公寓項(xiàng)目業(yè)主入住工作計(jì)劃方案
為規(guī)范****公寓入住程序和內(nèi)容，使整個(gè)入住流程更簡(jiǎn)捷而有條理，指導(dǎo)公寓入住工作的開展，以便于給業(yè)主良好的物業(yè)初體，特制定此方案。
一、業(yè)主入住手續(xù)辦理流程圖
業(yè)主備齊入住資料
到管理處辦理入住登記、驗(yàn)證手續(xù)
到財(cái)務(wù)處交納入住費(fèi)用
領(lǐng)取入住資料、簽署入伙合約
同工程房組驗(yàn)收房屋
限期整改
房組發(fā)放鑰匙
二、物業(yè)服務(wù)中心各小組職責(zé)及工作規(guī)范
（一）小組分工及職責(zé)分配
小組負(fù)責(zé)人主要職責(zé)
1、一期入住前置宣傳；
01宣傳企劃組2、歡迎期業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)及小區(qū)內(nèi)氛圍布置；
3、入伙儀式策劃舉辦。
1、提供入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)服務(wù)和形象展示，增強(qiáng)客
02現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)組戶良好體驗(yàn)。
2、引導(dǎo)業(yè)主辦理入住手冊(cè)并維持現(xiàn)場(chǎng)秩序
1、為向業(yè)主發(fā)出入住通知及確認(rèn)業(yè)主具備入住資格
03身份確認(rèn)組
2、給具備入住資格的業(yè)主發(fā)《業(yè)主家庭情況登記表》
1、負(fù)責(zé)核對(duì)業(yè)主購(gòu)房資料計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)用額度；
04財(cái)務(wù)收費(fèi)組
2、負(fù)責(zé)收取業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用；
05資料發(fā)放組1、發(fā)放業(yè)主手冊(cè)
2、指導(dǎo)業(yè)主簽署入伙合約；
1、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收房屋；
2、負(fù)責(zé)按流程處理房屋遺留問題，與售后服務(wù)部對(duì)接；
3、負(fù)責(zé)要求房合格業(yè)主在房單上簽字，完成房手續(xù)；
06工程驗(yàn)收組4、負(fù)責(zé)與完成房的業(yè)主交接鑰匙等。
5、為已辦理完入住手續(xù)的業(yè)主辦理裝修手續(xù)；
6、處理業(yè)主入住房時(shí)發(fā)現(xiàn)的遺留問題；
7、負(fù)責(zé)聯(lián)系業(yè)主復(fù)入住；
1、房屋鑰匙管理；
2、現(xiàn)場(chǎng)客訴處理。
07綜合支持組
3、其他后勤支持。
4、負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主處理入住過程中的其他事宜。
（二）各小組工作規(guī)范
1、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需人）
（1）物業(yè)公司導(dǎo)車安全員2人、禮儀安全員2人、金童玉女迎賓2人、客戶服務(wù)中心服務(wù)員1人、入住單元禮儀安全員人。
（2）入住業(yè)主進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)范圍，導(dǎo)車安全員敬禮、導(dǎo)引車輛停放、拉車門、再敬禮。
（3）2名禮儀安全員在客戶服務(wù)中心迎賓地毯起點(diǎn)處正立，業(yè)主經(jīng)過整齊敬禮。
（4）客戶服務(wù)中心門前2人（1男1女）披綬帶（**誠(chéng)興物業(yè)）（這就是所謂的金童玉女，有條件可以身穿卡通服裝），業(yè)主經(jīng)過時(shí)抱拳迎接，齊聲恭祝（恭喜新居落成）
（5）客戶服務(wù)中心內(nèi)服務(wù)人員1人負(fù)責(zé)對(duì)在洽談區(qū)落座的業(yè)主進(jìn)行茶水服務(wù)，為兒童發(fā)放禮品。在現(xiàn)場(chǎng)適當(dāng)位置設(shè)置小吃品嘗區(qū)，供過接待能力的業(yè)主品嘗及小憩。
（6）在當(dāng)天入住的樓棟單元門前設(shè)立禮儀安全員1人，負(fù)責(zé)維持樓棟秩序和接待房業(yè)主，業(yè)主到來時(shí)敬禮致意。
2、身份確定組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需人）
（1）接待人員要求業(yè)主提供購(gòu)房合同（無合同提供購(gòu)放發(fā)票原件）、身份證
原件進(jìn)行核對(duì)（您好請(qǐng)把您的購(gòu)房合同或購(gòu)房發(fā)票給我，謝謝！），檢查以前業(yè)主是否留有身份證件復(fù)印件，如無則禮貌地請(qǐng)業(yè)主稍等自己去復(fù)印（您稍等下，我?guī)湍鷱?fù)印下身份證件）。如發(fā)現(xiàn)前來辦理入住手續(xù)的不是業(yè)主本人，則要求其出具業(yè)主授權(quán)和業(yè)主身份證復(fù)印件（您好，請(qǐng)您把業(yè)主授權(quán)和業(yè)主本人身份證復(fù)印件給我！）。如暫時(shí)沒有，則向業(yè)主解釋授權(quán)作用和遞上準(zhǔn)備好的樣本，讓其回去準(zhǔn)備并預(yù)約時(shí)間（您看這樣**先生，您需要先得到房屋業(yè)主本人的面授權(quán)和業(yè)主本人身份證復(fù)印件，然后帶上您的身份證原件再來辦理入住手續(xù)，您看我們?cè)偌s個(gè)時(shí)間…）。
（2）業(yè)主資料核對(duì)無誤，協(xié)助業(yè)主填寫《業(yè)主資料登記表》（重點(diǎn)以房屋實(shí)際使用人為主），要求業(yè)主在簽名式樣欄簽名，然后回收（您好，入住需要辦理些手續(xù)，先請(qǐng)您填寫這份《業(yè)主資料登記表》，謝謝您！）
（3）填寫完畢，引導(dǎo)業(yè)主去財(cái)務(wù)收費(fèi)組繳費(fèi)。
3、財(cái)務(wù)收費(fèi)組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需人）
（1）業(yè)主前來交納費(fèi)用時(shí)，熱情歡迎并致賀（您好，恭喜新居落成）。然后詢問業(yè)主房號(hào)并與業(yè)主核對(duì)（***先生，您的房號(hào)是****公寓**號(hào)樓**單元**號(hào)房，您看對(duì)嗎？）業(yè)主表示房號(hào)無誤的，立即查找相對(duì)應(yīng)的房屋應(yīng)該交納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主說明（**先生，您的房屋實(shí)測(cè)面積是***平米，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平米每月***元。您每月物業(yè)管理費(fèi)是***元，預(yù)交三個(gè)月合計(jì)是***元），看看業(yè)主沒有異議后馬上開具收據(jù)、收取業(yè)主現(xiàn)金、在收據(jù)上蓋章、將業(yè)主收?qǐng)?zhí)聯(lián)交業(yè)主收好，留存聯(lián)自己收好備查。最后表示感謝（謝謝您的合作！）
（2）收取費(fèi)用后，并引導(dǎo)業(yè)主去資料發(fā)放組。
4、資料發(fā)放組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需**人）
（1）核對(duì)收費(fèi)憑證無誤后，發(fā)給業(yè)主資料包
（2）指導(dǎo)業(yè)主簽署《業(yè)主時(shí)規(guī)約》，業(yè)主自己翻閱的同時(shí)可大致介紹下協(xié)議內(nèi)容。（服務(wù)協(xié)議是您和我們物業(yè)公司之間具體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的約定，我們采用的是建設(shè)部的示范文本，并且已經(jīng)在市房管局備案，請(qǐng)您看看！）。業(yè)主如有疑義則逐個(gè)解釋，如無疑義則要求業(yè)主在協(xié)議最后簽字。（您好，這是小區(qū)《業(yè)主時(shí)規(guī)約》，你收好并在這里簽字，謝謝！）
（3）發(fā)放《房屋質(zhì)量保證》、《房屋使用說明》并簡(jiǎn)單闡述兩的作用。
（4）指導(dǎo)業(yè)主簽署《房屋驗(yàn)收單》及各種裝修表格
（5）指派工程人員陪同業(yè)主房。
5、工程驗(yàn)收組（物業(yè)工程技術(shù)部人員及地產(chǎn)工程技術(shù)部人員共5~8）
（1）房屋驗(yàn)收組設(shè)在客戶服務(wù)中心邊上，業(yè)主來后，房接待人員立即迎接，攜帶工具和房屋附屬物品帶領(lǐng)業(yè)主去驗(yàn)收房屋（您好，恭喜新居落成，請(qǐng)您跟我起去看房）。房通過，確定水電表止碼，雙方在《房屋驗(yàn)收單》上簽字，同時(shí)將《房屋驗(yàn)收單》業(yè)主聯(lián)、房屋鑰匙和附屬物品起交給業(yè)主，要求業(yè)主在鑰匙交接表上簽字（您好，這是您的房單存根、單元門鑰匙共**把、入戶門鑰匙共**把，請(qǐng)您收好并在這里簽字。謝謝！）
（2）對(duì)業(yè)主驗(yàn)收房屋過程中有疑義的，業(yè)主所提問題能馬上解決的馬上聯(lián)系有關(guān)部門人員協(xié)助立即解決，不能立即解決的，向業(yè)主承諾時(shí)間予以解決，并預(yù)約時(shí)間。（***先生，您看這樣，您提的這個(gè)問題，我們?cè)诿魈煲簿褪?月**號(hào)下午*點(diǎn)前跟您解決，這是個(gè)小問題，您看您先把房子收了行嗎？）業(yè)主能說服并收樓的，按正常手續(xù)辦理交房，并馬上填寫《物業(yè)返修單》轉(zhuǎn)售后服務(wù)部解決，并爭(zhēng)取在向業(yè)主承諾時(shí)間內(nèi)督促相關(guān)部門解決，然后回訪。
（3）對(duì)態(tài)度堅(jiān)決不同意收樓的業(yè)主，先認(rèn)真聽取意見，并做好記錄。然后將業(yè)主帶到工程驗(yàn)收組，填寫《物業(yè)返修單》轉(zhuǎn)售后服務(wù)部解決。
（4）對(duì)于辦理好交房手續(xù)的業(yè)主，最后表示祝賀（再次恭喜您新居落成！入住手續(xù)辦完了，希望我們的服務(wù)您能滿意！謝謝您的合作！）。然后詢問業(yè)主是否還有其它事情需要幫助，如果那就和業(yè)主
道別，留下業(yè)主在自己的房子里。（那好，您忙，我先走了，你如有任何需要請(qǐng)您跟我聯(lián)系！）然后給業(yè)主自己的名片，繼續(xù)跟蹤,回訪，并做好交房記錄。(屆時(shí)物業(yè)公司給每位工程人員本記事簿)6、綜合支持組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需人）
（1）在遠(yuǎn)離入住現(xiàn)場(chǎng)的其他位置設(shè)客訴處理接待，分別由物業(yè)服務(wù)中心主任、物業(yè)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)分別對(duì)入住過程中發(fā)生的客戶投訴和糾紛進(jìn)行級(jí)級(jí)緩沖處理，爭(zhēng)取有效避免糾紛激化及現(xiàn)場(chǎng)因客戶糾紛而阻塞。
（2）及時(shí)糾正現(xiàn)場(chǎng)管理可能出錯(cuò)的錯(cuò)誤，人員時(shí)調(diào)遣等。
三、入住人力詳細(xì)安排
小組負(fù)責(zé)人組員
現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)組
身份確認(rèn)組
財(cái)務(wù)收費(fèi)組
工程驗(yàn)收組
資料發(fā)放組
綜合行政組
宣傳企劃組
四、有關(guān)注意事項(xiàng)
一）對(duì)入住日期的技術(shù)處理：
為解決保證交房有序的進(jìn)行，建議將交房日期進(jìn)行如下處理：
將一期業(yè)主按樓棟分為五批次（以為起始日，分5天進(jìn)行、平均每天10戶）。由銷售部在前周將房屋交付使用通知和入住須知送達(dá)業(yè)主手中，其中在入住須知中即載明該業(yè)主具體的入住手續(xù)辦理日期。對(duì)外宣為避免業(yè)主哄而上的無序局面。
二）對(duì)每天入住戶數(shù)的處理：
由于物業(yè)管理中心現(xiàn)有人員大部分為新招聘員工，對(duì)于入住程序沒有統(tǒng)一的共識(shí)，為避免首日入住開始時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)不熟悉造成慌亂，該天建議安排50戶，便于鍛煉和積累經(jīng)，此后每天可以大約安排戶集中辦理。
三）統(tǒng)一口徑的準(zhǔn)備
針對(duì)入住時(shí)業(yè)主可能會(huì)提及的些問題，我們反復(fù)推導(dǎo)，征詢意見，現(xiàn)已完成匯集整理，將就此對(duì)所有參與入住的人員進(jìn)行培訓(xùn)，使入住時(shí)對(duì)業(yè)主的各種口徑統(tǒng)。
四）入住時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境布置
1、區(qū)內(nèi)環(huán)境
（1）入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷****公寓”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛；
（2）插指路牌，由入口處到服務(wù)中心，指路牌標(biāo)明“物業(yè)服務(wù)中心”字樣；
（3）入口處標(biāo)明服務(wù)中心辦公地址、辦公時(shí)間和辦公電話。
2、服務(wù)中心辦公環(huán)境
（1）掛燈籠，飄小彩帶，擺充氣拱門、掛紅色歡迎橫幅、放適當(dāng)?shù)幕ɑ@、盆景，給人以隆重、喜慶的感受；
（2）張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”裝修注意事項(xiàng)等，辦理手續(xù)要求做到一條龍服務(wù)。
（3）管理人員著裝整潔，精神飽滿；
（4）辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
五、入住的時(shí)間安排
序號(hào) 類別事項(xiàng) 開始時(shí)間 完成時(shí)間 責(zé)任人
1入住期間需要其他項(xiàng)目支援的人員到位
2入住期間人員安排計(jì)劃制定
3入住期間需要外協(xié)服務(wù)人員落實(shí)
4入住客服人員集結(jié)培訓(xùn)
5參與接管驗(yàn)收人員安排計(jì)劃制定
6接管驗(yàn)收人員培訓(xùn)
7物業(yè)入住人員實(shí)境模擬演練
8聯(lián)合入住實(shí)境模擬演練
9聯(lián)合入住安排與動(dòng)員大會(huì)
10流工程接管驗(yàn)收流程與工程體系確定
11程業(yè)主入住通知與分批安排與銷售落實(shí)
12準(zhǔn)兩發(fā)放事項(xiàng)與銷售落實(shí)
13備聯(lián)合入住操作流程最終討確定
14入住現(xiàn)場(chǎng)與小區(qū)內(nèi)氛圍營(yíng)造與銷售落實(shí)
15入住前后物業(yè)各部門工作安排計(jì)劃制定
16物業(yè)服務(wù)表格修訂確定并付印
17物業(yè)服務(wù)質(zhì)量記錄表格修訂并付印
18聯(lián)合入住統(tǒng)口徑修訂并討通過
19住戶手冊(cè)印刷到位
20物業(yè)質(zhì)量記錄表格印刷到位
21入住期間辦公用品、器材采購(gòu)到位
22員工更衣柜、手套勞保用品采購(gòu)到位
23業(yè)主檔案按戶初始建立
24業(yè)主入住資料初始建立
25安全員備勤宿舍、配套用品到位
26物業(yè)各崗位服裝到位
27物業(yè)管理軟件采購(gòu)、安裝試
28對(duì)講機(jī)采購(gòu)到位
29其他安全器材采購(gòu)到位
30垃圾桶采購(gòu)到位
31保潔工具采購(gòu)到位
32垃圾車采購(gòu)到位
33工程工具采購(gòu)到位
34消防器材采購(gòu)到位
35客服中心其他用品采購(gòu)?fù)瓿?/P>
36入住期間其他物業(yè)標(biāo)識(shí)制作（歡迎與提示）
37入住期間提供給兒童和業(yè)主的禮品采購(gòu)
38入住期間所需其他物料按計(jì)劃采購(gòu)到位
39單體室內(nèi)排水初（閉水、通球、管道）
40室內(nèi)設(shè)施初（門窗、欄桿、智能化等）
41單體內(nèi)檐初（頂、坪、墻等）
42電力設(shè)施施工跟進(jìn)（接戶、廂變、高壓）
43自來水施工跟進(jìn)（表后接戶）
44物業(yè)（公共）用電施工跟進(jìn)
45天然氣施工跟進(jìn)
46智能化施工跟進(jìn)（小區(qū)布線、設(shè)備安裝）
47智能化綜合試參與培訓(xùn)
48園林施工跟進(jìn)（注意管網(wǎng)、井蓋）
49小區(qū)排水及綜合管網(wǎng)跟進(jìn)
50道路施工跟進(jìn)（注意管網(wǎng)、井蓋）
51車位設(shè)施施工跟進(jìn)
52電力全面初（電表、接戶線路、系統(tǒng)）
53自來水設(shè)施初（水表、閥門、管路）
54燃?xì)庠O(shè)施初（管網(wǎng)、接戶）
55初遺留問題的集中處理跟進(jìn)
56單體分項(xiàng)甲方驗(yàn)收參與（并行做接管收）
57樓內(nèi)設(shè)施甲方驗(yàn)收參與（并行做接管收）
58電力系統(tǒng)甲方驗(yàn)收參與（并行做接管收）
59自來水甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）
60工天然氣甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）
61程智能化甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）
62接綜合管網(wǎng)甲方驗(yàn)收參與（并行做接管收）
63CATV甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）
64電信系統(tǒng)甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）
65景觀局部甲方驗(yàn)收參與
66政府綜合驗(yàn)收參與
67水電正式投入運(yùn)行使用
68單體正式移交（鑰匙交接、保安上崗設(shè)防）
69智能化系統(tǒng)投入使用（并行接管）
70標(biāo)識(shí)、信報(bào)箱驗(yàn)收（并行接管）
71施工人員清場(chǎng)、時(shí)人員接受物業(yè)管理
72戶外及生活垃圾桶安裝到位
73裝修垃圾集中堆場(chǎng)確定并布置完成
74小區(qū)整體完成接管、物業(yè)開始實(shí)施管理
75局部清潔拓荒
76協(xié)助銷售對(duì)入住儀式的策劃確定
77入住前的逐戶清理
78入住布置的最后檢查
79首批50戶業(yè)主入住辦理
80第二批戶業(yè)主入住辦理
81第三批戶業(yè)主入住辦理
82第四批戶業(yè)主入住辦理
83第五批戶業(yè)主入住辦理
84其余業(yè)主入住辦理
六、公寓一期入住物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的要求及建議
一）對(duì)銷售部的要求
1、在月前將所有具備入住資格的業(yè)主名單及相關(guān)資料移交物業(yè)客戶服務(wù)中心，便于建檔及整理。
2、月日前，將一期3.18入住所涉及的樓棟的實(shí)測(cè)面積資料移交物業(yè)客戶服務(wù)中心，便于計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)額度。
3、將兩書在月前全部填寫完畢移交物業(yè)客戶服務(wù)中心，便于入住時(shí)向業(yè)主發(fā)放。
4、在通知業(yè)主入住的通知函列出物業(yè)入伙手續(xù)辦理流程及收費(fèi)項(xiàng)目，便于業(yè)主辦理入伙手續(xù)，建議入住通知函由物業(yè)及開發(fā)公司共同定稿。
5、在月日前請(qǐng)銷售人員將其經(jīng)手的業(yè)主進(jìn)行細(xì)致梳理與關(guān)系維護(hù)，對(duì)其中有意見、建議或異議、情緒的進(jìn)行分級(jí)，能處理的盡量處理，與其維持良好關(guān)系，不能處理的請(qǐng)面整理出后移交物業(yè)客戶服務(wù)中心處理，便于我們?cè)谌胱r(shí)對(duì)這類業(yè)主心中有數(shù)，對(duì)其中的重點(diǎn)客戶我們將安排專人接待，防止產(chǎn)生糾紛。
(二)對(duì)房地產(chǎn)工程部的要求
1、月日前安排進(jìn)行單體初，要求對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題組織施工單位在周內(nèi)進(jìn)行及時(shí)有效的整改解決，為下步驗(yàn)收減少環(huán)節(jié)，為入住爭(zhēng)取時(shí)間。
2、月日為物業(yè)整體接管小區(qū)最低底限，此前必須保證：?jiǎn)误w按計(jì)劃完成移交，以便整理鑰匙及進(jìn)行入住前的最后清理；所有施工人員及施工單位物料全部撤離擬交付使用的樓宇小區(qū)，其后需要進(jìn)入人員接受物業(yè)公司管理；所有移交項(xiàng)目清潔衛(wèi)生達(dá)到入住要求；正式水電投入正常使用；道路及附屬設(shè)施完工；標(biāo)識(shí)、信報(bào)箱安裝完工。
3、智能化戶內(nèi)試工作不遲于月日全部完成，戶外設(shè)施安裝與試可緩于戶內(nèi)進(jìn)行，太陽能系統(tǒng)應(yīng)在月日前明確熱水的開放時(shí)間及其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主的裝修等。
4、工程部負(fù)責(zé)牽頭組織各施工單位派專人組成售后服務(wù)組，并建議在不遲于月底正式運(yùn)作，我們要求在接管后對(duì)工程質(zhì)量及遺留問題做到快速解決，對(duì)不能按承諾時(shí)間解決問題的施工單位，物業(yè)將自行組織解決，所有費(fèi)用從責(zé)任方質(zhì)量保證金中扣除，請(qǐng)工程部與施工單位采取措施明確這原則，避免將來的糾紛。
5、所有工程移交時(shí)要求做好清潔衛(wèi)生，對(duì)于清潔衛(wèi)生做不到位的，為不影響入住，物業(yè)將自行請(qǐng)外協(xié)單位處理，所發(fā)生的費(fèi)用全部由責(zé)任單位承擔(dān),此點(diǎn)請(qǐng)工程部向施工單位說明并要求其執(zhí)行。
6、為保證入住期間小區(qū)的秩序井然，給業(yè)主良好體，要求所有施工人員在月日全部撤離，包括清理所有施工工具和物料，物業(yè)公司將在日上11：30點(diǎn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行清場(chǎng)，日開始，所有進(jìn)入小區(qū)施工或維修的人員律要求統(tǒng)著裝，并佩帶物業(yè)公司所發(fā)時(shí)出入證從專門入口進(jìn)出，否則物業(yè)公司安全管理員將不容許其進(jìn)入。為避免糾紛，請(qǐng)工程部事先向各施工單位傳達(dá)，要求施工人員配合物業(yè)公司工作，并組織施工單位將需要在小區(qū)內(nèi)施工的人員名單報(bào)物業(yè)公司辦理時(shí)出入證。
7、在入單元門的道路施工時(shí)請(qǐng)注意預(yù)留生活垃圾桶擺放位置，并在綠化施工時(shí)對(duì)其進(jìn)行美化，具體事項(xiàng)由物業(yè)公司在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行跟進(jìn)。
8、為保持小區(qū)大量集中的二次裝修過程中的整體環(huán)境良好，請(qǐng)工程部在適當(dāng)位置布置裝修垃圾集中堆場(chǎng)。
七、相關(guān)文件及表格記錄
一）入伙通知書
入伙通知書
尊敬的_______女士／先生：
您好!您所認(rèn)購(gòu)的****公寓____棟、第____梯、第____室已于____年___月經(jīng)廈門市××驗(yàn)收部門和廈門市**實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司、××建筑工程公司、廈門市**誠(chéng)興物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，符合入住條件。為方便您辦理入住，現(xiàn)將辦理手續(xù)時(shí)需攜帶的資料、辦理程序及相關(guān)注意事項(xiàng)知會(huì)如下：
1、請(qǐng)您接到本通知后按附表規(guī)定的時(shí)間前來辦理入伙手續(xù)。地點(diǎn)在廈門市****公寓一期二號(hào)樓101單元，在此期間內(nèi)，**實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部、銷售部，**誠(chéng)興物業(yè)管理有限公司****公寓物業(yè)服務(wù)中心等部門將在現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，次性辦完業(yè)主手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。
2、如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托、公(私)章和本人的身份證件。
3、如果您不能在規(guī)定的時(shí)間前來辦理手續(xù)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，我們將視為入住。
4、您辦理入住所須帶的證件及應(yīng)繳交的費(fèi)用：
（1）《入伙通知》；
（2）《購(gòu)房合同》原件和復(fù)印件各份；
（3）業(yè)主及家庭成員的身份證及復(fù)印件各份，寸彩照每人各兩張，以便辦理《業(yè)主證》；
（4）單位購(gòu)房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及有效復(fù)印件各份；
（5）委托他人辦理的，須攜帶業(yè)主面委托和身份證及本人身份證。
（6）附表所涉及的費(fèi)用。
5、其他注意事項(xiàng)
（1）本次入伙采用集中辦理方式，請(qǐng)您按《入伙通知》指定的時(shí)間到物業(yè)服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。管理服務(wù)費(fèi)的收取時(shí)間以《入伙通知》上的時(shí)間為準(zhǔn)，逾期辦理入伙手續(xù)的，管理服務(wù)費(fèi)計(jì)收時(shí)間不變。
（2）驗(yàn)收屋宇時(shí)，請(qǐng)您仔細(xì)查看室內(nèi)設(shè)施是否妥善，如有缺陷，請(qǐng)面告知發(fā)展商返修辦公室或管理處，以便通知施工單位及時(shí)返修。
尊敬的業(yè)主，您可能會(huì)在辦理入住時(shí)稍感手續(xù)繁瑣，但都是為維護(hù)您的長(zhǎng)期利益。真誠(chéng)希望與您攜手，共建高尚、文明的現(xiàn)代家園！
物業(yè)服務(wù)中心電話：***
辦公時(shí)間：早上8：00－12：00下午14：30－17：30
特此通知
廈門市z實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司
廈門市z物業(yè)有限公司
______年___月___日
附表：
（一）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
（二）其它相關(guān)記錄表格見附件
01物業(yè)移交
02物業(yè)資料移交覽表
03業(yè)主資料移交覽表
04樓宇移交覽表
05設(shè)備設(shè)施移交覽表
06鑰匙移交覽表
07鑰匙管理備忘錄
08景觀綠化工程移交覽表
09接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表
10業(yè)主入住房表
11業(yè)主（住戶）家庭情況登記表
12裝修管理文件
13裝修人員出入證發(fā)放、收回登記表
14整改通知
15裝修人員出入證
16物品＼資料領(lǐng)取簽收單（清單）
篇2：物業(yè)知識(shí)教材：業(yè)主入住管理
物業(yè)知識(shí)教材：業(yè)主入住管理
一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
竣工驗(yàn)收時(shí)間是在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行的，接著是住戶入往時(shí)間。
(一)附典型的業(yè)主入住籌備時(shí)間表
1.竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時(shí)，管理處各類人員必須全部到位。
2.管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：
A.入住前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；
B.竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與機(jī)電維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；
C.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。
D.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；
E.入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；
F.入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；
G.入住前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；
H.入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗
I.入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位；
(二)入住工作方案制訂
管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：
1.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；
2.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對(duì)小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：
(1)治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；
(2)車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；
(3)垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等
(4)樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)
3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案；
4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購(gòu)計(jì)劃，擬定分步購(gòu)置計(jì)劃；
5.制定入住流程；
6.印刷入住表格；
(三)協(xié)調(diào)工作
1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。
2.代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。
3.與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
二、業(yè)主、使用權(quán)人入住
業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)公司面臨的又一項(xiàng)具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的了解和熟悉的情況，擬定合理的入住程序，使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。此外，為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)，使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范，還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系，使各方面形成“合力”，推動(dòng)小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。
(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序
業(yè)主及使用權(quán)人的入住，有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為“入伙”。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購(gòu)買或承租物業(yè)的契約規(guī)定，在交付各項(xiàng)費(fèi)用和款項(xiàng)后，領(lǐng)取鑰匙、向購(gòu)買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件，為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書”
“入伙通知”應(yīng)包括：入伙時(shí)間、入伙須知、收樓須知等，并分別約定日期，分批地請(qǐng)業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費(fèi)用，到指定地點(diǎn)辦理入住手續(xù)。“入伙手續(xù)”包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審查文件；需繳納的費(fèi)用和相關(guān)款項(xiàng)；需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。
2.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓，并最終取得認(rèn)可
驗(yàn)樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利，也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可，才補(bǔ)交購(gòu)置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款，再進(jìn)行下一步程序。
3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”
簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時(shí)間，讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項(xiàng)條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。
4.組織搬遷入住
在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項(xiàng)入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住，為其盡可能提供各種方便。
5.進(jìn)行裝修管理
由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請(qǐng)，按照?qǐng)?bào)批程序進(jìn)行申報(bào)，物業(yè)公司經(jīng)審核同意后，業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約定。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人入住的有關(guān)手續(xù)、文件
1.入伙通知書
入伙通知書應(yīng)直接寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，須載明下列事項(xiàng)：①入伙時(shí)間；②前來辦理入伙手續(xù)的時(shí)間和地點(diǎn)；③辦理入伙時(shí)應(yīng)攜帶的證件和款項(xiàng)等。
入伙通知書示例
入伙通知書
女士/先生：
您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!
您所認(rèn)購(gòu)的××公寓區(qū)棟單元室，經(jīng)建設(shè)單位，施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)情況通知如下：
(一)請(qǐng)您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在樓室。屆時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公。
(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù)，請(qǐng)您按規(guī)定時(shí)間前來辦理各項(xiàng)手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時(shí)間表(略)。閣下如屆時(shí)不能前來辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法。
聯(lián)系電話：
特此通知
××房地產(chǎn)工發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年月日
2.入伙手續(xù)書
應(yīng)與“入伙通知書”一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序，使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了，有所準(zhǔn)備。
入伙手續(xù)示例：
入伙手續(xù)書
女士/先生：
您認(rèn)購(gòu)的區(qū)棟單元室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請(qǐng)仔細(xì)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入住手續(xù)：
1.在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部付清樓款，與銷售部驗(yàn)樓，簽署驗(yàn)樓文件。
蓋章：簽字
2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查，審查合格出具證明。
蓋章：簽字
3.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用，結(jié)清手續(xù)、出具證明。
蓋章：簽字
4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約，領(lǐng)取和查驗(yàn)鑰匙，辦理完畢，簽具證明。
蓋章：簽字
××房地產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年月日
3.收樓須知
收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可，并繳納各項(xiàng)購(gòu)樓余(欠)款、租金和管理費(fèi)之后，接收樓房(單元、樓盤)的活動(dòng)。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司，應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書及款項(xiàng)，避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。
作為業(yè)主或使用權(quán)人，應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知，遇有不明事項(xiàng)及時(shí)向在場(chǎng)的工作人員詢問。
收樓須知示例：
收樓須知
歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主：
我公司愿為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序，避免您在收樓時(shí)發(fā)生遺漏而引致不便。
1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個(gè)月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元；超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；超過三年不辦理登記手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。
2.收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。
3.根據(jù)本公寓的承建合同，保修期為1年，保修期間，如因工程質(zhì)量所致故障，施工單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng)，則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。
4.業(yè)主有權(quán)對(duì)您的住宅進(jìn)行裝修和維修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費(fèi)。
5.辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序詳見“入伙手續(xù)書”。
××房動(dòng)產(chǎn)開發(fā)公司
××物業(yè)管理公司
年月日
(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權(quán)人入住要進(jìn)行的工作
1.物業(yè)公司自身應(yīng)先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況
具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入，來熟悉物業(yè)的各方面情況；而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權(quán)人入住之前的一段時(shí)間進(jìn)駐物業(yè)內(nèi)，唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關(guān)的情況，為工作的銜接和協(xié)調(diào)做好準(zhǔn)備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時(shí)進(jìn)駐物業(yè)，業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚，業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個(gè)“提前量”，才能在熟悉情況的基礎(chǔ)上做好服務(wù)，使業(yè)主及使用權(quán)人滿意。
2.準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)
入住的手續(xù)既關(guān)系到業(yè)主、使用權(quán)人的入住是否便捷、順利，又關(guān)系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權(quán)人的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。因此，物業(yè)公司要仔細(xì)地推敲，作出明確的規(guī)定。對(duì)某些問題不準(zhǔn)時(shí)可向有關(guān)法律及財(cái)務(wù)方面的專家進(jìn)行咨詢，盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。
3.做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作，體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情
一般地說，接納業(yè)主、使用權(quán)人入住的整個(gè)過程，最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務(wù)質(zhì)量。因這一過程要面對(duì)多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察、簽署有關(guān)文件、繳納相關(guān)款項(xiàng)甚至聯(lián)系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作，哪個(gè)環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協(xié)調(diào)都會(huì)給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不便，哪個(gè)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)態(tài)度生硬、冷漠、不負(fù)責(zé)任等都會(huì)給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不快。因此，物業(yè)公司應(yīng)在此之前進(jìn)行充分的動(dòng)員，在過程中不斷進(jìn)行協(xié)調(diào)減少差錯(cuò)和脫節(jié)，并有專門的人員巡查各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己，把更多的方便留給業(yè)主和使用權(quán)人。
(四)搬遷入伙
在完成以上程序之后，住戶才能簽領(lǐng)鑰匙，準(zhǔn)備搬遷。在用戶搬遷過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)做如下的工作：
1.協(xié)助用戶搬遷
物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協(xié)助用戶搬遷。
(1)代請(qǐng)搬遷公司。
(2)提供搬遷服務(wù)。
2.維持搬遷秩序
在用戶搬遷過程中，應(yīng)盡量避免由于時(shí)間集中而造成的混亂，對(duì)搬運(yùn)車輛應(yīng)有專人指揮出入停放，以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。
3.收取搬遷押金
在發(fā)放入住通知時(shí)，物業(yè)管理公司一般都會(huì)向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件，則視情況扣除部分或全部押金，如果未發(fā)生事故、押金應(yīng)如數(shù)退還。
三、業(yè)主、使用權(quán)人對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收
(一)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收是業(yè)主、使用權(quán)人的權(quán)利
對(duì)任何一位業(yè)主，置下一處房產(chǎn)往往是一生中重要的“長(zhǎng)期投資”，要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機(jī)構(gòu)或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而，業(yè)主一旦置下物業(yè)，便具有受法律保護(hù)的種種權(quán)益。為了使自己的權(quán)益不受欺詐與損害，業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購(gòu)房款繳納事宜之前，就有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現(xiàn)場(chǎng)，查驗(yàn)所購(gòu)物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)力，也是業(yè)主或使用權(quán)人進(jìn)入物業(yè)前的一項(xiàng)程序。這個(gè)程序?qū)I(yè)主是不可少的。有了這個(gè)程序，便可在很大程度上減少甚至避免房地產(chǎn)開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實(shí)行“黑箱操作”，及對(duì)業(yè)主的欺詐以及對(duì)業(yè)主其它方面權(quán)益的損害和踐踏。
通過現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，業(yè)主可直接了解所購(gòu)置的物業(yè)的狀況，發(fā)現(xiàn)問題或瑕疵，請(qǐng)銷售人員或有關(guān)人員當(dāng)場(chǎng)作出解釋或說明，不能得到清楚和滿意答復(fù)的，業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項(xiàng)的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據(jù)購(gòu)房合同及施工圖紙規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)，重新進(jìn)行局部返修，直至達(dá)到圖紙、合同的要求為止。因此，有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主在感到自己對(duì)物業(yè)的狀況和技術(shù)指標(biāo)把握不準(zhǔn)時(shí)，往往請(qǐng)一些房地產(chǎn)或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗(yàn)，幫自己把關(guān)。
而作為物業(yè)公司，在接待業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)時(shí)，要仔細(xì)地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況，及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對(duì)照之處，解釋業(yè)主提出的問題。對(duì)不能說清或即刻答復(fù)的問題做好記錄，請(qǐng)公司的相關(guān)業(yè)務(wù)人員對(duì)業(yè)主進(jìn)行答復(fù)。對(duì)物業(yè)確實(shí)存在問題的，要及時(shí)向發(fā)展商及施工單位反饋，并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。
(二)業(yè)主、使用權(quán)人對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收的參照系
1.對(duì)比圖紙和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收
如圖紙標(biāo)明的使用面積、墻體厚度、建筑材料；室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、閡窗尺寸及材料；各種管線的分布、走向；各設(shè)備、設(shè)施的落位情況；各面積、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的幾何誤差等。通常上述內(nèi)容有較強(qiáng)的專業(yè)色彩，業(yè)主如不清楚圖紙的情況，可請(qǐng)有關(guān)專業(yè)人員幫自己把關(guān)。
2.對(duì)比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進(jìn)行驗(yàn)收
如物業(yè)坐落的位置(要有相對(duì)固定的坐標(biāo)，不能用10分鐘車程等含混概念)；物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即“五證”是否俱全；物業(yè)的面積(房屋面積與分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)偯娣e是否按建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應(yīng)控制在一定的范圍內(nèi)，否則是對(duì)業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的侵犯；大于合同面積的誤差在一定范圍內(nèi)業(yè)主不須再繳房款，而應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)；超過合同面積一定范圍內(nèi)，則發(fā)展商有“強(qiáng)賣”之嫌，業(yè)主也有權(quán)拒付或雙方協(xié)商按較低的價(jià)格水準(zhǔn)補(bǔ)齊多出的差價(jià))；此外，還包括物業(yè)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分隔，物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)地(如衛(wèi)生潔具是進(jìn)口的還是國(guó)產(chǎn)的，是“美標(biāo)”還是“TOTO”)、規(guī)格(型號(hào))、檔次；裝修的用料與施工等。
(三)住戶對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收
住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前，應(yīng)對(duì)其房屋質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)有專人受理住戶對(duì)房屋質(zhì)量提出的問題，如確屬物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收時(shí)的疏漏，則應(yīng)立即通知施工單位予以解決。住戶對(duì)物業(yè)的檢驗(yàn)應(yīng)特別仔細(xì)，盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個(gè)方面檢查：
1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好，沒有漏水和銹蝕的情況，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現(xiàn)象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密實(shí)、貼合，開閉是否靈活；門鎖是否啟閉靈活、合用，門的開關(guān)能否自如；玻璃是否有防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否是火線，電表的流量大小是否能滿足安裝空調(diào)及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5A增至20A，應(yīng)檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn))。
4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，是否裂縫、滲水；次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)(聽敲擊聲)等。
5.公共設(shè)施及其它。查驗(yàn)水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從“0”開始或僅有少量試電、試水、試氣所經(jīng)過流量和數(shù)值(一般為0.*或0.0*)，對(duì)超出數(shù)值過大的用戶有權(quán)要求物業(yè)公司重新?lián)Q表。此外，還需查驗(yàn)垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對(duì)高層建筑除檢查電梯的運(yùn)行外，還要檢查步行樓梯的延時(shí)觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。
此外，驗(yàn)收實(shí)踐中還發(fā)現(xiàn)有的施工單位人員素質(zhì)較低，在施工中即在住戶的衛(wèi)生間如廁等。此種情況，物業(yè)公司應(yīng)通過接管和提前進(jìn)入，將這類缺憾“找補(bǔ)”回來，不要讓業(yè)主或使用權(quán)人留下遺憾。
篇3：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：業(yè)主入住前籌備工作
物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：業(yè)主入住前籌備工作
注：
1) 竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行；
2) 入住時(shí)間：住戶入住時(shí)間；
1. 0建全管理處：
1) 竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，彩取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時(shí)，管理處各類人員必須仔部到位。
2) 管理各類人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：
A. 入住前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；
B. 竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人)現(xiàn)場(chǎng)，與機(jī)電安裝維修工程部人員起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；
C. 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。
D. 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；
E. 入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；
F. 入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；
G. 入住前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；
H. 入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗；
I. 入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位；
2. 0入住工作方案：
1) 編寫：
管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：
A.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；
B.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對(duì)小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：
*治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；
*車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；
*垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)垃圾清運(yùn)站等；
*樓道燈：改成節(jié)能燈(如：溫感、聲控或觸摸式等)；
C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；
D.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購(gòu)計(jì)劃，擬定分步購(gòu)置計(jì)劃；
E.制定入住流程；
F.其他；
2) 報(bào)批：
以質(zhì)量手冊(cè)中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進(jìn)行；
3.0準(zhǔn)備入住資料：
1) 根據(jù)公司原有的格式和小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《防火公約》。
*注：《業(yè)主公約》按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)在入住率達(dá)60%時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)討論制定，管理公司為了加強(qiáng)管理，與住戶相互制約，制定臨時(shí)規(guī)定，當(dāng)入住達(dá)到60%時(shí)，再按業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。
2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印刷《住宅(大廈)室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《住宅區(qū)(大廈)商場(chǎng)裝修管理規(guī)定》和《臨時(shí)用電管理規(guī)定》。
3) 印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式樣圖。
4) 印刷“辦理入住手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡(jiǎn)明扼要的入住程序流程說明圖等。
5) 印刷其他規(guī)定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附草樣平面示意一圖)等。
6) 印刷入住表格：
4.0協(xié)調(diào)工作：
1) 與供電局、自來水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后水、電、氣等的供應(yīng)。
2) 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。
3) 與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。
5.0通知入住：
通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：
1) 入住通知書
2) 辦理入住手續(xù)須知
3) 收費(fèi)項(xiàng)目一覽表
6.0入住時(shí)的環(huán)境布置：
1) 區(qū)內(nèi)環(huán)境：
A. 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷×××大廈(村)”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛。
B. 插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處→”字樣，采用紅底黑字或紅底黃字等。
C. 入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。
2) 管理處辦公環(huán)境：
A. 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。
B. 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識(shí)清楚，一目了然。
C. 管理人員著裝整潔，精神飽滿。
D. 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。