物業公司組建需要安排的工作內容

　　1、物業管理企業的注冊、資質審定;

　　2、管理層、操作層員工的招聘上崗;

　　3、員工的崗前培訓工作，包括物業專業知識、項目情況、企業文化、服務意識、服務技巧等;

　　4、物業管理企業管理規章制度的建立，如員工手冊、人事制度等;

　　5、物業管理企業長期發展規劃、企業文化、服務宗旨等的擬定;

　　6、細化物業管理各項收費標準及服務內容;

　　7、對發展商的物業設施設備系統的增減、改動提供切實可行的方案并協助整改，確保系統穩定;

　　8、協助發展商的工程、各項設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發展商責成相關單位進行整改，然后進行復驗，并收集驗收報告;

　　9、協助發展商組織接管驗收小組，建立各專業設施設備移交的有關手續、資料和文件;

　　10、制定各專業設施設備管理規章制度、設備操作規程及維修保養標準、程序和措施;

　　11、制定設施設備運行記錄監控的有關程序和文件;

　　12、根據設計圖紙及操作手冊等制定相關操作指導書、安全規程、應急處理方案等文件;

　　13、制定消防、給排水、機電設備等項目管理方案;

　　14、制訂清潔標準和程序，編制清潔作業指導書;

　　15、制訂綠化操作標準，擬訂綠化養護規范;

　　16、編制初步的質量管理體系文件;

　　17、建立會計核算體系，建立健全財務管理制度;

　　18、建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案;

　　19、制定日常物業管理所需設備、材料清單;

　　20、建立供應商檔案及采購程序和工作制度;

　　21、擬訂對外分包的有關程序，評價和選擇各專業分包方;

　　22、其他與物業管理相關的階段性工作。

篇2：物業知識教材:物業公司組建

　　物業知識教材:物業公司組建

　　一、物業管理公司的目標定位

　　物業管理作為房地產綜合開發的延續和完善，按照社會化、企業化、專業化、制度化的發展思路，對物業實施有效的管理和優質的服務，是現代化城市管理和房地產經營的重要組成部分。物業管理公司若要在市場競爭中處于有利地位，在組建之初就必須確立明確的發展目標。

　　物業管理公司作為第三產業，其服務性質決定了它的宗旨必須是“業主至上，服務第一”。物業管理公司的總體目標是提供優良的物業管理和高水平的多種經營服務。物業管理公司的運作目標應包括以下幾個方面：

　　(1)妥善管理和維護業主的物業財產，使之始終保持良好的狀態，并得以保值、升值，延長使用壽命。

　　(2)以較少的投入，為業主和用戶提供優質服務，使他們在安全、文明、舒適、愉快的環境中工作和生活。

　　(3)積極開展各種有益的物業經營和有償服務活動，創造較高的經濟效益和社會效益，增強競爭實力。

　　物業管理公司的經營目標包括：

　　(一)信譽目標

　　良好的信譽是公司的無形資產，有時甚至決定著公司的存亡。物業管理公司應把信譽目標擺在首位，塑造好企業形象，使業主和用戶有一種信任感，從而為企業在市場競爭中打下良好的基礎。

　　(二)盈利目標

　　利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業管理公司自己制定的目標。

　　(三)發展目標

　　物業管理公司必須通過物業管理活動，逐步取得相關知識、技能、經驗和利潤，通過實踐和培訓，提高員工綜合能力，促進公司業務的全面發展。

　　(四)服務目標

　　服務目標是指物業管理公司的服務所要達到的讓業主和用戶各方面都滿意的標準。

　　二、物業管理公司的資質條件與申辦程序

　　物業管理公司是隨著房地產的發展和對物業管理的需要而產生的。物業管理公司的組建和其他企業一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規定，獲得批準才能成立。

　　(一)物業管理公司的資質條件

　　物業管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數量、專業人員、受托管理物業的規模等方面的狀況，是企業的實力、規模的標志。由于各地區物業管理的發展程度不同，具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要包括:

　　(1)物業管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業，如上海市規定的建筑面積須在1萬平方米以上。

　　(2)一定數量的注冊資金，如廣州市規定注冊資金須在10萬元以上。

　　(3)有符合規定的公司名稱和公司章程。

　　(4)有固定的辦公場地和設施。

　　(5)有必要的管理機構和人員。

　　(6)有符合國家法規政策的經營范圍。

　　(7)能夠獨立承擔民事責任。

　　(二)物業管理公司的申報資料

　　內資企業(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料:

　　(1)主管單位對申請物業管理公司的經營資質進行審批的報告。

　　(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。

　　(3)管理章程。

　　(4)公司法人代表任命書或聘任書。

　　(5)驗資證明。

　　(6)注冊及經營地點證明。

　　(7)擁有或受托管理物業的證明材料。

　　(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。

　　(9)其他有關資料。

　　外商投資企業(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件;外商獨資企業應委托本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項。

　　私營企業除補充個人身份證明和待業證明等有關資料外，其余資質資料大體相同。

　　(三)物業管理公司申請成立的程序

　　一般情況下，物業管理公司領到資質審批文件后，按有關規定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續后才能對外營業。具體程序包括：

　　(1)根據上述成立條件，準備材料和文件。

　　(2)向所在地房地產主管部門提出申請。

　　(3)向所在地工商行政管理局申請企業名稱登記、法人注冊登記和開業登記。

　　(4)到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。

　　上述程序結束后即可開業。

篇3：組建第三方組織以解決物業管理諸多難題

　　組建第三方組織以解決物業管理諸多難題

　　組建第三方組織，解決物管諸多難題

　　隨著國家《物業管理條例》的頒布實施，物業管理的舞臺突然變得熱鬧起來。有業主炒管家的，有業主要自己進行物業管理的（業主自治），有物管公司撤離小區置業主于尷尬境地的，有官方民間在頻繁發表各種言論的，還有在法庭上唇槍舌劍的。總之，熱鬧得很。面對紛繁復雜的種種矛盾，有人歸結為《物業管理條例》的缺陷，有人論述為國內大環境不成熟。但基本上都是在火上澆油，最文明者也只是在隔岸觀火，尚沒有人能拿出“釜底抽薪”式的解決辦法來。筆者借鑒第三方的概念，試圖為物業管理的矛盾謀劃幾條解決出路。

　　一、改造已有的第三方物管機構，使之進化到市場組織的高級形式。

　　其實，關于第三方的 問題，在物業管理行業中早已出現，如提供專業化服務的樓宇科技公司、設備維保公司等，但這種第三方服務的機構尚處于初級階段，對解決現階段物管所產生的種種矛盾尚不具備條件。其一，這些機構大都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業謀取不正當收益的合法途徑；這種形式的第三方只對現行的物管模式起作用，可在一定程度上推動物業管理的專業化發展，但實際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因為這種第三方與物管公司“一鍋燴”，對提高物業管理的服務水平也沒有多少實際的內在推動力。此外，該模式對解決業主要求自治的呼聲而言沒有任何益處，反而為業主懷疑物管公司提供了口實。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業將上述的第三方與物管主業相分離，走完全的市場化；而在樓宇科技、設備維保業務工作方面，也要提倡公開招投標，如此鼓勵此類第三方服務機構走完全市場化道路，也將促進社會上積極組建類似企業，形成該類業務的良性競爭環境。其二，推廣基本成熟的做法。目前，運作較好的為專業清潔公司，在深圳，較好的物業管理企業基本上都將清潔業務外包給專業清潔公司，在降低成本的基礎上也提高了管理服務的質量；但專業清潔公司還沒有形成規模，在深圳這類有影響的公司屈指可數，還有很廣闊的進入空間。還有一個尚待繼續完善的保安服務公司，受限于各物管企業在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再從思想上轉變物管企業的固有思路，可能會加快其市場化進程。

　　二、聯合現有的資源，成立新型的第三方物管服務機構。

　　為物業管理企業提供ISO9000質量管理體系及其它體系認證的組織，就其對物業管理已經介入到相當深的程度而言他們已經成為評定物業管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認證組織僅限于為物管公司提供咨詢認證服務，人為地將服務范圍限制在一個狹窄的區域內。因此，完全可以將其服務領域廣為拓展，從而成為新型的物業管理第三方服務機構。具體辦法是，在已有職能的基礎上，成立物業管理品質監管中心，其職責即在于對物業管理的品質狀況進行評定和監管。它既可接受物業管理企業的委托，對企業的品質情況“微服私訪”，以提升物管企業的管理水平；也可接受業主的委托，對物管企業的資費與管理水平是否相符進行驗證；也可接受政府或物管協會的委托進行調查，為資質評審提供權威資料。諸如此類。這個空間也可大力提倡多種資本進入以形成市場競爭，其中物管企業可充分利用自身的優勢進入該領域，相信會成為新的利潤增長點。當然，這種組織機構必須完全與物管企業相脫離，作為獨立的市場主體，站在客觀、公正的立場上開展工作，以誠信、專業的態度贏得市場；它的發展可充分借鑒會計師事務所、律師事務所等成熟的經驗。

　　三、組建全新的物業管理第三方服務機構。

　　其一，成立物業管理招投標中心，這也完全是企業性質，其監管方為政府并接受社會（業主）的監督和質詢，其最終生存則靠其誠信贏得業主（包括發展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個地區的成員，而須從外地隨機從名單中聘請，如深圳的項目必須從北京、上海等地請人。其成員中可以有物業管理方面的專家，也須多充實相關人員，如律師、業主、公證員等。任職成員必須具備資質，如同會計師事務所的成員必須具備注冊會計師資質類同，參與中心工作的人員必須具備物業管理招投標資質，權且將這種資質命名為物業管理市場評估師。物業管理市場評估師分多種專業，如法律、設備、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業管理市場法律評估師等。該資質由參加國家統一考試取得。物業管理招投標中心的建立可避免現行的招投標市場的混亂。

　　其二，成立物業管理專業機構預審中心，對參與物業管理的專業機構，包括物管公司、樓宇設備維保公司、保安公司、清潔公司等，進入招招標時對其資格進行審定。其業務可以擴展為受業主的委托為其物業管理進行公司遴選，也可受物業管理公司的委托進行專業公司的選擇。這也完全是一個企業性質的東西。

　　其三，成立物業管理職業經理人事務所（已有專家對此進行過充分論證）。

　　其四，成立物業管理事務介紹所。

　　其五，成立物業管理社會性質服務（如商務、娛樂等）中介機構。

　　第六，成立業主委員會成立程序等業務咨詢中心。

　　第七，利用物業管理資源，如所掌握的物業類型、所用電梯、空調等設備的選型等，成立向發展商進行相關業務數據推介的中心。

　　八，成立業主置業服務中心......當然，我們可以成立多個類似的中心。

　　如此一來，一切都由市場說了算。其好處至少有以下幾點：

　　一是少了政府的麻煩事，政府只須監管幾個中心即可，而不需要再監管幾百個物管公司和成千上萬個小區，也不必面對數量龐大的業主，業主與各專業第三方機構的矛盾完全由法律解決。政府即可脫身集中精力規劃物業管理的大政方針。

　　二是最大程度上避開了各種不必要的暗箱。物管企業將錢掙到明處，業主將錢花到亮處，市場調節及其自身規律將把國內最盛行的人為（情）因素最大程度地予以剔除。

　　三是開辟了物業管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業管理拓展到更為廣闊的天地，也會大大增加就業機會。

　　四是有利于提高物業管理的整體水平。專業化和市場化發展的激烈競爭，必將促進各專業方不斷創新增加服務內容，增強服務意識，提升服務質量，最終使消費者受益。

　　五是為各種物業管理模式能夠實施奠定了基礎。現今物業管理的模式基本只限于聘請物管企業進行管理，而如果各種第三方機構能夠充分實現并發揮作用，則業主自治、物業管理職業經理人進入市場都將成為可能。

　　文/王荷