瀚鼎物業工程部管理方案物業管理方案

　　為落實我市創建世界現代田園城市目標，搞好施工揚塵整治工作，確保施工現場生活區、辦公區環境整潔，為作業人員創造安全、舒適、文明、和諧的生活和生產環境.藍潤、藍客城項目全面實施施工現場物業化管理。該工程位于成華區青龍街辦熊貓大道，三環外一公里處。該地塊靠西側為熊貓大道，地塊北側、東側、南側均為擬建規劃道路，現北側為市政自然排放水溝，東側為成都建工集團承建的1098農遷房，南側為我項目第2#地塊，整個場地較為平整，基本與熊貓大道平齊。高程約517.6m(成都市高程)，該地塊共有4棟高層商住樓，3棟5層獨立商業，1棟5層旅館。結構框剪，主樓、商業及中庭地下室局部兩層，主樓下設置人防工程。

　　樓棟層數單元地下室層數人防建筑面積(約)m2

　　1#3212有

　　2#2612有

　　3#1911有

　　4#3011有

　　地下室1/2有

　　商業531無

　　旅館512無

　　一期工程由地下室、1#~4#樓、獨立商業及商務公寓組成，總建筑面積89410.6平方米;其中1#樓31層地上建筑面積16395.791平方米，2#樓25層地上建筑面積13392.73平方米，3#樓18層地上建筑面積10340.7，4#樓29層地上建筑面積15821.83平方米平方米，獨立商業樓5層地上建筑面積7285.76平方米，商務公寓樓6層地上建筑面積,1894.7平方米，地下室建筑面,24279.0平方米。

　　有一棟板房辦公樓：生活區約1000平方米，三棟工人宿舍，兩個衛生間和兩個浴室，一個自行車棚。生產區和生活區均為封閉式院落，由一個大門出入。本工程由四川石化建設集團有限公司承建，委托該公司物業服務中心負責日常衛生、維護和保安等物業服務工作。

　　根據項目的實際情況，我公司擬將物業服務重點放在工地出入口區域(含大門外兩側圍擋各30米范圍內)、生活區、辦公區、圍擋圍墻外周邊區域的環境衛生、綠化美化、維修養護和安全保衛等工作上。根據項目實際成立物業領導小組，項目經理宋強任組長：

　　物業管理領導小組

　　組長：宋強

　　副組長：范雄健

　　成員： 嚴飛、趙小芳、譙路、肖波、趙瓊芬、安厚毅、戴作江、毛小平

　　管理處運作流程

　　人員聘用，培訓、考核;規章制度、文件的準備;其他前期準備

　　進入現場

　　按《物業管理合同》開展物業交接驗收工作

　　進入日常管理階段經營者服務

　　保衛清潔綠化維修咨詢便民各崗

　　服務服務服務服務投訴無償位人

　　24小8小8小24小接待和有員的

　　時崗時保時值時值服務償服培訓

　　位制潔制班制班制務考核

　　管理機構設置及人員配置

　　根據管理服務的總體設想及是施工現場的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。設保安、保潔綠化和維修四個部門，共需配置至少10人。保安、保潔和綠化由我司區域主管進行歸口管理，各部門日常工作任務執行由各部門隊長在項目經理的指導下開展工作。

　　項目部

　　根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，項目部需設項目經理 1人，管理員2人，每天正常上班，周六，周日輪流休息。

　　服務時間及人員分配

　　人員時間周一周二周三周四周五周六周日

　　經理08:30-18:001111101

　　管理員08:00-17:001111110

　　夜班安排管理人員輪流值班。

　　崗位安排

　　崗位名稱人數工 作 內 容工作區域備注

　　經 理管理本部門員工，處理本部門日常事務，處理投訴。項目部

　　管 理 員安排現場的日常物業服務的開展，監督檢查，客戶服務。項目部

　　項目經理職責

　　1、主持成都市錦江區大安橋社區物業服務中心的日常管理工作。根據現場各時期的實際狀況，提出改進和提高物業管理工作水平的意見措施。

　　2、對公司和業主雙方負責和匯報工作，按時向公司和業方提交工作計劃和小結，聽取業主的意見和要求，并在規定期限內落實執行。

　　3、負責召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務，協調員工關系，就項目物業管理執行中的問題提出解決方案。若發生重大事件或超出崗位職責權限的應立即向公司和業主匯報。

　　4、進行巡視，對設備運行保養、安保、保潔和綠化等方面的服務情況進行了解，每天檢查各個重點環節，發現問題及時解決。

　　5、發生緊急事件時，立即組織相關責任人員進行處理，按應急方案制定的措施執行。對發生的緊急事件應在事后組織相關責任人員總結、學習，分析原因并寫出的告向公司和業主匯報。

　　6、每月組織一次對機電設備、建筑物、公共設施和環境等方面的綜合性檢查，及時解決發現的問題，或書面通知有關員工，要求整改。

　　7、監管財務各類款項的收支督促帳目日結日清，控制成本、編制預算。

　　8、統一協調各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。

　　9、負責對對員工的工作情況進行監督、檢查、評定。

　　10、負責參與、組織每季的物業管理質量大檢查及配合做好質量管理體系認定的前期有關工作。

　　11、負責外部的溝通和聯系，及時處理投訴，并向當事人通報處理意見和結果。

　　根據建設項目規劃的嚴肅性，定期進行檢查維護。我公司將嚴格按照建設項目場地規劃制定符合實際情況的管理制度，保證項目環境清爽明凈，給工程建設人員創造工作環境，為成都市田園城市建設貢獻力量。

　　衛生綠化管理小區的衛生環境和綠化環境是體現項目面貌的重要因素，為搞好本工程的衛生和綠化，我公司將嚴格按照ISO9001質量標準的要求，規范作業。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施，并層層落實。目標管理達到：一日三清掃，垃圾日日清，嚴格控制二次污染。具體實施方案如下：

　　保潔綠化隊 根據本項目實際情況，保潔隊需設領班1人，保潔員3人，共計4人。

　　服務時間及人員分配

篇2：物業公司工程部培訓方案

　　物業公司工程部培訓方案

　　一、培訓目的：為了提高物業維修人員的專業技術水平和綜合素質，保證服務質量不斷滿足業主的需求

　　二、培訓方式方法：面授、現場講解、觀看教學光碟、案例分析、參觀、現場演示或聘請外單位有經驗的人員理論講解。

　　三、培訓方式：

　　1、每周公司例會精神的傳達。

　　2、本周存在的問題分析。

　　3、各相關專業負責人的講解。

　　4、各相關專業負責人實地現場講解。

　　5、辦公室組織資料下發班組，員工自學，定時考核。

　　四、培訓內容

　　1、大廈設施設備介紹：（領班負責）

　　（1）現場實地介紹

　　a、水泵房：介紹水泵房內各水箱容量、用途、給水方式、巡查維護注意事項；各泵的用途及控制原理、消防設施的運行情況介紹及的巡查維護注意事項。

　　b、直燃機房：介紹直燃機的工作原理，制冷過程。直燃機的操作注意事項，以及應急處理事項措施等。

　　c、配電室：高壓設備各配電柜功能介紹。低壓配電柜各分路負荷的分配，以及各回路所管轄負荷范圍的名稱。各低壓開關的操作法及注意事項，以及停送電操作程序。

　　e、氣體滅火室：氣體滅火罐巡查中的注意事項、維修保養事項、出現火災如何與消防中心配合。

　　f、消防中心：消防控制中心設備的介紹，如何與負二層設備的聯動。

　　g、中控室：所有弱電設備在中控室的分布情況。電信、鐵通、網通、聯通，移動設備的介紹，網絡設備在各樓層的分配情況。

　　h、各層強電井：管網的名稱及走向，管井內纜線的排列及名稱。

　　j、水箱間：各水箱的容量，供水方式，各水箱所轄樓層的范圍。

　　（2）系統講解

　　a、強電系統：華融大廈的供電方式。

　　b、弱電系統：綜合布線的所包含的內容，。

　　c、給排水系統：華融大廈的供水方式。

　　d、消防系統：消防水滅火，消防自動報警。發生報警時，工程部的任務如何與其它部門配合。

　　2、部門綜合培訓：（部門負責人）

　　（1）管理文件學習：

　　a、崗位職責：使每個人明白自己所做工作的內容。

　　b、工程部規章制度學習（記錄、鑰匙、報告、工具房、內部溝通，培訓）。

　　c、上門維修工作程序及細節。

　　d、質量記錄的要求和控制。工作記錄的填寫要求；運行表格的填寫要求及工作記錄的保管。

　　e、材料領用的流程及領料單的填寫要求；工程部常用材料的分類，特殊材料的分類，特殊材料的用途，臨時材料的申購過程。

　　f、電話接聽標準：工程部辦公室接聽電話標準，配電室接聽電話標準.

　　（2）工作內容的培訓（由專業口主管負責）

　　a、設施設備的管理維護，針對本大廈的設備的維修保養內容。

　　b、交接班管理，交接班的注意事項。

　　c、值班的工作要求及注意事項：值班工作要求，交接班制度、注意事項。

　　d、驗房工作流程及內容：驗房工作程序，驗房工程部應做的事項，驗房工作技巧，驗房中必備的工具。

　　e、工具的安全使用要求及注意事項：日常工具的使用，特殊工具的安全使用。

　　f、技能的糾偏、提升。

　　3、應急處理（由專業主管負責）。

　　a、電梯救困工作程序,電梯救困的配合事宜及方法。

　　b、停電、停水應急處理工作程序。

　　c、水管爆裂、漏氣應急處理工作程序。

　　**物業**項目工程部

篇3：酒店工程部各類突發情況緊急處置方案

　　酒店工程部各類突發情況緊急處置方案

　　發現煙火時

　　當工程部員工發現酒店內有煙火時，以下幾點必須注意

　　1、 切勿急躁,保持冷靜

　　2、 用最近的電話通知總機，撥零接通

　　3、 報上你的姓名、部門、及員工號

　　4、 說清楚發生地點(數層及道聽部位)

　　5、 說清楚是什么東西在著火

　　6、 留在現場直到消防隊員來到

　　7、 確認酒店所有工程部區域、所有員工已得到火警通知

　　8、 聽從火警控制中心關于水、電、煤氣、空調通風、直燃機、鍋爐等重要設備的控制指令

　　工程部的員工已接受過消防相關培訓，用滅火器消滅較小火焰;如果沒有可能滅火，則盡可能減少助長火勢的因素，如關門、窗、可燃氣體閘等，然后立即離開現場。

　　勿試著去消滅用滅火器不可能消滅的火源。如果不能確定，則限制住火或煙的區域，并立即撤走。

　　生命寶貴,請務必注意您自己的安全。

　　切勿使用電梯 切勿恐慌

　　電梯應急程序

　　1. 所有工程部員工只要發現電梯故障都應該立即通知值班工程師。

　　2. 工程部維修人員應設法了解電梯現處何樓層，及被困人數。工程部維修人員立即到達電梯所在樓層， 同時確定電梯維修公司是否應知道并給予幫助及維修服務。如果是，致電電梯維修公司以使其采取應急措施。

　　3. 工程部維修人員應通知當班的大堂經理或前廳經理電梯緊急情況。大堂經理接到通知需立即前往電梯被困樓層，并確認是否應通知總經理，留在附近與被困在電梯中的人交流并建議他們采取什么行動。

　　4. 工程部維修人員將停留在此樓層直到電梯維修公司人員來到，然后盡可能地配合電梯維修公司人員給予協助。

　　急救工作完畢，當事員工及當班工程師應書寫報告，敘述緊急狀況已消除，電梯已恢復正常運轉，并詳述維修過程。

　　注意：

　　當確實發現有客人或其它人被困在電梯中，切勿試圖只憑酒店人員去營救人員，應該在電梯維修公司及受權處理此事的人的協助下進行。

　　嚴重漏水及煤氣泄漏應急措施

　　給排水：

　　1 、漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低溫、供水系統壓力的變化等。在漏水事件中，首先找到供水開關，切斷水源，然后打開泄水閘。

　　2 、利用一切可用之物,防止漏水滲入電梯、強電豎井等危險部位,并將電梯升到最高樓層,防止機件受損。

　　3 、特別注意變壓器、照明與動力控制柜、電氣設備、電線槽附近發生漏水時。如果不能避免漏電，關閉電閘確保員工安全及設備安全。

　　4 、工程部員工應立刻行動搶險,盡量減少漏水造成的財務損失，并協助客房部一起將積水排出。

　　5 、消火栓水系統破裂請立刻前往20層平臺水管井關閉消火栓水系統供回水總節門,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水管井瀉水,在壓力降低后設法封堵損壞的管路與節門。

　　6 、水噴淋系統破裂后,應立刻關閉本層的水噴淋系統節門，并打開泄水閥門。

　　7 、恒壓給水系統

　　(1)發現或接報生活水泵故障，應停止故障水泵，開啟備用水泵。

　　(2)水泵變頻故障應關閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據管網壓力控制啟停。

　　(3)及時報告主管工程師安排維修。

　　8 、排水系統

　　1.污水井

　　(1)發現或接報污水井水位過高，應立即手動開啟污水泵抽水。

　　(2)污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。

　　(3)即刻報告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事 后作維修報告。

　　2.排污管道

　　(1)排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口。

　　(2)關閉破裂管對上的用水設備

　　。

　　(3)調集沙包擋住電梯口和強電井。

　　(4)報告主管工程師，由其安排人員修補管道裂口或更換管道。

　　3.通知相關部門

　　(1)給排水系統發生故障后應馬上由主管工程師與主管預計修復時間。

　　(2)4小時可修復的故障應馬上由工程部秘書通過電話通知受影響 的部門。

　　(3)需超過4小時修復的故障，工程部應書面通知受影響的部門。

　　漏氣：

　　1 、在煤氣泄漏或煤氣起火事件中，首先立即通知保安部。如果泄漏嚴重，無論是在煤氣站還是在別的地方，勿去碰觸任何開關，勿去碰觸任何電氣設備。

　　2 、打開排氣裝置，關閉煤氣閘，并切斷煤氣來源(對煤氣總摯的位置和開關方法應了解掌握)。

　　3 、如果煤氣起火，用水降溫并防止爆炸。所有電源開關及閘應關閉以防止 爆炸。

　　4 、如果煤氣起火發生在廚房，關閉所有閘門，同時用滅火器或防火地毯滅火。請注意起火的原料再采用水滅火。

　　鍋爐、直燃機燃氣泄漏應急預案

　　1、 工程部員工在平時巡邏時應提高警惕。遇有不尋常氣體味道時，應小心處理。對煤氣總摯的位置和開關方法應熟練掌握(電動、機械兩種)。

　　2、 鍋爐、直燃機燃氣發生泄漏時，當燃氣濃度沒超過爆炸下限20%時，應及時準確報警和切斷燃氣總管上的閥門及非消防電源，并啟動事故排風系統。