機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定

　　6.1 目的

　　規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。

　　6.2 適用范圍

　　各管理處工程部機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修人員。

　　6.3 內(nèi)容

　　6.3.1 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。

　　6.3.2 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計(jì)劃并落實(shí)。

　　6.3.3 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場運(yùn)行情況或故障填報(bào)《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表》，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任(副主任)負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。

　　6.3.4 參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項(xiàng)目維修之資格。

　　6.3.5 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主任確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場的巡查力度。

　　6.4 附表

　　6.4.1 《設(shè)備情況登記表》

　　6.6.2 《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表》

篇2：縱論物業(yè)設(shè)備與設(shè)施管理

　　縱論物業(yè)設(shè)備與設(shè)施管理

　　一、物業(yè)管理設(shè)施管理概念

　　所謂物業(yè)設(shè)施管理(Facility Management，簡稱FM)，按照國際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)(IFMA)和美國國會(huì)圖書館的定義，是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”。它“將物質(zhì)的工作場所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理”。物業(yè)設(shè)施管理這一行業(yè)真正得到世界范圍的承認(rèn)還只是近幾年的事。越來越多的實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設(shè)施對(duì)其業(yè)務(wù)的成功是必不可少的。

　　尤其是高新技術(shù)的發(fā)展、環(huán)保意識(shí)的普及和對(duì)人的健康的關(guān)心，使物業(yè)設(shè)施管理行業(yè)和物業(yè)設(shè)施管理專業(yè)人員更顯得重要。物業(yè)設(shè)施管理不單為了延長設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營費(fèi)用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務(wù)、改善用戶的業(yè)務(wù)、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人;物業(yè)設(shè)施管理的目標(biāo)是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

　　二、物業(yè)設(shè)備與設(shè)施管理的現(xiàn)狀

　　一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風(fēng)及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對(duì)上述水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備，具有“維持”的特點(diǎn)、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進(jìn)入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，各項(xiàng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營運(yùn)過程中的成本花費(fèi)占物業(yè)管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進(jìn)程的缺點(diǎn)日益突出。但至今還有相當(dāng)一部分物管人員認(rèn)為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)起來就行了。

　　這樣的管理思路實(shí)施起來就會(huì)造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實(shí)現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化(典型如空氣品質(zhì))等等。據(jù)報(bào)道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運(yùn)行情況差異很大。運(yùn)行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20%，運(yùn)行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運(yùn)行或運(yùn)行一段時(shí)間后即發(fā)生故障無人修復(fù)。

　　導(dǎo)致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因，首先是建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié);建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運(yùn)營時(shí)的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的時(shí)間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中，較少考慮各項(xiàng)設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過程中，設(shè)計(jì)人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個(gè)預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進(jìn)和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗(yàn)收、評(píng)獎(jiǎng)，特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè)，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運(yùn)過程中起到應(yīng)有作用。

　　其次，是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當(dāng)數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓(xùn)，顛倒與業(yè)主的關(guān)系，動(dòng)輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關(guān)心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對(duì)人家上綱上線。第三的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是認(rèn)為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動(dòng)就行了，這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容，這個(gè)認(rèn)識(shí)在不少物管公司具有普遍性，這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時(shí)開時(shí)停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備管理的服務(wù)對(duì)象是人，沒有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)(即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果)才是物業(yè)設(shè)備管理的最高工作目標(biāo)。

　　另外，國內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的技術(shù)含量不高，人才匾乏，招聘合適的設(shè)備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗(yàn)、拼設(shè)備等手工作坊式的運(yùn)作還是國內(nèi)物業(yè)設(shè)備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓(xùn)，但無論是內(nèi)容還是對(duì)象都還沒能完全跟上物業(yè)設(shè)備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺(tái)智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但各省市在理解和應(yīng)用上均還存在不同的誤區(qū)。

　　三、物業(yè)設(shè)施管理的經(jīng)營模式

　　一般來講有三種經(jīng)營模式。第一種是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營的物業(yè)設(shè)施管理公司。公司有獨(dú)立的專業(yè)人員隊(duì)伍，管理自己開發(fā)的物業(yè)。用所提取的物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)和能源費(fèi)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。第二種是由社會(huì)建立的物業(yè)設(shè)施管理公司承包大樓的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理，業(yè)主與公司之間用契約形式確定彼此的責(zé)權(quán)利、確定設(shè)備系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和賞罰規(guī)則。第三種是物業(yè)設(shè)施管理公司帶資參建，成為業(yè)主的合作伙伴。

　　公司投入的是空調(diào)系統(tǒng)，取得的回報(bào)是授運(yùn)以后的物業(yè)管理費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)和能源費(fèi)。用戶入戶之后就如同繳付水電費(fèi)、電話費(fèi)一樣按月或按年度向物業(yè)設(shè)施管理公司繳付冷熱費(fèi);空調(diào)系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)設(shè)施公司。前兩種方式，社會(huì)上已在推行，不過還只限于傳統(tǒng)概念的“物業(yè)管理”，即物業(yè)管理公司提供安保和清潔等技術(shù)含量不高的服務(wù)。由于觀念和經(jīng)營方式還帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，因此除了外資物業(yè)管理公司和少數(shù)國內(nèi)公司外，成功的不多;第三種方式，我國的一些電話局已經(jīng)在試行，效果不錯(cuò)。

　　結(jié)束語

　　設(shè)施管理概念的產(chǎn)生，是物業(yè)管理理念的延伸，不少行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)都要求與國際水平接軌，物業(yè)管理也不例外。設(shè)施管理的任務(wù)是透過簡化企業(yè)的日常營運(yùn)流程，協(xié)助客戶達(dá)到大幅減低成本和提高營運(yùn)效益為目的。致力提供全面的一站式服務(wù)，為客戶管理房地產(chǎn)、設(shè)施及其它非核心業(yè)務(wù)，以達(dá)成既定的業(yè)務(wù)計(jì)劃和策略性的發(fā)展目標(biāo)。目前，設(shè)施管理已超越了物業(yè)維修和保養(yǎng)的工作范疇，并成為支援機(jī)構(gòu)發(fā)展策略的管理系統(tǒng)。

　　參考資料:

　　1、中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，《搞好設(shè)備設(shè)施管理，提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)》伍培 常劍

　　2、機(jī)械工業(yè)出版社，《物業(yè)管理經(jīng)營之道》，王荷

篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之房屋及設(shè)備設(shè)施管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之房屋及設(shè)備設(shè)施管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理

　　一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

　　1．以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。

　　A、磚木結(jié)構(gòu)

　　B、混合結(jié)構(gòu)

　　C、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　D、墻承重結(jié)構(gòu)

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項(xiàng)D“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進(jìn)行分類的，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　2．以下不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)是()。

　　A、房屋完好率

　　B、危房率

　　c、維修率

　　D、設(shè)施設(shè)備完好率

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109頁“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

　　3．以下不屬于房屋組成部分的是()。

　　A、非承重墻

　　B、門窗

　　C、電氣

　　D、樹木

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設(shè)施設(shè)備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　4．房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項(xiàng)()。

　　A、基礎(chǔ)

　　B、承重構(gòu)件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項(xiàng)D“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁

　　“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　5．不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修方式的是()。

　　A、計(jì)劃性預(yù)防維修

　　B、緊急搶修

　　C、狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修

　　D、改善性的預(yù)防維修

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)維修養(yǎng)護(hù)方式和類別的掌握程度。預(yù)防性維修包括計(jì)劃性預(yù)防維修、狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修、改善性的預(yù)防維修3種方式。選項(xiàng)B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂”的內(nèi)容。

　　6．不屬于訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的是()。

　　A、建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度

　　B、保證簽約主體與實(shí)施主體一致

　　C、明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方

　　D、明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項(xiàng)A“建立針對(duì)承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意消防設(shè)施維修保養(yǎng)人員的職責(zé)，以下說法不正確的是()。

　　A、維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

　　B、維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

　　c、對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于2次到現(xiàn)場做一般性檢查

　　D、實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員工作職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)B“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“維修保養(yǎng)人員進(jìn)人現(xiàn)場后，在5個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119頁“維修保養(yǎng)人員職責(zé)”的內(nèi)容。

　　8．以下各項(xiàng)不屬于排水系統(tǒng)的是()。

　　A、污水系統(tǒng)

　　B、雨水系統(tǒng)

　　C、中水系統(tǒng)

　　D、工業(yè)廢水系統(tǒng)

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項(xiàng)C“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第127頁“給排水系統(tǒng)”的內(nèi)容。

　　9．給排水系統(tǒng)管理的注意事項(xiàng)中，不正確的是()。

　　A、應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備

　　B、雨水、污水合流排放

　　c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

　　D、北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)給排水系統(tǒng)注意事項(xiàng)的掌握程度。選項(xiàng)B“雨水、污水合流排放”應(yīng)為“要堅(jiān)持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第128頁“給排水系統(tǒng)中的注意事項(xiàng)”的內(nèi)容。

　　10．以下說法中不正確的是()。

　　A、完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋

　　B、危險(xiǎn)房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

　　C、嚴(yán)重?fù)p壞房是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋

　　D、設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)完好房、危險(xiǎn)房、設(shè)施設(shè)備完好率等概念的掌握程度。選項(xiàng)A“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對(duì)“基本完好房”

　　的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

　　二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

　　1．房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括，對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的()。

　　A、維護(hù)

　　B、清潔及潤滑

　　c、故障維修

　　D、狀況普查

　　E、定期檢查

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括：對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤滑；損耗或故障時(shí)的維修；必要情況下的專業(yè)測試；無法修理或無修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第111頁。

　　2．按房屋層次和高度可分為()。

　　A、平層建筑

　　B、低層建筑

　　C、多層建筑

　　D、高層建筑

　　E、超高層建筑

　　【答案】B c D

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　3．房屋的基本組成部分，結(jié)構(gòu)部分包括()。

　　A、基礎(chǔ)

　　B、承重構(gòu)件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　E、樓地面

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項(xiàng)D“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。故本題選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　4．房屋的基本組成部分，設(shè)施設(shè)備部分包括()。

　　A、水衛(wèi)

　　B、電氣

　　C、消防系統(tǒng)

　　D、門窗

　　E、非承重墻

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設(shè)施設(shè)備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項(xiàng)目，選項(xiàng)D“門窗”屬于裝修部分，選項(xiàng)E“非

　　承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　5．房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施中，應(yīng)注意控制的因素有()。

　　A、質(zhì)量的控制

　　B、進(jìn)度的控制

　　C、成本的控制

　　D、人員的控制

　　E、緊急事件的控制

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施應(yīng)注意控制三個(gè)因素：質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第116-117頁。

　　6．設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。

　　A、設(shè)備的檢查

　　B、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測

　　C、定期預(yù)防性試驗(yàn)

　　D、設(shè)備故障診斷技術(shù)

　　E節(jié)能管理

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理的掌握程度。設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括四個(gè)方面：設(shè)備的檢查、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預(yù)防性試驗(yàn)、設(shè)備故障診斷技術(shù)。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第122頁。

　　7．訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有()。

　　A、在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致

　　B、合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問題時(shí)產(chǎn)生糾紛

　　C、應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)

　　D、委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況

　　E、建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項(xiàng)E“建立針對(duì)承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施”是外包管理合同“實(shí)施”應(yīng)注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125～126頁。

　　8．關(guān)于消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)人員的職責(zé)，以下說法正確的是()。

　　A、維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

　　B、維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

　　c、對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查

　　D、實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行

　　E、按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)維修保養(yǎng)人員職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)B“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“在5個(gè)工作日內(nèi)”；選項(xiàng)c“對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查”應(yīng)為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119-120頁。

　　9．關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。

　　A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

　　B、按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電

　　c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

　　D、按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時(shí)供電

　　E、按供電類型方式分為交流電和直流電

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項(xiàng)E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯(cuò)誤的。故本題選ABCD，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第126頁。

　　10．屬于共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理主要內(nèi)容的是()。

　　A、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃

　　B、外包的選擇

　　C、節(jié)能管理

　　D、配備合格的運(yùn)行管理人員

　　E、建立健全必要的規(guī)章制度

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和外包控制的掌握程度。共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理包括：制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃、配備合格的運(yùn)行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理，選項(xiàng)B“外包的選擇”屬于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第121～124頁。

　　1 1．屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

　　A、加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)

　　B、建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度

　　c、對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造

　　D、盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用

　　E、合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對(duì)節(jié)能管理的掌握程度。選項(xiàng)c“對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第123～124頁。

　　三、案例題

　　1．某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

　　該業(yè)主認(rèn)為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。

　　物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

　　請(qǐng)問樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)?在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔(dān)?

　　【答案】(1)首先，根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

　　本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進(jìn)行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。

　　但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)公司存在過錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

　　(2)物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，(屬于緊急避險(xiǎn))可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

　　緊急避險(xiǎn)是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無法及時(shí)趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

　　此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動(dòng)避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

　　《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。

　　2．王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事

　　后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。

　　石桌桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。

　　庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的，是她自己的過錯(cuò)造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請(qǐng)問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任?王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任?

　　【答案】

　　(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故，物業(yè)公司對(duì)石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對(duì)管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，不是全部賠償責(zé)任，而是部分責(zé)任。

　　(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人，沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。

　　3．甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺(tái)，因該陽臺(tái)排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問物業(yè)公司對(duì)502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任?602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任?

　　【答案】(1)根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

　　安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

　　(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺(tái)排水管道口封死，使陽臺(tái)的積水無法從排水管及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

　　4．張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺(tái)去收晾曬在外的衣物，當(dāng)從天臺(tái)下樓時(shí)，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為：自己之所以被嚴(yán)重摔傷，完全是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻摹Ｔ撔^(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己全部的醫(yī)藥費(fèi)并應(yīng)賠償自己的精神損失。請(qǐng)問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對(duì)此負(fù)有責(zé)任?該物業(yè)公司是否應(yīng)對(duì)張老太太進(jìn)行賠償?

　　【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。

　　物業(yè)管理是根據(jù)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)公司沒有及時(shí)對(duì)小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù)，最終導(dǎo)致張老太太身體嚴(yán)重受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有責(zé)任。

　　(2)同時(shí)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”故，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。

　　5．你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理工作，請(qǐng)說明房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些?

　　【答案】房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)支持。

　　6．你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作，請(qǐng)說明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)應(yīng)注意哪些問題?

　　【答案】應(yīng)注意以下問題：

　　(1)質(zhì)量的控制：對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)進(jìn)度的控制：物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。

　　(3)成本的控制：通過對(duì)維修送氣成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。