小議物業(yè)管理經(jīng)營

　　一般認(rèn)為物業(yè)管理不是資金密集型行業(yè)，不需要大量的資金，所以，很少有物業(yè)管理企業(yè)籌資。其實，這是經(jīng)營者的一個錯誤思維。

　　“借雞下蛋”是企業(yè)經(jīng)營的常用措施，即用別人的錢來賺錢，而將自有資金投入到更多的經(jīng)營項目中以獲取更多收益。在具體的經(jīng)營項目中，自有資金所占比例越低，則投資利潤回報率就越高。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須領(lǐng)會和學(xué)習(xí)利用籌資進(jìn)行經(jīng)營的方法，及早介入資本經(jīng)營的領(lǐng)域。

　　企業(yè)籌資的渠道最常見的是企業(yè)自身經(jīng)營收入，該內(nèi)容已散見前面各章節(jié)，不再贅述。其他渠道還包括銀行借貸、抵押貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等形式。

　　(1)向金融機構(gòu)借貸：物業(yè)管理很少負(fù)債經(jīng)營，也很少向金融機構(gòu)借貸。一方面是自身經(jīng)營沒有產(chǎn)生借貸需要，一方面是沒有形成借貸經(jīng)營的思路。隨著資本經(jīng)營在物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展，向金融機構(gòu)貸款將成為重要的籌資渠道。

　　(2)抵押貸款：用企業(yè)所擁有的可資抵押物做抵押，向金融機構(gòu)申請長期貸款，這是企業(yè)籌集長期經(jīng)營資金的重要途徑。

　　(3)發(fā)行公司、企業(yè)債券、發(fā)行公司、企業(yè)債券：是企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的一種有效的集資手段。根據(jù)公司法的規(guī)定，股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金，可以發(fā)行公司債券。公司、企業(yè)債券的發(fā)行受到國家嚴(yán)格控制，物業(yè)管理在一段時間內(nèi)還不具備發(fā)行企業(yè)債券的條件。但物業(yè)管理企業(yè)可以進(jìn)行研究，并在遵守國家規(guī)定的前提下選擇適合時機和渠道介入。

　　(4)發(fā)行股票：就物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，一段時間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)暫時不具備上市的條件。但是，股份制物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理經(jīng)營的高級企業(yè)形態(tài)，亦是上市融資的必備條件。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)早做準(zhǔn)備，逐漸向股份制形式過渡，向上市發(fā)行股票靠攏。

　　(5)其他方式：在上述方式之外，物業(yè)管理企業(yè)也可有效地利用國際資金貸款。

　　資金增值經(jīng)營

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的資金滿足了經(jīng)營、管理和服務(wù)的各項需要后，仍然有剩余時，則可將之進(jìn)行各種理財經(jīng)營以獲益。

　　融資企業(yè)融資包括融入資金和融出資金。融入資金即前面所講的企業(yè)籌資。而融出資金是指物業(yè)管理企業(yè)運用閑置貨幣資金獲取一定利益，例如，企業(yè)間的拆借;進(jìn)行證券投資，使企業(yè)的資產(chǎn)種類多樣化，分散了風(fēng)險，增強了企業(yè)的安全性。可供投資的證券種類很多，大致包括：中央政府債券，俗稱國債;政府機構(gòu)債券，如鐵路建設(shè)債券;地方政府債券;公司債券等。上述債券中，中央和國家政府機構(gòu)及地方政府債券風(fēng)險較低，可作為首選品種。公司債券利息較高，但存在著一定的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險;因我國對此發(fā)行有著嚴(yán)格的控制，所以一般風(fēng)險也較低，可以適當(dāng)選擇。在投資的證券中，還包括各種基金、股票等，但風(fēng)險較大，需慎重選擇。

　　物業(yè)管理企業(yè)還可將剩余資金進(jìn)行期貨投資、外匯買賣、藝術(shù)品投資、貴重金屬買賣等，以達(dá)到資金的增值目的。

　　業(yè)主共有資金經(jīng)營

　　通過物業(yè)管理行為籌措的資金，很多屬于業(yè)主所有。而對業(yè)主的財產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營必須謹(jǐn)慎而為，嚴(yán)格遵紀(jì)守法，切不可損害業(yè)主的利益。例如，業(yè)主所繳納的物業(yè)維修基金，有相當(dāng)部分為物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托在管理，如果物業(yè)管理企業(yè)將之隨意進(jìn)行經(jīng)營，就觸犯了法律，將承擔(dān)由此而帶來的一切后果。

　　但是，如果對業(yè)主資金放任不管，不進(jìn)行有效的經(jīng)營行為，則業(yè)主資金會隨著時間的推移和物價的上漲而貶值，所以，在保證資金安全的前提下，通過經(jīng)營運作使之增值十分必要。例如，上海市開始公房出售以來，先后將售后公房維修基金32億元交由該市公積金管理中心代為管理，這些維修基金的增值部分已經(jīng)超過了11億元。

篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望

　　物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望

　　一、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展問題的提出

　　我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿(mào)組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運作的道路，成為21世紀(jì)我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。

　　規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競爭，將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營面臨新的機遇。

　　從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。

　　當(dāng)前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經(jīng)營、人才儲備還是在發(fā)展模式上都領(lǐng)先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據(jù)調(diào)查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學(xué)校、醫(yī)院、營房、機關(guān)、賓館、車站、碼頭、公園、農(nóng)村等各個領(lǐng)域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達(dá)3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達(dá)到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達(dá)80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達(dá)到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營理念、體制、運作到效益更為精細(xì)、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)35%，北京天虹集團(tuán)管理規(guī)模達(dá)到500萬平方米以上，青島和濟(jì)南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達(dá)集團(tuán)、大連機關(guān)新型集團(tuán)、長春房地集團(tuán)和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)模化經(jīng)營、市場化運作、集團(tuán)化發(fā)展的必然要求。

　　二、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的優(yōu)勢分析

　　1、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質(zhì)，樹立品牌，全面促進(jìn)企業(yè)升級

　　國家建設(shè)部1999年261號文件《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級、二級、三級資質(zhì)及臨時資質(zhì)企業(yè)的達(dá)標(biāo)條件，并只允許一級資質(zhì)企業(yè)實施跨區(qū)域管理，限定二級資質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質(zhì)與臨時企業(yè)則不能實施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質(zhì)的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前，萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級資質(zhì)來塑造萬達(dá)物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強進(jìn)更強”的格局。

　　2、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平

　　我國的物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實施跨區(qū)域經(jīng)營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

　　3、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團(tuán)化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進(jìn)而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。

　　4、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局

　　跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展要求企業(yè)對人力資源進(jìn)行重新的組織與調(diào)整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢，使人才形成最佳結(jié)合。

　　5、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實行跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司等經(jīng)濟(jì)實體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，彌補物業(yè)管理服務(wù)收費的不足，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說來，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有助于企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　三、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展須注意的幾個問題

　　1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”問題

　　必須看到：在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初始階段是相當(dāng)困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導(dǎo)致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構(gòu)前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內(nèi)地不少地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者接受物業(yè)管理意識較差，收費標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險大，管理得不好，就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進(jìn)軍內(nèi)地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負(fù)。因此，每一個進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。

　　2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗曲線”問題

　　規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟(jì)，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟(jì)絕對不能等同于簡單擴(kuò)大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴(kuò)大以后利潤總額按算術(shù)級數(shù)等比遞增。

　　規(guī)模經(jīng)濟(jì)的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)量的提高，分?jǐn)偟矫總€產(chǎn)品上的固定成本相對減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟(jì)效益。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴(kuò)大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機構(gòu)等簡單增加。

　　那么什么是經(jīng)驗曲線呢？經(jīng)驗曲線是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計生產(chǎn)量增加時，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進(jìn)和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區(qū)域經(jīng)營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。

　　物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預(yù)見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細(xì)胞，應(yīng)被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。

　　同時，對于當(dāng)?shù)厥袌龅慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，應(yīng)首先建立在對目標(biāo)市場的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標(biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經(jīng)營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的共同價值觀、目標(biāo)、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”

　　5、企業(yè)“人力資源儲備”問題

　　當(dāng)企業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質(zhì)性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。

　　四、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策

　　展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策，我認(rèn)為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業(yè)化經(jīng)營、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進(jìn)行說明。

　　1、市場化運作

　　物業(yè)管理市場化運作是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進(jìn)步的催化劑。其實質(zhì)在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營權(quán)，以增加企業(yè)的核心競爭力。即把競爭機制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場。實行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內(nèi)要成為國際知名企業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)，應(yīng)該建立起非常規(guī)范的市場化運作機制，使物業(yè)管理從附屬于房地產(chǎn)的依賴性中走出來，強化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個性，培養(yǎng)其走向市場的競爭能力，為萬達(dá)集團(tuán)品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當(dāng)然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進(jìn)的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產(chǎn)公司進(jìn)行管理，而正式運作兩年后，應(yīng)實行脫鉤，獨立核算，自負(fù)盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發(fā)展，成熟一個，發(fā)展一個，為實現(xiàn)物業(yè)管理集團(tuán)化發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰(zhàn)略來擴(kuò)大市場份額，是新世紀(jì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內(nèi)知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業(yè)管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進(jìn)程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場的利器。當(dāng)前，堅持萬達(dá)品牌拓展的一致性，是品牌擴(kuò)張的前提。

　　萬達(dá)品牌是在長期的經(jīng)營管理實踐中形成的，是萬達(dá)集團(tuán)的信譽、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、獨特的經(jīng)營管理模式和文化個性的綜合體。萬達(dá)品牌是一個整體的概念，即指萬達(dá)集團(tuán)整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達(dá)地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達(dá)物業(yè)從以往單一的設(shè)備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導(dǎo)者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務(wù)的維護(hù)者和生活信息的溝通者。由于地產(chǎn)品牌與物業(yè)品牌的“強強鏈接”，使萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內(nèi)涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業(yè)化經(jīng)營

　　開辟經(jīng)營的新天地是品牌化擴(kuò)張的重要保障。物業(yè)公司實地專業(yè)化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是專業(yè)市場細(xì)分化的必然結(jié)果，是適應(yīng)企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經(jīng)濟(jì)效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會效益，以副業(yè)配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟(jì)效益，使“主業(yè)更強，副業(yè)更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎(chǔ)上，加大經(jīng)營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護(hù)、工程維修、園林綠化、房產(chǎn)中介、旅游等項目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質(zhì)量、追求時尚消費，其發(fā)展空間“大有可為”。

　　4、規(guī)模化發(fā)展

　　從經(jīng)濟(jì)的角度來說，適度的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)作戰(zhàn)的局面，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟(jì)效益，必將是新世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢。在規(guī)模化發(fā)展的推進(jìn)中，企業(yè)的一項最主要的任務(wù)即是依托原母體企業(yè)建立進(jìn)軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達(dá)物業(yè)以大連為根基，建立萬達(dá)物業(yè)的人才培訓(xùn)中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗的“大本營”，為集團(tuán)的品牌化擴(kuò)張和規(guī)模化經(jīng)營作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進(jìn)，對萬達(dá)集團(tuán)其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數(shù)字化變革

　　21世紀(jì)，人類居住進(jìn)入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個全新的網(wǎng)絡(luò)化管理概念，網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點，通過網(wǎng)絡(luò)來提供更多、更新的服務(wù)，以滿足新時代業(yè)主不斷變化的需要。萬達(dá)集團(tuán)王健林董事長在中國北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍(lán)圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續(xù)房地產(chǎn)生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理觀念、服務(wù)職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機遇。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)數(shù)碼時代物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理觀念，由簡單維護(hù)型、勞動密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步。可以預(yù)見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)職能的嬗變提供了新的平臺，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后的一個時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，為萬達(dá)集團(tuán)的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達(dá)集團(tuán)向國際化邁進(jìn)，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎(chǔ)。

篇3：物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必由之路:經(jīng)營

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必由之路:經(jīng)營

　　前言

　　物業(yè)管理在我國雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展，許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。同時，隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實，社會及業(yè)主對物一管理的逐漸認(rèn)識和住房消費意識的逐步形成，在一些城市和地區(qū)初步形成了競爭有序的物業(yè)管理市場。這些充分說明了物業(yè)管理在我國已經(jīng)取得了長足進(jìn)展。

　　然而，物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務(wù)，而對經(jīng)營的問題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會、業(yè)主、發(fā)展商的因素，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認(rèn)識和策略上的偏差。誠然，管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營應(yīng)是其基本的行為，只有依法進(jìn)行經(jīng)營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。達(dá)到社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，良性發(fā)展的目標(biāo)。

　　物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁，并反過來影響服務(wù)質(zhì)量。就整個行業(yè)來講，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬服務(wù)業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個對比，我們不難得出上述結(jié)論。

　　隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，經(jīng)營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來，物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展，經(jīng)營將是一條必由之路。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的市場基礎(chǔ)和需求

　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準(zhǔn)市場需求，準(zhǔn)確把握機會，才能獲得成功。就目前來講，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的市場基礎(chǔ)和需求主要有以下幾個方面：

　　1、房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化

　　房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營提供了廣闊的市場基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)在：

　　（1）租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報，加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主-出租方，所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。

　　（2）適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素，要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場的需求，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加上有些房地產(chǎn)商前期市場定位不準(zhǔn)確，使房地產(chǎn)投入使用時不能完全適應(yīng)市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進(jìn)行改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計時特意將房屋設(shè)計成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進(jìn)行調(diào)整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實施這一工作，如果操做得當(dāng)，會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報，這點在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè)，住宅用途改為辦公用途時尤為顯著。

　　（3）物業(yè)管理的策劃，已成為房地產(chǎn)營銷策劃的一個重要組成部分。通過設(shè)計適合房屋檔次和規(guī)模，與房屋的目標(biāo)客戶的消費能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中，對房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認(rèn)識到了這一點。因此，物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產(chǎn)營銷策劃，是大有可為的。

　　（4）房地產(chǎn)開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營提供了大量的機會。

　　2、居民需求的變化

　　（1）隨著人們收入的增長，二、三次置業(yè)的人數(shù)不斷增加，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。這種情況下人們更將住房當(dāng)做財產(chǎn)來對待，就更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題。這樣一方面更加突出了物業(yè)管理的重要性，另一方面也提出了對房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價格、信息等方面的需求。

　　（2）隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展外，像會所經(jīng)營管理、智能化信息服務(wù)等新興的內(nèi)容也成為許多物業(yè)管理公司關(guān)注的對象。

　　3、物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　（1）物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細(xì)，物業(yè)管理公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護(hù)和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調(diào)水處理、消防系統(tǒng)的維護(hù)等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)（如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等）的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程，這也不失為一種良好的經(jīng)營選擇。

　　（2）隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應(yīng)等方面（如各類標(biāo)牌標(biāo)識的制作就有很大的需求）。在軟件上表現(xiàn)為對信息、資料、培訓(xùn)、人才交流、質(zhì)量體系認(rèn)證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經(jīng)營行為，既為同業(yè)提供了方便，促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，又為自已的經(jīng)營行為開辟了新的市場。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)如何經(jīng)營

　　物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營，除了要了解市場，把握市場以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營的方法，抓住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進(jìn)的經(jīng)營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果。總的來講，應(yīng)該在下述幾個大 的方面進(jìn)行系統(tǒng)的計劃。

　　1、對業(yè)主--物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營

　　搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營無疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價的回報，同時有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，還應(yīng)關(guān)注以下幾個要點：

　　（1）實施品牌戰(zhàn)略，有計劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌，充分利用名牌所帶來的巨大的市場效應(yīng)和市場信譽。

　　物業(yè)管理由于屬于服務(wù)業(yè)，涉及面較廣，影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多，質(zhì)量保證的實施較困難，尤其特殊的是，客戶對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難進(jìn)行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業(yè)管理產(chǎn)品的提供者--物業(yè)管理公司的時候，非常注意其信譽。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽的集中體現(xiàn)，故物業(yè)管理公司的品牌是其開拓市場的關(guān)鍵因素。國外統(tǒng)計資料表明：在某一領(lǐng)域前十大品牌的市場份額占有率超過70%，物業(yè)管理企業(yè)如果不能樹立自身的品牌形象，其發(fā)展空間是受到很大限制的。

　　建立品牌是一個系統(tǒng)工程，不是一朝一夕能夠完成的，要建立一個長期計劃并加以實施，首先是苦練內(nèi)功，提高物業(yè)管理水平，使客戶滿意。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽，不侵犯業(yè)主的權(quán)益，積極維護(hù)企業(yè)的形象。再有就是要注重宣傳和引導(dǎo)，特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機進(jìn)行集中突破。另外，企業(yè)綜合實力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要因素。

　　（2）注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感，還應(yīng)起到引導(dǎo)消費，拓展市場的作用。

　　引導(dǎo)消費的作用不應(yīng)忽視，現(xiàn)在我國很多居民受長期免費住房的影響，對住房消費認(rèn)識不足。通過積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓業(yè)主見到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對其房產(chǎn)（可能是他們最大的財產(chǎn)）價值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費意識，增加物業(yè)管理企業(yè)的收益，而且能大大降低物業(yè)管理的難度，減少與業(yè)主的爭議。

　　（3）積極開拓市場，不斷擴(kuò)大管理規(guī)模，占據(jù)更大的市場份額，此舉對提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險能力，壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。

　　（4）重視財務(wù)管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　（5）對物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務(wù)（如清潔，某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自已的優(yōu)勢項目，也能達(dá)到很好的經(jīng)營效果。

　　2、以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營

　　這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營的很好的輔助和補充，由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經(jīng)營得當(dāng)，也會得到很好的回報。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種：

　　（1）針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等。

　　（2）針對物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。如專業(yè)清潔服務(wù)和機電設(shè)備維保服務(wù)。

　　（3）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。

　　（4）為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。

　　（5）為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。

　　（6）為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。

　　（7）對公共場地或場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。

　　3、專項經(jīng)營活動

　　與上述經(jīng)營行為不同。專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營風(fēng)險和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營管理方案。為減少風(fēng)險，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經(jīng)營活動有：

　　--開辦幼兒園、學(xué)校；

　　--經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；

　　--會所及康體娛樂設(shè)施；

　　--裝飾裝修；

　　--搬家公司、禮儀服務(wù)公司等

　　4、與房地產(chǎn)經(jīng)營相聯(lián)系的經(jīng)營

　　通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報，這種經(jīng)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機會，比如：

　　--通過對電梯進(jìn)行技術(shù)改造，美化環(huán)境，建立起多媒體導(dǎo)購系統(tǒng)，再加上適當(dāng)?shù)妮o助宣傳和活動，使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營業(yè)額提高，從而帶動鋪面租金的上漲；

　　--通過興建寬帶上網(wǎng)及其它方法，改善寫字樓物業(yè)的辦公條件，從而提高寫字樓的出租率。

　　--通過改善工業(yè)區(qū)的行車、停車條件和貨物裝運條件，方便工業(yè)區(qū)的廠家，從而改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境；

　　上面從幾個方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求，把握商機，樹立創(chuàng)新意識，同時應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中需注意的幾個問題

　　1、防止“饑不擇食”，盲目擴(kuò)張。

　　在增加新的經(jīng)營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對各種風(fēng)險因素要進(jìn)行認(rèn)真的評估并制定可行的實施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的，這方面近幾年在行業(yè)內(nèi)有很多生動的教訓(xùn)，提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開拓發(fā)展的同時要保持頭腦的清醒。 　　2、避免所謂“多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營如果脫離和優(yōu)勢不再成立。這種經(jīng)營將面臨來自市場和社會的激烈競爭，物業(yè)管理企業(yè)在資金、技術(shù)和經(jīng)驗上都處劣勢，經(jīng)營風(fēng)險大為增加。同時，這種經(jīng)營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力的大量占用，勢必對物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。這樣會使物業(yè)管理公司喪失基礎(chǔ)，是不可取的。

　　3、經(jīng)營中堅持以內(nèi)涵為立足之本，強化內(nèi)部建設(shè)。

　　只重視對外拓展，忽視內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注意。要在拓展經(jīng)營項目的同時，調(diào)整管理機制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)驗。特別是對某些經(jīng)營項目（如房屋中介代理），管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。所以要在拓展市場的同時，加強內(nèi)部建設(shè)，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。

　　4、注意經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。

　　依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行，其中哪些經(jīng)營權(quán)和收益屬于業(yè)主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問題，都應(yīng)引起物業(yè)管理公司的注意。一般擁有產(chǎn)權(quán)的單位、個人或組織才擁有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)（如地下停車場、戶外廣告及公共場地等），所以物業(yè)管理公司利用自已不擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)或公共場所、設(shè)施等進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)先獲得產(chǎn)權(quán)人的同意，并就經(jīng)營內(nèi)容、方式及收益分配等方面與產(chǎn)權(quán)人達(dá)成協(xié)議的情況下方可進(jìn)行。

　　上面就物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營問題談了一些認(rèn)識，現(xiàn)在許多物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)營方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績。相信在物業(yè)管理同行的共同努力下，伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營的總體水平一定會得到很大的提高。