物業服務日常問題處理解答

　　1、未經批準擅自更改小區規劃或公建配套設施不到位咋辦?

　　根據《中華人民共和國城市規劃法》等相關規定建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證規定的內容不得擅自變更。因此，小區內如果有未經批準擅自更改小區規劃或公建配套設施不到位，業主或業主委員會應向規劃、城管執法部門舉報，提請規劃、城管執法部門行政執法，物業服務企業應積極配合，收集材料，提供證據。

　　2、未辦理規劃手續，在小區內違法搭建、改建、擴建建筑物、構筑物咋辦?

　　根據《中華人民共和國城市規劃法》等相關規定，禁止在小區內違法搭建、改建、擴建建筑物、構筑物，如果有：

　　①業主或物業使用人可以向規劃、城管執法部門舉報，提請規劃、城管執法部門依法查處;也可要求物業服務企業根據物業管理委托協議或業主(臨時)管理規約采取必要的強制措施進行制止;

　　②物業服務企業應及時制止，制止不了的，可向規劃、城管執法部門舉報，提請規劃、城管執法部門依法查處;當事人也可向法院提起訴訟。

　　3、破壞外墻立面，在外墻未按規定安裝空調等設施行嗎?

　　根據建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，改變住宅外立面應當經城市規劃行政主管部門批準;根據《巴彥淖爾市物業管理辦法》規定物業安裝窗欄、空調外機、遮陽棚，應當統一規范并保持其安全、整潔。因此，如有以上行為：

　　①物業服務企業根據委托協議或業主(臨時)管理規約及時制止;

　　②制止不了，當事人仍強行施工的，物業公司或業主可向規劃和城管部門舉報，提請行政執法或依據合同提起民事訴訟。

　　4、私自改變房屋用途，辦企業、開飯店、網吧等行嗎?

　　根據《物權法》規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。因此業主若未征得相關所有業主同意私自改變房屋用途，其他人可以向規劃、工商等部門舉報，提請規劃、工商等部門依法查處，也可要求物業公司，依據物業管理合同予以制止。

　　5、物業服務企業未按服務合同約定提供相應服務咋辦?

　　根據《物業管理條例》和《巴彥淖爾市物業管理辦法》規定，業主或物業使用人及時向物業主管部門舉報，由物業管理部門依法查處。

　　6、開發建設單位非法出售公建配套用房咋辦?

　　根據《物業管理條例》規定業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。如果開發建設單位非法出售公建配套用房，業主、物業使用人或物業公司應及時向房管部門舉報，由房管部門依法查處。

　　7、野蠻裝修，破壞房屋結構、防水層的咋辦?

　　根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構;將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;損壞房屋原有節能設施，降低節能效果;其他影響建筑結構和使用安全的行為。如果物業管理區域內，出現野蠻裝修，破壞房屋結構、防水層的

　　①物業公司應依據裝飾、裝修服務協議及時制止;

　　②制止不了的，及時向房管部門舉報，由房管部門依法查處;

　　③相鄰業主也可提起訴訟。

　　8、小區監控設施未建成或損壞咋辦?

　　根據建設部《安全防范工程技術規范》和公安部《安全防范系統驗收規則》：

　　①未建立監控設施的，由公安部門依法責令開發建設單位整改;

　　②監控設施損壞的，由小區管理單位根據相關規定負責維修。

　　9、未按合同約定，房地產、物業服務企業存在亂收費行為行嗎?

　　根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》規定，向物價部門舉報，提請物價部門依法制止并及時查處;或依據合同法，提起訴訟。

　　10、電梯未檢測或保養維護不及時行嗎?

　　根據《特種設備安全監察條例》規定，物業公司須依照物業服務協議及時檢測、保養及維護，違反服務協議的，提請質監部門查處。

　　11、油煙、廢氣、污水或有毒有害物質亂排亂放，制造噪聲干擾他人正常生活的咋辦?

　　根據《物權法》規定，業主不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。發現此類情況后，物業服務企業應及時制止，制止不了的，及時提請環保部門根據《中華人民共和國大氣污染防治法》相關規定依法查處。

　　12、裝修時業主交納的裝修服務費和裝修保證金咋回事?

　　裝修時，業主應當按照裝修服務協議繳納裝修保證金和裝修服務費。對于裝修押金，業主裝修工程完工后，沒有違反協議并經驗收且相鄰業主無異議的，物業服務企業應在一個月內退還保證金。

　　物業管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度;查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項;裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛;業主裝修結束后，應進行檢查。及時清運裝修垃圾。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報告行政管理部門。

　　13、損壞小區綠化或在小區公共綠地種蔬菜行嗎?

　　物業服務企業應依據物業管理合同或業主(臨時)管理規約，采取必要措施予以制止;對屢教不改或制止不了的，物業公司應提請綠化管理主管部門依法查處。

　　14、業主、物業服務企業能擅自占用物業共用部位(包括公共樓道)、共用設施設備嗎?

　　物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業服務企業都不能擅自占用。如需占用物業共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，按照規定辦理有關手續。

　　公共樓道屬于共用部位，業主占用公共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止占用;造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。

　　15、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業服務企業并簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎?

　　裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業服務企業有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理使其保值增值，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業。

　　業主應當在裝飾裝修房屋前與物業服務企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。

　　16、業主要按規定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚(房)嗎?

　　封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚(房)等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守相關法律規定及《業主(臨時)管理規約》和小區有關規章制度的要求，更不得占用公共部位，侵占其他業主的利益。

　　17、車輛(電瓶車、小汽車)丟失、家中失竊，物業服務企業需承擔的責任嗎?

　　發生業主財產失竊事件應立即報案。物業服務企業原則上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，若沒有特別約定，物業服務企業不承擔業主、使用人的人身、財產損害賠償責任。但物業服務企業若違反了物業服務合同約定，服務工作未到位并導致業主人身和財產受到損失的，物業服務企業則應依法承擔相關法律責任。

　　18、開發單位不承擔維修責任怎么辦?

　　物業在保修期內的維修責任應由開發單位承擔，若開發單位拒絕根據質量保證書承擔責任，業主可向開發建設單位的主管部門反映，并請其協調處理或執法。

　　19、職能部門不受理怎么辦?

　　小區內涉及物業管理事務的職能部門如果不受理，不作為，可向其上級主管部門、市長熱線反映。

　　20、住宅小區內車位費收取費用歸誰所有?

　　根據《物權法》第六章中關于建筑物區分權的規定，如果停車場作為配套設施進行了公攤，則屬于全體業主所有，其權利自然歸屬于全體業主。因此，車輛在共用部位停放收取的費用，歸共同擁有該物業的業主所有，物業管理企業可以代為收費，也可以代為經營。但并不是說將收益均分到每個業主的手中，而是可以用于彌補停車場合理維修養護費用的不足，在此之外有剩余的，可以補充專項維修資金，用于物業共同部位的維修養護，也可以按照業主大會的決定，用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

　　21、房屋質量缺陷能拒交物業費嗎?

　　問：我購買了一處房產，現發現該房質量有問題，我一直在和物業公司交涉，要求維修，請問，在物業公司將房屋維修好之前我能否拒交物業管理費?

　　答：一旦你在辦理完接收手續(即入住手續)之后才發現房屋存在質量問題，則分兩種情況區別對待：(1)若房屋質量不是主體結構存在問題，未嚴重到足以解除購房合同的情況下，則應繼續交納物業管理費。因為房屋質量問題是基于你與開發商簽訂的購房合同，當質量問題較小，不足以解除購房合同時，如裝修工藝稍次，局部出現滲漏等，你應與開發商協商解決房屋質量問題或索取經濟補償。物業管理費是業主有償享受物業管理服務所發生的費用，業主只要實際接收了物業就享受了服務，因而必須向物業管理公司支付服務費。房屋質量問題與物業管理問題分屬于兩個不同的范疇，二者不能混為一談。

　　(2)若質量問題嚴重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，業主仍應交納物業管理費，直至合同解除為止。

　　22、小區業主私搭亂建誰來管?

　　許多小區都出現私搭亂建的情況，物業想管，但沒有執法權，不能對違法建筑進行強拆。針對類似問題，物管公司可先向有關主管部門書面投訴，請求執法部門行使其監管權力。若執法部門不作為，且其他業主意見較大時，可根據情況，由物管公司依據《物業管理條例》、業主規約或其他法律規定，作為原告將違法業主起訴至法院。也可建議權利受到侵害的業主作為原告，向人民法院提起訴訟。

　　23、把住宅改成飯店或商店有營業執照就行嗎?

　　不行。《物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定，業主將住宅改變為經營性用房，未按照《物權法》第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，法院不予支持。

　　24、誰為小區內停車安全負責?

　　案例：數日前，長春市某小區內10多輛私家車被人故意劃傷，被劃的車輛均是停放在小區路旁的露天自律停車位上。業主認為，業主停車物業是收車位費的，應該負有看管的責任。物業公司認為自己只是管理，不負責看管，沒有責任。

　　律師：要看業主與物業公司簽訂的是車輛保管合同還是車位租用合同而定。如果簽訂的是車輛保管合同，則物業公司要承擔業主丟車的賠償責任。如果是車位租用合同，在物業公司不存在故意或者重大過失的前提下，物業公司不承擔賠償責任。

　　25、被高空墜物砸傷了找不到人咋辦?

　　20**年7月1日實施的《侵權責任法》第11章第87條規定，從建筑物中拋擲物品或從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。一旦找不到責任人，受傷害的人可以將二樓以上的全部住戶列為被告進行起訴，如果被告不能證實事發時家中無人，就要負有相應賠償責任。

　　26、業主電動車電瓶被盜與小區物業有責任嗎?可以拒交物業費嗎?

　　物業是否賠償請看以下分析：

　　首先，物業只負責公共部位的設施設備及財產安全，車輛是您的私有財產，不在物業費包括的范圍之內，所以丟失車輛只 能由您自己負責，但是，如果業主繳納了物業費，在物業應有的工作范圍之內，物業沒有履行自己的職責，沒有按規定正常巡查小區安全，或者保安發現偷盜未制止，以及小區監控設施早已損壞，物業沒有及時維修而給案件偵破增加了難度，物業是有責任的。所以呢，你應該先搜集證據。包括保安當天巡查記錄，進出車輛登記，如果保安沒有按規定做到這些，那物業有責任，你整理好這些證據去和物業協商此事，協商不成，直接起訴法院，只要你有那些證據，法院會判物業賠償你一部分責任。

　　最后建議你，自己私有財產包括車輛應存放到指定有人看管的停車場，那樣會安全很多。即使丟失，也會有專人承擔責任。小小的看車費換來的是您的財產安全不受損失

　　因任何理由拒交物業費都是違法的，如果認為物業不作為，可以起訴法院要求減免物業費，但是不能拒交物業費。

　　(案例)(摘自中顧法律網) 業主與物業無保管協議，電瓶車遺失責任自負。

　　一業主的嶄新電動車停在小區里半夜被盜，業主將物業管理公司告上法庭要求賠償。近日，上海市松江區人民法院判決該業主與物業公司無保管協議，駁回原告王小姐的訴訟請求。

　　王小姐于20**年5月在一花苑小區買了一套房屋，并辦理了產權證和繳納了房屋自20**年8月至20**年7月的物業管理費900余元。

　　20**年5月2日晚7點左右，王小姐將自己剛買才二天的電動車停在自己房屋的底樓，當晚10點半，王小姐下樓時發現電動車不在了。在小區找了一圈也沒看見。11點多，王小姐即向公安派出所報警。后王小姐多次找物業公司商談賠償事宜，但均遭拒絕。王小姐認為，其已繳納了物業管理費，物業公司有責任保障其財產的安全，故請求法院判令物業公司賠償電動車被盜損失的50%即1075元以及交通費、誤工費的損失200元。

　　物業公司認為，其主要職能是維護小區的正常秩序和對房屋的安全監管，對小區業主停放在小區車庫外的個人財物沒有保管義務，且其沒有失職行為，故不同意王小姐的訴訟請求。

　　法院認為，保管人應當妥善保管保管物，保管期間，因保管人保管不善造成保管物損毀、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任。業主與物業公司形成有償停車協議，構成保管關系的，如果車輛丟失，則物業公司應承擔保管人的責任。若業主未經物業公司同意擅自在小區內停車，應認定雙方無保管關系，車主無權以物業公司未盡保管之責為由要求物業公司承擔責任。

　　法院認為，業主王小姐繳納的是物業管理費，并沒有與物業公司另行簽訂有關被盜車輛的保管合同并繳納相關的保管費，故原告以被告未盡保管職責為由要求被告賠償電動車被盜損失的訴訟請求，法院不予支持。

　　27、小區內物業指定地點停車被竊物業有責任嗎?

　　問：日前，早上我到公司上班，按照公司所在地物業保安的要求，將自行車停在指定地點。中午下班去取車，發現車被竊。我與物業管理部門交涉過，他們說，業主未繳停車費，車輛被竊由業主自己負責。像這種事，提出賠償是否合理?是否符合有關規定?

　　律師：來信提及的問題帶有一定的普遍性，為此我們專門采訪了法律界及物業管理界人士，現將傾向性意見綜合如下。

　　目前居民小區自行車停車模式大致有兩種：一、業主自購自行車庫，即開發商將建好的自行車庫賣給業主，產權歸業主所有;二、物業公司在地上(或地下)劃出固定或不固定的泊位，讓小區內居民停放自行車，除個別情況外，通常是免費的。而陳定波當屬第二種模式。

　　根據現行法規，居民入住小區時應與小區物業管理公司簽訂《物業管理合同》，繳納物業管理費，同時依據合同約定有償或無償享受物業管理公司提供的各項服務。物業管理公司在小區范圍內承擔全面的管理責任，包括小區居民的人身安全和財產安全。小區居民按照物業管理合同的規定或物業管理公司的要求將自行車停在指定位置上，這種行為本身體現了要約和承諾的吻合，雙方在法律責任上的權利和義務關系即已形成。通俗地講，就是我按你的要求停車，你就要看好我的車，不能說我按你的要求辦了，后果你卻不管。從陳定波來信反映的情況，存在著免費停車后發生的盜損案件將如何認定的問題，繳了物業管理費而在小區指定的地段停車，是屬于附條件的民事行為，應當認定為保管合同關系，依照《合同法》第三百七十四條的規定“......，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任”。所謂“沒有重大過失的”情況是指車主遺失了車鑰匙或停車卡之類的物品，致使物業管理人員無法判斷是否車輛被盜開，物業管理公司即可免責，否則就不能免責，應當承擔一定的賠償責任。

　　28、因樓道大廳地滑面摔倒，物業承擔責任嗎?

　　業主李某經過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫藥費數千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業公司應負擔一定責任，物業公司應當補償其醫藥費、誤工費和精神損失費。請問此事物業公司是否需承擔責任?物業是否該承擔責任?

　　律師：這個案例的責任歸屬適用于我國民法所規定的特殊侵權的民事責任，即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規定：“沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。”因此物業管理公司是否要負責賠償的關鍵是看法律有沒有規定要承擔民事責任。

　　《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應承擔民事責任。同理，在本案例中，如果物業公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施，則應承擔民事賠償責任。否則就不應承擔民事賠償責任。

　　根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。”這條法律規定與我國民法第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。

　　29、某業主投訴：我買的房子雖然已入住半年，可我卻高興不起來。因為房子存在質量問題：衛生間滲水、墻面有裂縫、門窗歪斜。找物業公司和開發商后，他們只是把裂縫補了補，滲水和門窗歪斜還存在，這嚴重影響我的使用。因此，我準備不支付物業公司的物業管理費了，不知這種做法是否合理?

　　律師：按時交納物業管理費是業主的法定義務。業主不能以房子質量差為理由來逃避自己交納物業管理費的法定義務。業主只要享受了物業管理服務，就應交納管理費。從法律上講，不交納管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，而且也嚴重地損害了全體業主的合法權益。如果某業主自身的合法權益受到了侵害，則物業管理公司可協助業主要求開發商維修房屋或賠償經濟損失，或協助業主直接向人民法院提起訴訟，要求賠償損失。業主必須意識到維護合法權益必須用合法的方式、合法的手段來維護，法律絕對不能允許用非法的方式、非法的手段來維護合法權益。

　　30、共用排污管理道堵塞“頻發”誰該擔責?

　　律師：根據我國相關法律的規定，共同使用同一污水主管道排放生活污水，應合理、謹慎地管理、使用物業公共設施，共同維護管道的暢通。排污管道的堵塞，與共同使用人使用不當存在因果關系。疏通管道責任及費用，全體共用人如無法定免責事由均應對此承擔相應的侵權責任。

　　31、住戶裝修時，是否應向物業服務企業交納裝修押金?

　　關于裝修管理的問題，綜合有關文件有以下幾個要求：①、物業服務企業有權對住戶的裝修進行監督管理;②、住戶裝修時，必須向物業服務企業申報，經批準后方可施工;③、住戶裝修時，不得拆改房屋的承重結構，不得挪動各種管線;④、住戶裝修時，必須與物業服務企業簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容;⑤、為了保證住戶按照規定裝修，不破壞承重結構等，物業服務企業可以向住戶收取裝修押金。裝修完成后，物業服務企業應及時驗收，沒有問題的，裝修押金應及時退還。

　　32、業主和使用人在使用和裝修房屋時，有哪些違規行為，應承擔經濟責任?

　　業主在使用物業，尤其是裝修房屋時，應遵守有關房屋裝修管理規定，事先告知物業服務企業。業主和使用人如有下列行為之一，造成他人損失的，應承擔經濟責任：

　　1.損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;2.占用、損壞住宅的共用部位、共用設備;3.在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;4.侵占綠地、毀壞綠地;5.亂設攤點、亂設集貿市場;6.亂倒垃圾、雜物;7.在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;8.排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;9.法律、法規禁止的其他行為。

　　33、房屋質量出問題，業主應該找誰?

　　房屋在竣工驗收后，在使用過程中可能出現質量問題，如屋面漏水，墻壁裂縫或墻皮脫落，上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據《物業管理條例》的規定，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。業主可以要求建設單位對物業進行維修。

　　1997年11月1日頒布的《中華人民共和國建筑法》明確規定了建筑工程保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。由于業主是與建設單位訂立的房屋買賣合同，因此建設單位是物業質量保修的第一責任人。

　　34、物業服務企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業服務企業?

　　物業服務企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業服務企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高，物業服務企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業。

　　35、建設單位在前期物業管理活動中應當承擔什么責任?

　　建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位指定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權;建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業服務企業移交竣工總平面圖等資料;應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房;應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　36、物業服務費用如何確定?物業服務費用由誰交納?不交納物業管理費用的承擔什么法律責任?

　　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　37、誰來分擔住宅樓內公共區域的照明費用?

　　住宅樓內公共區域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，該系統屬公共設施，其產生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規定，該能源費用可以計入物業管理成本，并由受益人即樓內全體人分攤。一般慣例是，按單元門進行分攤。物業服務企業大多采取分攤原則解決樓內公共照明電費問題。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

　　38、在計算物業管理費時，計費面積以什么為準?

　　計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以建設方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

　　39、小區內自行車丟失，物業管理公司該賠嗎?

　　不賠。小區內丟自行車有兩種情況。

　　(1)小區內有存車棚的，如自行車丟失，直接由看車棚的人負責。

　　(2)在小區內其他地方丟失由業主負責。因為業主與物業公司沒有財產保管關系。

　　40、暖氣不熱，誰來負責?

　　根據《巴彥淖爾市城鎮集中供熱管理暫行辦法》第四十條規定：由于供熱單位的責任，造成熱用戶室內溫度達不到標準要求的，供熱單位應當減收或退還相應比例的熱費，但必須由熱用戶申請現場測溫，并留有記錄。第四十一條規定：在正常供熱運行中，如室內溫度達不到標準要求的，經供熱單位現場測溫確定不達標，屬于供熱單位的供熱質量或系統問題的，由供熱方處理并承擔責任或退還相應比例的熱費;屬于熱用戶室內供熱設施結構或安裝問題，由熱用戶或建設單位解決并承擔責任。

　　41、太陽能漏水，由誰負責?

　　由業主負責，因為太陽能是業主個人的財產，所以太陽能所造成的損失由業主負責。

　　42、業主是否可以拒絕物業管理服務?

　　業主與物業管理公司之間是一種服務關系，作為消費者，業主可以選擇是否接受這種服務。這種選擇權體現在選擇物業公司，是否與物業公司簽約以及如何與物業公司簽約等方面，當然也體現在以法定或者約定條件解除與物業公司的服務合同關系上。但要注意的是，當業主委員會與物業公司簽訂服務合同或已形成事實合同后，業主方不能擅自終止合同，不能單方拒絕履行自己的交費義務。目前在小區管理中出現的一些物業公司賴著不走和業主隨便更換物業公司的情況都是不正常的。物業公司如果得不到業主的聘任，僅憑開發商的選聘進駐后，一但小區成立了業主委員會，業主委員會另聘或者決定不聘物業管理的，物業公司無權強行提供服務。不過物業公司一旦和業主委員會簽訂了服務合同，業主也不能背信棄義撕毀合同。物業公司如果服務不合格，要根據合同約定或者法律規定追究其責任。還要說明，要不要物業管理服務，雖然業主有權決定，但并不是單個業主可以任意決定。業主行使權利的方式是參加業主大會，通過業主大會和業主委員會表達意志。如果業主集體決定不要物業服務，那么就可以不要物業服務，如果集體決定需要物業服務，則個別業主不能拒絕物業服務，更不能以自己不要物業服務為由拒交物業管理費。這是因為，業主的物業是相互關聯的，個體利益與集體利益應當兼顧。

　　43、不交物業費損害了誰的利益?

　　不交物業費損害了誰的利益?來自物業管理比較統一的說法是：不交物業費的業主，損害了其他交費業主，甚至是全體業主的利益。由于沒有足夠的收費，物業管理企業在各項服務預算中顯的捉襟見肘，從而使所有的業主被降低服務標準，甚至取消服務。

　　在實際工作中，業主拖欠物業管理費的行為發生以后，物業管理公司能采取應對的手段非常有限，就像當年有人乘坐公交車不買票，售票員可以當眾罰款、責罵、侮辱他一樣，這都不是解決問題的途徑。但是，現在公交司機對付不買票的乘客都有一個最簡明有效的辦法，那就是停車罷開，先追付欠費或逐其下車，一個人不交費，大家不成行，其他乘客都會態度鮮明的支持司機，僅用憤怒的目光就足以使欠費者就范。物業管理公司不能也無權將欠費者逐出小區，也不愿意選擇成本高昂的訴訟程序。所以，物業管理公司在各項服務中就會偷工減料，把這份損失分攤轉嫁到所有業主身上，直接損害了全體業主的利益。由此我們可以發現，這將成為導致降低整體物業管理服務質量的主要原因。

　　由于有些業主對物業管理服務范圍存在一定的認識不清，對物業管理企業缺乏信任，對于這種欠費行為，大部分業主聽之任之，更有一部分業主會支持這種行為，使得不滿和誤會輕易產生。一旦物業管理企業無法依靠自己的力量消除欠費，那么不交物業管理費的行為就不只是損害物業管理企業的利益，而是損害了全體業主的利益。

　　44、物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施由誰維護?

　　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日