假日花園物業(yè)管理的日常工作方案
日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長(zhǎng)期連續(xù)的管理工作。按階段來(lái)分，它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期；按專業(yè)來(lái)分，又可以分為物業(yè)維
zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務(wù)流程圖
修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項(xiàng)目。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復(fù)。本部分著重對(duì)前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)與消殺等十個(gè)專題進(jìn)行敘述。
第一章 前期介入
前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作：
一、成立項(xiàng)目小組
簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成zz假日花園項(xiàng)目小組，先行到位，開(kāi)展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時(shí)對(duì)小區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議，定期與開(kāi)發(fā)商、承建商進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)解決。
二、早期介入的主要工作
（一）會(huì)審圖紙
從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車(chē)場(chǎng)所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。
（二）參與質(zhì)量管理
對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議；加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí)，促進(jìn)物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，維修創(chuàng)造條件。
（三）收集技術(shù)檔案
不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。
（四）熟悉小區(qū)環(huán)境
了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求，同時(shí)熟悉與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門(mén)的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。
三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開(kāi)發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：
（一）協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售工作，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題；
（二）提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案；
（三）協(xié)助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案；
（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試；
（五）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量；
（六）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通電、通水、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作；
（七）積極開(kāi)展各類招商引租工作；
（八）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。
四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收
充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著"對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)"的宗旨，對(duì)zz假日花園進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。
第二章 業(yè)主入駐
入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段，同時(shí)也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開(kāi)工作局面的一個(gè)良好契機(jī)。
一、入駐儀式簡(jiǎn)潔活潑
為擴(kuò)大"zz假日花園"的知名度及影響力，增加業(yè)主的小區(qū)榮譽(yù)感，增強(qiáng)小區(qū)的凝聚力，樹(shù)立"zz假日花園"精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象，我們將舉行簡(jiǎn)潔活潑的入駐儀式，邀請(qǐng)廣大業(yè)主以及政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加，以體現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我的信心和美好愿望。
入駐儀式主要內(nèi)容要簡(jiǎn)潔，富有特色。
二、辦理入伙高效迅捷
（一）合理安排各組團(tuán)或各業(yè)主的入伙時(shí)間，錯(cuò)開(kāi)入伙波峰，節(jié)約辦理手續(xù)時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理（具體入伙時(shí)間安排與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決）；
（二）設(shè)立入伙總服務(wù)臺(tái)，一條龍辦理入駐手續(xù)，隨到隨辦，簡(jiǎn)潔高效；
（三）還可考慮提供預(yù)約上門(mén)辦理入伙的專項(xiàng)服務(wù)；
（四）聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)同步辦公，方便業(yè)主入伙。
zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程
辦理順序辦理地點(diǎn)辦理依據(jù)辦理內(nèi)容
1管理處服務(wù)中心入伙通知書(shū)及相關(guān)資料確認(rèn)業(yè)主提供的相關(guān)資料、證件，復(fù)印留底，向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過(guò)程及入伙后注意事項(xiàng)
2管理處財(cái)務(wù)部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費(fèi)用，開(kāi)立業(yè)主戶頭
3管理處服務(wù)中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊(cè)
4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財(cái)務(wù)證明驗(yàn)收樓宇及房?jī)?nèi)設(shè)施（如業(yè)主提出質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即反饋至開(kāi)發(fā)單位，按相關(guān)程序處理）發(fā)放房屋鑰匙
5行政部資料管理員全部入伙資料服務(wù)中心確認(rèn)無(wú)誤后，交資料員保存并錄入電腦
注：業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在管理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù)，辦理程序參照 上述程序；
三、入駐期配套服務(wù)力求完善
（一）入駐初期，我們將在有關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，開(kāi)設(shè)一些商品銷(xiāo)售、設(shè)備安裝、物資搬運(yùn)等服務(wù)，方便業(yè)主日常辦公及生活；
（二）在入伙期內(nèi)由管理處工作人員組建一支入駐服務(wù)隊(duì)伍，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。
四、入駐期的便民服務(wù)措施
（一）組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷(xiāo)。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家，向業(yè)主推介，方便業(yè)主按需選購(gòu)。
（二）提供臨時(shí)外買(mǎi)服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加，小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此，我們將組織提供快餐外買(mǎi)服務(wù)，解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時(shí)就餐問(wèn)題。
（三）成立便民搬運(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入駐期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問(wèn)題，我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。
（四）增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系，在小區(qū)外增設(shè)IC卡公用電話亭，方便業(yè)主入駐期間或以后來(lái)往顧客撥打電話，也可于緊急條件下作報(bào)警使用。
第三章 二次裝修管理
業(yè)主入伙后，隨之而來(lái)的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀，我們將以樓盤(pán)結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點(diǎn)，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。
一、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)
（一）針對(duì)zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念，合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。
（二）制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》，在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主，同時(shí)管理處提供必要的房屋工程圖紙，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。
二、嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查
根據(jù)多年來(lái)對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)谛^(qū)裝修管理中注重于以下步驟：
（一）在二次裝修的審批過(guò)程中，建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級(jí)審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。
（二）加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施"二證一書(shū)"制度，即要求裝修施工單位辦理"裝修許可證"和"施工人員出入證"，并簽訂"二次裝修責(zé)任書(shū)"，同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。
（三）加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)管，實(shí)施"全員管理"。我們要求，各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn)，并在入伙前著重給予培訓(xùn)。
（四）強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn)：
1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們?cè)趯?shí)際工作中，除要求物業(yè)主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題，我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。
3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)；實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各出入口，對(duì)搬出/入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。
三、依法管理，以理服人
對(duì)違章裝修的施工單位我們將以說(shuō)服教育為主，勸其整改。對(duì)整改不良的我們將以裝修責(zé)任書(shū)為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主，我們將積極采取法律途徑予以解決，確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。
裝修管理流程圖：
裝修
管理涉及的質(zhì)量控制文件：
《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請(qǐng)表》
《裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視記錄》《裝修違章處理記錄》
《裝修工程驗(yàn)收表》《裝修管理程序》
《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》
四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患
我們將著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電
氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，同時(shí)要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi)，我們將再次上門(mén)復(fù)查，對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。我們承諾：因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二，違章裝修整改率百分之百。
第四章 業(yè)戶投訴處理
投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作，迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴，反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù)，破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。
對(duì)于業(yè)戶投訴我們?cè)诠芾硖幵O(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理，具體管理思路如下：
一、投訴受理
業(yè)戶可通過(guò)電話、來(lái)訪、書(shū)信或其他形式投訴，客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴，將委婉向業(yè)戶說(shuō)明緣由并協(xié)助業(yè)戶進(jìn)一步通過(guò)其他渠道予以解決；對(duì)業(yè)戶的有效投訴，由值班人員填寫(xiě)《業(yè)戶投訴登記表》，并安排有關(guān)部門(mén)及時(shí)處理，重大投訴向管理處經(jīng)理匯報(bào)，由管理處經(jīng)理按權(quán)限處理。
二、投訴處理
為實(shí)現(xiàn)有效投訴處理的高效率，管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴，值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對(duì)于維修方面的有效投訴，我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)處理，急修不過(guò)夜。對(duì)于其他方面的投訴，我們將及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門(mén)，并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時(shí)間（最長(zhǎng)回復(fù)時(shí)間不超過(guò)三個(gè)工作日），暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋，普遍性投訴問(wèn)題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。
對(duì)于因管理原因產(chǎn)生的投訴，每半月進(jìn)行一次總結(jié)并提出改進(jìn)的具體方案。此外，我們將每季度向業(yè)戶公布一次"管理報(bào)告"，以反映管理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。
三、投訴回訪
業(yè)戶有效投訴處理完畢后，由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門(mén)的形式回訪，以征求業(yè)戶意見(jiàn)，同時(shí)在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄，我們要求回訪率為100％。
第五章 安全管理
一、安全管理的措施及對(duì)策
（一）確保保安員的綜合素質(zhì)
1、素質(zhì)管理。對(duì)保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到"五統(tǒng)一""三集中"，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。
2、意識(shí)培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立"業(yè)主需要就是工作"的觀念，改變?cè)瓉?lái)保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的保安員成為"保安員、迎賓員、服務(wù)員"的有機(jī)統(tǒng)一體。
（二）安全管理體系的建立
1．確定"動(dòng)態(tài)管理"思想，即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動(dòng)崗位相結(jié)合的設(shè)置，對(duì)小區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。
2．在動(dòng)態(tài)管理的層次上我們采用機(jī)動(dòng)巡邏的方式，巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點(diǎn)防范部位的安全巡視，確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。
3．在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
4．強(qiáng)調(diào)全員管理。車(chē)管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起"快速反應(yīng),快速支援"體系。
5．充分發(fā)揮業(yè)主的力量，共同參與小區(qū)安全防范。
（三）安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移
1、接管入伙期，我們主要以人防為主，物防為輔。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修，制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。
2、正常使用期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，疏導(dǎo)車(chē)輛，室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。
（四）逐步完善技防手段
我們將通過(guò)多種渠道籌集資金，并積極爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的支持，逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段，向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門(mén)禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。
第六章 車(chē)輛及交通管理
小區(qū)的車(chē)輛及交通管理歷來(lái)是物業(yè)管理的難點(diǎn)之一，如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛安全，交通順暢以及行人的安全？需要對(duì)小區(qū)的交通狀況有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和合理的安排。
一、交通狀況預(yù)測(cè)及分析：
（一）入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施（如減速駁，交通標(biāo)識(shí)等）亟待完善，管理好人行道、交通主道的人車(chē)分流。
（二）車(chē)輛以私家車(chē)數(shù)量較多，交通自覺(jué)意識(shí)不強(qiáng)，極少數(shù)"特殊公民"存在不服從管理，超速、亂停放、占用消防通道等行為。
二、管理措施與對(duì)策
（一）車(chē)管員在車(chē)庫(kù)出入口協(xié)助疏導(dǎo)車(chē)輛進(jìn)出。同時(shí)，要求保安員對(duì)進(jìn)入的車(chē)輛進(jìn)行正確引導(dǎo)，加強(qiáng)巡視安排車(chē)輛合理停放，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)地下一、二層車(chē)庫(kù)的管理。
（二）強(qiáng)化保安員的巡邏職責(zé)，同時(shí)在合理位置增設(shè)擋車(chē)樁。除緊急救助和搬家外，嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車(chē)輛停留在大門(mén)口區(qū)域。
（三）樹(shù)立保險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛保險(xiǎn)，同時(shí)管理處將定期購(gòu)買(mǎi)停車(chē)場(chǎng)公共保險(xiǎn)。
（四）面對(duì)"特殊公民"值勤時(shí)車(chē)管員將存在一定的心理壓力，為此我們將要求他們一視同仁，規(guī)范管理。對(duì)違章行駛或停泊且屢教不改者，我們將積極向其上級(jí)監(jiān)管機(jī)關(guān)反映情況，取得行政上的支持。
第七章 消防管理
消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺(jué)，將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。我們著重開(kāi)展以下幾項(xiàng)工作：
我們堅(jiān)持"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立"全員防消"的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。
加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作
（一）消防教育宣傳工作
我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。小區(qū)入伙時(shí)，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到小區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。
（二）做好消防培訓(xùn)及演練工作
重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體小區(qū)成員的"自救"意識(shí)和能力，防范于"未燃"。
一、加強(qiáng)二次裝修的消防管理
（一）對(duì)二次裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。
（二）對(duì)于復(fù)雜裝修和大面積裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可開(kāi)工。
（三）在入駐期間，我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車(chē)樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問(wèn)題，保證消防通道的順暢。
二、建立zz假日花園消防快速反應(yīng)分隊(duì)
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處"消防快速反應(yīng)分隊(duì)"，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能迅速作出反應(yīng)，立足"自救"，最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下：
zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖
（一）報(bào)警
1、管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門(mén)匯報(bào)。
2、管理處值班員接到火警報(bào)警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場(chǎng)，查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。
（二）召集
1、火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。
2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。
3、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。
（三）滅火
1、現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況，迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開(kāi)展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。
2、滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的居民迅速由消防通道疏散，同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛駛離。
3、后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。
4、若火勢(shì)過(guò)大且消防警已到場(chǎng)時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。
（四）善后與恢復(fù)
火勢(shì)完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助消防部門(mén)查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。
第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)
園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過(guò)建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。
一、實(shí)行園林綠化管理
小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著"經(jīng)濟(jì)、美觀"的指導(dǎo)思想，見(jiàn)縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化，收到"立地成景、四季常青"的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。
園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲(chóng)的花草樹(shù)木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺(jué)效果。
二、綠化養(yǎng)護(hù)管理
俗話說(shuō)："三分種樹(shù)，七分養(yǎng)護(hù)"，這說(shuō)明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲(chóng)等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí)，還要針對(duì)不同花草樹(shù)木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，對(duì)生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性的管理。做到樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝，樹(shù)形美觀完整無(wú)傾斜，花壇土壤疏松無(wú)垃圾，草坪平整清潔無(wú)雜草。
（一）樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)
1、新種樹(shù)苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％
2、蟲(chóng)害的樹(shù)木不超過(guò)2％；
3、綠化建筑小品無(wú)損壞；
4、草坪無(wú)高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物；
5、草地整潔無(wú)磚塊、垃圾。
（二）樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、樹(shù)木：生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)基本正常；葉子枝干基本正常。
2、草坪：覆蓋率在90％以上；基本上無(wú)雜草；生長(zhǎng)和顏色基本正常不枯黃；基本無(wú)病蟲(chóng)害。
（三）綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求：
1、樹(shù)木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次；
2、綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次；
3、草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥2次。
三、擺放植物花卉
綠化人員對(duì)小區(qū)周?chē)皟?nèi)部的花草樹(shù)木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據(jù)小區(qū)情況，將重點(diǎn)開(kāi)展屋頂綠化和垂直綠化。
植物的具體品種需根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定，詳細(xì)方案另行制定。
第九章機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理
一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理
變配電房是供電系統(tǒng)的心臟，加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理，做到"一看二聞"，即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無(wú)異常，聞是否有焦味；定期打掃，始終保持室內(nèi)清潔，經(jīng)常進(jìn)行檢測(cè)試驗(yàn)，對(duì)配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查，做到有備無(wú)患。另外加強(qiáng)對(duì)照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時(shí)進(jìn)行維修，保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時(shí)還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況，了解用戶用電是否規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)幫助解決。
（一）系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理
1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度；
2、實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除；
3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求，線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。
4、停電、停電提前通知
業(yè)主/住戶，以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡；5、臨時(shí)施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施；
6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)等突然情況時(shí)，要及時(shí)切斷電源；
7、電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)行合理分配。
（二）電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理
1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度；
2、電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門(mén)審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)；
3、必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作，建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄，做好電梯的安全年檢工作；
4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)，應(yīng)首先救護(hù)乘客出梯；
5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。
（三）公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理
1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記，制訂完善、合理的保養(yǎng)計(jì)劃和巡查制度；
2、認(rèn)真落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作，確保設(shè)備安全運(yùn)行；
3、日常保養(yǎng)要做到：
A、按規(guī)定分解設(shè)備，進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件；
B、檢查安全防護(hù)裝置，清除設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等；
C、檢查冷卻、電氣和控制裝置，添加雪種；
D、消除設(shè)備故障或隱患，保證功能正常，符合使用要求。
二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理
智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控、門(mén)禁、自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項(xiàng)目進(jìn)行巡視，在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題，及時(shí)維修。
智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好，通話音質(zhì)、圖象是否清晰等；對(duì)閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常，監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等；對(duì)自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子，檢查運(yùn)行指示燈是否正常，控制系統(tǒng)是否正常。通過(guò)加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù)，保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報(bào)修處理，按故障級(jí)別，應(yīng)急處理方法如下：
（一）攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；
（二）停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)故障，15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；
（三）公用天線故障，20分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)維修；
（四）自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)故障，10分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)維修。
對(duì)于技術(shù)難度大的故障，及時(shí)與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決，管理處有關(guān)人員對(duì)此過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案，把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存，以便查閱。
第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)
一、環(huán)境保護(hù)
在zz假日花園的環(huán)境保護(hù)上，我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺(jué)污染、空氣污染等四方面的問(wèn)題。
（一）垃圾處理
現(xiàn)階段垃圾分類實(shí)施難的因素在于：業(yè)戶環(huán)保意識(shí)有待提高，普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；生活垃圾客觀構(gòu)成較復(fù)雜，分類難度大，分類成本高；垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將竭力推進(jìn)垃圾分類工作，變廢為寶，具體做法是：通過(guò)開(kāi)展系列的社區(qū)文化活動(dòng)，積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式；合作設(shè)計(jì)多種造型美觀，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的垃圾分類設(shè)施，以實(shí)現(xiàn)垃圾減量化收集，降低垃圾分類回收的難度；同時(shí)，管理處將設(shè)專人對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)行人力分檢，確保分類效果。
此外，我們將積極與環(huán)保部門(mén)合作，多方開(kāi)辟垃圾分類后的回收渠道。
（二）噪音消除
小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來(lái)源主要包括：裝修施工、汽車(chē)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動(dòng)等。
我們擬采取如下措施進(jìn)行預(yù)防及消除：
1、嚴(yán)格控制二次裝修及周邊建筑施工的時(shí)間，以避免噪音擾民；
2、嚴(yán)格車(chē)輛管理，重要區(qū)域除搬家、急救外，禁止車(chē)輛行駛、停放，小區(qū)廣場(chǎng)車(chē)輛禁止鳴笛；
3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作，杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)；
4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻，以立體綠化減弱噪音。
（三）美化觀瞻
我們將與城管、派出所等有關(guān)部門(mén)密切配合，同時(shí)對(duì)保安員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo)，加強(qiáng)巡查和清潔，杜絕小區(qū)內(nèi)外的"亂張貼、亂擺賣(mài)、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛"等六亂現(xiàn)象，為業(yè)主營(yíng)造美麗的環(huán)境。
（四）凈化空氣
客觀上，對(duì)于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限，但是我們?nèi)耘f盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比如，加強(qiáng)綠化管理及養(yǎng)護(hù)工作，有效減少區(qū)內(nèi)揚(yáng)塵，積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等，減少業(yè)主對(duì)周邊環(huán)境承載的壓力。
二、環(huán)境管理
（一）環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn)：
1．全員保潔，人過(guò)地凈；重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔。
2．確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全；
3．建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù)；
4．生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。
（二）環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)：
序號(hào)項(xiàng) 目具 體 措 施標(biāo) 準(zhǔn)
01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無(wú)垃圾粘附物
垃圾車(chē)、池垃圾車(chē)、池每日沖洗，每周徹底消殺一次垃圾車(chē)無(wú)明顯附著物，垃圾池周?chē)鸁o(wú)積水、污漬
02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次
2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍
3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡
2、瓷磚地面干凈，無(wú)明顯污跡黑印，無(wú)積水，條縫清晰
3、大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無(wú)蠟跡
03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處
2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)
1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵，無(wú)蛛網(wǎng)
2、瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼，用白紙巾擦拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染
3、外墻光亮、整潔，無(wú)明顯水漬、油漬
04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無(wú)積塵
05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮，目視無(wú)塵2、箱頂、側(cè)無(wú)塵，用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染
3、無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)
06玻璃門(mén)、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮，無(wú)灰塵、污跡、無(wú)水珠
2、窗臺(tái)目視無(wú)積塵
3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像
07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無(wú)塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被明顯污染
樓梯梯級(jí)每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次目視干凈無(wú)垃圾，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡（油污、黑印等）
08各種指示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一次目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損
09集中綠地每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次草坪目視干凈，無(wú)明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無(wú)磚頭、大石子，配自動(dòng)剪草機(jī)
10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮，目視無(wú)塵、無(wú)水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無(wú)明顯的可見(jiàn)積塵
11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明顯污跡、水垢
12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次，隨時(shí)清潔污染處無(wú)亂張貼，無(wú)亂涂劃，無(wú)破損
13廣場(chǎng)地磚、小區(qū)道路每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次目視干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡，條縫清晰、無(wú)雜草
14單車(chē)棚、地面停車(chē)設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次；每季度刷漆一次目視無(wú)明顯污跡，無(wú)積塵，無(wú)生銹破損現(xiàn)象
15雨水井、排水溝每周沖洗一次，每月徹底消殺三次無(wú)明顯垃圾，雜物及泥沙，無(wú)蚊蟲(chóng)滋生
16不銹鋼門(mén)框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無(wú)污跡，無(wú)灰塵，半米內(nèi)可映出人影
2、鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像
三、"四害"消殺
維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲(chóng)、滅鼠消殺服務(wù)，進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)伍，配備消殺器材，定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對(duì)小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門(mén)可以調(diào)整消殺的頻率，進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治，減少蚊蠅蟲(chóng)的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲(chóng)害、鼠患。
（一）消殺時(shí)間：每周五下午。
（二）消殺地點(diǎn)：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設(shè)備房、消防梯、停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。
（三）消殺過(guò)程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲(chóng)藥水，消殺蟲(chóng)害；投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向業(yè)主發(fā)藥，消滅鼠患。
（四）經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲(chóng)害和鼠患。
篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法
物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法
物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達(dá)到配合開(kāi)發(fā)商后期銷(xiāo)售的針對(duì)性；對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。
一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準(zhǔn)備工作：
(1)收集樓盤(pán)資料：
地理位置、樓盤(pán)規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開(kāi)發(fā)商公司情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、樓盤(pán)市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷(xiāo)售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商售樓承諾、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況、業(yè)主構(gòu)成
(2)掌握開(kāi)發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求；
(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn)；
(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤(pán)物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平；
(5)掌握公司對(duì)該樓盤(pán)接管策略、目標(biāo)及可支配資料；
(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。
二、方案編制要點(diǎn)
不同特點(diǎn)，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤(pán)小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn)：
根據(jù)樓盤(pán)市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理定位。
(1)根據(jù)樓盤(pán)性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。
(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實(shí)措施。
(3)根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，制定樓盤(pán)前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。
(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。
(5)針對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對(duì)性的日常管理措施。
(6)根據(jù)樓盤(pán)前期的接管計(jì)劃，編制開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算。
(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算，確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(8)對(duì)樓盤(pán)出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。
(9)對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開(kāi)敘述：如車(chē)場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。
篇3：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制
物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1、物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周?chē)沫h(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。
物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：
①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
①基本業(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。
②專項(xiàng)業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車(chē)輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備
人員準(zhǔn)備
資料準(zhǔn)備
設(shè)備、器材準(zhǔn)備
資金準(zhǔn)備
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段：
①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段
通過(guò)調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)。
②前期階段
1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書(shū)基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門(mén)申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。
2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。
4)征用土地，開(kāi)展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開(kāi)工手續(xù)。
③建設(shè)階段
通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。
④營(yíng)銷(xiāo)階段
這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷(xiāo)售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。
(5)建筑工程基本知識(shí)
①建筑工程分類
建筑物的施工建設(shè)過(guò)程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：
1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過(guò)程有機(jī)地組織起來(lái)，使施工過(guò)程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：
l)落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同；
2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；
3)做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開(kāi)工；
4)按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會(huì)審，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序；
2)熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；
3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格；
4)編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；
6)抓好質(zhì)量管理；
7)抓好安全生產(chǎn)管理；
8)抓好材料與工具管理；
9)抓好班組管理；
10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。
2、物業(yè)管理早期介入的實(shí)施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：
①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷，用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問(wèn)題：
1)配套設(shè)施的完善問(wèn)題；
2)水電供應(yīng)容量的問(wèn)題；
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；
4)垃圾的處理方式；
5)高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題；
6)消防設(shè)施問(wèn)題；
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問(wèn)題；
8)對(duì)建筑材料的意見(jiàn)；
9)其他問(wèn)題。
②參與建設(shè)階段
通過(guò)參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見(jiàn)。主要包括：
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見(jiàn)；
2)監(jiān)督建設(shè)過(guò)程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見(jiàn)：
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn)；
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn)。
(2)早期介入應(yīng)注意的問(wèn)題
①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位
③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵
④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分
3、擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查
通過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。
(l)項(xiàng)目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。
配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車(chē)次、小區(qū)班車(chē)等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項(xiàng)目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開(kāi)發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。
周邊壞境狀況
②調(diào)查方法
包括實(shí)地考察、公開(kāi)信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。
住區(qū)人員需求分析：
l)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，以提高其開(kāi)發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。
②調(diào)查方法
1)詢問(wèn)法
詢問(wèn)法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問(wèn)方式，向被調(diào)查者提出詢問(wèn)，再?gòu)谋徽{(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問(wèn)調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽(tīng)法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實(shí)驗(yàn)法
實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來(lái)驗(yàn)證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。
4、制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：
(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：
(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；
(4)準(zhǔn)備設(shè)備；
(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。
5、制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。
②管理模式
包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
④規(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。
⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)
包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算
包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車(chē)輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)
第二步：培訓(xùn)工作人員
第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備
第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
第五步：研究分析調(diào)查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目
第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算
第八步：草擬方案文本
第九步：向?qū)＜翌檰?wèn)征詢
第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實(shí)施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經(jīng)理意見(jiàn)法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見(jiàn)為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢法
發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門(mén)以及全體員工提建議，在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學(xué)習(xí)借鑒法
主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來(lái)制訂方案。
④專家意見(jiàn)法
主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請(qǐng)專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6、可行性研究知識(shí)
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。
①投資機(jī)會(huì)研究
帶有預(yù)測(cè)性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。
②初步可行性研究
進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來(lái)源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。
③詳細(xì)可行性研究
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊，對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。
④評(píng)價(jià)報(bào)告
重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
①市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)；
②物質(zhì)資源預(yù)測(cè)；
③項(xiàng)目方案研究；
④人力資源研究；
⑤項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程研究；
⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；
⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。
(4)編寫(xiě)可行性報(bào)告
①總論；
②項(xiàng)目分析；
③需求預(yù)測(cè)；
④物資資源及公用設(shè)施條件分析；
⑤人力資源分析；
⑥實(shí)施進(jìn)度分析；
⑦投資估算、資金籌措或成本估算；
⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；
⑨附件。