本人從事物業(yè)公司、管理處領(lǐng)導(dǎo)層面上的工作;同時(shí)從20**年至今擔(dān)任當(dāng)?shù)貥I(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人的事務(wù)。這種雙重身份的工作，使我對(duì)物業(yè)管理中零星維修人工費(fèi)的計(jì)算有種特別的感受：每天在業(yè)主利益和物業(yè)公司生存之間平衡，尋找一個(gè)讓各方面都認(rèn)可、合情、合理、合法的“人工費(fèi)計(jì)算方法”，這就是本文的出發(fā)點(diǎn)。
一、零星維修是物業(yè)公司具有：小維修、大形象的廣告效應(yīng)
大家知道“收費(fèi)、服務(wù)、維修”是物業(yè)管理的三大基本任務(wù)。而維修結(jié)束后收費(fèi)是件必做的工作。收費(fèi)無(wú)非是二條渠道：共用設(shè)備、設(shè)施維修費(fèi)用通過(guò)程序由專項(xiàng)維修資金支付;專有部位是指“在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位，”這類零星維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。這是公認(rèn)的做法。但也引發(fā)了今天：“專有部份的維修人工費(fèi)如何公平計(jì)算”的討論，通俗講：物業(yè)修完業(yè)主自用部位后，每小時(shí)應(yīng)付人工費(fèi)多少錢的探討。
查閱所有積累的文件資料，有關(guān)的僅一份滬價(jià)房(1996)219號(hào)關(guān)于修繕人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知，其原文是：“修繕人工費(fèi)：從每小時(shí)5元調(diào)整為5.75元。具體項(xiàng)目工時(shí)按《房屋修理工程預(yù)算定額》規(guī)定，定額工時(shí)在1小時(shí)之內(nèi)的，按1小時(shí)計(jì)收，超過(guò)1小時(shí)的，按實(shí)計(jì)收，收費(fèi)金額尾數(shù)四舍五入，保留至元。”短短幾行字，至今用了十六年。十六年來(lái)，各種計(jì)費(fèi)元素發(fā)生了極大變化，在實(shí)施過(guò)程中難免變了樣：(1)標(biāo)準(zhǔn)不一混亂收費(fèi);(2)收費(fèi)少，人員叫不應(yīng)，質(zhì)量返修多;收費(fèi)多了點(diǎn)，增加了物業(yè)負(fù)面聲譽(yù)。殊不知，這類零星維修每次金額不大，但覆蓋每家;每次收費(fèi)結(jié)果滿意不滿意，比物業(yè)公司任何宣傳都直接，起到真正的小維修、大廣告的效應(yīng)。如果哪個(gè)物業(yè)公司要提高自己的企業(yè)形象，這個(gè)維修過(guò)程確實(shí)是個(gè)活生生的廣告;是個(gè)化小本、得大益的宣傳。但絕不能走極端--免費(fèi)修理。而是堅(jiān)持合理、規(guī)范收費(fèi)，這是個(gè)原則問(wèn)題。說(shuō)起原則，還有兩個(gè)原則要堅(jiān)持：(1)不為取悅業(yè)主而無(wú)證去登高修工空調(diào)、無(wú)證去電焊等冒險(xiǎn)操作;(2)維修過(guò)程中注意三環(huán)節(jié)：填好報(bào)修工作單、報(bào)出價(jià)格規(guī)范有據(jù)、確認(rèn)修畢后再付費(fèi)。只有這樣，物業(yè)公司才能創(chuàng)出好聲譽(yù)。
二、零星維修人工費(fèi)計(jì)算公式和說(shuō)明
20**年以來(lái).，上海市普遍采用《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，根據(jù)這辦法，在第五項(xiàng)共用部位、共用設(shè)備維修服務(wù)中，每月每平方米有一筆運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)，相比之下零星維修是筆小賬。是物業(yè)管理收費(fèi)中的補(bǔ)充部分。若有這種心態(tài)，那下面的事好理解了。
本人在與許多物業(yè)同行交流中，大家贊同此公式，即：零星維修每小時(shí)人工費(fèi)：上海市最低月工資1450元÷月平均出勤日20.75天÷每天有效工時(shí)7小時(shí)=9.982元≈10元
說(shuō)明：
1、為何選維修工月工資為1450元?因?yàn)檫@是上海市公認(rèn)最低工資，無(wú)須考證，充分體現(xiàn)物業(yè)讓利和誠(chéng)信。若添加上各種費(fèi)用以提高月工資不是不可行，而是利少卻費(fèi)口舌。當(dāng)然也可以根據(jù)維修工實(shí)際工資和業(yè)主接受程度調(diào)整。這要把握一個(gè)度，過(guò)了是自毀形象。
2、月平均出勤日20.75天是國(guó)家公布的：來(lái)源是(全年天數(shù)-雙休日天數(shù)-國(guó)定假天數(shù))÷12個(gè)月=(365-104-12)÷12=20.75天
3、每天工作時(shí)間為8小時(shí)，除去準(zhǔn)備工作、生理需要等實(shí)際情況，有效工時(shí)按每天7小時(shí)計(jì)較合理。
4、若連續(xù)工作超時(shí)加班，按規(guī)定按加班倍率合理結(jié)算。
5、專有部位特殊和價(jià)高的維修材料盡可能請(qǐng)業(yè)主自購(gòu);若受業(yè)主委托代購(gòu)，憑據(jù)實(shí)報(bào)實(shí)銷，采購(gòu)時(shí)間雙方協(xié)商確定。并在質(zhì)量回訪中作核實(shí)。
此公式是把幾個(gè)主要制約條件組成的一個(gè)參考公式。比如月工資可根據(jù)本小區(qū)檔次、工種以及業(yè)主接受程度作調(diào)整：也可據(jù)每年最低工資調(diào)整后填入公式，計(jì)算出當(dāng)年的維修新工時(shí)價(jià)格。總之，這是我和許多同行的一種思考，供大家工作中作參考。
篇2：物業(yè)關(guān)于工程維修服務(wù)免收人工費(fèi)的通知
**物業(yè)關(guān)于小型、簡(jiǎn)易室內(nèi)工程維修服務(wù)免收人工費(fèi)的通知
尊敬的業(yè)主朋友：
你們好!
為了不斷的改進(jìn)服務(wù)模式，提升服務(wù)水平，美加物業(yè)經(jīng)過(guò)深入的探索與研究，決定從即日起實(shí)行小型、簡(jiǎn)易室內(nèi)工程維修服務(wù)免收人工費(fèi)用，特殊項(xiàng)目和難度較大的維修項(xiàng)目合理收費(fèi)(詳見(jiàn)附表)。歡迎有維修需求的業(yè)主朋友及時(shí)與我們聯(lián)系。
業(yè)主滿意是我們不變的追求，業(yè)主滿意是我們前進(jìn)的動(dòng)力，業(yè)主滿意是我們工作的最終目標(biāo)。美加物業(yè)愿與所有的業(yè)主朋友不斷加深溝通和互信，以更加透明、更加人性化的服務(wù)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)的持續(xù)提升。
在此也希望廣大業(yè)主朋友集思廣益，給我們多提合理化建議，美加物業(yè)愿盡最大努力把服務(wù)工作做好!
祝業(yè)主朋友在小區(qū)生活的開(kāi)心、愉快!
**市**物業(yè)管理有限公司
二0一二年八月六日