物業知識培訓：編制入伙工作方案

　　入伙管理工作是物業管理公司第一次正式面向業主提供服務的重要工作，也是考驗物業管理公司綜合管理能力的重要指標之一，而對于跨區域的樓盤入伙，總公司的控制能力相對較弱，入伙工作的成敗主要取決于入伙方案編制的水平高低。

　　隨著物業管理服務工作朝著標準化管理的方向不斷邁進的趨勢，大多數物業管理公司都在認真研究物業管理的每一個工作環節的可控制性和可操作性，希望通過標準化的管理流程規范物業管理行為，減少服務工作的失誤率，降低管理成本和業主投訴。故此，如何編寫高水準的入伙方案無疑成為擺在物業管理公司面前的重要工作。

　　一、物業管理入伙方案編制的數據收集

　　編寫入伙方案之前，要進行相關數據的采集，通過收集相關數據和信息，并分析整理，才能根據不同的項目"量身定做"適合的入伙方案。數據采集工作主要包括以下內容：

　　(一)向地產公司采集相關數據：

　　1、了解交房情況：這里主要涉及的數據和信息包括：交房時間與交房面積：因交房數據是由地產公司直接掌握，編寫前切忌采集雙方簽署《前期物業管理服務合同》的數據，因地產公司往往會由于建筑工期等不可預測因素而改變交房時間，也會銷售情況的變化造成交房面積發生變化。在編寫前一定要與地產公司相關部門進行溝通，了解最新的交房數據。

　　2、收集地產公司相關部門及施工單位的分布情況：因交房工作是需要很多部門涉及的工作，依靠物業管理公司是無法單獨完成的，涉及的部門主要包括：地產公司的銷售部門及工程管理部門、市政配套服務部門如供電供水供氣等部門、各工地施工單位部門。

　　3、了解施工收尾工程進度：因入伙方案編制過程中涉及工程進度與物業公司接管工作的銜接，且往往留給物業公司接管驗收的時間比較短暫，故根據收尾工程的不同，方案中應作好整體時間的安排。

　　4、了解施工質量和交房戶型布局：工程施工質量的好壞直接影響接管驗收工作的進度，也影響業主收樓的效果，物業公司要在交房前將接管驗收工作中發現的問題及時提交施工單位進行整改是保證交房工作順利進行的重要環節。戶型分布的掌握有利于提供及時有效的業主二次裝修管理，物業管理人員在交房前應了解戶型及房屋結構，便于指導業主二次裝修工作。

　　5、收集購房業主的信息。

　　(二)向當地房地產行政主管部門采集相關數據：

　　1、了解當地的房地產法規：

　　2、了解當地的收費項目：

　　(三)向當地同行采集相關數據：

　　1、了解當地業主的消費心理：

　　2、收集當地的人力資源情況及工資情況：

　　3、了解水、電、暖氣、天然氣、垃圾處理等生活配套情況；

　　二、入伙管理方案的編制

　　(一)編制項目概況

　　根據以上了解和收集的數據，整理出項目概況及交房概況，對項目交房進行總體評估，以便物業管理人員對交房工作有一個整體的認識。主要包括以下內容：

　　1、項目基本情況

　　2、交房情況

　　3、需重點解決的問題

　　(二)編制入伙所需要的外部條件具備情況

　　根據相關法規規定，針對以下工作編寫交房外部條件具備情況：

　　1、已通過竣工驗收與接管驗收情況說明。

　　2、工程遺留問題得到解決的情況說明。

　　3、工程資料移交情況說明

　　4、業主檔案資料移交情況說明

　　5、小區實現基本使用功能，滿足日常生活所需情況說明

　　6、配套設施完善情況說明

　　7、物業公司依法經營手續準備情況說明

　　(三)編制組織機構設計與人員配置說明書

　　1入伙專項工作人員調配

　　(四)商討并編制入伙流程

　　與地產公司銜接并商討業主入伙服務流程：

　　1、制訂入伙流程圖

　　2、編寫《入伙通知書》、《業主公約》、《業主收樓證明》、《業主入伙登記表》、《樓宇驗收記錄表》、《前期物業管理服務協議》、《業主臨時公約》、《交房流程表》、《消防安全責任書》、《業主入伙資料和物品領用清單》、《業主家庭情況登記表》

　　3、編寫交房各責任部門的業務聯系人及聯絡電話表

　　(五)編制員工招聘與培訓計劃

　　1、員工招聘計劃：要具體列明招聘的時間、人數、任職條件及到崗時間，并注明招聘費用。

　　2、員工培訓計劃：入伙之前員工培訓的主要內容包括：物業管理理論知識培訓、物業管理法規知識培訓、物業管理實操培訓(各崗位工作要求須掌握的技能知識，包括各部門的作業指導書)、職業道德培訓、入伙、業主二次裝修工作演練。

　　(六)編制前期開辦費支出費用預算

　　根據《管理方案》及現場實際情況由項目經理進行市場調研后具體編制，應注明分批采購及完成時間的時間，報公司審批后執行。

　　1、公用品支出：主要包括，辦公桌、椅；文件柜；培訓白板；電話；電腦；電腦臺、椅；打印機；飲水機；傳真機；計算器；保險柜；過塑機；空調；日常辦公用品及耗材；沙發茶幾；鑰匙柜等，并列明數量及采購預算。

　　2、安全管理用品支出：保安服裝配件；迷彩作訓服；迷彩膠鞋；軍警靴/鞋；軍大衣；對講機；雨衣；橡膠警棍；應急燈；防暴手電筒；值班桌椅；自行車打氣筒；巡邏車；撬棍，消防斧，消防桶；防毒面具；防火手套；消防頭盔；消防鏟；手提式滅火器。

　　3、維修用品支出：萬用表；兆歐表；鉗形表；電工刀；試電表；絕緣手套；絕緣鞋；鋼絲鉗；尖嘴鉗；電烙鐵；工具袋；沖擊鉆；手電鉆；小鉆床；砂輪機；多功能組合套筒；工作臺；鋼鋸弓；鋼板尺；電焊機；管道疏通機；人字鋁梯；活動板手；瓦刀；內六角扳手；水平尺；安全帶；便協工具箱；材料架；手電筒；螺絲刀；絞絲機；龍門鉗；沖擊鉆頭；鉆花；錘子；絲板；管道疏通機；管鉗；塞尺；封口鉗；銼刀；剪刀；剝線鉗；雨衣；雨靴；應急燈；射釘槍；高壓試電筆；斜口鉗；扁鏟；壓線鉗；呆扳手；維修耗材等，注明用量及費用預算。

　　4、清潔用品支出：洗地機；吸塵器；高壓水槍；垃圾桶；高級不銹鋼垃圾筒；清潔開荒用具清單，注明用量及費用預算。

　　5、物業管理標識支出：工作指示牌；告示水牌；綠地提示牌；設施、場地警示牌；工程設施標識；管理處服務標識牌；設備安全操作牌；印刷入伙資料等，注明用量及費用預算。

　　6、后勤物質支出：員工服裝；熱水器；洗衣機；電視機；電視機柜；單人床；雙層床；床上用品；電風扇；員工更衣柜；常用急救藥品；宿舍整建；管理處裝修；招聘支出；車旅費；社交費等，注明用量及費用預算。

　　(七)編制收費計劃與收費清單說明書

　　根據市場調查后的數據按以下內容具體編制。收費項目一般包括：

　　1、管理費：一般預收半年或三個月。

　　2、裝修違約保證金：部分城市政府規定不得收取的應取消此項收費。一般根據當地慣例向業主和裝修公司同時收取。

　　3、水電周轉金或預收水電費：部分城市政府規定不得收取的應取消此項收費。主要考慮到業主裝修期間交費不方便，根據當地慣例可按業主三個月的用量，按房屋面積估算收取。

　　4、裝修垃圾清運費：部分城市政府規定不得收取的應取消此項收費。可根據當地慣例參照收取。

　　5、車位租賃費：根據當地物價局指導價向車主收取。

　　6、代收代交服務費：與相關部門溝通后，協助收取。

　　7、其他經營收入：一般在裝修期間可利用物業公用場地進行多種經營，引進商家為業主提供裝修材料銷售服務。

　　(八)編制交房前工作安排說明書

　　根據現場熟悉情況，結合地產公司施工收尾工作安排，具體編制交房前物業管理服務工作的具體安排，主要包括以下內容：

　　1、辦公室及后勤事務完成時間表

　　--管理處裝修完畢，完成時間

　　--辦公設備到位并能有效運作，完成時間

　　--辦公電話通訊暢通，完成時間

　　--員工宿舍、食堂落實并發揮功能，完成時間

　　--員工檔案已經建立，完成時間

　　--管理處正式成立、掛牌，完成時間

　　--照相人員及器材已落實，完成時間

　　--物業作業規范指導書的編制，完成時間

　　2、VI系統完成時間表

　　--《VI手冊》已通過評審，完成時間

　　--員工服裝、工作牌辦公區標識系統安裝到位，完成時間

　　--VI禮品購置完畢，完成時間

　　--入伙接待現場標識系統安裝到位，完成時間

　　--轄區內外指示標識、指引標識、服務標識基本安裝到位，完成時間

　　--停車場通過安全審查達到合格，完成時間

　　--樓號牌、單元牌、樓層牌、房號牌及消防疏散標識系統完善，完成時間

　　3、印刷或購置以下各類入伙表格及物品：

　　--《住戶手冊》，印刷份數及完成時間

　　--《業主臨時公約》，印刷份數及完成時間

　　--《住宅使用說明書》，地產公司提供，及完成時間

　　--《住宅質量保證書》，地產公司提供，及完成時間

　　--《入伙登記表》，印刷份數及完成時間

　　--《業主交費一覽表》，印刷份數及完成時間

　　--《入伙物品領用登記表》，印刷份數及完成時間

　　--《入伙驗房表》，印刷份數及完成時間

　　-《業主家庭情況登記表》，印刷份數及完成時間

　　--《裝修申請表》，印刷份數及完成時間

　　--檔案袋，印刷份數或由進場商家提供及完成時間。

　　--法律法規宣傳張貼，包括《物業管理條例》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《業主公約》、《前期物業服務協議》以及地方性涉及收費的法律法規及完成時間。

　　--溫馨提示牌訂做及完成時間。

　　4、環境布置工作完成時間安排表

　　--入口處掛橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　--設置指路牌，由入口處到管理處。

　　--掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景。

　　--張貼醒目的"辦理入伙手續流程圖"。

　　--管理人員著裝整潔，精神飽滿并經嚴格訓練。

　　--辦公室內資料擺放整齊有序。

　　--清潔開荒已經完畢。

　　--區內綠化集中整理完畢。

　　--區內平面顯眼設施設備集中維護完畢。

　　5、其他工作完成時間表

　　--制訂應急接待預案。

　　--制訂突發事件處置預案。

　　--所有單元門(包括進戶門)窗已鎖閉，業主鑰匙已編號管理。

　　--電梯保護。

　　--地產交房維修協調小組成立，施工單位維修責任已落實。

　　--接待現場功能區分，主要包括：接待區、客戶等候區、資料確認處、交費處、簽約處、樓宇驗收處、裝修手續咨詢處、物業經理接待處、洗手間等。

　　--常見問題的解釋

　　--常見問題的處理

　　--新聞媒體接待與現場拍照安排。

　　--業主檔案的制作管理工作。

　　(九)物業管理入伙方案的審批

　　1、入伙方案編制完畢后，由項目經理召開專項會議，各部門業務主管進行修訂完善，經項目經理審核同意后報總公司審批。

　　2、總公司收到報送的入伙方案后，應組織總公司各業務部門召開專題會議，討論入伙方案的可行性，必要是派專人到現場進行數據調查與核實，最終審批并下達該入伙方案。

　　(十)編寫注意事項

　　1、方案的編寫要注意時效性，因項目屬于跨區域運作，很多事情由于業務授權的問題，往往需要總公司審批后方能操作，故此，方案的編制應當在業主入伙工作開始前兩個月進行。

　　2、市場調研尤其重要，不同地域有不同的政策法規限制及當地的消費習慣，只要作好市場調研，全盤綜合考慮，才能保證入伙方案的可操作性。

　　3、各部門的職責分工與人員配置

　　(1)協調組負責組織安排入伙工作，由項目經理直接負責，公司總部管理中心技術支持。

　　(2)接待組負責業主的接待登記及收取證件并轉交給簽約組。

　　(3)收費組負責核收各項入伙費用，由財務部直接負責，公共事務部協助。

　　(4)簽約組負責指導業主填寫入伙表格(《業主檔案卡》)；與業主簽定《前期物業管理服務協議》、《業主臨時公約》及《消防安全責任書》，并發放鑰匙及相關資料作好登記工作，公共事務部負責。

　　(5)驗房組負責陪同業主驗房，作好水電氣抄表、驗房簽字及跟蹤房屋整改工作，機電維修部負責，公共事務部協助。

　　(6)環境組負責交房現場及小區環境的清潔保潔與綠化美化工作，由環境服務部負責。

　　(7)保安組負責交房現場及小區安全與交通疏導工作，由護管部負責。

　　(8)維修組負責保證小區供電供水正常，處理緊急維修事件，由機電維修部負責。

　　(9)后勤組負責媒體接待、員工工作餐及現場拍照工作。

　　4、入伙期間人員配置表(根據《管理方案》及現場情況編制(示例)

篇2：物業入伙手續辦理程序與文本

　　物業入伙手續辦理程序與文本

　　所謂“入伙”就是業主領取鑰匙，接房入住。當物業管理企業的驗收與接管工作完成以后，即物業具備了入伙條件后，物業管理企業就應按程序進入物業的入伙手續的辦理階段。物業管理企業應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓須知、收費通知書一并寄給業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續。

　　由于物業的入伙階段是物業管理企業與其服務對象--業主接觸的第一關，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業管理問題最集中的階段。所以，物業管理企業應充分利用這一機會，既做好物業管理的宣傳、講解工作，又要切實為業主著想辦事，以樹立起物業管理企業良好的“第一印象”，取得廣大業主的信賴。

　　一、入伙通知書

　　入伙通知書就是關于業主在規定時間辦理入伙事宜的通知。物業管理企業在制作入伙通知書時應注意如下問題：

　　1.一般情況下，一個物業轄區內入伙的業主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續辦理產生諸多困難，因此在通知書上應注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業主按規定時間前來辦理。

　　2.如業主因故不能按時前來辦理，應在通知書上注明補辦的辦法。

　　下面是一份入伙通知書以作示范：

　　入伙通知書

　　_____________女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××花園!

　　您所認購的××花園______區______棟______單______元室樓宇，經市有關部門驗收、測量合格，現已交付使用準予入住。

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續，辦理地點在______樓______室。在規定的日期內，地產部、財務部、物業管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續，請以下表時間為準前來辦理入伙手續。

　　各樓各層辦理入伙手續時間分配表(略)。

　　閣下如屆時不能前來辦理入伙手續，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法，聯系電話________________。

　　特此通知

　　××房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　________年____月____日

　　二、入伙手續書

　　入伙手續書即是辦理入伙手續的程序和安排，其目的是為了讓業主明了手續辦理的順序，使整個過程井然有序。

　　下面是一份入伙手續書以作示范：

　　入伙手續書

　　______女士/先生：

　　您認購的____區____棟____單元____室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續：

　　(1)房地產公司財務部(2)房地產公司地產部

　　×房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　________年____月____日

　　三、收樓須知

　　收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。

　　下面是一份收樓須知以作示范：

　　收樓須知

　　為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。

　　(一)在房地產公司財務部辦理手續

　　1.付清購樓余款。

　　2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回并開具總發票。

　　3.在入伙手續(1)上蓋章。

　　(二)在房地產公司地產部辦理手續

　　1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續書;業主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證;購房合同。

　　2.若業主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續書、購房合同外，還應出具：業主的授權書(由律師鑒證);業主身份證或護照的影印本;代理人的身份證或護照。

　　3.在入伙手續(2)上蓋章。

　　(三)在物業管理公司財務部辦理手續

　　1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費;收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還;收取建筑垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數退還。

　　2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。

　　3.在入伙手續(3)上蓋章。

　　(四)在物業管理公司管理處辦理手續

　　1.簽署《業主公約》。

　　2.介紹入住的有關事項。

　　3.向業主移交樓宇鑰匙。

　　4.在入伙手續書(4)上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。

　　××房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　×年×月×日

　　四、業主對物業的驗收

　　購買物業對于每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知，業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應盡量把物業可能產生的問題了解清楚，并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。

　　歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。

　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。

　　5.公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。

篇3：新入伙小區管理難點與對策

　　新入伙小區管理難點與對策

　　隨著房地產業的發展，新住宅小區不斷落成。不少物業管理公司在接管新入伙的小區時，總感覺事情非凡多，困難非凡大，甚至有應接不暇的現象。

　　一、新入伙小區的管理特點

　　新入伙小區是指小區的物業剛移交使用1-2年，業主入住較少，小區住戶生活及物業管理均未進入正常穩定的階段。這種小區具有以下特點：

　　1、小區工程尚未完全結束，對四周環境影響較大。

　　根據我國現狀，雖然小區交房時需要工程竣工驗收備案，但不少小區尤其是分期開發的小區，在入伙時工程并未完全結束。一些收尾工程或后期開發工程給新入伙小區帶來大量的噪音、粉塵、閑雜人員等，對正常生活有較大影響。另外，新入伙小區的園林植物生長尚未定型，園林環境功能不能得到應有體現。

　　2、小區配套設施尚未完善，居民生活不方便。

　　大型小區一般都規劃有學校、超市、配套商鋪等。但新入住小區由于人數還不多，配套設施一時難以到位，甚至由于施工滯后的原因，有些小區在交樓入住時還沒開通有線電視、電話、網絡等，給前期入住的業主帶來諸多不便，有些業主甚至會因此遷怒發展商及物業管理公司，導致糾紛。

　　3、小區室內裝修量大，外來人員多而混雜，安全管理任務重。

　　新小區大部分是毛坯房，大部分業主要進行裝修。由于業主收樓時間集中，裝修戶數眾多，小區內裝修人員也較多，給小區的安全管理帶來隱患。尤其在小區入伙半年以后到兩年之內，部分業主已入住，但還有業主在裝修，減少裝修工作對已入住業主造成的安全及其他影響，是小區管理的一個難題。

　　4、小區返修工作量大，業主與開發商矛盾較多。

　　房地產開發是一項十分復雜的工程，有些質量或設計上的問題在竣工驗收、接管驗收或分戶驗收中未能及時發現。業主入住使用后，往往要求返修。這時就需要物業管理公司做好業主與開發商的橋梁工作，及時解決業主的困難，避免積怨。

　　5、小區物業管理處于起步階段，管理尚未走上正規化。

　　新的物業管理小區，雖然相關人員經過培訓，但其組織架構未經過實際運作的考驗，對小區情況、業主情況、設備情況等未能完全把握，尚需磨合。新入伙小區入住人數不多，業主委員會尚未選舉產生，各項公共設施設備也都處于新安裝磨合期，需要根據該時段的特點進行針對性管理。

　　二、新入伙小區的管理重點

　　1、安全管理。

　　新入伙小區由于外來人員多，正常生活與施工同時進行，安全技防設施尚未正常使用，存在著極大的安全隱患。另外，新入住小區的車輛管理系統往往未完善，而外來車輛又往往較多，極易發生車輛損壞或丟車現象。做好小區治安安全管理、工地安全生產管理、小區消防安全管理、小區車輛安全管理就顯得十分重要。

　　2、工程返修工作。

　　經驗表明，小區入伙后的兩年內是業主發現房屋質量問題從而要求維修或補償最多的時期，也是業主極易與發展商及物業管理公司發生矛盾、產生積怨的時期。房屋質量問題并不是物業管理公司的責任，但處理不好，往往會令業主和物業管理公司產生積怨，為日后的管理帶來麻煩。因而，建立起業主與發展商之間的橋梁，積極跟進業主房屋質量的返修工作是新入伙小區物業管理的重要工作之一。

　　3、裝修管理。

　　裝修管理是新入伙小區尤其是集中入伙小區最主要也是最重要的工作。據統計，一般中型以上小區在新入伙一年內，裝修管理的工作量往往占小區物業管理工作量的一半以上。出于這個原因，新入伙小區的管理人員投入往往比運作成熟的小區多出不少。

　　4、成品保護與設備設施保護。

　　新小區入伙后，往往還有工程在繼續進行，可能會對已完工的成品及已安裝的設備造成較大的損壞或影響，業主入伙后的裝修工程往往也會造成同樣問題。因此，保護好已完工的公共設施設備，保護好廣大業主的長遠利益，是新入伙小區物業管理的一項重要工作。

　　5、完善小區基本資料及管理制度。

　　新入伙小區的物業管理公司應利用各項工程移交驗收及業主入伙的機會，完善小區各項設備設施基本資料及各戶業主的基本資料，分類造冊歸檔，以便日后的管理。另外，應針對小區的具體情況，制定各項管理制度，方便日后的管理。

　　三、新入伙小區的管理對策

　　1、建立成品保護機制，解決發展商及業主的后顧之憂。

　　接管新入伙小區后，應對已建成的各類成品制定相應的保護措施，維護發展商及廣大業主的利益，避免后期工程對這些成品造成損壞。成品保護包括對已建成但未驗收移交的成品保護，對已建成且已驗收移交的成品的保護。前者是避免因后期工程對已完工未移交成品的損壞，維護發展商的利益。而后者是避免后期施工或裝修施工對已移交的設備設施造成影響，維護廣大業主的長遠利益。在移交驗收前，可采取點數代管、拍照代管、包裝隔離使用等方法，在實踐中取得了良好效果。

　　2、采取非常規管理，保護公共設備設施，維護業主長遠利益。

　　新入伙小區由于各項設備設施還處于磨合期，其設計合理性及施工質量還有待驗證，加上后期工程及裝修工程的影響，對于一些公共設備設施需采取非常規管理，以排除各種隱患，保障廣大業主的利益。如各棟樓的下水管道極易因裝修造成立管堵塞而返冒水，為避免這種現象，可在接管驗收時給每個房間的下水口上封條，要求每家裝修戶在裝修期間封堵下水管道，派專人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水現象。

　　3、建立發展商及業主對話機制，化解三方矛盾。

　　新入伙小區的工程返修應由施工方承擔，但施工方只對發展商負責而不對業主負責。往往會出現業主找物業管理公司，物業管理公司讓業主找發展商，發展商讓業主找施工隊的現象，造成多方矛盾糾纏。為了避免這種現象，物業管理公司可牽頭與發展商、施工方建立對口溝通渠道及定期溝通機制，每月定期召開由開發商、物業管理公司及施工方參加的三方協調會，由物業管理公司及時將業主的返修需求反映給發展商與施工方，并跟進返修工作，及時解決業主的困難。

　　4、嚴格外來人員管理制度，消除安全隱患。

　　在小區新入伙階段，建設單位施工人員、各戶裝修人員、各項設施設備維保人員、各類業務推銷人員以及購房、看房人員等魚目混雜，極易混入作案分子，對小區已入住業主及小區公共財產構成極大隱患，必須對所有外來人員建立嚴格完善的管理制度。可要求施工人員及維保人員佩戴工作牌進入，對裝修人員造冊發放施工主、副卡，進行進出登記管理，對各類業務員除業主邀請外嚴禁入內，對看房人員要求由售樓人員帶入，對來訪人員進行登記放行等，并對進入小區的人員進行跟蹤管理。充分利用小區的技防設施，同時檢驗這些設備設施的可靠性。

　　5、購買第三方責任險，規避物業管理風險。

　　新入伙小區因眾多工程有待完善，設備設施處于磨合期，管理機制沒有足夠完善，比較輕易出現一些意外事故，引發惡性賠償或官司。物業管理公司應針對新入伙小區各項安全隱患，逐一排查各項危險源，針對排查出的危險源制定相應的安全防范措施。同時，物業管理企業應考慮各種風險，購買第三方責任險及物業管理責任險，降低意外事故帶來的損失。

　　6、積極開展個性化延伸服務，方便業主日常生活。

　　新小區配套設施往往不夠完善，先入住的業主生活不便，輕易引發這些業主的不滿，遷怒于物業管理企業。為了方便先期入住的業主，提高業主的生活質量，樹立物業管理企業的良好形象，物業管理企業應急業主之所急，除了積極聯系解決相應配套設施外，還應開展多樣化的延伸服務，盡量滿足業主的需求。

　　參考文獻：

　　1、班道明，《物業管理概述》，中國林業出版社