瀚鼎物業(yè)工程部管理方案物業(yè)管理方案

　　為落實我市創(chuàng)建世界現代田園城市目標，搞好施工揚塵整治工作，確保施工現場生活區(qū)、辦公區(qū)環(huán)境整潔，為作業(yè)人員創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的生活和生產環(huán)境.藍潤、藍客城項目全面實施施工現場物業(yè)化管理。該工程位于成華區(qū)青龍街辦熊貓大道，三環(huán)外一公里處。該地塊靠西側為熊貓大道，地塊北側、東側、南側均為擬建規(guī)劃道路，現北側為市政自然排放水溝，東側為成都建工集團承建的1098農遷房，南側為我項目第2#地塊，整個場地較為平整，基本與熊貓大道平齊。高程約517.6m(成都市高程)，該地塊共有4棟高層商住樓，3棟5層獨立商業(yè)，1棟5層旅館。結構框剪，主樓、商業(yè)及中庭地下室局部兩層，主樓下設置人防工程。

　　樓棟層數單元地下室層數人防建筑面積(約)m2

　　1#3212有

　　2#2612有

　　3#1911有

　　4#3011有

　　地下室1/2有

　　商業(yè)531無

　　旅館512無

　　一期工程由地下室、1#~4#樓、獨立商業(yè)及商務公寓組成，總建筑面積89410.6平方米;其中1#樓31層地上建筑面積16395.791平方米，2#樓25層地上建筑面積13392.73平方米，3#樓18層地上建筑面積10340.7，4#樓29層地上建筑面積15821.83平方米平方米，獨立商業(yè)樓5層地上建筑面積7285.76平方米，商務公寓樓6層地上建筑面積,1894.7平方米，地下室建筑面,24279.0平方米。

　　有一棟板房辦公樓：生活區(qū)約1000平方米，三棟工人宿舍，兩個衛(wèi)生間和兩個浴室，一個自行車棚。生產區(qū)和生活區(qū)均為封閉式院落，由一個大門出入。本工程由四川石化建設集團有限公司承建，委托該公司物業(yè)服務中心負責日常衛(wèi)生、維護和保安等物業(yè)服務工作。

　　根據項目的實際情況，我公司擬將物業(yè)服務重點放在工地出入口區(qū)域(含大門外兩側圍擋各30米范圍內)、生活區(qū)、辦公區(qū)、圍擋圍墻外周邊區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、維修養(yǎng)護和安全保衛(wèi)等工作上。根據項目實際成立物業(yè)領導小組，項目經理宋強任組長：

　　物業(yè)管理領導小組

　　組長：宋強

　　副組長：范雄健

　　成員： 嚴飛、趙小芳、譙路、肖波、趙瓊芬、安厚毅、戴作江、毛小平

　　管理處運作流程

　　人員聘用，培訓、考核;規(guī)章制度、文件的準備;其他前期準備

　　進入現場

　　按《物業(yè)管理合同》開展物業(yè)交接驗收工作

　　進入日常管理階段經營者服務

　　保衛(wèi)清潔綠化維修咨詢便民各崗

　　服務服務服務服務投訴無償位人

　　24小8小8小24小接待和有員的

　　時崗時保時值時值服務償服培訓

　　位制潔制班制班制務考核

　　管理機構設置及人員配置

　　根據管理服務的總體設想及是施工現場的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實行項目經理負責制。設保安、保潔綠化和維修四個部門，共需配置至少10人。保安、保潔和綠化由我司區(qū)域主管進行歸口管理，各部門日常工作任務執(zhí)行由各部門隊長在項目經理的指導下開展工作。

　　項目部

　　根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，項目部需設項目經理 1人，管理員2人，每天正常上班，周六，周日輪流休息。

　　服務時間及人員分配

　　人員時間周一周二周三周四周五周六周日

　　經理08:30-18:001111101

　　管理員08:00-17:001111110

　　夜班安排管理人員輪流值班。

　　崗位安排

　　崗位名稱人數工 作 內 容工作區(qū)域備注

　　經 理管理本部門員工，處理本部門日常事務，處理投訴。項目部

　　管 理 員安排現場的日常物業(yè)服務的開展，監(jiān)督檢查，客戶服務。項目部

　　項目經理職責

　　1、主持成都市錦江區(qū)大安橋社區(qū)物業(yè)服務中心的日常管理工作。根據現場各時期的實際狀況，提出改進和提高物業(yè)管理工作水平的意見措施。

　　2、對公司和業(yè)主雙方負責和匯報工作，按時向公司和業(yè)方提交工作計劃和小結，聽取業(yè)主的意見和要求，并在規(guī)定期限內落實執(zhí)行。

　　3、負責召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務，協(xié)調員工關系，就項目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超出崗位職責權限的應立即向公司和業(yè)主匯報。

　　4、進行巡視，對設備運行保養(yǎng)、安保、保潔和綠化等方面的服務情況進行了解，每天檢查各個重點環(huán)節(jié)，發(fā)現問題及時解決。

　　5、發(fā)生緊急事件時，立即組織相關責任人員進行處理，按應急方案制定的措施執(zhí)行。對發(fā)生的緊急事件應在事后組織相關責任人員總結、學習，分析原因并寫出的告向公司和業(yè)主匯報。

　　6、每月組織一次對機電設備、建筑物、公共設施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時解決發(fā)現的問題，或書面通知有關員工，要求整改。

　　7、監(jiān)管財務各類款項的收支督促帳目日結日清，控制成本、編制預算。

　　8、統(tǒng)一協(xié)調各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。

　　9、負責對對員工的工作情況進行監(jiān)督、檢查、評定。

　　10、負責參與、組織每季的物業(yè)管理質量大檢查及配合做好質量管理體系認定的前期有關工作。

　　11、負責外部的溝通和聯(lián)系，及時處理投訴，并向當事人通報處理意見和結果。

　　根據建設項目規(guī)劃的嚴肅性，定期進行檢查維護。我公司將嚴格按照建設項目場地規(guī)劃制定符合實際情況的管理制度，保證項目環(huán)境清爽明凈，給工程建設人員創(chuàng)造工作環(huán)境，為成都市田園城市建設貢獻力量。

　　衛(wèi)生綠化管理小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現項目面貌的重要因素，為搞好本工程的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴格按照ISO9001質量標準的要求，規(guī)范作業(yè)。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施，并層層落實。目標管理達到：一日三清掃，垃圾日日清，嚴格控制二次污染。具體實施方案如下：

　　保潔綠化隊 根據本項目實際情況，保潔隊需設領班1人，保潔員3人，共計4人。

　　服務時間及人員分配

篇2：物業(yè)公司工程部培訓方案

　　物業(yè)公司工程部培訓方案

　　一、培訓目的：為了提高物業(yè)維修人員的專業(yè)技術水平和綜合素質，保證服務質量不斷滿足業(yè)主的需求

　　二、培訓方式方法：面授、現場講解、觀看教學光碟、案例分析、參觀、現場演示或聘請外單位有經驗的人員理論講解。

　　三、培訓方式：

　　1、每周公司例會精神的傳達。

　　2、本周存在的問題分析。

　　3、各相關專業(yè)負責人的講解。

　　4、各相關專業(yè)負責人實地現場講解。

　　5、辦公室組織資料下發(fā)班組，員工自學，定時考核。

　　四、培訓內容

　　1、大廈設施設備介紹：（領班負責）

　　（1）現場實地介紹

　　a、水泵房：介紹水泵房內各水箱容量、用途、給水方式、巡查維護注意事項；各泵的用途及控制原理、消防設施的運行情況介紹及的巡查維護注意事項。

　　b、直燃機房：介紹直燃機的工作原理，制冷過程。直燃機的操作注意事項，以及應急處理事項措施等。

　　c、配電室：高壓設備各配電柜功能介紹。低壓配電柜各分路負荷的分配，以及各回路所管轄負荷范圍的名稱。各低壓開關的操作法及注意事項，以及停送電操作程序。

　　e、氣體滅火室：氣體滅火罐巡查中的注意事項、維修保養(yǎng)事項、出現火災如何與消防中心配合。

　　f、消防中心：消防控制中心設備的介紹，如何與負二層設備的聯(lián)動。

　　g、中控室：所有弱電設備在中控室的分布情況。電信、鐵通、網通、聯(lián)通，移動設備的介紹，網絡設備在各樓層的分配情況。

　　h、各層強電井：管網的名稱及走向，管井內纜線的排列及名稱。

　　j、水箱間：各水箱的容量，供水方式，各水箱所轄樓層的范圍。

　　（2）系統(tǒng)講解

　　a、強電系統(tǒng)：華融大廈的供電方式。

　　b、弱電系統(tǒng)：綜合布線的所包含的內容，。

　　c、給排水系統(tǒng)：華融大廈的供水方式。

　　d、消防系統(tǒng)：消防水滅火，消防自動報警。發(fā)生報警時，工程部的任務如何與其它部門配合。

　　2、部門綜合培訓：（部門負責人）

　　（1）管理文件學習：

　　a、崗位職責：使每個人明白自己所做工作的內容。

　　b、工程部規(guī)章制度學習（記錄、鑰匙、報告、工具房、內部溝通，培訓）。

　　c、上門維修工作程序及細節(jié)。

　　d、質量記錄的要求和控制。工作記錄的填寫要求；運行表格的填寫要求及工作記錄的保管。

　　e、材料領用的流程及領料單的填寫要求；工程部常用材料的分類，特殊材料的分類，特殊材料的用途，臨時材料的申購過程。

　　f、電話接聽標準：工程部辦公室接聽電話標準，配電室接聽電話標準.

　　（2）工作內容的培訓（由專業(yè)口主管負責）

　　a、設施設備的管理維護，針對本大廈的設備的維修保養(yǎng)內容。

　　b、交接班管理，交接班的注意事項。

　　c、值班的工作要求及注意事項：值班工作要求，交接班制度、注意事項。

　　d、驗房工作流程及內容：驗房工作程序，驗房工程部應做的事項，驗房工作技巧，驗房中必備的工具。

　　e、工具的安全使用要求及注意事項：日常工具的使用，特殊工具的安全使用。

　　f、技能的糾偏、提升。

　　3、應急處理（由專業(yè)主管負責）。

　　a、電梯救困工作程序,電梯救困的配合事宜及方法。

　　b、停電、停水應急處理工作程序。

　　c、水管爆裂、漏氣應急處理工作程序。

　　**物業(yè)**項目工程部

篇3：酒店工程部各類突發(fā)情況緊急處置方案

　　酒店工程部各類突發(fā)情況緊急處置方案

　　發(fā)現煙火時

　　當工程部員工發(fā)現酒店內有煙火時，以下幾點必須注意

　　1、 切勿急躁,保持冷靜

　　2、 用最近的電話通知總機，撥零接通

　　3、 報上你的姓名、部門、及員工號

　　4、 說清楚發(fā)生地點(數層及道聽部位)

　　5、 說清楚是什么東西在著火

　　6、 留在現場直到消防隊員來到

　　7、 確認酒店所有工程部區(qū)域、所有員工已得到火警通知

　　8、 聽從火警控制中心關于水、電、煤氣、空調通風、直燃機、鍋爐等重要設備的控制指令

　　工程部的員工已接受過消防相關培訓，用滅火器消滅較小火焰;如果沒有可能滅火，則盡可能減少助長火勢的因素，如關門、窗、可燃氣體閘等，然后立即離開現場。

　　勿試著去消滅用滅火器不可能消滅的火源。如果不能確定，則限制住火或煙的區(qū)域，并立即撤走。

　　生命寶貴,請務必注意您自己的安全。

　　切勿使用電梯 切勿恐慌

　　電梯應急程序

　　1. 所有工程部員工只要發(fā)現電梯故障都應該立即通知值班工程師。

　　2. 工程部維修人員應設法了解電梯現處何樓層，及被困人數。工程部維修人員立即到達電梯所在樓層， 同時確定電梯維修公司是否應知道并給予幫助及維修服務。如果是，致電電梯維修公司以使其采取應急措施。

　　3. 工程部維修人員應通知當班的大堂經理或前廳經理電梯緊急情況。大堂經理接到通知需立即前往電梯被困樓層，并確認是否應通知總經理，留在附近與被困在電梯中的人交流并建議他們采取什么行動。

　　4. 工程部維修人員將停留在此樓層直到電梯維修公司人員來到，然后盡可能地配合電梯維修公司人員給予協(xié)助。

　　急救工作完畢，當事員工及當班工程師應書寫報告，敘述緊急狀況已消除，電梯已恢復正常運轉，并詳述維修過程。

　　注意：

　　當確實發(fā)現有客人或其它人被困在電梯中，切勿試圖只憑酒店人員去營救人員，應該在電梯維修公司及受權處理此事的人的協(xié)助下進行。

　　嚴重漏水及煤氣泄漏應急措施

　　給排水：

　　1 、漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低溫、供水系統(tǒng)壓力的變化等。在漏水事件中，首先找到供水開關，切斷水源，然后打開泄水閘。

　　2 、利用一切可用之物,防止漏水滲入電梯、強電豎井等危險部位,并將電梯升到最高樓層,防止機件受損。

　　3 、特別注意變壓器、照明與動力控制柜、電氣設備、電線槽附近發(fā)生漏水時。如果不能避免漏電，關閉電閘確保員工安全及設備安全。

　　4 、工程部員工應立刻行動搶險,盡量減少漏水造成的財務損失，并協(xié)助客房部一起將積水排出。

　　5 、消火栓水系統(tǒng)破裂請立刻前往20層平臺水管井關閉消火栓水系統(tǒng)供回水總節(jié)門,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水管井瀉水,在壓力降低后設法封堵?lián)p壞的管路與節(jié)門。

　　6 、水噴淋系統(tǒng)破裂后,應立刻關閉本層的水噴淋系統(tǒng)節(jié)門，并打開泄水閥門。

　　7 、恒壓給水系統(tǒng)

　　(1)發(fā)現或接報生活水泵故障，應停止故障水泵，開啟備用水泵。

　　(2)水泵變頻故障應關閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據管網壓力控制啟停。

　　(3)及時報告主管工程師安排維修。

　　8 、排水系統(tǒng)

　　1.污水井

　　(1)發(fā)現或接報污水井水位過高，應立即手動開啟污水泵抽水。

　　(2)污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。

　　(3)即刻報告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事 后作維修報告。

　　2.排污管道

　　(1)排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口。

　　(2)關閉破裂管對上的用水設備

　　。

　　(3)調集沙包擋住電梯口和強電井。

　　(4)報告主管工程師，由其安排人員修補管道裂口或更換管道。

　　3.通知相關部門

　　(1)給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應馬上由主管工程師與主管預計修復時間。

　　(2)4小時可修復的故障應馬上由工程部秘書通過電話通知受影響 的部門。

　　(3)需超過4小時修復的故障，工程部應書面通知受影響的部門。

　　漏氣：

　　1 、在煤氣泄漏或煤氣起火事件中，首先立即通知保安部。如果泄漏嚴重，無論是在煤氣站還是在別的地方，勿去碰觸任何開關，勿去碰觸任何電氣設備。

　　2 、打開排氣裝置，關閉煤氣閘，并切斷煤氣來源(對煤氣總摯的位置和開關方法應了解掌握)。

　　3 、如果煤氣起火，用水降溫并防止爆炸。所有電源開關及閘應關閉以防止 爆炸。

　　4 、如果煤氣起火發(fā)生在廚房，關閉所有閘門，同時用滅火器或防火地毯滅火。請注意起火的原料再采用水滅火。

　　鍋爐、直燃機燃氣泄漏應急預案

　　1、 工程部員工在平時巡邏時應提高警惕。遇有不尋常氣體味道時，應小心處理。對煤氣總摯的位置和開關方法應熟練掌握(電動、機械兩種)。

　　2、 鍋爐、直燃機燃氣發(fā)生泄漏時，當燃氣濃度沒超過爆炸下限20%時，應及時準確報警和切斷燃氣總管上的閥門及非消防電源，并啟動事故排風系統(tǒng)。