假日花園物業(yè)管理服務(wù)方式的定位和配合銷售的措施

　　第一章物業(yè)管理服務(wù)方式的定位

　　一、銷售對象定位

　　zz假日花園坐落于佛山市新八景之一的南海南國桃園旅游度假區(qū)內(nèi)，距廣州、佛山均僅約12公里。便利的交通、良好的自然和人造景觀，將使整個小區(qū)及周邊區(qū)域的影響力和吸引力得以很大的提升。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活樂趣，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的個性化服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力。

　　二、物業(yè)管理服務(wù)方式的定位

　　秉承"服務(wù)業(yè)主、報效社會"的核心理念，我們著力在zz假日花園營建安全、舒適、便利的工作及生活環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)之管理典范。

　　針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合廣州本地之文化背景及小區(qū)所屬之特定區(qū)域，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化小區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在zz假日花園的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。

　　第二章配合銷售的措施

　　**物業(yè)多年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。為了配合zz假日花園的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

　　一、簽定物業(yè)管理委托合同

　　規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次招標(biāo)我們有幸接管小區(qū)物業(yè)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場前，南海zz物業(yè)有限公司應(yīng)在廣東省物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就zz假日花園的物業(yè)管理與**物業(yè)管理廣州有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥等重大問題用合同的形式明確下來。而在對銷售中心的早期介入管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。

　　二、提供物業(yè)管理咨詢

　　zz假日花園公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售人員提出的問題給予解答。

　　三、提供物業(yè)管理知識培訓(xùn)

　　為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少售樓過程中產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售人員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。

　　四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)

　　在zz假日花園正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售人員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。

　　五、提供有形展示

　　在銷售現(xiàn)場，我們將提供**物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標(biāo)識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理公司形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。

　　六、協(xié)助舉辦展銷活動

　　協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會及其他慶祝或促銷活動。

　　七、開展業(yè)主意見征詢

　　在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求建議或意見加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。

　　八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)

　　1、在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的休閑設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓顧客在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂；

　　2、負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；

　　3、在銷售中心提供代客泊車、借雨傘等各項服務(wù)；

篇2：假日花園物業(yè)管理服務(wù)方式定位和配合銷售措施

　　假日花園物業(yè)管理服務(wù)方式的定位和配合銷售的措施

　　第一章物業(yè)管理服務(wù)方式的定位

　　一、銷售對象定位

　　zz假日花園坐落于佛山市新八景之一的南海南國桃園旅游度假區(qū)內(nèi)，距廣州、佛山均僅約12公里。便利的交通、良好的自然和人造景觀，將使整個小區(qū)及周邊區(qū)域的影響力和吸引力得以很大的提升。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活樂趣，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的個性化服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力。

　　二、物業(yè)管理服務(wù)方式的定位

　　秉承"服務(wù)業(yè)主、報效社會"的核心理念，我們著力在zz假日花園營建安全、舒適、便利的工作及生活環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)之管理典范。

　　針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合廣州本地之文化背景及小區(qū)所屬之特定區(qū)域，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化小區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在zz假日花園的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。

　　第二章配合銷售的措施

　　**物業(yè)多年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。為了配合zz假日花園的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

　　一、簽定物業(yè)管理委托合同

　　規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次招標(biāo)我們有幸接管小區(qū)物業(yè)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場前，南海zz物業(yè)有限公司應(yīng)在廣東省物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就zz假日花園的物業(yè)管理與**物業(yè)管理廣州有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥等重大問題用合同的形式明確下來。而在對銷售中心的早期介入管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。

　　二、提供物業(yè)管理咨詢

　　zz假日花園公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售人員提出的問題給予解答。

　　三、提供物業(yè)管理知識培訓(xùn)

　　為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少售樓過程中產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售人員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。

　　四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)

　　在zz假日花園正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售人員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。

　　五、提供有形展示

　　在銷售現(xiàn)場，我們將提供**物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標(biāo)識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理公司形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。

　　六、協(xié)助舉辦展銷活動

　　協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會及其他慶祝或促銷活動。

　　七、開展業(yè)主意見征詢

　　在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求建議或意見加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。

　　八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)

　　1、在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的休閑設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓顧客在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂；

　　2、負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；

　　3、在銷售中心提供代客泊車、借雨傘等各項服務(wù)；

篇3：X公寓促進(jìn)銷售建議和配合銷售措施

　　某公寓促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施

　　第一章物業(yè)管理服務(wù)定位

　　秉承"服務(wù)業(yè)主、報效社會"的核心理念，我們著力在**城營建安全、舒適、文明、和諧的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。

　　我們擬在**城的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個方面：倡導(dǎo)"天天讓您滿意"的服務(wù)文化、推廣"平等互動"的服務(wù)文化、營建"事業(yè)至真、生活至愛"的小區(qū)文化、塑造"樸實無華、追求時尚"的審美文化。

　　第二章配合銷售的措施

　　為了配合**城的前期商業(yè)銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

　　一、簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》

　　二、提供物業(yè)管理咨詢

　　**城公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答。

　　三、提供物業(yè)管理培訓(xùn)

　　為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。

　　四、提供安全管理及保潔服務(wù)

　　在**城正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的安全管理服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。

　　五、提供有形展示，樹立良好形象

　　在銷售現(xiàn)場，我們將提供名城物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標(biāo)識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理人形象展示或治消隊員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。

　　六、協(xié)助舉辦展銷活動

　　協(xié)助開發(fā)公司定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶祝或促銷活動。

　　七、開展業(yè)主意見征詢

　　在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2-3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。

　　八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)

　　1．在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂。

　　2．提供門僮服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作。

　　3．在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈送雨傘等各項服務(wù)。

　　第三章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算

　　提要：

　　每年按收入的8％提取管理酬金，其余全部用于**城項目的物業(yè)管理。

　　在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及**市房地產(chǎn)管理局、物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。

　　一、物業(yè)管理資金的籌措與使用

　　管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保**城項目物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實現(xiàn)良性循環(huán)。

　　二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算

　　（一）測算依據(jù)

　　1．《物業(yè)管理條例》及四川省政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；**市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。

　　2．《四川省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》；《四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。

　　3．《規(guī)劃設(shè)計方案》提供的原始數(shù)據(jù)。根據(jù)實地調(diào)研，我們預(yù)計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下：

　　指標(biāo)名稱第一年第二年第三年以

后

　　住宅入伙率80％90％95％

　　商用房出租率30％70％95％

　　管理服務(wù)費(fèi)收繳率98％98％98％

　　停車場車位使用率60％80％90％

　　自行車位使用率90％98％100％

　　4．行業(yè)物業(yè)管理工作中的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

　　5．**城項目物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。

　　6．**市及**城項目與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。

　　（二）經(jīng)費(fèi)測算的原則

　　1．遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則

　　物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。

　　2． 服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則

　　針對"**城"高檔物業(yè)需求，根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用"質(zhì)價相符"的市場特點，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

　　3．"零預(yù)算"原則

　　物業(yè)管理費(fèi)實行"零預(yù)算"原則，"以支定收"，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出；再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣，物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為"零"。

　　4．管理者提取酬金原則

　　物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取"管理者酬金"，即：管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。

　　（三）測算的有關(guān)說明（詳見費(fèi)用報批書）

　　1．物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi)，公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，保潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，稅費(fèi)，利潤，開辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見費(fèi)。

　　2．有關(guān)費(fèi)用的說明

　　（1）管理者酬金

　　依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定和行業(yè)慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

　　（2）本體維修基金及專用基金按四川省及**市有關(guān)規(guī)定收取。暫不測算。

　　（3）稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計算。

　　三、測算結(jié)果分析

　　經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬元）：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第一年第二年第三年第四年以后

　　總收入

　　總支出

　　年收支盈余

　　測算結(jié)果分析：

　　（一）收支虧損的彌補(bǔ)辦法

　　針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項目，在方便業(yè)主入住和生活的同時增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。

　　（二）收支盈余資金的使用

　　從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)**城項目物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)小區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。

　　四、增收節(jié)支的措施

　　（一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項目，利用小區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動,努力增加營業(yè)外收入。

　　（二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。

　　（三）嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。

　　（四）加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。

　　（五）加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運(yùn)行費(fèi)用。

　　（六）強(qiáng)化總公司財務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。