業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的各類處理措施
按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)。業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)，屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，因此，處理此類糾紛時(shí)，必須針對(duì)業(yè)主的抗辯理由進(jìn)行舉證、質(zhì)證，根據(jù)查明的事實(shí)，分別情況作出處理：
(一)對(duì)于業(yè)主無理拒絕交費(fèi)情形的，應(yīng)判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任;
(二)對(duì)于業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)管理費(fèi)用的，一般不予支持;
(三)對(duì)于因?yàn)槲飿I(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)管理公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或者判決減少業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，但應(yīng)交的維修費(fèi)用不在此限;
(四)對(duì)于確因公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用;
(五)對(duì)于物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)及收費(fèi)不合理的部分，應(yīng)予以駁回，同時(shí)建議政府價(jià)格監(jiān)督管理機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)管理公司的違規(guī)收費(fèi)予以處罰;
(六)對(duì)于雙方未簽訂書面的物業(yè)管理合同引發(fā)的糾紛案件，如何處理。由于未訂立物業(yè)合同，在雙方當(dāng)事人間缺少書面協(xié)議來確定權(quán)利與義務(wù)，訴訟中，業(yè)主們會(huì)以此作為抗辯理由而拒不同意補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)用。我們認(rèn)為對(duì)于雙方之間雖未簽訂書面的物業(yè)管理合同，但業(yè)主事實(shí)上享受了物業(yè)管理服務(wù)并因此受惠的，這在業(yè)主與物業(yè)管理公司間已構(gòu)成事實(shí)上物業(yè)管理關(guān)系。法院根據(jù)公平合理、誠實(shí)信用原則，可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)判決業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(七)對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。
此外，在審理此類案件過程中，還應(yīng)注意審查物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否經(jīng)過物價(jià)部門審核，是否明碼標(biāo)價(jià);對(duì)特殊服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主及物業(yè)管理公司之間是否在合同中有約定;對(duì)合同約定物業(yè)收費(fèi)可以預(yù)收的，其預(yù)收期限是否符合法律規(guī)定等等。
篇2：業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的制約不足
業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的制約不足
物業(yè)服務(wù)是一種公共物品，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，在享受這種權(quán)利的同時(shí)也需每一個(gè)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主應(yīng)盡的最重要義務(wù)，但業(yè)主履責(zé)意識(shí)尚未建立，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討手段缺乏，現(xiàn)階段業(yè)主欠費(fèi)情況很普通，甚至有些企業(yè)放棄追討服務(wù)費(fèi)而以降低服務(wù)品質(zhì)達(dá)到收支平衡，結(jié)果是企業(yè)無法健康發(fā)展，全體業(yè)主利益也隨之受損。
由歷史原因造成的業(yè)主有償消費(fèi)意識(shí)淡薄、由開發(fā)企業(yè)遺留質(zhì)量問題而造成的業(yè)主以欠物業(yè)費(fèi)“維權(quán)”，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)存在服務(wù)瑕疵而讓業(yè)主有了欠費(fèi)口實(shí)的情況十分普遍，本文不再贅述。
政策層面為何不能有效治理欠費(fèi)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。由于對(duì)不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)無罰則，不能有效遏制業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形。惟一對(duì)欠費(fèi)業(yè)主作出限制性條款的是《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(建房〔20**〕274號(hào))，第三十一條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)符合遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。但由于業(yè)主對(duì)模范履行業(yè)主義務(wù)存在異議，不認(rèn)可欠費(fèi)業(yè)主不能入選業(yè)主委員會(huì)，在實(shí)踐中，北京地區(qū)的政府指導(dǎo)籌備組在業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)委會(huì)入選條件，在未明確欠費(fèi)業(yè)主不能入選業(yè)主委員會(huì)的情況下，不能排除欠費(fèi)業(yè)主。
北京市20**年制定本市的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《管理規(guī)約(示范文本)》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)》時(shí)，初稿明確業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在征求意見時(shí)，此條款受到質(zhì)疑，最后《指導(dǎo)規(guī)則》刪除相關(guān)條款，弱化到寫入《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)》供業(yè)主參考。不過想想成立業(yè)主大會(huì)的數(shù)量，再想想又會(huì)有多少欠費(fèi)業(yè)主愿意為了入選業(yè)主委員會(huì)而交費(fèi)，政策層面能提供的支持確實(shí)有限。
業(yè)委會(huì)為何無所作為
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是基于物業(yè)服務(wù)合同約定產(chǎn)生，當(dāng)個(gè)別業(yè)主不按時(shí)交納費(fèi)用時(shí)，不僅侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法利益，由于物業(yè)服務(wù)不能將欠費(fèi)業(yè)主排除在外，欠費(fèi)業(yè)主自然與交費(fèi)業(yè)主捆綁在一起，借助他人免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)，這樣的行為嚴(yán)重侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。《條例》將業(yè)主欠費(fèi)侵害行為的督促糾正義務(wù)賦予業(yè)主委員會(huì)，但由于得不到司法權(quán)的保障，不能產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)上的強(qiáng)制力，在實(shí)踐中出現(xiàn)侵權(quán)行為時(shí)，業(yè)主委員會(huì)起到的作用微乎其微。
首要原因是業(yè)主大會(huì)成立比例低，北京一共成立約900家，不足總數(shù)的20%。業(yè)主委員會(huì)也有不少陷入癱瘓或半癱瘓的狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法廣泛依靠業(yè)主委員會(huì)催交費(fèi)用。當(dāng)然也有例外，北京朝陽區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任懂政策，主動(dòng)做欠費(fèi)業(yè)主的工作，起訴長(zhǎng)期欠費(fèi)的業(yè)主，并向法院提出必須全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和滯納金，法院予以支持，小區(qū)物業(yè)費(fèi)當(dāng)年收取率均能達(dá)到98%以上，通過催交能達(dá)到100%。
其次業(yè)主委員會(huì)缺乏運(yùn)行資金，更缺乏健全的運(yùn)行制度，以至于難以有效組織各項(xiàng)工作。在美國(guó)，業(yè)主向業(yè)主協(xié)會(huì)交納業(yè)主共有資金，共有資金包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、律師顧問費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等，出現(xiàn)業(yè)主欠費(fèi)，董事會(huì)可以動(dòng)用共有資金聘請(qǐng)律師，發(fā)函催交，催交無效可以通過司法途徑解決。在國(guó)內(nèi)，也有項(xiàng)目嘗試建立業(yè)主共有資金，但由于業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不規(guī)范，資金使用低效甚至影響物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。北京東城區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人反映業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)每項(xiàng)支出均要審核，而且審批未定時(shí)限經(jīng)常影響正常物業(yè)管理工作，尤其對(duì)每月物業(yè)管理人員工資的延誤，降低了員工的工作積極性。
法院為什么助長(zhǎng)了欠費(fèi)之風(fēng)
司法訴訟是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最后的救濟(jì)途徑，但也充滿重重障礙，法院基于以下三方面原因，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)案件采取謹(jǐn)慎態(tài)度，限額受理案件或者拖延宣判時(shí)間：第一方面20**年北京某區(qū)人民法院判決欠費(fèi)業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)，對(duì)其中16名欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行了強(qiáng)制執(zhí)行，結(jié)果引發(fā)群體事件，并受到各方質(zhì)疑，自此之后，北京多數(shù)區(qū)縣人民法院出于維穩(wěn)的考量，規(guī)定每年物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴欠費(fèi)業(yè)主不能超過5人，超過不予受理;第二方面法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未與業(yè)主充分溝通的情況下，簡(jiǎn)單地對(duì)欠費(fèi)業(yè)主一訴了之，讓法院替其追債;第三方面因物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是對(duì)物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)，不具有可逆性，對(duì)物業(yè)企業(yè)是否按照合同約定履行義務(wù)缺少客觀、專業(yè)的判定，給法院審判工作帶來困難。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合起訴成本、判決效果等因素，對(duì)司法起訴也持謹(jǐn)慎態(tài)度，主要基于以下三方面原因：
一方面法院一般以調(diào)解為主，滯納金基本不予支持，經(jīng)常采取折中手段，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)酌情減免部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，這對(duì)欠費(fèi)業(yè)主起到負(fù)面的激勵(lì)作用。
第二方面對(duì)拒不執(zhí)行的欠費(fèi)業(yè)主，法院強(qiáng)制執(zhí)行力不足，畢竟“老賴”是法院多年的難點(diǎn)工作，何況物業(yè)服務(wù)費(fèi)金額小不能引起足夠的重視，很多時(shí)候物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿著判決勝訴書，卻仍然拿不到錢。北京昌平區(qū)某業(yè)主曾驕傲地賣弄，為躲避法院執(zhí)法人員每天早出晚歸，區(qū)人民法院兩年未能找到他。想想也真是醉了，為了幾千元值得嗎?
第三方面是起訴欠費(fèi)業(yè)主欠款能否追回未可知，但是與欠費(fèi)業(yè)主“撕破臉”是確定的，而且實(shí)踐證明很多欠費(fèi)業(yè)主都是“不好惹”的。北京東城區(qū)某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)得到大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，通過業(yè)主大會(huì)決議調(diào)高了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在上調(diào)費(fèi)用的同時(shí)法院正好判決一名欠費(fèi)業(yè)主補(bǔ)交欠費(fèi)，欠費(fèi)業(yè)主通過信訪要求撤銷業(yè)主大會(huì)決議，街道辦事處頂不住壓力要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫停提價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨后撤離小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)也集體辭職，目前暫無物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意以原物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接管該小區(qū)，小區(qū)陷入混亂。
公正、公平的司法判決是惟一、有效解決物業(yè)欠費(fèi)問題的手段，如果過多考慮社會(huì)維穩(wěn)，而刻意忽視法律核心價(jià)值，那司法的作用會(huì)大大降低，法律在人民心中權(quán)威性也會(huì)大打折扣，并且讓其他交費(fèi)業(yè)主為欠費(fèi)業(yè)主買單也有失公平，斷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法申訴的渠道，讓他們何去何從呢?
面對(duì)欠費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何突圍
《北京市物業(yè)管理辦法》(市政府令第219號(hào))第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。雖然政策有規(guī)定，仍屢禁不止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用不售或限售水、電、拒開供暖證明、與停車?yán)壍仁侄危珜?shí)操中催交效果并不理想，而且激化與業(yè)主矛盾，又要被行政計(jì)分。更有物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用非常手段，北京東城區(qū)某小區(qū)收費(fèi)率較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)派社會(huì)人員跟蹤欠費(fèi)業(yè)主，跟蹤人員不與業(yè)主直接發(fā)生沖突，警察也無能為力，很多業(yè)主迫于壓力交納了欠費(fèi)，但長(zhǎng)期看如再次召開業(yè)主大會(huì)，該企業(yè)肯定會(huì)被解約。
同樣面對(duì)欠費(fèi)，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)打溫情牌，派保潔阿姨(千萬不能是保安員，保安員會(huì)給業(yè)主威脅的感覺)到欠費(fèi)業(yè)主家訴苦，阿姨委屈地告訴業(yè)主，公司沒錢發(fā)工資，他們的勞動(dòng)會(huì)打水漂，很多業(yè)主會(huì)有所動(dòng)，畢竟大部分業(yè)主面對(duì)弱勢(shì)群體會(huì)有惻隱之心。還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)與欠費(fèi)業(yè)主座談，征求服務(wù)不足的意見建議，用誠心打動(dòng)業(yè)主，實(shí)現(xiàn)收費(fèi)率的提高。北京有些遠(yuǎn)郊區(qū)物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)率太低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)在入不敷出，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映實(shí)際困難，欠費(fèi)業(yè)主所在單位為政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或國(guó)有企業(yè)的，區(qū)政府牽頭向所在單位發(fā)函督促業(yè)主交費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)無論是違規(guī)、打擦邊球，還是動(dòng)情催費(fèi)的，背后都折射出企業(yè)的無奈和法律的缺失，但隨著各項(xiàng)法律政策的完善及司法環(huán)境的轉(zhuǎn)變，筆者相信欠費(fèi)問題在未來會(huì)有逐步好轉(zhuǎn)：
一是《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》于20**年1月1日實(shí)施，《條例》在落實(shí)工程建設(shè)各方主體的質(zhì)量責(zé)任、進(jìn)一步規(guī)范工程竣工驗(yàn)收程序、推行工程質(zhì)量保險(xiǎn)和保修擔(dān)保制度、通暢保修渠道等方面做出了詳實(shí)的規(guī)定，有望解決開發(fā)遺留問題這個(gè)頑疾。
二是物業(yè)主管部門與司法系統(tǒng)加強(qiáng)溝通，建議取消“物業(yè)服務(wù)費(fèi)打折”的判決，消減“失信有所得，守信卻有所失”的扭曲信號(hào)，重建良好的信用體系。
三是中國(guó)人的法治觀念正在逐步建立，70后、80后、90后逐步成為購房的主體人群，新一代比老一代對(duì)法律認(rèn)知度、對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)可度及合同認(rèn)同度都更理性、更進(jìn)步，隨著社會(huì)發(fā)展，個(gè)人信用體系的建設(shè)，欠費(fèi)逐步失去活動(dòng)的空間，面對(duì)未來我們拭目以待。
篇3：業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的各類處理措施
業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的各類處理措施
按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)。業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)，屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，因此，處理此類糾紛時(shí)，必須針對(duì)業(yè)主的抗辯理由進(jìn)行舉證、質(zhì)證，根據(jù)查明的事實(shí)，分別情況作出處理：
(一)對(duì)于業(yè)主無理拒絕交費(fèi)情形的，應(yīng)判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任;
(二)對(duì)于業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)管理費(fèi)用的，一般不予支持;
(三)對(duì)于因?yàn)槲飿I(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)管理公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或者判決減少業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，但應(yīng)交的維修費(fèi)用不在此限;
(四)對(duì)于確因公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用;
(五)對(duì)于物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)及收費(fèi)不合理的部分，應(yīng)予以駁回，同時(shí)建議政府價(jià)格監(jiān)督管理機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)管理公司的違規(guī)收費(fèi)予以處罰;
(六)對(duì)于雙方未簽訂書面的物業(yè)管理合同引發(fā)的糾紛案件，如何處理。由于未訂立物業(yè)合同，在雙方當(dāng)事人間缺少書面協(xié)議來確定權(quán)利與義務(wù)，訴訟中，業(yè)主們會(huì)以此作為抗辯理由而拒不同意補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)用。我們認(rèn)為對(duì)于雙方之間雖未簽訂書面的物業(yè)管理合同，但業(yè)主事實(shí)上享受了物業(yè)管理服務(wù)并因此受惠的，這在業(yè)主與物業(yè)管理公司間已構(gòu)成事實(shí)上物業(yè)管理關(guān)系。法院根據(jù)公平合理、誠實(shí)信用原則，可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)判決業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(七)對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。
此外，在審理此類案件過程中，還應(yīng)注意審查物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否經(jīng)過物價(jià)部門審核，是否明碼標(biāo)價(jià);對(duì)特殊服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主及物業(yè)管理公司之間是否在合同中有約定;對(duì)合同約定物業(yè)收費(fèi)可以預(yù)收的，其預(yù)收期限是否符合法律規(guī)定等等。