過橋新村物業(yè)服務監(jiān)督管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為保障和提升過橋新村項目品質(zhì)，保證過橋新村項目開發(fā)順利實施，加強物業(yè)服務的監(jiān)督管理，根據(jù)國家法律法規(guī)、《過橋新村項目管理規(guī)范》、《過橋新村項目財務監(jiān)督管理辦法》和項目經(jīng)營管理實際，特制定本辦法。

　　第二條 物業(yè)管理內(nèi)容包括：保定市秀蘭置業(yè)有限公司(以下簡稱公司)辦公經(jīng)營場所的保潔保安、后勤保障、物資采購、物業(yè)公司的組建和運營、過橋新村項目前期和過渡期物業(yè)服務的管理與監(jiān)督、公司資產(chǎn)的經(jīng)營管理等工作。

　　第三條 監(jiān)督管理是指：在物業(yè)管理工作開展過程中，物業(yè)公司的組建、職責、用工、報酬、分配、采購、資產(chǎn)租賃和經(jīng)營管理、資金支付、審批程序、處罰等行為的監(jiān)督管理。

　　第四條 物業(yè)公司發(fā)展目標

　　(一)近期目標：建立一支具有高水平、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍，做好過橋新村項目前期和過渡期的物業(yè)管理工作，維護項目品質(zhì)品牌。

　　(二)中期目標：不斷提升物業(yè)服務質(zhì)量和管理水平，項目B地塊交付使用后物業(yè)公司能夠自負盈虧，實現(xiàn)接管整個過橋新村項目目標。

　　(三)長期目標：在做好過橋新村項目的物業(yè)管理工作以外，同步力爭在本地區(qū)接管更多的物業(yè)項目，建立ISO-9000質(zhì)量管理體系并通過認證，成為在本地區(qū)具有一定知名度和市場競爭力的品牌物業(yè)公司。

　　第二章 機構和職責

　　第五條 物業(yè)服務工作按照總經(jīng)理負責制原則，由物業(yè)部組織和實施，接受分管副總經(jīng)理、財務總監(jiān)、財務部的監(jiān)督與管理。

　　第六條 物業(yè)部職責

　　(一)組建物業(yè)公司實施過橋新村項目的物業(yè)管理工作。

　　(二)擬定物業(yè)公司的組建方案、公司經(jīng)營預算方案、用工

　　方案、用工報酬方案、物業(yè)公司經(jīng)營管理制度和財務管理制度等具體實施方案。

　　(三)編制物業(yè)公司投資經(jīng)營預算和資金使用計劃等。

　　(四)負責對物業(yè)公司的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督。

　　(五)負責公司的后勤保障和物資采購、公司資產(chǎn)的監(jiān)督管理等。

　　第七條 物業(yè)服務公司職責

　　(一)按照“三級收費、四級服務”的標準制定過橋新村項目物業(yè)服務協(xié)議和相關制度。

　　(二)嚴格按照物業(yè)服務協(xié)議和相關行業(yè)規(guī)范實施項目物管工作。

　　(三)負責公司固定資產(chǎn)的經(jīng)營、租賃和管理工作。

　　(四)按照現(xiàn)代企業(yè)制度原則，積極參與市場競爭，實現(xiàn)企業(yè)自我約束、自我發(fā)展、自負盈虧。

　　第三章 物業(yè)服務管理

　　第八條 物業(yè)服務公司的組建

　　(一)為保證過橋新村項目開發(fā)順利實施，保障和提升項目品質(zhì)，特組建保定市秀蘭物業(yè)服務有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)。

　　(二)物業(yè)公司以公司為獨立出資人的形式組建，性質(zhì)為獨立企業(yè)法人，并以物業(yè)部為組建主體，物業(yè)公司經(jīng)理原則上由物業(yè)部負責人兼任。

　　(三)物業(yè)公司的財務、用工、分配、報酬、經(jīng)營管理等接受公司的領導和監(jiān)督管理。

　　第九條 人力資源管理

　　(一)物業(yè)公司實行經(jīng)理(或物業(yè)主管)負責制，進行獨立人事管理。其中經(jīng)理、財務人員由公司統(tǒng)一選聘并任命。

　　(二)物業(yè)公司人員實行聘用制，除特殊崗位外，全部采用勞務用工形式。

　　(三)根據(jù)具體業(yè)務需要，可階段性聘用臨時工作人員或進行單項業(yè)務外包。

　　(四)物業(yè)公司組建初期，不設財務部，財務工作暫由公司財務部兼任，并根據(jù)需要，可委托一名出納，負責費用收取、現(xiàn)金支付、工資發(fā)放及備用金管理等工作。

　　(五)部分特殊崗位可由公司工作人員兼任，業(yè)務工作接受物業(yè)公司管理。

　　(六)物業(yè)公司的用工、分配、報酬等人力資源管理，由物業(yè)公司擬定方案，報分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。

　　第十條 采購管理

　　(一)物業(yè)公司根據(jù)經(jīng)營管理需要采購物料、設施、設備，實行申請制度。單項金額1000元以下的，由財務監(jiān)管人審核、物業(yè)公司經(jīng)理審批;單項金額1000元以上5000元以下的，由物業(yè)公司經(jīng)理、財務監(jiān)管人審核，分管副總經(jīng)理審批;單項金額5000元以上的，由物業(yè)公司經(jīng)理、財務監(jiān)管人、分管副總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。

　　(二)采購人員可兼職或?qū)Ｂ殻少徆ぷ鞅仨?人以上進行，采購資金由財務人員直接支付。

　　(三)采購的物料，必須經(jīng)保管員驗收;設施、設備經(jīng)公司工程技術部驗收。

　　第十一條 工程管理

　　(一)工程管理包括公司資產(chǎn)、公司開發(fā)的住宅小區(qū)及其它公共項目需要進行維修、維護或建設的工程項目。

　　(二)凡需要公司進行建設和維修、保修的工程項目，由公司工程技術部實施，納入公司工程項目監(jiān)督管理。

　　(三)凡屬物業(yè)服務范圍內(nèi)的維護項目(如景觀設施維護、花木養(yǎng)護等)、維修項目(如水、電、門、窗等的維護修理等)、應由公共維修基金承擔的維護和維修項目等，納入物業(yè)公司工程項目監(jiān)督管理。

　　(四)由物業(yè)公司實施的工程項目和分部分項承包項目，應由物業(yè)公司提出申請。金額1000元以下的由物業(yè)公司經(jīng)理審批;1000元以上5000元以下的，由公司分管副總經(jīng)理審批;金額5000元以上的，由公司總經(jīng)理審批。5000元以上的工程項目原則上應由公司開發(fā)信息部進行價格審核或進行招標價。

　　第四章 財務管理

　　第十二條 財務管理工作嚴格遵守國家法律法規(guī)，嚴格執(zhí)行《過橋新村項目管理規(guī)范》和《過橋新村項目財務監(jiān)督管理辦法》。物業(yè)公司進行獨立財務核算，建立完善的財務管理體系。

　　第十三條 建立物業(yè)管理費、代收代繳費用收取明細賬薄，開設對應的公司專項賬戶，定期與公司財務部進行賬務核算。嚴禁物業(yè)公司坐支現(xiàn)金或設立小金庫。

　　第十四條 物業(yè)公司未經(jīng)公司許可不得對外進行任何形式的擔保、借貸、融資等相關活動。

　　第十五條 資產(chǎn)管理

　　(一)公司、物業(yè)公司的固定資產(chǎn)由物業(yè)公司經(jīng)營和管理，不得進行資產(chǎn)出讓、抵押、質(zhì)押、處置等。公司的固定資產(chǎn)經(jīng)營收益歸公司所有，物業(yè)公司的資產(chǎn)經(jīng)營收益歸物業(yè)公司所有。

　　(二)物業(yè)公司對資產(chǎn)進行租賃時，租賃合同必須報公司法律顧問、綜合部、分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。

　　第十六條 物業(yè)公司對公司固定資產(chǎn)的經(jīng)營、租賃實行代理制，收入定期交入公司賬戶，公司對物業(yè)公司的代理費用根據(jù)資產(chǎn)情況具體制定細則。

　　第十七條 資金審批、支付管理

　　(一)資金審批范圍包括物業(yè)公司所有付款事項的支付通知單、現(xiàn)金報銷單、借款單及工資清單、業(yè)務管理費用、行業(yè)規(guī)費等。

　　(二)支出金額在1000元以下的由公司財務部、財務監(jiān)管人審核、物業(yè)公司經(jīng)理審批支出;支出金額在1000元以上5000元以下的由財務部、物業(yè)公司經(jīng)理、財務總監(jiān)審核、公司分管副總經(jīng)理審批支出;支出金額在5000元以上的由財務部、物業(yè)公司經(jīng)理、財務總監(jiān)、分管副總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批支出。

　　(三)物業(yè)公司建立備用金制度，備用金金額5000元。

　　第五章 監(jiān)督管理

　　第十八條 物業(yè)部負責人為物業(yè)管理工作監(jiān)督管理第一責任人，在物管工作實施過程中，凡違反本辦法的行為，按照國家法律法規(guī)和項目管理規(guī)范、項目財務監(jiān)督管理辦法進行處理。

　　第十九條 物業(yè)公司在實施項目物管工作中所涉及的財務問題由公司財務部、財務監(jiān)管人負責監(jiān)督管理。

　　第二十條 物業(yè)公司成立初期，實行目標管理，按照項目經(jīng)營預算劃撥經(jīng)營補充資金。在具體實施過程中，如因物價水平變動或公司認可的其它原因，報總經(jīng)理辦公會議審定后，據(jù)實調(diào)整經(jīng)營補充資金，具體管理目標分年分項另行制定。

　　第六章 附則

　　第二十一條 本辦法解釋權、修改權為項目股東會。

　　第二十二條 項目管理規(guī)范與本辦法有抵觸的，以本辦法規(guī)定為準。

　　第二十三條 本辦法經(jīng)股東會審議后實施，若總經(jīng)理不由董事長兼任時，本辦法由股東會重新修訂。

篇2：小區(qū)物業(yè)服務監(jiān)督和違約責任處理辦法

　　小區(qū)物業(yè)服務監(jiān)督和違約責任處理辦法

　　一、日常監(jiān)督

　　甲方聘請專門人員并授權監(jiān)督人員按照本合同及各個附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進行全程監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題，及時向乙方發(fā)出整改通知書，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會報告。乙方有義務配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進行監(jiān)督，對監(jiān)督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務職責，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約。合同期內(nèi)因同一問題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的，視作違約(不包括建設單位施工遣留問題及個別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。

　　二、違約責任

　　乙方?jīng)]有達到本附件約定的管理服務標準，構成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設施和經(jīng)營用房經(jīng)營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營總收入，甲方獲得65%；如果發(fā)生一項違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推)。

　　考核辦法和結果處理

　　一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報告。

　　二、業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表，對以下內(nèi)容進行打分評議：

　　1)供電管理；

　　2)供水管理；

　　3)消防治安管理；

　　4)衛(wèi)生保潔管理；

　　5)綠化管理；

　　6)公共設施設備管理；

　　7)車輛管理；

　　8)維修服務；

　　9)服務態(tài)度；

　　10)遺留問題的解決；

　　11)總體評價。

　　打分的標準為：好、較好、一般、較差、差。

　　三、年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會邀請江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會、部分業(yè)主代表和乙方代表進行公開匯總并將結果向全體業(yè)主公告。在“總體評價”中，80%(含)以上業(yè)主認為“好或較好”的，業(yè)主委員會向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費。30%(含)以上業(yè)主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費按90%收取。50%(含)以上業(yè)主認為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標選聘新的物業(yè)管理公司。

篇3：小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法

　　小區(qū)物業(yè)管理服務標準和監(jiān)督考核辦法

　　總體要求： 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價相符”和“明明白白”消費，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務。

　　管理服務標準

　　一、客戶服務

　　總體要求：服務有效投訴少于5%，處理及時率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達標即為違約。

　　具體要求：

　　1、佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業(yè)主(使用人)的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主(使用人)的意見。

　　2、服務時限。急修服務15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。

　　3、對業(yè)主的投訴及時回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

　　二、房屋、共用設施、設備維護與管理

　　總體要求：房屋完好率大于等于98%；設施設備完好率大于等于95%；不達標即為違約。

　　具體要求：

　　1、巡檢。

　　(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，做好記錄；

　　(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；

　　(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；

　　(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；

　　(5)巡檢有記錄；巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。

　　2、房屋。

　　(1)裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時，對不符合政府有關規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應在2個工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

　　(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應粉刷1次。

　　(3)建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。

　　2、給排水系統(tǒng)及其配套設施。

　　(1)給水設施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常，出現(xiàn)問題隨時處理。(2)排水設施。化糞池每年清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個月對地下管井清理1次，每季度對地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

　　3、供配電系統(tǒng)

　　建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；所有供配電設備運行正常，沒有人為故障。

　　4、智能化系統(tǒng)

　　設備運行正常，專業(yè)人員24小時值班，監(jiān)控反應靈敏，異常情況及時檢修。

　　5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　6、電梯運行與管理

　　(1)與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責任。

　　(2)每日監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設施每月不少于2次，每年進行1次全面調(diào)整和測試，確保電梯及安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好。電梯年故障率低于7%。

　　(3)電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人)，并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。

　　(4)制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障，并盡快設法解救乘客。

　　7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施

　　(1)保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；

　　(2)按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；

　　(3)停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；

　　(4)停車場內(nèi)照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備。

　　三、清潔管理

　　總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主(使用人)垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

　　2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯，若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。

　　3、停車場、共用車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。

　　4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；路邊燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

　　5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔，無積塵，無污跡，無亂張貼。

　　6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時間不超過1小時。

　　7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。

　　8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

　　9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進行1次。

　　五、園林綠化養(yǎng)護與管理

　　總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節(jié)氣候特點，沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、草坪。成活率在95%以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

　　2、園林樹木。長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。

　　3、花壇。花卉長勢良好，體現(xiàn)花壇設計要求，造型優(yōu)美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。

　　4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。

　　六、安全防范

　　總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。

　　具體要求：

　　1、配備接受過專業(yè)訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責任心強，無犯罪記錄，工作認真負責，掌握基本安全護衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī)；當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。

　　2、門衛(wèi)。本小區(qū)實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進入，外來人員應進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進入；大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

　　3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主(使用人)投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。

　　4、緊急事故反應。

　　(1)制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應急等；

　　(2)有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)；

　　(3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；

　　(4)對緊急事故做出快速、正確的反應，盡可能減少破壞和損失程度；

　　(5)組織恢復生活秩序。

　　5、其他防范措施。

　　(1)設有業(yè)主(使用人)求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理；

　　(2)涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；

　　(3)協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；

　　(4)對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；

　　(5)建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

　　七、交通、車輛管理

　　總體要求：車輛進出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、有較為完善的車輛管理制度，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導，保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發(fā)的收費標準收費。

　　2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設置明顯的交通標志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。

　　3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設施等現(xiàn)象及時制止。

　　4、封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄。

　　5、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

　　6、杜絕外來車輛進小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。

　　7、對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關車輛管理的規(guī)定的行為進行及時勸阻。

　　八、消防管理

　　總體要求：設施齊全，標識清晰，使用功能良好，防止火災責任事故。

　　具體要求：

　　1、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

　　2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應種類、數(shù)量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障。

　　3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用。

　　4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。

　　5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉(zhuǎn)。每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

　　九、檔案資料管理

　　1、檔案資料齊全完整；

　　2、分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；

　　3、及時變更登記，賬物相符。