現階段危及物業服務企業生存的四大自身障礙有：

　　1、習而不察。長期滿足于現狀，自我享受曾經的輝煌，與社會、行業、市場的發展方向、顧客需求相背離而全然不知或全然不顧;不能正確發現、認識自身的積習;不能主動接受先進的物業服務理念、服務管理技術與方法。

　　這種忽視緩慢、漸進，由量變到質變過程的思維，就像是一杯可口的毒酒，最終將遭受被煮青蛙的命運。

　　2、經驗主義。完全依靠傳統的“傳、幫、帶”模式運行，而忘記了“師傅領進門，修行靠個人”。過分依賴長期積累、固化的“所謂”自身經驗，對自身的定位錯覺，經驗的時間和空間局限性毫不察覺，甚至于不愿去主動察覺。

　　這種企業經營管理中常見的經驗主義扼殺了積極與創新，而這種內在的墨守成規必然導致外在的平庸。

　　3、局限思維。或者說是思維缺乏高度。個人只專注于自身崗位或自身權限的職責范圍，對物業服務所有的崗位互動所產生的間接結果沒有責任感。就像我們常聽到的一句話：“我怎么能夠去做路面維護?我只是個電工，那些事與我無關。”

　　這種局限思維的直接后果就是，企業資源嚴重浪費，無法發揮整體優勢。

　　4、認識淺薄。就像看到這樣一條新聞：一場暴雨引發了山洪，造成某山區公路嚴重塌方。許多人只認為這完全是因為暴雨的緣故所致，忽略了其他隱藏在事件背后的長期性原因，比如可能是因為濫墾濫伐、水土保持不佳等長期因素造成。也就是關注事件的特殊性，而不去挖掘深層次的普遍性原因。

　　只抓現象，忽視根源的結果就是錯誤屢禁不止。

篇2：物業企業管理者對精細化管理的認識

　　物業企業管理者對精細化管理的認識

　　物業企業都在關注的精細化管理。

　　我本人原來和很多物業服務企業的管理者對精細化管理的認識都存在以下誤區：

　　檢查細一些，狠抓細節，細到不能再細就是精細化管理，處罰嚴一些，就能提升我們的服務品質。

　　我想問各位：物業服務企業的核心生產力在哪里?我們做物業服務的根本目的是什么?

　　核心在人，目的也是人。

　　我們是用人來服務人的企業。

　　講兩件事情。

　　第一個，是我在正商城和園3號院檢查的時候，迎面遇到一個保潔員，可能是新來的，我們第一次謀面。

　　我原來來3號院的時候，無論遇到誰，都會給他們熱情地打招呼或者點頭示意，可面對這位大哥的時候，我實在笑不出來。

　　是太邋遢?長得太難看?

　　不是，因為我迎頭遇到的是一個冷冰冰的面孔，從他的臉上我看到他對這份工作很不滿意。

　　垃圾桶本來就是臟的，為什么還要定期刷?為什么還要用毛巾擦拭?玻璃上不就一點點土嗎，擦了什么用?......

　　是的，我看到的是一臉的埋怨。

　　所以，談精細化管理，就緊緊是檢查的細節嗎?如果我們逼著這些或者這樣的一個員工去做，我相信：他在工作標準上會達到我們細節的要求。

　　可是，我們是做服務的，我們的保潔員跟客戶接觸點最多，樓道里、園區里隨時都能遇到，我們的客戶面對如此冷冰冰的面孔，我們帶給客戶的是多么深刻的負面情緒?

　　這是第一個，一會兒我講完第二個，我們再總結。

　　第二個，是我分管的一個管理處的廚師找到我。

　　“張總，中秋節別人都發福利了，我的沒有。”

　　“你在管理處幾年了?”

　　“都十年了”

　　“我們轉正過的員工都有，跟你們主任說了嗎?”

　　“打電話說了，他說他不知道”

　　這個事情，我用這個表情總結。

　　最基層的員工，在我們管理處工作，他有三個最基本的需求：

　　1、獲得應有的回報，準時、準確地拿到工資;

　　2、在這里工作，他開心、快樂;

　　3、他的工作應該得到肯定，得到尊重。

　　第一個事情，這個保潔員他不開心，他根本不喜歡這份工作，說到底，我們找錯了人。

　　我相信很多事，但不相信一個人性格的改變，有些人是根本不適合做服務行業的，他們心高氣傲，他們不會跟客戶道歉，更談不上討好客戶。

　　這個行當，很多人不適合，大多時候我們招聘人，太過于應付了。

　　因此，在人力資源部門的人，一定要搞明白，找物業服務人員一定不是抓壯丁，隨便拉一個過來就算了，面前面試的人有沒有柔和的心?有沒有耐心?有沒有低頭的精神?

　　客服人員更是這樣，如果老是懷著一份高傲的心，是做不好工作的。想著客戶還沒我有錢，有些員工是城中村的，有好幾套房子

　　“就你?一個45平方房子的小業主都朝我大吵大叫?憑什么?”

　　心態，是進入服務行業的第一個窗口。

　　這在我們管理上，就要求人力資源部門在面試人員的時候，有精細的筆試、面試和背景調查。

　　除了人力資源部門的人員，我們現場的管理人員該怎么做呢?

　　精細在心，我們要有個服務員心態，基礎員工為業主服務，我們為員工服務。

　　我們的責任是為員工營造一個公平的環境、開心工作的環境，我們一定要考慮

　　基礎員工的冷暖，精細的檢查缺不了精細的服務、服務員工。

　　做物業管理處的一把手，不是個輕松的工作，要面面俱到，這個保潔老家是哪里的?那個維修家里有幾個孩子?我的客服主管哪一天生日?夜班的秩序員加餐怎么辦?......

　　精細化，不僅僅是工作法，還是工作思維。

　　希望我們的物業服務企業的每一個人，從基層到中層、高層，都是思維慎密的人，站好自己的崗位，特別是管理處的管理層，一定要抓住員工的心，讓員工自覺傳遞陽光和溫暖，把愛帶給我們的客戶。

篇3：物業企業管理C要效益

　　物業企業管理細節要效益

　　所有重視細節管理獲得競爭優勢的企業，他們的成功不是一朝一夕的行為，而是出自于他們孜孜不倦地尋求降低成本的細節，并對成本細節堅持不懈地做出改進。

　　中海物業正因為做到了"靠細節管理節約成本"、"向細節要效益",才能在市場競爭中保持優勢。

　　1、做好財務預算，合理控制成本。

　　中海物業公司及各管理處在每年年初對物業服務總收入、日常開支、改進支出、適當利潤等做好年度預算，進行成本控制。當然，成本控制并不是越節約越好，而是將成本控制在預算之內，完成必須的工作，同時盡可能多地進行局部改造、翻新，保持物業常新感覺。

　　2、在材料采購上，做到"把好價格關、把好質量關、供貨及時"。

　　年初通過嚴密的市場調查，在掌握市場價格的情況下，同各供應商、合作商商談降價事宜，使目前采購的主要設備價格下調5%-10%。為了把好采購的"質量關",采購人員查閱大量資料，尋問工程現場，拜訪有關人員，了解常用產品的性能和實際使用情況，掌握第一手資料，堅決拒絕劣質產品。

　　3、倉庫管理做到"零庫存"

　　中海物業對于材料采購，基本思想就是"只在需要的時候，按需要的量，采購所需的產品",盡量做到"零庫存",降低采購成本。

　　4、隨時向員工灌輸"一張紙兩面用""人走燈關""節約用水"等企業文化。

　　避免浪費、提高效益、爭取利潤，這是經營企業最重要的原則。作為領導者、管理者，應該由日常細微的事物注意起，督導和訓練員工：連一張紙都不浪費，朝著節制浪費，獲取效益而努力。

篇4：物業企業品質管理的解構與建構

　　物業企業品質管理的解構與建構

　　哲學上有一個常用的研究方法，即解構與建構。用這個方法來分析品質管理的難題，令人豁然開朗。物業品質的檢查與建設，其實就是一種解構與建構，是一個問題的兩個方面，只有品質的解構、沒有品質的建構，品質管理體系是有重大缺陷的，而這是很多物業企業品管的一個通病。

　　1、物業品質管理的解構。

　　物業品質檢查，可以理解為品質的解構，也就是通過品質檢查活動把被檢查單位的物業管理服務工作的各個過程、環節和要素等方面進行系列地考察、梳理、甄別、定性等，做出品質評價，發現一般品質問題和個別品質缺陷。從這個定義來看，物業企業的品質管理活動基本上都對號入座，落入這個窠臼了。的確，傳統意義上的物業品質管理就是品質解構的代名詞。只不過，隨著物業質量管理體系認證、品牌創立等現代物業管理運營手段的導入，有了新的外延。

　　從專業的角度來看，品管部的工作人員比一線管理、服務人員更加能夠發現問題，因為他們經驗豐富、見多識廣，發現、分析問題的眼力和視角都比較好，也比較能讓人信服。但是，如果沒有基層工作經驗的品管人員，是很難發現重大、深層、潛在的問題的，也不能準確地給一個項目品質以科學定位。他或許只能蜻蜓點水、泛泛而談，或許只能眉毛胡子一把抓--這樣的品質解構，是難以讓人信服的，因為它缺乏系統思維。

　　物業品質解構的指導思想，應該堅持以作業指導書和物業合同、公司品質體系標準為指導，本著全面、客觀、公正、辯證的理念，由表及里、由粗到細、由此及彼、由點到面，通過看現場、查資料、做訪談、做對比，發現物業管理服務的優點、弱點、重點和難點，為品質建構做準備。物業品質解構工作，是物業品質管理工作的第一大步，只有經過系統的品質解構，我們才能科學、準確地對被檢查單位的物業管理服務品質進行界定。

　　2、物業品質管理的建構。

　　物業品質建設，就是物業品質的建構。它是在物業品質檢查(解構)的基礎上，整理歸納品質問題，運用系統方法，提出下一階段加強和改進被檢單位物業品質的系列建議，既有亡羊補牢型的改進措施，如針對發現的問題進行認真整改;也有錦上添花型的提高措施，如提高ISO等質量管理體系以及OHSAS職業健康及安全管理體系貫徹力度、加強人員培訓、建設服務品牌、加強企業文化建設、提高客戶滿意度等建設性舉措。更重要的品質建構是在個例檢查的基礎上，進行全公司范圍的品質建設，從個別到一般，從具體到全局，實現品質建設全覆蓋。

　　物業品質的建構，其最重要的價值在于解決了常規品質檢查(解構)的不足，有利于解決專業分工主導思維下的各類矛盾，為品質管理營造一個“上面滿意、下面歡迎”的組織氛圍。但品質建構比解構的難度更加大，后者只是發現問題、查漏補缺，前者才是真正意義上對物業品質的“提高”，對于品管人員有著較高的要求，對于品管部與被檢部門的配合要求也更加高。品質建構是品質解構的落地環節，通過全面的品質建構，品質解構的任務得以實現，物業品質建設真正落到實處。建構，不是簡單把品質元素的羅列重組，而是對物業品質進行提升性、創造性、質越性的建設，是點面兼顧、過程覆蓋、全員參與的一個品質管理過程。

　　一線物業部門對于提高服務品質是非常渴望的，他們不僅要品管部來“看病”，更希望他們來“治病”，還希望他們來“保健”、“美容”。因此，品管部門對于品質建構的工作似乎要下更大的功夫，不能夠只做幾次“化驗”、“拍片”，還應該開除切切實實的“藥方”，并制定系統的“治療方案”和“康復計劃”，讓被檢單位真正擁有“高品質的人生”。

　　3、物業品質的循環上升。

　　單方面重視物業品質的解構，忽視品質建構;或者只重視解構或建構的某一個方面，都會使物業品質管理陷入絕對二元分立的困境。主客一體的管理思路則要求放棄絕對二元分立的思路，把物業品質解構與建構有機統一起來，通過解構、建構、再解構......，物業品質管理螺旋式的上升，不斷揚棄、超越，鳳凰涅槃，浴火重生，獲得不斷的提升。這個過程，是物業品質管理的精華所在，只有認真踐行這個過程，物業品質管理才不會是一個花瓶。