別墅項目物業管理早期介入工作
前期物業管理早期介入工作計劃：派項目經理和相關工程技術人員，根據現場具體情況制定和實施員工招聘工作，實施員工崗前專業培訓工作。其他主要任務：
參與工程的規劃、設計、施工、驗收過程。
協助售房、向購房者提供該項目的物業管理咨詢，按照國務院、江蘇省《物業管理條例》協助開發商與購房者簽訂《前期物業管理服務協議》和《業主臨時公約》。
確定現場辦公地點，為開發商和潛在業主聯系提供方便；采購所需的各種物資裝備、辦公用品共計及相關員工的制服；編制各項工作程序和工作進度時間表，以確保核監督各項工作和物業交接的順利完成。完善小區各項管理規定、規范。
處理小區物業的交接程序，保障開發商、業主的合法權利。
根據實地情況，列出改善工程項目工作聯系單，提供給開發商。督促開發商根據存在的問題及時加以改善和完善，改善業主在日后使用中的便利條件，同時為物業管理公司在今后的管理服務過程中提供一個良好的空間和條件。
協助開發商做好《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》"兩書"的制作、發放工作。
做好各項房屋面積測繪資料的手機、統計、明細、測算和存檔工作，竣工圖紙資料和相關設施、設備的資料。
前期介入具體工作：
1.介入開發商規劃、設計、施工、銷售全過程，為開發商提供建設性的建議。
2.從物業建成后的管理角度出發，對設計的規劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業的發展趨勢提出專業性的建議。
3.從設施的配置能否滿足住房普遍需要出發，對物業的設施提供專業性的建議。
4.從物業的長效管理和物業的百年使用大計出發，建筑施工如干線、設備安裝等進行監督檢查，向開發商或業主提供設備保養維護方面的建議，積極參加開發商重大修改回憶。
5.從利于今后物業管理，主動觀察和分析管理難點，有針對性的提出施工方面的建議，編制工程完善和遺漏工程項目聯系單等。
6.積極協助和爭取為開發商辦理或承包設計施工有關通信、寬帶網、燃氣、照明、綠化園藝工程、小區市政、小區智能化設施（保安監控、家庭防盜、電子對講機、電子巡更、可視對講機）等工程。
7.根據開發商、施工單位的要求和協議，為開發商和施工隊伍提供前期介入物業管理相關服務。
8.參與部分驗收、竣工驗收和綜合驗收，認真負責做好物業接管驗收工作。
9.爭取開發商的理解和邀請，認真參與施工單位的分部驗收和竣工驗收，熟悉和掌握一手資料。
10.參與由政府部門組織的綜合驗收，掌握物業全面狀況。
11.找開發商書面通知的安排日程，按規范及時組織物業驗收接管，對驗收過程中發現的問題必須及時約請開發商協商解決。
12.提請和協助開發商手機提供國家法律規定的所有接管圖紙資料。
13.做好住戶入住和全面運轉實施物業管理的準備工作；做好員工招聘和培訓工作，確保員工應知應會，確保員工具備基本上崗素質。
14.制定物業管理制度和各項規定，制定入住手冊（用戶手冊），建立住戶基本檔案（入伙通知書、證件、購（租）房合同、住戶登記表、戶冊、維修臺帳、住戶來信來訪都記錄、業主臨時公約、前期物業管理協議、住宅裝飾裝修管理服務協議書、裝修申請表及物件、裝修臺賬）。
15.與開發商協助確定房屋設施設備驗收、接管的具體日程安排，按建設部《物業驗收接管規定》，有計劃的進行接管前的驗收，對驗收過程中發現的工程遺留問題或
需要完善的項目，按程序修改后方可接受。16.接收和妥善分類保管住房鑰匙。
篇2：物業管理師物業管理實務試題匯編之早期介入與前期物業服務(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之早期介入與前期物業服務(附答案解析)
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．早期介入是指()建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業服務的咨詢活動。
A、物業辦理入住前
B、新建物業竣工之前
C、新建物業竣工時
D、物業辦理人住時
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的咨詢活動。故本題選B，有關內容可參見教材第68頁。
2．前期物業服務是指()的物業服務階段。
A、物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止
B、物業銷售開始至物業辦理人住為止
C、物業竣工驗收開始至業主大會選聘物業服務企業為止
D、物業辦理人住開始至業主大會選聘物業服務企業為止
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務概念的理解。前期物業服務是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止的物業服務階段。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。
3．前期物業服務服務對象是()。
A、建設單位
B、承建單位
C、全體業主
D、建設單位、物業產權人
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務的掌握程度。前期物業服務的服務對象是全體業主，并按規定向業主收取物業服務服務費用。故本題選c，有關內容可參見教材第68頁。
4．早期介入分為以下哪幾個階段實施()。
A、可行性研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段
B、可行性研究、規劃設計、建設、銷售階段
C、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段
D、可行陛研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。
5．早期介入的服務對象是()。
A、建設單位
B、承建單位
C、物業產權人
D、全體業主
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。
6．早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的()活動。
A、服務B、咨詢C、管理D、監理
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的咨詢活動。故本題選B，有關內容可參見教材第68頁。
7．前期物業服務最明顯的特點是()。
A、管理服務呈現波動和不穩定狀態
B、經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態
C、溝通與協調
D、前期物業服務的特定內容是以后常規物業服務的基礎
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。由前期物業服務工作的內容分析可知，前期物業服務的許多工作，尤其是前期物業服務的特定內容是以后常規期物業服務的基礎，對常規期物業服務有著直接和重要的影響。這是前期物業服務最明顯的特征。故本題選D，有關內容可參見教材第76頁。
8．前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于()。
A、早期介入與常規物業服務之間
B、早期介入與前期物業服務之間
C、前期物業服務與常規物業服務之間
D、常規物業服務之后
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業服務之間，故本題選A，有關內容可參見教材第76頁。
9．在整個物業項目實施過程中，不屬于早期介入階段的是()。
A、規劃設計階段
B、物業承接查驗階段
C、竣工驗收階段
D、銷售階段和建設階段
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項B“物業承接查驗階段”屬于前期物業服務，故本題選B。有關內容可參見教材第71頁。
10．對早期介入的必要性說法不正確的是()。
A、早期介入可以從源頭上堵住漏洞
B、早期介入可以減少房地產開發建設的糾紛
C、早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題
D、早期介入可以在物業開發建設初期把不利于物業服務、損壞業主利益的因素盡可能消除或減少
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。C選項“早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題”應為“可以避免或減少建設銷售過程中存在的問題”，故本題選c。有關內容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．早期介入的作用有()。
A、優化設計
B、有助于提高工程質量
C、制止售房時的不合理承諾
D、為前期物業服務作充分準備
E、有助于提高建設單位的開發效益
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①優化設計；②有助于提高工程質量；③有利于了解物業情況；④為前期物業服務作充分準備；⑤有助于提高建設單位的開發效益，故本題選A、B、D、E。有關內容可參見教材第69～70頁“早期介入的作用”的內容。
2．早期介入規劃設計階段的主要內容有()。
A、根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容
B、就物業的結構布局、功能方面提出改進的建議
C、提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議
D、根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準
E、就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議
【答案】B C E
【解析】本題考查的是考生對早期介入的內容的掌握程度。早期介入規劃設計階段的內容有：①就物業的結構布局、功能方面提出改進意見；②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議；④就物業服務用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。選項A“根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容”和選項D“根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準”屬于可行性研究階段的內容，故本題選B、C、E。有關內容可參見教材第7l～72頁“早期介入的內容”的內容。
3．前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括()。
A、物業共用部位、共用設施設備承接查驗
B、為建設單位開發物業項目提供物業服務專業技術支持
C、裝修管理
D、工程質量保修處理
E、業主人住
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務內容的掌握程度。在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業服務項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業服務的特殊內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第75頁。
4．前期物業服務的特點有()。
A、管理服務呈現波動和不穩定狀態
B、經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態
C、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案
D、前期物業服務的特定內容是以后常規物業服務的基礎
E、從物業服務的角度對開發建設項目提出合理化意見和建議
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。前期物業服務的特點包括：①由前期物業服務工作的內容分析可見，前期物業服務的許多工作，尤其是前期物業服務的特定內容是以后常規期物業服務的基礎，對常規期物業服務有著直接和重要的影響。這是前期物業服務最明顯的特征；②前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業服務之間；③管理服務呈現波動和不穩定狀態；④經營虧損，故本題選A、B、D。有關內容可參見教材第76～77頁“前期物業服務的特點”的內容。
5．物業服務企業參與竣工驗收，主要作用和目的是()。
A、掌握驗收情況
B、收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題
C、為物業的承接查驗做準備
D、參與驗收結論
E、派出工程技術人員，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對物業服務企業參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業服務企業參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第75頁。
6．在物業項目的建設階段，物業服務早期介入的內容主要有()。
A、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案
B、就物業的結構布局、功能方面提出改進建議
C、提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見
D、配合設備安裝
E、對內外裝修方式、用料及工藝等從物業服務的角度提出意見
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對物業服務早期介入內容的掌握程度。B選項“就物業的結構布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見”屬于早期介入“規劃設計階段”的內容，而不是早期介入“建設階段”的內容。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第73頁。
7．在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，除包含物業正常使用期間所需要的常規服務，還包括()。
A、物業公共部位承接查驗
B、物業公用設施的承接查驗
C、業主入住
D、業主專有部分的保修處理
E、裝修管理
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務內容的掌握程度。在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業服務項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業服務的特殊內容。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第75頁。
8．前期物業服務溝通協調主要包括()。
A、供水、供電部門
B、政府主管部門
C、社區居民委員會
D、開發商
E、規劃設計單位
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對前期物業服務溝通協調的掌握程度。在前期物業服務期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業服務企業、業主、業主大會及業主委員會等；相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位，市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第76頁。
9．在整個物業項目實施過程中，前期管理主要包括()。
A、物業承接查驗階段
B、物業人住階段
C、業主大會選聘物業服務企業階段
D、建設階段
E、竣工驗收階段
【答案】A B C
【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業服務的掌握程度。前期管理包括：物業承接查驗階段、物業人住階段和業主大會選聘物業服務企業階段。D選項“建設階段”和E“竣工驗收階段”屬于物業早期介入階段。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第68頁。
10．在整個物業項目實施過程中，早期介入主要包括()。
A、規劃設計階段
B、物業承接查驗階段
C、竣工驗收階段
D、銷售階段
E、建設階段
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。B選項“物業承接查驗階段”屬于前期物業服務。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第71頁。
11．物業服務項目前期運作階段，管理資源的完善與優化的具體內容包括()。
A、管理制度的完善
B、物資配備到位
C、物業服務人員到位
D、服務規范的完善
E、管理用房到位
【答案】B c E
【解析】本題考查的是考生對物業服務項目前期運作的掌握程度。物業服務項目前期運作階段，管理資源的完善與優化的具體內容包括：管理用房到位、物資配備到位和物業服務人員到位。故本
題選B、C、E，有關內容可參見教材第75頁。
三、案例題
1．物業服務的早期介入對于優化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問：(1)分別站在開發商和物業服務企業的角度，闡述物業服務早期介入對于開發商和物業服務企業的有利之處。
(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業建設各階段有哪些主要內容?
【答案】
(1)物業服務的早期介入對開發商的好處很多。
①作為開發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業服務公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、提高效益，最大限度地促進產品銷售。
②開發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業服務公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。
③開發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。
物業服務的早期介入對物業服務公司非常重要。
①通過早期介入，物業服務公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管
理公司管理物業中產生不盡的煩惱與遺憾。
②物業服務公司可以及時做好業戶入伙與前期物業服務的準備，實現物業服務服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。
③減少開發商在銷售階段不利于物業服務的承諾，減少日后物業服務不必要的麻煩。
(2)早期介入的作用包括：優化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業情況、為前期物業服務作充分準備、有助于提高建設單位的開發效益。
(3)早期介入的內容：
可行性研究階段：①根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業服務的模式；②根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容；③根據目標客戶情況確定物業服務服務的總體服務質量標準；④根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準；⑤設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業服務框架性方案。
規劃設計階段：①就物業的結構布局、功能方面提出改進建設；②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；④就物業服務用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。
建設階段：①與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；②配合設備安裝，確保安裝質量；③對內外裝修方式、用料及工藝等從物業服務的角度提出意見；
④熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。
銷售階段：①完成物業服務方案及實施進度表；②擬定物業服務的公共管理制度；③擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；④對銷售人員提供必要的物業服務基本知識培訓；⑤派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業服務咨詢服務；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業服務檔案。
2．A大廈入伙之初，管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多，主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻
煩)。入伙滿一年后，鑒于小區的經濟運行狀況，管理處決定按照法規規定，開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經理，你準備如果突破阻力，把人室維修工作引入正軌?
【答案】
(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業服務法規，詳細介紹了物業服務費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。
(2)說明了當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數業主消除了“交了物業服務費，管理處就應包辦一切”的誤解，對戶內維修有償服務表示認同。
(3)針對個別業主客戶不理解這一情況，繼續深入做工作。
(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。
(5)管理處還公開戶內維修的收費標準，同時，告知業主客戶有選擇服務商的權利。