新建物業(yè)入伙時的工作內(nèi)容

　　1需向發(fā)展商收集的資料：

　　（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。

　　（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。

　　2在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：

　　（1）《客戶服務指南》；

　　（2）《房屋裝修申請表》；

　　（3）《臨時管理規(guī)約》；

　　（4）《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》；

　　（5）《房屋驗收交接單》；

　　（6）《房屋質(zhì)量保證書》；

　　（7）《住宅使用說明書》

　　（8）室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；

　　3接管問題的處理

　　（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。

　　（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。

　　（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。

　　（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案。或?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。

　　憑售樓處收樓通知書

　　4入伙工作流程圖

　　檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄

　　預收物業(yè)管理費3個月

　　文件存檔

　　房屋鑰匙交接

　　辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表

　　簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處

　　簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處

　　填寫業(yè)主資料交回管理處

　　辦理入伙手續(xù)

　　請備齊：1．業(yè)主身份證原件2．書面委托書（如代辦）購房合同書4．預交管理費

篇2：物業(yè)入伙手續(xù)辦理程序與文本

　　物業(yè)入伙手續(xù)辦理程序與文本

　　所謂“入伙”就是業(yè)主領取鑰匙，接房入住。當物業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應按程序進入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。

　　由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務對象--業(yè)主接觸的第一關，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應充分利用這一機會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著想辦事，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。

　　一、入伙通知書

　　入伙通知書就是關于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時應注意如下問題：

　　1.一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。

　　2.如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應在通知書上注明補辦的辦法。

　　下面是一份入伙通知書以作示范：

　　入伙通知書

　　_____________女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××花園!

　　您所認購的××花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關部門驗收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準予入住。

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在______樓______室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財務部、物業(yè)管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請以下表時間為準前來辦理入伙手續(xù)。

　　各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表(略)。

　　閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話________________。

　　特此通知

　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　________年____月____日

　　二、入伙手續(xù)書

　　入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序，使整個過程井然有序。

　　下面是一份入伙手續(xù)書以作示范：

　　入伙手續(xù)書

　　______女士/先生：

　　您認購的____區(qū)____棟____單元____室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)：

　　(1)房地產(chǎn)公司財務部(2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部

　　×房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　________年____月____日

　　三、收樓須知

　　收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。

　　下面是一份收樓須知以作示范：

　　收樓須知

　　為避免業(yè)主在收樓時產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。

　　(一)在房地產(chǎn)公司財務部辦理手續(xù)

　　1.付清購樓余款。

　　2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務部驗證、收回并開具總發(fā)票。

　　3.在入伙手續(xù)(1)上蓋章。

　　(二)在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)

　　1.驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書;業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證;購房合同。

　　2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還應出具：業(yè)主的授權(quán)書(由律師鑒證);業(yè)主身份證或護照的影印本;代理人的身份證或護照。

　　3.在入伙手續(xù)(2)上蓋章。

　　(三)在物業(yè)管理公司財務部辦理手續(xù)

　　1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費;收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還;收取建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數(shù)退還。

　　2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。

　　3.在入伙手續(xù)(3)上蓋章。

　　(四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)

　　1.簽署《業(yè)主公約》。

　　2.介紹入住的有關事項。

　　3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。

　　4.在入伙手續(xù)書(4)上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。

　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　×年×月×日

　　四、業(yè)主對物業(yè)的驗收

　　購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。

　　歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。

　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。

　　5.公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。

篇3：物業(yè)知識培訓：業(yè)主入伙收樓

　　物業(yè)知識培訓：業(yè)主入伙收樓

　　第一節(jié) 入伙儀式

　　根據(jù)開發(fā)商的意愿是否舉辦，因為現(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。

　　一、入伙儀式的策劃

　　1.制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：

　　(1)入伙儀式目的；

　　(2)參加入伙儀式人員；

　　(3)入伙儀式開展的形式；

　　(4)入伙儀式所需物資及成本概算；

　　(5)具體儀式安排步驟及管理辦法。

　　2.審核、確定入伙儀式方案

　　入伙儀式方案的可行性及具體實施細節(jié)尚未與開發(fā)商進行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進行溝通。如開發(fā)商進行儀式，則準備工作如下。

　　二、入伙儀式策劃如下：

　　1.物資采購，包括：

　　(1)烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；

　　(2)入伙儀式過程的接待物資；

　　(3)司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；

　　(4)現(xiàn)場安全防護設施；

　　(5)紀念品、獎品、宣傳品。

　　2.節(jié)目排練

　　編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進行現(xiàn)場排練。

　　3.場地布置

　　(1)接待物品的擺設；

　　(2)現(xiàn)場的裝飾、布置；

　　(3)現(xiàn)場標志、指示牌的設置；

　　(4)現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；

　　(5)現(xiàn)場相關崗位(如保安、接待、保潔等)的設置；

　　(6)宣傳展示牌(品)的擺設。

　　三、入伙儀式的組織

　　1.現(xiàn)場服務

　　(1)做好來賓接待、服務；

　　(2)做好現(xiàn)場清潔、保潔；

　　(3)客服咨詢服務；

　　(4)來賓、業(yè)主停車服務管理。

　　2.儀式主持

　　由司儀按節(jié)目單安排順序進行。

　　3.現(xiàn)場秩序維持

　　(1)搞好現(xiàn)場人車分流、引導、控制；

　　(2)按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進行專用路線劃分(如貴賓、演員、工作人員通道)；

　　(3)準備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預案；

　　(4)擺放和利用現(xiàn)場技防設備、設施(如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等)。

　　4.儀式后現(xiàn)場清理

　　(1)對現(xiàn)場物資進行整理、清點、核對、入庫；

　　(2)對現(xiàn)場閑雜人清場；

　　(3)及時做好現(xiàn)場清掃、保潔。

　　第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓

　　一、入伙現(xiàn)場布置

　　1.入伙辦理大廳布置

　　(1)入伙辦理分為接待引導資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務業(yè)主入伙；

　　(2)放置各類入伙物資(如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等)；

　　(3)安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；

　　(4)其他現(xiàn)場裝飾的布置。

　　2.安全保護措施

　　(1)設置安保設施(如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應急燈)；

　　(2)劃分現(xiàn)場功能區(qū)域(如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等)；

　　(3)充分利用現(xiàn)場技防設備設施協(xié)助進行安全防范。

　　3.現(xiàn)場標識、引導牌設置

　　各功能區(qū)域、道路、配套設施等設置有效的引導標識，做到按圖索驥。

　　4.入住宣傳、展示布置

　　(1)入住辦理工作流程圖；

　　(2)公布收費標準、依據(jù)；

　　(3)公司及樓盤情況介紹；

　　(4)圖片宣傳；

　　(5)管理標準及承諾；

　　(6)在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；

　　(7)竣工驗收證明(復印件、備查)。

　　二、入伙流程的提前演練

　　在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

　　三、入伙手續(xù)的辦理

　　1.業(yè)主接待(入伙接待組)

　　(1)負責入伙業(yè)主接待、引導；

　　(2)休息區(qū)茶水招待。

　　2.業(yè)主資料收集(資格審查組)

　　(1)業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復印件、業(yè)主身份證復印件和《業(yè)主情況登記表》(貼上照片)。

　　(2)屬公司購買的還應核查營業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營業(yè)執(zhí)照復印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復印件；

　　(3)業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時還應收取：

　　1)業(yè)主的授權(quán)委托書；

　　2)驗業(yè)主的身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若業(yè)主為境外人士)；

　　3)驗代理人身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若代理人為境外人士)。

　　(4)發(fā)放入伙資料袋(內(nèi)含各類入伙資料)。

　　3.文件簽署(簽約組)

　　(1)指導業(yè)主簽約：《業(yè)主(臨時)公約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《區(qū)域防火責任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協(xié)議書》。

　　4.費用收取(收費組)

　　(1)預收一年的管理費；

　　(2)其它代收代繳費用。

　　5.交驗房屋(驗房交付鑰匙組)

　　(1)驗房：

　　1)戶內(nèi)水、電、氣及配套設施的使用是否正常；

　　2)戶內(nèi)智能化、通訊設施的使用是否正常；

　　3)戶內(nèi)各類產(chǎn)品的安裝是否規(guī)范、安全；

　　4)戶內(nèi)建筑工程是否有遺留問題或項目。

　　(2)抄取水電表讀數(shù)。

　　(3)簽署《收樓書》發(fā)放鑰匙：

　　1)《收樓書》由業(yè)主簽署、確認；

　　2)不存在須整改項目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面確認后發(fā)放；

　　3)存在須整改項目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面同意確認后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

　　6.資料收集與鑰匙保管(資料收集與鑰匙保管組)

　　1)每天入伙結(jié)束后應對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集；

　　2)每天入伙結(jié)束后應對鑰匙進行清理核對。

　　7.業(yè)主疑難解答(領導協(xié)調(diào)組)

　　1)業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費用標準類、管理服務類、開發(fā)規(guī)劃配套類；

　　2)一般問題由各組工作人員現(xiàn)場及時解答，疑難問題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分準備應對業(yè)主疑難問題進行解答，并對入伙相關問題進行協(xié)調(diào)處理。

　　四、遺留問題的處理和跟蹤(客戶問題處理與協(xié)調(diào)組)

　　1.驗樓時問題的記錄

　　為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應盡量將戶內(nèi)各項問題記錄準確、清楚，主要有以下幾點：

　　1)問題類型；

　　2)問題存在的位置；

　　3)存在問題的數(shù)量。

　　2.一般問題現(xiàn)場進行處理

　　一般問題由驗房人員現(xiàn)場進行處理，能現(xiàn)場處理的一般問題類型有：

　　1)簡單的產(chǎn)品安裝問題；

　　2)戶內(nèi)衛(wèi)生、清潔問題；

　　3)普通產(chǎn)品耗材的更換。

　　3.嚴重房屋質(zhì)量問題的處理方式

　　由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時反饋給開發(fā)商處理并負責跟蹤、落實、協(xié)調(diào)。

　　4.處理后的再驗收、記錄

　　1)由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場進行復驗，并與驗房記錄進行對比、核對；

　　2)業(yè)主簽字確認整改完成；

　　3)業(yè)主對整改結(jié)果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業(yè)主簽名確認后反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進行。