營物業大修等業務取得的經營收入計入主營業務收入科目其他如材料物資銷售等屬于其他業務收入范圍的收入計入其他業務收入科目以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算

　　3.2企業利用業主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入其他應付款***場地停車費代收科目貸方，并全額計提和交納營業稅及附加稅費根據物業管理服務協議支付業主委員會收益或各種應承擔的管理費用(按協議規定列支)時，計入其他應付款***場地停車費代收科目借方;物業公司自身獲得的收益，即其他應付款***場地停車費代收科目的貸方余額，借記并轉入其他業務收入各企業可根據實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算

篇3：物業企業成本費用核算管理規定

　　物業企業成本費用核算管理規定

　　1成本核算方法

　　成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業管理物業經營物業大修等不同業務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內不得任意改變

　　2成本劃分原則

　　為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：

　　只有正常的生產經營活動消耗才能計入生產經營成本生產經營成本主要包括：直接從事物業管理等經營活動的人員工資獎金和按規定比例提取的福利費工會經費教育經費;房屋共用部位共用設施設備維修及保養費;房屋共用部位共用設施設備耗用的水電費;直接從事物業管理等經營活動人員的勞動保護費;綠化費保潔費保安費;直接用于物業管理等經營活動的固定資產折舊費等等非生產經營活動消耗，如投資活動，籌資活動;非生常損失消耗，如災害盜竊損失違約金滯納金等賠償支出資產減值損失等，均不能計入生產經營成本

　　凡與企業直接生產經營活動無關的經營管理性支出均計入期間費用如：為組織管理企業而發生的行政性管理支出等

　　根據權責發生制原則確定當期的成本費用，正確核算待攤費用和預提費用會計期末未經主管稅務機關認可的待攤費用及預提費用，均應計入當年度損益

　　根據管理需要，按照管理處核算成本費用管理處發生的成本費用，直接計入該管理處成本

　　3成本核算及科目設置

　　3.2主營業務成本下按物業管理過程中不同的核算對象，設置物業管理成本物業經營成本物業大修成本，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目

　　3.3.1自營方式管理成本的核算采用自營方式進行物業管理服務的，可將發生的各項直接費用按成本類別計入主營業務成本物業管理成本

　　3.3.2出包方式管理成本的核算對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入主營業務成本物業管理成本

　　物業管理企業經營由業主委員會或物業產權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施等物業應付給物業產權人使用人的租賃費承包費等計入主營業務成本物業經營成本直接為以上經營項目發生的人工工資獎金和按規定比例提取的福利費工會經費教育經費勞動保護費;材料費水電費等也計入主營業務成本物業經營成本

　　物業大修成本是指物業管理企業承接的房屋共用部位共用設施設備大修更新改造任務實際發生的工程支出

　　其他業務支出是指企業從事其他經營活動所發生的有關成本和費用支出企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出

　　企業籌建期間所發生的開辦費，在企業尚未實現收入之前計入長期待攤費用，不計入當期損益在實現收入后，開辦費一次計入當期損益屬于籌建期以后至企業實現收入前發生的期間費用，直接計入當期損益;企業實現收入以后，即正常經營期間發生的期間費用，直接計入當期損益

　　期間費用核算的科目設置按照****集團財務管理制度的規定執行辦公費通訊費業務招待費業務宣傳費差旅費統一在期間費用下按照部門類別進行核算