加強物業設備設施管理從根本上提升物業管理水平
從物業設備設施管理的特點入手，結合實踐經驗，指出了當前物業設備設施管理存在的主要問題，并在此基礎上，有針對性地提出了做好物業設備設施管理的建議，即加強相關培訓，切實提升認識水平和技術水平;著眼于工作效率和服務質量，實現設備設施運行科學化管理;貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統化保養。
物業管理的責任和目標是為業主和使用者提供服務，而這種服務的本質意義在于，通過物業管理全過程，實現物業本身的保值增值。其中，物業設備設施管理最為重要，同時也是難度最高、專業性最強的管理工作，其水平高低是決定物管企業綜合實力的主要因素。
一、物業設備設施管理的特點
概括來講，物業設備設施管理具有以下幾個特點：
(一)關系到業主的最根本利益。物業設備設施的產權屬于全體業主，資產絕對值很大，視物業規模和檔次不同，多則數億元，少則幾百萬上千萬元，對于高層高檔寫字樓而言，設備設施占總投入的1/4-1/3。物業的正常使用決定于設備設施的正常運行，管理如不到位，不僅影響設備設施的使用壽命，更會影響整個物業的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業的保值升值。
(二)技術性強。隨著技術全面進步，越來越多的高科技設備設施被應用到物業建筑中，門類繁多，涉及專業面廣。通常的物業都具有供配電系統、給排水系統、通風空調系統、消防自動報警系統、消防滅火系統、交通(電梯)系統、自動化控制系統、保安監控系統(含各類門禁識別系統)、樓內綜合布線系統、通信系統、停車場管理系統以及有線電視系統等，而一些新型的高科技智能化物業，如北京的奧運鳥巢、水立方等，更是應用了最先進的科技成果。盡管物業管理仍具有勞動密集型的特征，但是物業設備設施的管理卻越來越顯示出技術密集型的趨勢。正因如此，物業設備設施管理成為物業管理最本質、最需專業技術的核心內容。
(三)是“顯性服務”的基礎。目前，很多物業企業由“管理公司”更名為“服務公司”，并在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務等“顯性服務”方面下足功夫，突出“為業主服務”的宗旨，應該說，這是一種企業經營定位方面的進步。但要看到，安居才能樂業，為業主的“安居”提供保障，是物業服務企業責無旁貸的義務，而物業設備設施的安全正常運行，是“安居”的前提和保障，是物業服務的底線。盡管這項工作不為多數業主所常見，具有“隱性管理”特點，但只有做好此項工作，其他各項“顯性服務”才有意義。換言之，物業設備設施管理的水平從根本上決定了物業公司的管理水平和服務水準。
(四)要求有可繼承性和可延續性。一棟物業使用壽命少則四、五十年，長則上百年，即使由一家物業服務公司長期管理，也需要幾代人的銜接，而且隨著物業管理的市場化和招投標制度的實施，物業服務公司的更換成為常態。在此情況下，設備設施的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續性，由此也決定了物業管理的指導思想必須具有長期性、連續性和可繼承性。
二、當前物業設備設施管理中存在的問題
作為相對新生的事物，目前物業設備設施管理還存在著許多不完善的地方，尤其在資源、人才、技術和管理模式方面，與國外還有一定差距。
(一)重運行維修，輕預測保養。相當一部分物業服務企業還屬于“看守型”操作，重視運行維修，輕視日常保養，更少考慮“預測和預防”。這種“維持型”管理，不僅對設備設施的壽命影響很大，損害業主切身利益，而且增加事故隱患，增大經營風險，弱化企業自身技術實力，對物業服務公司也是一種根本性損失。這里面固然有業主對物業使用的短期思維和物權多元化的因素，但是也反映出部分物業服務企業“綜合經營成本意識”淡薄，缺乏深化管理的意識，實際上也是對服務責任的漠視。
(二)專業人才匱乏，技術力量相對薄弱。物業管理屬于微利行業，與建筑、房地產業相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業技術人員差距更大。同時，受資源和認識水平的制約，除少數物業服務企業外，在人才培養方面投入明顯不足，使得技術隊伍不穩定，難以吸引高素質人才。有資料顯示，物業服務企業中工程技術人員流動率高達35%-50%。人員構成上，本科以上學歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導，技術管理層面相對弱化。如果這種專業技術弱化的趨勢繼續下去，不重視和不強化對各專業系統的技術指導和系統控制，那么隨著“三高建筑”(高層、高檔次和高科技)的不斷興建，各類復雜的技術問題將會成為矛盾焦點，并成為制約物業管理行業發展的瓶頸。
(三)認識相對滯后，粗放式管理仍較普遍。不少物業服務企業對物業設備設施管理的認識，僅停留在“只要無故障、開得動就行”的層面上，并沒有認識到物業設備設施管理的服務對象是人，更沒有意識到良好的物業環境品質(即各種物業設備設施的運行效果)才是物業設備設施管理的最高工作目標。由此使得管理粗放，表現為制度不健全、臺帳檔案不完整、監督檢查不到位、作業指導不明確等，而且設備技術落后，甚至還存在著手工作坊式的作業方式。同時，專業的技術培訓缺乏，無論內容上還是形式上，都滯后于物業設備設施管理的發展形勢。
(四)法律法規建設滯后。目前，物業管理的相關法律法規還很不健全，這使得物業設備設施的管理缺乏完善的專業法規的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問題久拖不決。《物業管理條例》及各地方貫徹細則的出臺，對這一問題的解決起到了積極的推動作用，但是要解決設備設施管理中的深層次問題，還需盡快制定物業設備設施管理的專項法規、管理規程和技術標準。
三、做好物業設備設施管理的幾點建議
設備設施管理是物業管理的重中之重，應著重做好如下幾方面工作：
(一)加強相關培訓，切實提升認識水平和技術水平
物業設備設施管理的服務水平問題，關鍵是各級人員對服務標準的理解問題。例如，防火卷簾門的功能是在火災時自動降落，阻斷火勢蔓延，因此不能有物品阻擋其下落。但實際管理中經常發現防火卷簾門下堆放物品或無指示標識，原因就在于管理人員或巡查人員對其作用不甚了解。再比如，一些開關和閥門正常運行的狀態或開或閉，如果混淆就會影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會發現，如果不標示出工作狀態的開關位置，那么檢修時就可能誤操作，日常巡檢時就無法判斷是否正常，這時就會將標識細化。所以，設備設施的管理好壞，很多時候受認識深度的限制。
要解決認識問題，就要加強培訓。一是從戰略層面上，決策層要提高對于設備設施管理工作的基礎性和重要性的認識，將其作為企業競爭力的培育基點;二是從日常操作層面上，中層以下各級人員要加深對設備設施管理的服務標準、規范和流程的理解，尤其要熟悉各類設備設施的關鍵控制點。
此外，物業設備設施管理的技術性極強，決定了技術水平是關鍵。要根據企業發展戰略，制定有針對性的培訓規劃，并在資源投入方面加以傾斜。例如有專家提出，大型物業服務企業有必要設定系統工程師的崗位，強化突出系統工程師的技術管理責任。這樣才能保持企業技術水平的穩定性和競爭力。
(二)著眼于工作效率和服務質量，實現設備設施運行科學化管理
實現設備設施運行科學化管理，就是通過科學的管理規程和適宜的技術手段，以盡可能低的管理成本，實現設備的安全、高效運行。
1、實施關鍵點控制。設備設施的功能、年限、狀況和運行環境不同，可能出現的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點關注的內容就有所差別，即需要控制的關鍵點就不一樣。在建立臺帳基礎上，通過檢查檢測，確定每個設備設施的運行控制關鍵點，并將其納入日常的運行監測體系。同時，通過規范的管理文件，將關鍵點控制的方法、流程等固定下來作為作業指導。這是運行管理最重要、最基礎的工作之一。
2、標識規范、統一、實用性強。為提高效率和質量，應建立統一的標識體系(名稱標識、狀態標識、維護標識、安全標識等)，制作成《物業設備設施標識手冊》。要做到“標識全覆蓋”，所有設備設施都要標識清楚規范。
這里需要注意標識的“實用性”問題。建立統一標識體系的目的，是提高設備運行控制的效率，如不從實操性出發，就不能很好地達到目的。以指示性儀表為例，其工作時有數值指示，如溫度、氣壓、水壓等，藉此可判斷工作狀態是否正常。這對于專業的技術人員不是太困難，但日常巡查有時由其他管理人員完成，這時就無法通過儀表讀數來判斷設備正常與否。即使完全由技術人員來做，還有一個效率和可行性問題--如果儀表位置不是非常理想，讀取數值就變得困難;儀表眾多時，即使讀取數值，單憑記憶也無法判斷是否正常。如此一來，對這些設備的日常巡檢必定流于形式，運行管理就會留有隱患。此時標識的“實用性”就非常有必要：如果是指針式儀表，就把儀表正常工作時指針的上下限位置用醒目顏色標示出來;如果是數字式儀表，就把正常工作的數值范圍標示于便于觀察的地方。如此一來，任何人員都可一目了然，立即判斷設備是否正常。可見，即使有先進的儀器儀表，仍需在實踐中不斷摸索總結，優化管理，才能充分發揮技術設備的優勢。
3、著眼于預測預防，堅持日常巡查與定期檢測相結合
要從設備運行的長遠性和管理的可繼承性出發，切實做好設備的運行狀態檢測和故障預測工作。除日常人工巡查記錄外，還要借助各種設備診斷技術，不斷收集各個設備設施的關鍵參數變化，如壓力管道的管道壁測厚、大電流母線槽接點的測溫、系統“關注點”的定位等。將這些預防性工作納入物業設備管理的常規工作中，并做好數據統計和變化趨勢分析，就能夠動態掌握各類設備設施的狀態與變化，從而實現從狀態維修向預知維修發展，從事后維修向事先預測轉變。這對于系統保養工作的重點識別具有指導意義。
(三)貫徹預防為主思想，做好設備設施的系統化保養
“保養重于維修”，任何故障都有一個從小到大積累的過程，許多重大事故都是由細小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動導致局部過熱引發停電、失火或者燒毀設備等。
設備設施的保養重在系統化、常態化，要加強計劃管理，尤其要抓好三個環節：一是設備臺帳的建立與維護。建立臺帳的原則是帳實相符，原先有臺帳的，也要由專業技術人員進行實地核查，對不符之處做出修改;而設備臺帳缺失，或新增、更換設備的，則要通過現場逐個檢測，重新建立臺帳。臺帳維護重在即時更新，如實反映設備設施的實際狀況。二是保養計劃的制定。要根據設備設施的性能、運行狀況、新舊程度、使用環境和使用要求、歷史維修保養記錄等，以“確保運行、預防故障、經濟高效”為原則，制定針對性的保養計劃。三是原始保養記錄的建立與保存。保養要嚴格按計劃執行，規范填寫相關記錄并妥善保管。
上述三個環節相互聯系，構成一個可以互相印證的整體。要確保有設備必有臺帳，有臺帳必有保養計劃，有保養計劃必有原始保養記錄，有記錄必有實際作業。這樣，對設備設施日常保養工作的監督檢查就可從任何一個環節入手。
(四)不可忽視對外包服務的質量管理
當設備設施維護項目超出企業自身技術實力時，物業服務企業一般會將其交由第三方的專業公司來完成。這種外包服務本身是一種優勢互補、資源共享的業務協作方式，有利于社會資源的優化配置。
但是，外包只是將工作本身轉移給第三方，物業服務企業與業主之間的權利義務關系并未隨之轉移改變，物業服務企業仍對外包服務的質量負最終責任。相反，因為業務外包而使得物業服務企業無法進行更細致的過程管理，有時會使不可控因素增加。因此，對于外包服務的過程跟蹤和質量監督，仍是物業設備設施管理的一項重要內容。對外包服務的質量管理，關鍵在于：一要通過完備的合同協議，明確約定外包事項，二要規定詳細的質量標準以及檢驗檢測方法，三要納入日常的運行管理和維修保養工作體系中。
總之，物業設備設施日趨復雜化、智能化，技術含量日趨提高，其管理要求也不斷提高，已成必然趨勢。這既是物業服務企業面臨的困難，也是整個物業管理行業面臨的挑戰。作為物業服務企業來講，深化內部管理，重視人才隊伍，加大技術投入，就能夠變挑戰為機遇;而作為物業管理行業來講，在有序競爭的基礎上，推動交流合作與信息共享，促進人才梯隊的建設，加強新技術新設備的推廣，將是整個行業做強做大的必由之路。
篇2：物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．以下不屬于按建筑結構類型和材料分類的是()。
A、磚木結構
B、混合結構
C、鋼筋混凝土結構
D、墻承重結構
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結構和類型可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。選項D“墻承重結構”是按房屋承受力方式進行分類的，有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
2．以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。
A、房屋完好率
B、危房率
c、維修率
D、設施設備完好率
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。
3．以下不屬于房屋組成部分的是()。
A、非承重墻
B、門窗
C、電氣
D、樹木
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
4．房屋的結構部分不包括哪一項()。
A、基礎
B、承重構件
C、屋面
D、暖通
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項D“暖通”屬于設施設備部分。有關內容可參見教材第108頁
“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
5．不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。
A、計劃性預防維修
B、緊急搶修
C、狀態監測下的預防維修
D、改善性的預防維修
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對維修養護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態監測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設施設備維修養護計劃的制訂”的內容。
6．不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。
A、建立針對承包方的檢查監控制度
B、保證簽約主體與實施主體一致
C、明確在出現情況時的責任方
D、明確服務的技術指標
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項A“建立針對承包方的檢查監控制度”是外包管理合同實施應注意消防設施維修保養人員的職責，以下說法不正確的是()。
A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任
B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告
c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于2次到現場做一般性檢查
D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對維修保養人員工作職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“維修保養人員進人現場后，在5個工作日內提供所保養設備的現狀報告”。有關內容可參見教材第119頁“維修保養人員職責”的內容。
8．以下各項不屬于排水系統的是()。
A、污水系統
B、雨水系統
C、中水系統
D、工業廢水系統
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對給排水系統的掌握程度。排水系統分為污水系統、雨水系統和工業廢水系統。選項C“中水系統”屬于給水系統。有關內容可參見教材第127頁“給排水系統”的內容。
9．給排水系統管理的注意事項中，不正確的是()。
A、應保證消防用水的基本儲備
B、雨水、污水合流排放
c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池
D、北方地區應注意冬季管道防凍
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對給排水系統注意事項的掌握程度。選項B“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內容可參見教材第128頁“給排水系統中的注意事項”的內容。
10．以下說法中不正確的是()。
A、完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋
B、危險房是指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承重能力的房屋
C、嚴重損壞房是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，需進行大修或翻修、改建的房屋
D、設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項A“完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”
的解釋。有關內容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．房屋及設施設備的維修保養包括，對房屋和設施設備進行的()。
A、維護
B、清潔及潤滑
c、故障維修
D、狀況普查
E、定期檢查
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對維修保養內容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下的專業測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關內容可參見教材第111頁。
2．按房屋層次和高度可分為()。
A、平層建筑
B、低層建筑
C、多層建筑
D、高層建筑
E、超高層建筑
【答案】B c D
【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關內容可參見教材第108頁。
3．房屋的基本組成部分，結構部分包括()。
A、基礎
B、承重構件
C、屋面
D、暖通
E、樓地面
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項D“暖通”屬于設施設備部分。故本題選A、B、c、E，有關內容可參見教材第108頁。
4．房屋的基本組成部分，設施設備部分包括()。
A、水衛
B、電氣
C、消防系統
D、門窗
E、非承重墻
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目，選項D“門窗”屬于裝修部分，選項E“非
承重墻”屬于結構部分。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第108頁。
5．房屋及設施設備維修養護計劃的實施中，應注意控制的因素有()。
A、質量的控制
B、進度的控制
C、成本的控制
D、人員的控制
E、緊急事件的控制
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養護計劃實施應注意控制三個因素：質量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第116-117頁。
6．設施設備的狀態管理包括的內容有()。
A、設備的檢查
B、設備的狀態監測
C、定期預防性試驗
D、設備故障診斷技術
E節能管理
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態管理的掌握程度。設施設備的狀態管理包括四個方面：設備的檢查、設備的狀態監測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第122頁。
7．訂立外包管理合同應注意的事項有()。
A、在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致
B、合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時的責任方，以免在出現問題時產生糾紛
C、應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗
D、委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，也便于掌握設施設備狀況
E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第125～126頁。
8．關于消防設施設備維修保養人員的職責，以下說法正確的是()。
A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任
B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告
c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查
D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行
E、按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對維修保養人員職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“在5個工作日內”；選項c“對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第119-120頁。
9．關于供配電系統的種類說法正確的是()。
A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電
B、按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電
c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電
D、按供電性質分為長期供電和臨時供電
E、按供電類型方式分為交流電和直流電
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對供配電系統的掌握程度。選項E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選ABCD，有關內容可參見教材第126頁。
10．屬于共用設施設備運行管理主要內容的是()。
A、制訂合理的運行計劃
B、外包的選擇
C、節能管理
D、配備合格的運行管理人員
E、建立健全必要的規章制度
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括：制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環境、建立健全必要的規章制度、設施設備的狀態管理和節能管理，選項B“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第121～124頁。
1 1．屬于采用管理手段節能降耗的節能管理方式有()。
A、加強宣傳和培訓，樹立節能意識
B、建立能源消耗的計劃和考核制度
c、對設備或工藝進行改造
D、盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用
E、合理設定運行參數(如空調溫控點)
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對節能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節能”的內容而不是“采用管理手段節能降耗”中的內容。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第123～124頁。
三、案例題
1．某業主4年前在某小區購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業主接到物業管理公司房屋漏水的通知，經查看，是所購商品房衛生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業主均提出賠償要求。
該業主認為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。
物業公司認為，業主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業主承擔。
請問樓上業主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業主造成的損失應該由誰來承擔?在緊急情況下，物業管理公司可否進入本案樓上業主家進行必需的維修，因此給樓上業主造成的損失應該由誰承擔?
【答案】(1)首先，根據建設部下發的《商品房實行住宅質量保證書》的規定：房地產開發企業對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業主購房已滿4年，則開發商不承擔責任。
本案中的水表接頭處老化斷裂問題發生在業主房屋內，雖然不是業主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業公司提供服務的公共性質考慮，物業公司既沒有權力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應由該業主個人承擔。
但根據實際情況，也并不排除物業公司承擔責任的可能性：若在本案例中，物業公司在接到樓下業主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯系樓上業主，而采取消極的不作為，致使樓下業主的損失擴大，則物業公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。
(2)物業公司在無法聯系到業主，而樓下業主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業主家進行檢查維修，如因此給樓上業主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業主)。
緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業公司可以未經樓上業主許可，進入樓上業主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：①樓下業主損失不斷擴大。②業主無法及時趕到或無法聯系到業主。③進入樓上業主家是唯一可行的維修方法。④樓下業主因不及時維修遭受的損失比物業公司進入樓上業主家給樓上業主造成的如門窗破損的損失更大。
此外，為了避免在緊急情況下，物業公司因缺乏明確的依據而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業主之間產生糾紛，我們建議物業公司與業主最好在
《物業管理服務合同》中，對在小區管理中可能出現的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。
2．王先生住在某物業公司管理的小區內。一天，王先生7歲的女兒在小區內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節骨折。事
后，王先生找到某物業公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業公司則認為這完全是王先生監護不當造成的，與物業公司的管理沒有關系。因此，王先生將物業公司告上法庭。
石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。
庭審中，物業公司認為，在小區安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監護責任。因此，物業公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業公司是否要承擔賠償責任?王先生是否也應該承擔部分責任?
【答案】
(1)王先生的女兒受傷，物業公司要承擔賠償責任。
根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。
(2)由于王先生作為女兒的監護人，沒有盡到監護責任，也負有一定責任。
3．甲小區某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任?
【答案】(1)根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治
安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業管理公司管理不善，未按規范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內，造成王某財產損失，對此，物業管理公司應承擔主要責任。
(2)華某未經物業公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產損害。為此，華某對王某的財產損害也應承擔一定的責任。
4．張老太太住在某花園小區的7層。一天晚上，張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物，當從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區的物業管理企業應承擔自己全部的醫藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區的物業管理企業是否對此負有責任?該物業公司是否應對張老太太進行賠償?
【答案】(1)該小區的物業管理企業對張老太太的摔傷負有責任。
物業管理是根據合同進行管理和服務的。依據我國《物業管理條例》的相關規定，物業管理企業負有保證小區樓道、道路燈處于正常使用狀態的法定義務，本案中的物業公司沒有及時對小區的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，最終導致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業公司對此負有責任。
(2)同時，依據《物業管理條例》的相關規定，“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”故，物業公司應對張老太太賠償醫療費和精神損失費。
5．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的管理工作，請說明房屋及設施設備管理的主要內容與方法有哪些?
【答案】房屋及設施設備管理的主要內容及方法有：房屋及設施設備的使用管理、維修保養、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術支持。
6．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題?
【答案】應注意以下問題：
(1)質量的控制：對維修養護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養護工作能夠達到計劃的質量標準。
(2)進度的控制：物業的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業的使用造成不便。對維修養護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養護工作對物業使用的影響，也有利于降低成本。
(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構成要素進行有效控制，提高維修養護工作的經濟性。
篇3：物業管理設備設施管理培訓手冊
物業設備設施管理培訓手冊
一、 結構
第一講 物業設備設施管理基礎
第二講 設施設施中大修規定
第三講 節能管理
第四講 工程部經理的管理責任
第一講物業設備設施管理基礎
一、 物業設備管理的意義和目標
1、物業設備概述
什么是物業設備設施?
物業設備即包括室內設備，也包括物業紅線內的室外設備與設施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監控、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業的主體，是物業全方位管理與服務的有機組成部分。
2、 物業設備管理的意義
管理、使用好物業設備、設施有以下幾個方面的意義：
(1)物業設備管理在人們提供良好的工作、學習及生活環境中，起到基礎性管理的作用，并提供了有力保障。
(2)物業設備管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與設備現代化、規范化的強有力手段。
(3)物業設備管理是提高現有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節約資金投入，保障設備安全運行的保證。
(4)物業設備管理是衛生、環境建設與物質文明建設起到保駕護航的作用。
(5)物業設備管理能強化物業管理企業的基礎建設。
3、物業設備管理的目標
用好、管好、維護好、檢修好、改造好現有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業設備管理的根本目標。
衡量物業設備管理質量的兩個指標：
A-----設備有效利用率， %;
B-----設備的完好率， %;
4、物業設備是否完好的標準為：
(1)零部件完整齊全
(2)設備運轉正常
(3)設備技術資料及運轉記錄齊全
(4)設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象
(5)防凍、保溫、防腐等措施完整有效
二、物業設備管理的內容
(1)物業設備基礎資料的管理
(2)物業設備運行管理
(3)物業設備維修管理
(4)物業設備更新改造管理
(5)備品配件管理
(6)固定資產(設備)管理和工程資料的管理等
1、物業設備基礎資料的管理
注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件。
(1)設備原始檔案
設備原始檔案包括：
a)設備清單或裝箱單
i. 設備發票
ii. 產品質量合格證明書
iii. 開箱驗收報告
iv. 產品技術資料
v. 安裝施工、水壓試驗、調試、驗收報告
b) 設備技術資料
設備技術資料包括：
i. 設備卡片
ii. 設備臺帳
iii. 設備技術登錄薄
iv. 竣工圖
v. 系統資料
c) 政府職能部門頒發的有關政策、法規、條例、規程、標準等強制性文件
2、物業設備運行管理
**物業設備的運行管理實際上包括了物業設備技術運行管理和物業設備經濟運行管理兩部分。
一是：設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態
(1) 針對設備的特點，制定科學、嚴密切實可行的操作規程。
(2) 對操作人員進行專業的培訓教育。對政府規定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證上崗。
(3) 加強維護保養工作。
(4) 設備中的儀表、(如壓力表、安全閥等)、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。
(5)對運行中的設備不能單憑經驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態下的監測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。
(6)對事故的處理要嚴格執行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二是：從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經濟。
設備的經濟運行管理，可從以下幾個方面進行：
(1)初期投資費用管理
在購置設備時，應綜合考慮一下因素：
A、 設備的技術性能參數必須滿足使用要求，并注意考慮到發展的需要。
B、 設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環境的要求。
C、 設備價格及運行時能源的耗用情況。
D、 設備壽命。
E、 設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。
F、 注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備。
(2) 運行成本管理
A、 能源消耗的經濟核算。
B、 操作人員的配備。
C、 維修費用的管理。
3、 物業設備維修管理
設備在使用過程中會發生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。
(1) 維護保養方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時間運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養。
(2) 維護保養工作的實施
維護保養工作主要分日常保養和定期維護保養兩種。
A、 日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規程操作設備，定時巡視記錄各運行參數，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現象，在班后對設備做好清潔工作。
B、 定期維護保養工作是以操作人員為主、檢修人員協助進行的。它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養。應做好以下工作：
*徹底內外清掃、擦洗、疏通;
*檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況，調整配合間隙;
*檢查安全裝置
*檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞;
*清洗油箱，檢查油位指示器，換油;
*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。
(3)設備的點檢
*設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。
*設備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。
*設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：(1)運行狀況及參數;(2)安全保護裝置;(3)易磨損的零部件;(4)易污染堵塞、需經常清洗更換的部件;(5)在運行中經常要求調整的部位;(6)在運行中經常出現不正常現象的部位。
**設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主，操作人員協助進行，計劃點檢內容主要有：(1)記錄設備的磨損情況，發現其他異常情況;(2)更換零部件;(3)確定修理的部位、部件及修理時間;(4)安排檢修計劃。
(4)物業設備的計劃檢修
*對在用設備，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修
*實行計劃檢修，可以在設備發生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。
(5)計劃檢修和維護保養的關系
*設備管理應建立“維護保養為主，計劃檢修為輔”的原則。
4、 物業設備更新改造管理
在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新方式。
備品配件的管理
*運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。
*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。
*備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。
5、固定資產(設備)管理
*固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，并在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。
*不屬于生產經營主要設備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產管理。
固定資產管理應考慮的幾個問題：
*固定資產(設備)的利用程度：利用率和生產率兩個指標。
*設備折舊：參考同類，根據設備情況以及技術進步程度。
*設備的報廢
*固定資產的管理要求：
A、保證其完整無缺。
B、提高其完程度和利用效果。
C、正確核定其需用量。
D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。
F、進行其投資預測。
6、工程資料的管理
1) 資料管理的目的和意義
2) 物業工程資料的分類目錄
A、竣工驗收資料
B、設備管理資料
C、二次裝修設備改造變更資料
3)工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。
4)工程資料管理的要求：
A、歸檔：要求和時間
B、保管：嚴格做到“七防”(防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體);每年年底一次特別清理。
三、 物業設備管理制度、
*現代物業管理都是專業化管理，最主要的內容就是要建立一套完整的管理制度。
物業管理的規章制度有下列三大類：
(1) 技術規程方面的制度
A、物業設備接管驗收制度
B、物業設備的安全操作規程
C、物業設備的保養維修規程
(2)管理工作方面的制度
A、物業設備預防性計劃維修保養制度
B、設備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經濟運行制度，文明運行制度。
C、工具領用保管制度
(3)、責任方面的制度
A、各專業，技術工種及管理崗位責任制度
B、值班制度
C、交接班制度
D、報告記錄制度
四、物業設備管理的要求標準
*設備管理體制
(1)、企業負責人管理職責
(2)、設備管理部門及其人員配備
(3)、健全必要的管理制度
(4)、技術經濟指標應達到同行業或上級主管部門規定的要求
*設備技術與經濟管理
(1)、設備前期管理
(2)、固定資產管理
(3)、設備技術管理
(4)、設備經濟管理
(5)、設備使用與維護管理
(6)、設備檢修管理
(7)、動力房管理
(8)、特種設備管理
第二講 設備設施大中修規定
一、供電系統設施設備的大中修
(1) 設施設備大中修的依據
1 .《 建筑電氣工程施工質量驗收規范》 (GB 50303 )
2. 《 電氣裝置安裝工程電氣設備交接試驗標準》(GB 50150 )
3 .《 供配電系統設計規范》 (GB5o052 )
4 .《 1oKv 高壓配電柜使用維護說明書》
5 .《 10Kv 變壓器使用維護說明書》
供電系統設備設施的大中修
(2) 中修的確定及項目內容
1.設備設施中修確定的條件
部分解體修理和更換少量的部件，零部件更換率一般為10％～20％.
2.設備設施中修的項目內容
是指對設備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設備正常運轉并能夠恢復、達到應有的標準以技術要求。
供電系統設備設施的大中修
(3).大中修的確定及項目內容
1.設備設施大修確定的條件
對設備進行全面檢修、全部解體，零部件更換率一般不超過30％.
2.設備設施大修的項目內容
對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復設備的附件以及翻新外觀，是設備基本恢復原有性能。
供電系統設備設施的大中修
(4) 高壓供電系統主要設備設施大中修參考周期
A、符合以下條件者可考慮變壓器大修：
1 .在運行中發現配電變壓器有缺陷或異常，危及安全運行，又不能在現場進行處理者。
2 .配電變壓器平均負荷率持續在80 %以上，且測量絕緣水平有明顯下降趨勢者。
3 .運行年限已達到設計使用壽命(一般為20 年)，且長期處于80 %以上重載運行者。
4 .在運行中遭受多次過電壓，二次短路電流沖擊等需進行吊芯檢查者。
5 .屬技術改進項目需要大修解決者。
B、 斷路器
根據實際使用條件并結合產品設備手冊要求，斷路器操作次數等主要參數達到生產廠家技術文件中約定條件者應進行檢查和測試，依據測試結果確定是否進行大中修，以保證其工作可靠性。
供電系統設備設施的大中修
(5) 設施設備大中修的工作內容
1、管理目標
A.提高管理價值，使管理區域內設備保值、增值;
B .延長設備使用壽命，為客戶節約資金;
C.使設備在良好工況下運行。
二、電梯大中修的確定及項目內容
1、電梯中修的確定條件
A、出對個別零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加潤滑油、擰緊電氣接線端子的螺栓等外，均需進行拆卸檢查。
B、需拆檢電梯傳動部件和機械電氣安全裝置，需更換有異常聲響或磨損的零件，以及拆修部分電氣元件。
C、新裝電梯在使用2年以上的且使用十分頻繁的。
凡符合上述1、2、3三條中任何一條者，即可算為中修項目。
2、電梯中修項目內容
A、電梯的機械部件中修項目內容
1)清洗曳引機渦輪減速機和調換減速箱內的齒輪油。
2)調換曳引機蝸桿軸伸處的石面盤根或耐油橡膠封圈。
3)調換曳引機渦輪減速箱蓋與箱體之間的密封墊圈或重新涂抹封圈。
4)調換電磁制動器閘瓦的石棉剎車帶，并調整閘瓦與制動輪的間隙小于等于0.5mm，并使間隙均勻。
5)調整和整修層矯門的聯動部分，調整更換層矯門滑輪及更換門扇下端、滑塊。
6)調整電磁制動器的制動彈簧壓縮力。
7)限速器上卡繩壓塊的調整或更換。
8)檢查和調整轎廂安全鉗楔塊與導軌之間間隙為2到3mm，并使間隙保持均勻一致。
9)檢查和調整限速器鋼絲繩與安全鉗連桿的連接情況，并檢查和調整限速器鋼絲繩的張緊及伸長狀況。
10)調整和調換轎廂、對重的導靴及靴襯。
11)檢查和調整曳引鋼絲繩的松緊度，若轎廂在最高層的層樓平面位置是，對重底部與對重緩沖器頂面之間小于100mm時，應截短曳引鋼絲繩的伸長部分，使該間距在尺寸范圍內。
12)檢查和調整門刀與層門機械鉤子鎖滾輪的嚙
合狀況，并調整鎖鉤的鎖緊 合狀況。
13)調整或更換導靴靴襯，修銼導軌上的劃痕，并重新校正導軌。
B、電梯的電氣部分中修項目內容
主控制及信號繼電器屏上繼電器、接觸器觸點的整修或更換，或更換整個繼電器、接觸器。
1) 檢查和擰緊各接觸器、繼電器上的接線螺栓。
2) 檢查和調整方向機械聯鎖的可靠性。
3) 檢查和調整井道內各限位開關動作可靠性及動作位置。
4) 檢查和調整井道內各磁性開關工作的可靠性。
5) 檢查和更換轎廂操作箱、各層廳外呼按鈕箱上的按鈕元件、開關及電氣元件。
6) 檢查和更換信號指示燈的燈泡及燈座。
7) 動力回路的信號照明回路的絕緣電阻的測量和處理。
8) 對乘客電梯、集選控制的有/無司機電梯，應檢查門保護和超載、滿載控制的動作可靠性。
9) 對直流電梯、閉環控制的交流調速電梯應檢查和調整測速裝置作用可靠性;整修或調換測速機的電刷和清除其整流子的灰精粉。
10) 對直流電梯的直流電動機和發電機的整流子和碳刷進行清洗整修或更換。
11) 檢查和調整電梯的起動舒適感和平層停車準確度。
在上述各項中有60%---70%及以上需于以檢查、更換和調整的，則既可屬電梯中修程度。
C、電梯大修的確定及項目內容
電梯大修的確定
1) 電梯已中修2次以上的。
2) 電梯雖然未中修，但正式投入使用已達5-6年的。
3) 電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的。
凡符合上述1、2、3三條件中的任何一條時，宜安排進行電梯大修。
D、電梯大修項目內容
電梯的機械部件大修項目內容
1) 渦輪減速機的拆修
a、 調整和鏟刮渦輪蝸桿齒側間隙，如磨損量過大，即需要更換渦輪副。
b、 調整或更換渦桿軸伸出端的軸承及石棉盤根。
c、 更換渦桿軸的后門頭平面軸承。
d、 整修或更換減速器滑動軸承。
e、 若渦桿減速箱的箱體、箱蓋鑄件有嚴重變形或有裂痕等，則應予以更換或修補。
2)電磁制動器的拆修、清洗、更換剎車皮，調整間隙。
3)若曳引電動機有異常摩擦聲，起制動電流明顯增大，軸向竄動增大，空載電流明顯增大，則應予以更換為同型號、同規格的電動機。
4)限速器的拆修和動作速度的整定并加封紀急記。
5)限速器鋼絲繩的清洗，截去伸長部分，并檢查和潤滑其張緊輪的轉動部分。
6)調換安全鉗的楔塊，并調整其與導軌面的間隙均勻，并保證間隙在2-3mm之內;并用檢修速度試驗安全鉗動作的可靠性。
7)清洗導軌，更換嚴重變形的轎廂導軌或用增加導軌撐架方法調整其垂直度和平行度。
8)轎廂的整形或更換部分嚴重變形的矯壁。
9)拆修自動門機或更換同型號尺寸的自動門整機或更換門電機。
10)整修或更換矯內的裝潢。
11)調整層轎門的連動性，檢查和調換層、轎門滑輪和調換嚴重變形的層、轎門門扇。
12)更換或重新車削導向輪、轎廂輪、對重輪的繩槽，拆洗其輪軸，更換并潤滑軸承。
13)徹底檢查并清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油。
14)調整或更換轎廂門的安全板、光電保護器或電子保護器。
15)對集選控制電梯需檢查轎廂的滿載、超載裝置的動作可靠性。
16)轎廂及層、轎門的噴漆。
17)調整和更換轎廂、對重的導靴及其靴襯。
18)截短伸長的曳引鋼絲繩或更換斷絲嚴重的曳引鋼絲繩。
電梯的電氣部分的大修項目內容
1) 更換控制屏上繼電器、接觸器或控制屏重新接線。
2) 由于電梯控制功能的增加而重新調換控制屏。
3) 調換或更換個別層樓的門電鎖接點。
4) 調換井道各限位保護開關的動作位置，并更換個別開關元件。
5) 矯內和層外各層的操作箱、按鈕箱中的元件及布線的整理等等。
6) 更換電線管內的導線。
7) 檢查動力電路、照明及信號電路的絕緣電阻。
8) 檢查或更換隨行電纜的段股或外表老化的電纜線。
9) 檢查或更換信號指示系統的功能及元件。
10) 對直流電梯、交流調速電梯尚需檢查和更換電機碳刷、整流子的清洗及車削等以及其輸出電壓、電流等參數是否變化大。
11) 對于有選層器的電梯應檢查或更換選層器。
12) 檢查和調整更換嚴重燒蝕的主電源開關及熔斷絲等。
13) 檢查和調整電梯整機性能，使之達到原設計要求。
14) 檢查和調整電梯的各項功能，使之達到原設計要求。
在上述各項各條中有60%--70%予以檢查、更換、調整的，則既可屬電梯大修程度。
電梯修理周期表
周期 電梯使用繁忙程度 小修/月 中修/月 大修/月
繁忙(一天兩班) 6 18 48
貨梯 一般(一天一班) 9 24 60
空閑 12 36 72
繁忙(一天兩班) 6 24 48
客梯 一般(一天一班) 9 24 60
空閑 12 36 60
三、空調系統的大中修
1、制冷機壽命的減少的六個基本影響因素
A、開/關周期的次數;
B、運行時間;
C、平均負荷;
D、最初安裝或最后一次大修后起算時間;
F、空氣泄漏和凈化的程度;
G、設備日常維護保養得水平;
這些因素的前提是壓機得到正確的維護。
2、基本標準
一個標準型制冷壓縮機在需要對其損耗的零件進行大修之前基本上可以運行5-10年，制冷機使用接近實際理想狀態的程度在決定壓縮機的壽命方面起到了主要的作用，由于幾乎沒有制冷機是在理想狀態下工作，因此，大多數壓縮機在它們一旦到達目標年齡時都需要進行預防的大、中修。
3、大中修周期與工作內容
A、中修
1)周期：一般運行3-5年或實際運行5000-10000小時。
B、中修內容：
1)機體內外清洗，重新按規定進行組裝;
2)對機組各部裝配標準進行校驗;
3)對制冷劑進行檢查，凈化處理，按標準加入;
4)按標準重新加入潤滑油;
5)檢查校驗各種計量、監視與測量裝置;
6)對脫漆或銹蝕部位進行除銹、補漆;
7)檢查合格后試運行;
C、大修
1)大修周期：一般為使用5-10年或實際運行10000-20000小時。
D、大修內容
1)對機組進行全部解體、檢查、修理或更換已失效的零、部件;
2)有必要時對基礎進行重新校驗、調整;
3)機體內外清洗，重新按規定進行組裝;
4)對機組各部裝配標準進行校驗;
5)對制冷劑進行檢查、凈化處理，按標準加入;
6)按標準重新加入潤滑油;
7)檢查校驗各種計量、監視與測量裝置;
8)全部進行除銹油漆;
9)檢查合格后試運行。
四、給排水系統大、中修
1、中修的確定和項目內容
A、水泵等電機設備的軸承更換;
B、閥門的更換;
C、管道腐蝕嚴重局部更換;
D、蓄水池的修補;
E、人滲池、雨水口、雨水檢查井的修補;
F、滲水地面的修補;
2、大修的確定及項目內容
A、水泵等電機線圈的更新。
B、電控柜的更新。
C、管道腐蝕嚴重全部更換。
D、滲水地面的更新。
E、蓄水罐的更新。
F、雨水井、人滲井、棄流設備的新。
五、消防系統的大中修
1、消防設備設施的大中修界定
就消防系統而言，設備可分為兩大類，一類是電器部分：包括消防配電和消防自動報警系統。另一類是滅火設備：包括水滅火系統、泡沫滅火系統、氣體滅火系統、干粉滅火系統、正壓送風和排煙設備和防火卷簾設備等。因此，對物業管理區域內的消防系統涉筆大中修的界定與其它系統有所不同。
A、 消防設備的中修
中修是對設備進行部分解體、修理或更換不封主要零件與基準件，或修理使用期限等于或下于修理間隔周期的零件;同時要檢查整個機械，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基準，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求。
B、 消防設備的大修
大修是對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程，即通過更換，恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和生產效率而進行的全面修理。
C、 消防各系統設備設施大修的分類說明
1) 消防報警聯動控制系統：均由消防部門認可的專業生產企業提供的井口或國產品牌產品，工作原理大同小異，但其各生產企業的產品不具有通用性和可替代性。當系統不能正常、準確地接收報警和發出各種聯動輸出信號，原產品功能已不能滿足設計和使用要求，或因生產企業產品停產、無法保證提供系統設備備件時，則需要考慮對消防報警系統設備進行升級或對系統進行更新換代。
2) 消防供水設備設施：大修工程主要是對各部位進行拆卸、清洗、調整，對老化或損壞嚴重的設備、配件更換。
a) 水泵：解體檢查葉輪、軸、軸承、殼體及密封件等，更換損壞的部件。大修后應能滿足正常使用要求。
b) 電機：解體檢查。
c) 管道：發現總水表與分水表流量相差較大時，應檢查暗管，發現損壞應立即更換。銹蝕嚴重的管段應更換，局部出現砂眼、滴水應修復。
d) 高、底位水箱：許多消防水箱與建筑物的生活水箱共用，因此，應注意，水箱內壁應完好、光滑平整，修復或更換破損的水箱并做好防腐。水箱出現局部變形應修復或更換。
e) 閥門：閥門應啟閉靈活，啟閉不靈活應修理或更換。消防系統的逆止閥必須拆卸檢查，應符合性能要求。
f) 消火栓滅火系統：包括消火栓泵和電機、壓力罐、水管、閥門、消火栓等設備。
大修界定參見 五.1條。
g) 自動噴水滅火系統：包括噴頭、報警閥組、水流指示器、壓力開關、末端試水裝置、管道和供水設備組成。大修界定參見 五.1條。
3) 防排煙系統：正壓送風分機、排煙風機、排煙防火閥、防火閥。
a) 風機：當風機出現異常噪音或經檢測試風道的出口風壓不能達到設計要求時，需要對風機進行大修。
b)防火閥：應保證排煙防火閥、防火閥的開啟靈活，排煙防火閥配套裝置故障無法修復或防火體、葉片出現問題時，則需要進行更換。
4) 防火分區防火卷簾門、防火門。
a) 當防火門出現變形不能正常關閉時，則需要對防火門進行修理，甚至更換。
b) 防火卷簾包括底座、簾片、導軌、軸承、按鈕、電機、控制箱、煙感、溫感等設備出現問題時，則需要進行更換。
5)消防應急照明、滅火器材應急照明中使用的蓄電池，外觀變形、電壓低于規定
正常值或電壓正常，但不能額定的工作電流、已超出蓄電池的使用壽命的情況，則需更換。
六、 設施設備的大中修管理制度
將損壞嚴重，使用年限較長的設備通過更換或維修部件來恢復設備原有的性能，為正確擬定大中修方案、減少執行過程中的偏差，做到適時、合理維修及更換配件，執行此項制度。
1、設備大中修費用不能超過當前市場上同類設備的重置價值;
2、設備中修周期依據日常維護保養記錄制定;
3、設備大修時間依據中修周期及結果確定;
4、依據維修設備的設計說明和使用手冊來執行大、中修工作計劃;
5、應提出計劃，通過上級批準后安排施工;
6、設備的大、中修及更新改造前后應出具設備性能指標評價報告;
7、設備大、中修工程原則上應與專業維修公司簽訂專業維修工作合同;
8、物業工程技術人員要負責設備大、中修工作的監督并做好記錄;
9、大、中修完成后，要將各項技術指標進行試驗，并填寫報告;
10、驗收通過后，設備大中修工作終結。
供電系統設備設施的大中修
七、 設備報廢標準的探討
1 .設備大修費用超過設備重置費用的50 %以上。
2 設備的技術與質量標準：
l )設備運行可靠性和技術性能落后，不能滿足客戶使用要求的最低標準和需要，導致客戶大量投訴或者嚴重投訴的;
2 )長期使用，主要部件已經損壞老化且購不到配件;運行成本或維護成本大大增加，重置后首次中修前即可收回更新成本的;
3 )因事故或其他原因造成損壞，不能修復或無修復價值。
3 .設備的安全與環境標準：
l )超過安全使用期限，存在安全隱患的設備;
2 )不符合國家頒布的環境使用標準在現有技術條件下又不能改造達標的設備。
4 .國家明確規定應淘汰的設備。
5 .能效達不到國家規定的設備設施。
第三講 節能管理
空調系統節能要求
1、 空調運行人員應掌握系統的實際能耗情況，應接受相關部門的審計，應定期調查能耗分布狀況和分析節能潛力，提出節能和改造建議。
2、 應根據系統的冷(熱)負荷及能源供應等條件，經技術經濟比較，按節能原則，制定合理的運行方案。
3、 工程部每年進行一次空調通風系統能耗系數的測算，測算結果應作為對系統節能狀況進行檢測和比較的依據。
4、 當空調通風系統的使用功能和負荷分布發生變化，空調通風系統存在明顯不平衡時，應對空調水系統和風系統進行平衡測試，水力失調率不宜超過15%，最大不超過20%;風量失調率不宜超過15%，最大不超過20%。
5、 啟動冷熱源設備對系統進行預熱或預冷運行時，宜關閉新風系統;當采用室外空氣進行預冷時，宜充分利用新風系統。
6、 對人流密度相對變化較大的場所，宜采用新風需求控制，應根據室內二氧化碳濃度值控制新風量，使二氧化碳濃度滿足規范要求。
7、 表面式冷卻器的冷水溫度，應比空氣出口干球溫度至少低3.5度。
8、 風系統運行時宜采取有效措施增大送回風溫差，但不影響系統的風量平衡。
9、 制冷工況運行時宜采用大溫差送風，并應符合規定。
10、 空調通風系統在供冷工況下，水系統的供回水溫差小于3度時，以及在供熱情況下，水系統的供回水溫差小于6度，宜采取減小流量的措施，但不影響系統的平衡。
11、 空氣過濾器的前后應定期檢查，當壓差不能直接顯示或遠程顯示時，宜增設儀器儀表。
12、 對多臺并聯運行的同類設備，應根據實際負荷情況，自動或手動調整運行臺數，輸出總量與需求相匹配。
13、 具備調速功能的設備的輸出能力宜自動隨控制的變化而變化。
14、 當空調通風系統為間歇運行方式時，應根據氣候狀況、空調負荷情況和建筑熱惰性，合理確定開停機時間。
15、 冷卻塔補水總管上應安裝水量計量表，應定期記錄和分析補水記錄，并應采取措施減小補水量。
16、 空調房間的運行設定溫度：冬季小于等于18度;夏季室內外溫差小于等10度。
17、 對作息時間固定的單位建筑，在非上班時間內應降低空調運行控制標準。
18、 設備及管道的保溫情況應定期檢查。
19、 水泵的電流值應在不同的負荷下檢查記錄，并應與水泵的額定電流值進行對比，對于水泵電流和輸送系數偏高的系統，應通過技術經濟比較采取節能措施。
20、 要做好空調的能源消耗的計量、抄錄、統計、匯總、分析工作，嚴格控制能源消耗，使其逐年降低，實現有效的節能管理。
一、 節能管理
1、 有關機構研究表明，大廈內主要能源消耗為：空調占60%，照明占23%，電梯占6%，其他約占11%。
2、 節電措施如下：
A、 采用限制電力高峰，涉筆交替運行，優化設備啟停。
B、 冷凍水溫度的最佳設定值及趨勢分析控制。
C、 照明系統中采用節能設備，及時調整照明系統的啟停時間。
D、 增加空調系統流量統計功能，可以根據統計數據及時調整制冷機的供回水溫度。
E、 制定節能工作計劃與有關節能的規章制度。
F、 統計和分析能源消耗。
G、 巡視、檢查和監督能源使用。
第四講 工程部經理的管理責任
工程部經理是工程部管理的核心，他的工作十分重要。一個良好的業務素質和管理才能的工程部經理，可以使大廈創造比同等大廈更多的利潤。從這個角度講，工程部經理也是大廈的“利潤中心”負責人。
一、 工程部經理的工作內容---為設定的目標服務
1、 人力控制
1) 觀察各級管理人員是否履行其職責
2) 工作計劃實施的進度與工作質量評估
3) 員工的工作情緒
4) 勞動生產率的評估
2、 材料控制
1) 設備檔案、設備運行數據庫的建立和控制。設備檔案與運行數據的積累是編制工程部“計劃性維修”計劃的依據，因此要十分重視對這方面的管理。
2) 工程零、配件及其他維修材料、工具等是否齊全，保持合理的庫存量是減少庫存積壓的關鍵。因此，必須掌握零、配件及其他維修材料、工具使用的數量、型號、品種等數據，提出合理的倉庫存量限量。
3、 工作質量和工作量的控制
1) 工作量分配是否合理，是否忙閑不均的現象。
2) 日常維修中隊返修率要進行調查，從調查中找出原因并以解決。
3) 從客戶的投訴信及兄弟部門反饋的信息中，檢查是否做到了能及時維修。
4、 工作管理的工作計劃的制定
根據工作計劃，每月可以集散不同的部門人員為實施工作計劃需求服務。
制定統一的培訓計劃：
1) 全體員工都參加培訓。
2) 業務培訓/多樣性、經常性、使每位員工達到一專多能的工作能力，這樣，編制減少，工作效率反而提高了。
3) 對客戶服務要樹立“服務意識“。
5、 員工考核
員工管理是企業增加價值的主要途徑，因此員工考核是工程部經理重要的工作內容之一。要把員工考核作為員工激勵的一部分，通過考核使工程部員工明確自我努力的方向，達到更高的工作目標要求。建議從四個方面著手：
1) 日常工作表現：完成工作量的多少和工作質量的優劣。
2) 思想狀況：是否有積極向上的要求，及與他人工作配合的情況如何。
3) 技術專長：是否積極學習專業知識，有無“一專多能”的工作能力。
4) 對領班以上人員要考核管理能力一項，是否盡到管理責任，是否團結下屬，團隊意識強與弱，等等。