寫字樓物業工程部工作內容、工作程序和管理制

　　一、寫字樓工程部管理程序及標準

　　職能概述：

　　1.負責：為大廈的運營提供良好的設施設備，以保證大廈能夠為業主提供良好的經營的環境;

　　3、人員：優化、精干的高素質隊伍

　　4、人員編制：維修主管(1名)、維修工(2名) 需增補一名

　　5、具體職能有： l 負責大廈的電氣設備、機械設備、動力設備的日常維修、維護和保養： l 負責大廈的主體建筑、裝潢等設施的日常維修、維護和保養; l 負責大廈部分建筑與裝潢工程的更新與改造; l 負責大廈的從供電、供水、供氣、供暖、節能的管理與統計 l 負責維護、安裝、調試會議所需音響設備工作; l 負責維護大廈的通訊設施設備; l 負責環境保護、排污等各項工作;

　　(一)維修材料及維修工具的領取制度

　　工作項目：維修材料及維修工具領用制度

　　目的：保證大廈財產的高效、安全使用 標準：《林苑大廈倉庫制度》 程序： 工具倉庫是工程部的一個重要組成部份，工具倉庫管理的好壞直接關系到維修的及時性和質量，為了加強對工程部工具倉庫的規范管理，特制定工程部工具倉庫管理制度： 一、 借用工具： 1. 員工借用公用工具時，均要由倉庫管理人員進行登記，借用者簽名; 2. 公用工具均由倉庫管理人員進行發放，嚴禁私自拿公用工具; 3. 借用者下班前要交還所借工具，如不能及時交還應辦理繼借手續; 4. 借用后，公用工具出現丟失和損壞的情況(因公除外)，責任人應照價賠償; 5. 嚴禁將公用工具帶出大廈干私活，; 6. 借用者歸還公用工具時，必須由倉庫管理人員簽收。 二、 倉庫管理人員職責 1. 借用工具時，要進行登記，詳細記錄借用工具的名稱、數量、借用時間、并由借用人簽名; 2. 每班作好交接班記錄，要求記錄詳細、清晰; 3. 發現丟失或損壞公用工具的情況，應及時報告; 4. 工具倉庫的鑰匙必須嚴格管理，未經允許嚴禁借出; 5. 公用工具歸還時，倉庫管理人員應仔細檢查工具是否損壞，在確保工具完好的情況下，方能簽收; 6. 公用工具因倉庫管理人員的責任而出現丟失或損壞的情況，倉庫管理員照價賠償; 7. 每月28日對工程部工具倉庫進行盤點，并做盤點表上報工程部主管 。

　　(二)寫字樓工程部機房制度

　　工作項目：工程部機房制度

　　目的：保證大廈機房設備、設施高效、安全的運行。 標準：工程部制度 程序：

　　1、由工程部主管確立大廈機房負責人，做到專人專管。

　　2、責任人應定時巡查、清潔。

　　3、依照設備、設施保養程序定期對所負責設備進行保養和安全檢查。 禁止無關人員未經同意進入機房。

　　4、機房禁止堆放雜物。

　　5、按照程序對機房的設備、設施巡查并記錄。

　　(三)寫字樓工程部工作間清理制度

　　工作項目：工程部工作間清理制度

　　目的：保證工程部工作間的衛生符合大廈衛生標準 標準：《林苑大廈各部門衛生標準》 程序： 鍋爐清潔衛生工作是文明生產的重要內容，由全班人員共同搞好。清潔工作是交班的內容之一，要求做到鍋爐房清潔，用具、工具堆放整齊。當班人員接班后，打掃操作室衛生，保持控制柜表盤干凈清晰，汽包水位表、壓力表清晰可見。對輔機設備、水泵、閥門、軸承座、電動機、變壓器等設備經常揩擦清潔，杜絕“跑、冒、滴、漏”現象。保持爐前清潔衛生，并做好設備周圍的環境衛生，保持地面清潔，無積灰、積水。每周由工程主管組織一次清潔大掃除。

　　(四)鍋爐房巡回檢查制度

　　工作項目：鍋爐房巡回檢查制度

　　目的：保證大廈鍋爐系統安全、高效地運行 標準：

　　(1)能夠保障鍋爐正常運行的各項措施 (2)能夠保障鍋爐正常運行的具體程序 (3)事故報告制度 (4)安全防范制度 (5)清潔衛生制度 (6 )措施：定期組織維修人員進行技術培訓和安全教育。 (7)督促檢查鍋爐及其附屬設備的維護保養和定期檢修計劃的實施。(8)當班人員每小時至少對鍋爐設備進行一次巡回檢查，并將檢查結果填入運行記錄。 1、巡回檢查內容： ( 1 )水位、汽壓、汽溫三大安全附件嚴格控制在規定范圍內，保護裝置和儀表靈敏、可靠、無泄漏現象。 ( 2 )受壓可見部位無鼓包、滲漏，爐內燃燒工況良好。 ( 3 )管道閥門無破損，爐門、看火門完整牢固。 ( 4 )管道、閥門無泄漏(包括內漏)。閥門開關靈活。異常情況下、檢修以后試運行，必須增加巡回檢查次數，隨時掌握運行情況。巡回檢查時應遵守安全規章制度，集中思想，仔細看、聽、摸、嗅設備各方面情況，對各主要設備應繞一周巡視。 巡回檢查中發現的問題，應及時匯報并記入運行記錄中，并及時通知檢修人員處理。鍋爐房照明良好，道路暢通。2、事故報告制度鍋爐凡是重大故障必須及時按規定逐級報告有關部門及勞動局鍋爐壓力容器安全監察機構。認真進行調查分析，提出處理意見。鍋爐一旦發生重大故障，維修人員一定要保持鎮靜，不要驚慌失措，應立即查明事故原因，迅速處理。對不明事故原因的，要立即向領導報告，不可盲目處理。 維修人員從發生故障第一時間起，直到故障處理妥善為止，不得擅自離工作崗位，如需要離開時，必須經領導同意。 如發生重大事故以及造成人員傷亡時，值班人員除搶救受傷人員外要防范事故擴大，并保護現場，迅速報告上級。事故后，應將發生事故的部位、時間、原因、經過及處理方法等情況作詳細的書面報告，從中吸取教訓。對發生事故的鍋爐，在恢復使用前要進行詳細檢查。 3、安全防范制度非本崗位人員不得擅自入內。當班人員要堅守崗位，提高警惕，嚴格執行安全技術操作規程和巡回檢查制度。鍋爐房內設施，非當班人員不得動用，無證維修工、水質化驗工不準單獨操作。當班人員應遵守運行操作規程和勞動紀律，不脫崗、睡崗或誤操作。不在有壓力時修理鍋爐受壓元件。對入爐的燃料要注意檢查。發現重大隱患，應立即采取有效措施處理，并及時報告。保持鍋爐房照明充足，道路暢通，消防設施齊全完好。 4 、清潔衛生制度鍋爐清潔衛生工作是文明生產的重要內容，由全班人員共同搞好。清潔工作是交班的內容之一，要求做到鍋爐房清潔，用具、工具堆放整齊。當班人員接班后，打掃操作室衛生，保持控制柜表盤干凈清晰，汽包水位表、壓力表清晰可見。 5、對輔機設備、水泵、閥門、軸承座、電動機、變壓器等設備經常揩擦清潔，杜絕“跑、冒、滴、漏”現象。保持爐前清潔衛生，并做好設備周圍的環境衛生，保持地面清潔，無積灰、積水。每周由工程主管組織一次清潔大掃除。

　　(五)鍋爐房設備維護保養制度

　　工作項目：鍋爐房設備維護保養制度

　　目的：保證大廈鍋爐系統安全、高效地運行 標準：1、鍋爐房崗位責任 2、《燃油鍋爐設備維護保養標準》 程序：1、鍋爐房崗位責任(1)堅守崗位，嚴格執行鍋爐房各項規章制度，精心操作，確保鍋爐安全運行， 滿足單位用汽的需要。 (2)當班人員要嚴格遵守勞動紀律，不做與生產無關的事。 (3) 對汽壓、水位不斷監視，對鍋爐房運行設備應每小時進行一次巡回檢查，并準時認真地填寫鍋爐及附屬設備的運行記錄，做到準確、整潔、不漏項，對設備故障及所采取措施向領班或鍋爐維修工反映，將故障及所采取的措施記入運行記錄中。 (4)在鍋爐點火、停爐、換泵等項操作前后，對鍋爐及安全附件、保護裝置、認真進行檢查，發現問題及時匯報。 (5)認真做好鍋爐設備的維護保養工作，按時按量給潤滑部位添加油和潤滑脂。 (6)做好鍋爐水、電、油料消耗，化驗用原料，維修材料和蒸汽產、供數量的原始記錄;保障能源的正常供給和設備的安全運行。 (7)鍋爐發生故障時，應積極主動采取措施并立即向領導匯報，故障未經妥善處理，維修工不得離開現場。 (8)保持鍋爐房室內外清潔，設施干凈，儀表清晰，工具存放整齊，道路暢通。 (9)經常總結工作，鉆研技術，互教互學，不斷增強安全意識，提高操作技術水平。 2、鍋爐設備保養 工程主管對鍋爐設備維修保養負領導責任，制定鍋爐的大、中修計劃及當月的維修保養計劃，并督促維修人員完成。 (1)維修人員接受鍋爐及附件設備檢修后，應及時消除隱患，若遇有難于解決的問題，應立即報告領導及時處理。 (2) 安全閥每周手動放汽一次，每月自動排汽一次。壓力表每周沖洗存水管一次，水位表每班沖洗一次，水位報警器每周試驗一次。 (3) 每季檢修一次受壓部件、小修機軸緊固件，清洗軸承和添加潤滑油。 (4)設備應該做好品備計劃，設備檢修記錄和事記錄，同時做設備臺帳和檔案等基礎工作。 (5)鍋爐停用后應依照有關規定做好干法或濕法保養工作。

　　(六)配電房禁止制度

　　工作項目：配電房禁止制度

　　目的：保證大廈電力設施的安全運行 標準：工程部管理制度 程序： 1. 配電房嚴禁堆放雜物。 2. 嚴禁關閉散熱換氣風機。 3. 溫度不允許超過40 ℃ 。 4. 嚴禁無關人員進入配電區域。 5. 嚴禁不按規定時間巡查配電設備。 6. 嚴禁不按規定程序操作變配電設備。 7. 嚴禁無證人員操作變配電設備。 8. 嚴禁變配電房的空氣、濕度等指標超過規定。 9. 當變配電設備發生故障時，嚴禁尋找借口拖延修理。

　　(七)工程部值班制度

　　工作項目：工程部制度

　　目的：保證大廈的正常運營 1. 當班人員必須堅守崗位，不得擅離崗位和大廈。 2. 嚴格執行巡查制度，定時巡視水池、油池、鍋爐并作好記錄，每兩小時巡查配電及冷氣設備并作好運行記錄。 3. 密切注意設備運行情況，如發現有異常情況時，應及時處理及匯報。 4. 當設備發生故障而當班人員無法處理又直接影響正常工作時，應及時報告主管、經理進行搶修。 6. 上班時間嚴禁在值班室娛樂、睡覺。 7. 用膳時間值班人員應相互協商，確保崗位有人值班，預防事故發生。 8. 請假、休假、加班、補休或需調班時，必須事前報告主管，并填寫有關請假申請表，經批準后方可進行。

　　(八)工程部交接班制度

　　工作項目：工程部交接班制度

　　目的：形成一個高效的團隊 標準：工程部管理制度 程序： (一) 接班人員按時到達崗位，做好以下準備工作： 1. 查看上一班記錄，聽取上一班值班人員對運行情況介紹。 2. 檢查設備運行狀況，檢查儀表、工具，確認無誤后于交接班簿上簽名。 (二) 下列情況不得進行交接班： 1. 接班人員未到，或未有合適人員當值。 2. 接班人員醉酒或神志不清而又找不到合適頂班人員時。 3. 設備發生重大故障并影響營業時，未進行故障排除或未作應急處理時。

　　(九)電梯控制盤的操作程序

　　工作項目：電梯控制盤操作程序

　　目的：保證大廈電梯的正常運行 標準：《中速電梯檢修、保養程序》 程序： 1. 電梯因檢修或保養而停機時，必須確認轎箱內無乘客后，方可停機。 2. 在維修、保養施工中，必須注意工作的協調與配合。有人協同工作時，行機、停機前都必須揚聲，得到對方應答后方可操作。 3. 下井底作業時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺設告示牌。防止無關人員靠近。 4. 維修、保養工作完成時，必須認真清理現場，清點工具和物品，切忌遺留。

　　(十)機房巡視程序

　　工作項目：機房巡視程序

　　目的：保證大廈設備、設施的正常運行 標準：工程部巡查制度 程序： 1. 嚴格機房管理，定期機房電器設備。 2. 嚴格執行配發電，每隔兩小時進行抄表，巡視設備運行情況，并真實正確記錄運行日志表。 3. 巡視機房配發電設備運行情況時，要做到腦活、眼尖、耳靈、腿快、手快，準確地發現問題，及時報告經理，并進行及時處理， 4. 空調機房每兩小時巡查冷水設備的運行，按時填寫工作記錄，并要了解儀表讀數的正常值，如遇到不正常現象要馬上關機。 5.每天由當班人員按時對配電機房的設備巡查，并做好記錄，發現問題及時處理匯報。 6. 鍋爐機房在運行期間，維修人員應每 1-2 小時對鍋爐及附屬設備進行巡檢并按要求作運行數據的現場記錄。 7. 維修人員要隨時監視鍋爐燃燒情況及負荷變化情況，每班定期在負荷時作前后底部排污，并負責進行水處理。

　　(十一)電話系統設備維修程序

　　工作項目： 電話系統設備維修程序

　　目的：使大廈的電話硬件設備優質、高效地運行 標準：1、辦公室電話機工作狀態滿足工作要求 2、電話線路按弱電標準進行安裝、鋪設 3、總機房的總機、機柜、(新裝和加狀)布線符合弱電機房標準 4、總機房的設備、設置保證在正常工作狀態 5、總機房環境標準符合弱電機房標準 程序：1、當總機發現交換機異常時 l 根據交換機說明書提供故障信息提示進行處理，并記錄通知工程部和保養商進行故障分析，交換機出線的電話線路部份由工程部負責維修 2 、對于新布、增加電話布線 l 須征得管理處經理同意 l 布線路線由維修主管制定 l 必須和弱電線路一同走向，如沒有弱電線路時由維修主管制定走線方法 l 注意工程收尾工作

　　(十二)應急發電機安全操作程序及要求

　　工作項目：應急發電機安全操作程序及要求

　　1.起動前檢查：

　　1)各附件連接是否可靠，各運動件是否靈活轉動，皮帶緊度是否合適。

　　2)冷卻水是否加滿，各接頭是否有滲漏。

　　3)機油是否加定，各接頭是否有滲漏。

　　4)燃油是否足夠，各接頭是否有滲漏。

　　5)蓄電池是否荷電，起動系統各線路接頭是否松動(電工做)。

　　2.檢查后按下列程序起動：

　　1)用手搖輸送泵排除燃油系統空氣(修后初起動)。

　　2)用手搖泵(機油)漲油到油壓>0.7kg/cm2，最少持續10秒。

　　3)邊手搖漲油邊盤車，最小一轉以上。

　　注意：

　　1)環境溫度冷，室溫≤10℃時，要預先將冷卻水加溫，太冷時，要按超供燃油按鈕，然后釋放。

　　2)連續起動時間不能超過10秒，間歇20秒后再作一次起動，如起動4次不著火，應檢查原因。

　　3.運行期間值班人員要密切注意各儀表讀數和柴油機工作狀況，每半小時作一次記錄。具體內容按柴油發電機的詳細說明。。

　　4.停機進必須使柴油機組卸去負荷后，空車運轉3分鐘以上才停機。

　　5.每月檢查記錄燃油、潤滑油、冷卻劑的液位，檢查蓄電池電解液的液面高度，如不足需要補充。

　　6.每月檢查電瓶和發電機的連接是否腐蝕或接觸不良，用充電器對電瓶充電一天。

　　7.每月手動試空載一次(5～10分鐘)，節假日前試空載一次。

　　8.每年春季打開端蓋，檢查發電機刷和整流子，清除油污塵土，碳刷長度短于20毫米時需要更換新刷。

　　9.每年春季打開油箱底部的排出口，排除積水和沉淀物，檢查油箱密封是否良好，各部位油管是否有漏、滴、滲油現象。

　　10.每隔一年春季用蒸汽清洗空氣過濾器、濾芯及消音器。清洗燃油及潤滑油過濾器，油壓下降到45磅/平方英寸以下的，應更換濾芯。

　　(十三)空調系統維修保養工作程序及要求

　　工作項目：空調系統維修保養工作程序及要求

　　1.空調機組

　　月度保養

　　1)檢查機組傳動皮帶張緊度。

　　2)清洗空氣過濾網，檢查盤管散片。

　　3)對軸承力Ⅱ油。

　　年度保養

　　1)檢查傳動皮帶及皮帶輪的磨損情況，皮帶輪和軸鍵有否松動，必要時

　　進行換件修理。

　　2)檢查葉輪及軸承座螺絲的緊固程度。

　　3)清理葉輪、風機殼，檢查腐蝕情況。

　　4)檢查機組的密封情況(門封條、風道接口的密封狀況)，必要時進行更換。

　　5)檢查保溫層。

　　6)對電機做年度的檢修保養。

　　7)清洗加濕噴嘴。

　　8)年度檢修后必須對葉輪、軸承座、電機地腳螺絲等主要聯結螺栓做全面的緊固檢查。

　　9)清理機組外表及機房環境。

　　10)每年換季前安排對機組散熱器翅片進行清洗。

　　11)清洗空調水系統過濾器。

　　2.風機

　　年度保養

　　1)檢查風機的運轉情況，對運轉不正常的進行解體檢修。

　　2)清洗葉輪及風機殼體。

　　3)檢查風機聯結外的密封狀況，必要時進行更換。

　　4)檢查風機盤管

　　年度保養

　　1)檢查各風機盤管運轉產否有異響及振動，必要時進行拆除。

　　2)檢查冷凝水和冷熱水系統是否暢通。

　　3)檢查翅片臟堵情況，必要時進行拆洗。

　　3.衛生間排氣扇

　　月度保養

　　1)每月檢查一次公共衛生間(職工用)排氣扇的運轉情況，運轉不正常進行更換。

　　年度保養

　　每半年檢查一次辦公室衛生間排氣扇運轉情況，運轉不正常進行更換。

篇2：制造工程部加班管理制度

　　制造工程部加班管理制度

　　一、原則

　　1.服從特殊情況下公司統一的加班安排。

　　2.規范生產運行及設備管理行為，部門應盡可能地不安排或少安排加班。

　　二、加班審批程序

　　1.生產加班

　　⑴公司統一安排的加班，事后由部門統計員填寫加班審批表。

　　⑵由于非人為因素（如設備故障）導致的生產計劃未能按時完成而又不能延期（如客戶急需）時，可安排加班完成生產計劃，事前由部門分管領導口頭征得分管副總經理同意，事后由運行課長填寫加班審批表。

　　2.維保加班

　　⑴在生產任務緊張、正常的維保工作無法徹底進行的情況下，為保證設備性能，可有計劃地安排在停產期間進行必要的維保工作，事前由主管工程師填寫加班審批表。

　　⑵為盡快恢復生產，可安排加班搶修設備故障，事前由部門分管領導口頭征得分管副總經理同意，事后由主管工程師填寫加班審批表。

　　3.所有加班審批表均需經部門負責人簽字，報分管副總經理和總經理簽字后，由部門統計員統一將原件交人力資源部備案，留復印件存檔。

　　三、加班處理

　　1.管理崗位加班一律不報，安排調休。

　　2.基層崗位加班如實報人力資源部記發加班工資。

　　3.統計員及運行課長要嚴格考勤。

篇3：酒店工程部安全管理制度：安全管理總則

　　酒店工程部安全管理制度：安全管理總則

　　1.保證設施設備安全、正常運行是工程部的首要任務，工程部對設施設備的安全運行負有責任，工程部有權力制止一切可能危及設施設備安全運轉的違規行為。

　　2.工程部對各部門的設施設備的正確使用負有安全操作培訓的義務，指導各部門正確使用器械設備，保證設備安全運行。

　　3.工程部制定各機房和重要區域的煙火、危險品管制和其他安全制度，保證安全保護裝置、設備齊全，運轉正常。

　　4.根據各崗位具體情況，制定崗位操作規程和崗位責任制，由上至下，分級落實責任，嚴格執行。

　　5.對各項設備，根據不同的技術性能要求，制定保養、檢修和維護計劃，按計劃操作，避免緊急搶修。

　　6.對有缺陷又需要使用的設備，根據具體情況，制定相應的使用規程和防護方案，在保證安全的基礎上方可運行。

　　7.發現隱患，及時整改、報告。

　　8.制定設施設備安全事故處理預案，以保證發生事故時能夠做到妥善處理，協調有序，減少損失。