商業物業管理實務試題(附參考答案)
一、名詞解釋題：
1、商業物業：是指以經營性房屋為主體的物業，如寫字樓、商業場所、會所等，是對其進行出租或出售能夠獲得收入的物業。
2、純租賃式：即進駐的商家與物業的產權單位沒有更多的經濟利益及合作關系，只是單純的租賃物業，獨立進行經營并承擔和享受經營的成果。在租賃物業時向產權單位交付物業的租賃費，向物業管理公司定期交付物業管理費。物業管理公司受產權單位的委托，代表產權單位對物業進行日常管理。
3、合作式租賃：即進駐的商家與物業的產權單位除了付租金以外還有其他合作的經濟利益關系。也就是物業的產權單位向進駐的商家收取數量較低的物業租金作為"底金"，另一部分暫時不收，作為產權單位的一種"權益"或投入，雙方商定一定的比例，根據經營的情況每半年或一年進行一次分配。在這過程的始終，物業管理公司仍只是代表產權單位，對進駐的商家定期收取物業管理費。
二、填空題：
1、會所是指為人們提供健康、娛樂和溝通交流的場所
2、作為商務性的物業，寫字樓常常被用來全部出租，以收回投資和獲取利潤。
3、停車場有專用停車場和附設停車場兩種，其中多數是大型或高層建筑的附設物業。
4、現代寫字樓管理較重要的是三個方面：設備管理，它是寫字樓的“心臟”；清潔管理，是寫字樓的“容貌”；保安管理，它是寫字樓的“衛士”。
5、現代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開放式管理。
6、物業管理公司要作好以下兩項常規性清潔管理工作：清潔保障工作和保潔服務管理。
7、寫字樓的建筑面積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來計算的，它包括封閉的樓層、地下室、機械設備層和樓頂面積。
8、實用面積是通過對辦公室、走廊和其他永久性墻體表面的測量來計算的；也可以是室內面積加上隔墻地面水平投影的一半，通常應排除與建筑物核心部分相連的部分，如走廊、門廳、休息室、容納建筑物設備的房屋部分等。
9、最小租金=（日常運行費用+抵押貸款還款額+預期投資回收額）/樓宇可租用面積
10、現在會所主要有兩種類型：一是附屬型、二是獨立型。
11、自營式是指開發建設單位自己對商業場所的設施進行經營，經營風險由開發建設單位承擔。
12、委托經營式是發展商委托物業管理公司在全面管理商業場所各種設施的同時，代發展商經營商業場所內的商業網點。
三、選擇題：
1、眾多的商務物業的集中在城市繁華區域，形成了（A），國際上流行的稱呼為CBD。
A、中央商務區或商務中心區B、貿易中心區
C、國際金融中心區D、經濟中心區
2、按照經營的性質，商務物業主要可以分為以下幾類（ABCD）。
A、寫字樓物業B、商業場所物業
C、會所物業D、停車場物業及其他商務物業
3、寫字樓物業主要包括各行各業的（ABC）。
A、行政辦公B、業務大樓C、商務寫字樓D、飯（酒）店
4、現代商業場所物業主要包括各種類型的（ABCD）等。
A、商場B、購物中心C、購物廣場D、各種專業性市場
5、會所經營的主要項目包括（ACD）。
A、康體項目B、文化項目C、休閑項目D、娛樂項目
6、寫字樓物業管理的目標可以用“（C）”六個字來概括。
A、安全、豪華、快捷B、安靜、舒適、方便
C、安全、舒適、快捷D、安靜、舒適、快捷
7、物業管理企業在清潔管理中的“三查”制度是指（A）。
A、員工自查，領班巡查，部門經理抽查B、崗位自查，領班自查，部門經理自查
C、員工自查，領班自查，部門經理自查D、崗位自查，領班自查，部門經理抽查
8、關于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關系的計算公式為正確的有（BCD）。
A、使用面積=租賃面積×租用率B、租用率=租賃面積/使用面積
C、租賃面積=使用面積×租用率D、使用面積=租賃面積÷租用率
四、簡答題：
1、商務物業的特點。答：商務物業的特點有：
（1）商務物業具有商業特性。
（2）商務物業具有價值不能儲存的特點。
（3）商務物業具有不斷保持設施先進的特點。
（4）商務物業具有綜合性的特點。
2、寫字樓的特點答：現代意義上的寫字樓同過去傳統的辦公樓已是完全不同的概念。過去辦公樓的條件十分簡陋，設備簡單缺乏。而現在卻不同了，科技的發展尤其是通訊和信息技術的現代化帶動了辦公的現代化，人們已經不再用傳統的工作方式來滿足今天的工作要求。現代的寫字樓符合現代化的各種要求，它已經具有新的特點。
（1）現代寫字樓有相當規模的面積，辦公單位集中，人口密度大。
（2）現代寫字樓有良好的建筑和現代化的設備。
（3）現代寫字樓功能齊全，設施配套、形成了獨立的生活和工作系統。
3、寫字樓物業管理的服務要求答：寫字樓物業管理的服務要求為：
（1）消防安全和治安保衛是物業管理的首要工作。
（2）電梯安全運行、水電暖氣供應等要充分保證。
（3）日常的清掃、保潔及專業的清潔工作，為租戶提供良好的辦公環境。
（4）做好應付突發事件的準備。
4、商業場所物業的租賃管理的主要內容答：商業場所物業的租賃管理的主要內容是：
（1）商業場所物業租賃的宣傳。
（2）潛在租戶的信息的收集。
（3）商場的維護。
（4）商場的安全管理。
5、商業場所物業的租賃管理中應注意的問題答：商業場所物業的租賃管理中應注意：
（1）加強前期的商業場所物業出租方案及出租策略的策劃。
（2）強化租賃管理，實現利潤目標、信譽目標和服務目標的統一。
（3）處理好與進駐商家復雜的利益關系，實現共同發展。
6、會所的功能答：會所主要表現在以下幾個方面：
（1）會所對綜合大廈和大型住宅小區有必不可少的重要輔助作用，是其重大的部分。
（2）會所是發展品牌的重要手段。
（3）會所能促進物業項目的租售。
（4）所能有力地推動社區文化的發展。
7、會員制會所產生和發展的原因答：會員制會所產生和發展的原因是：
（1）有可以享受的理想的環境和設施；
（2）為有同樣經歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起，交流經驗，分享信息提供機會；
（3）現代商務活動大量消費開支的存在；
（4）會員可結識志趣相投的人，結識社會和本行業的知名人士或社會名流；
（5）成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽感；會所的氣氛從容、不喧鬧，服務熱情周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養和度假。
8、會員制會所經營中應注意的問題答：會員制會所經營中應注意下列問題：
（l）不要把健身、娛樂、美容設施上的投入反作為提高整個物業的銷售量或成本中心來看待，通過科學合理有效的經營，這種投入就會轉化為利潤中心。
（2）會所可以通過提供一些會員專用的設施，來創造一種會員獨有的氣氛。
（3）建立輪流使用設施的制度。
（4）對于一些相關性設施的管理要進行嚴密的時間計算，以免會員和公眾散客發生時間上的沖突。
五、論述題：
1、試述商務物業管理的特點答：商務物業管理的特點是由商務物業的特點所決定的，一般來說，商務物業管理的特點體現在以下幾個方面：
（1）商務物業管理是一種創造性的追加勞動。商務物業是以商品的形式存在的，反映其價值的市場價格常常會出現較大的波動。其中，物業管理作為追加人類勞動的數量與質量，決定了物業的價值發生了變化。只有創造性的物業管理勞動才能提高物業的價值。
（2）商務物業管理具有緊迫的時間性。由于商務物業的價值是不能儲存的，如果當天不能實現經營，就失去了這一天的商業價值。
（3）商務物業管理是綜合性的管理。商務物業管理內容相當的廣泛，既有房屋出租、商業服務，又有辦公、娛樂等活動，還有衛生、保安、綠化等日常管理服務，同時還代表產權人和租戶與政府有關部門、公共事業部門、社會團體等組織就相關問題進行協商等。
（4）商務物業管理必須實施現代化、專業化的管理。這是由商務物業須不斷更新其設備設施、保持其先進性的特點決定的。
（5）商務物業管理具有極大的社會效益。商務物業的投資主體呈日益多元化，維護投資者的利益就成為社會問題。商務物業管理逐漸成為物業管理的主流，它對社會的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起著不可估量的作用。
2、試述寫字樓物業市場分析的內容。答：首先是地區分析：鄰近地區及地區性分析對于商業資產尤為重要，地區分析主要是對這一地區寫字樓物業的供給與需求的分析。對寫字樓物業的地區供給與需求分析主要考慮以下一些因素：
（1）寫字樓的生命周期。寫字樓建造的自然生命周期決定了辦公空間的空置率，以及是過剩還是缺乏的。如果不考慮其他因素，一般處于生命周期早期的、新建的現代化寫字樓的空置率較低，而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對較高。
（2）地區新商業機構與業務的發展。要估算這一地區新商業機構的數量、典型的新業務對寫字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數量、類型等，當然也需考慮現有租戶增加的可能性。例如估計某一地區的企業數量每年以2%～4％的速度增加等。
（3）地區經濟增長。對寫字樓物業附近的整個地區的分析主要放在地區的經濟增長上，因為經濟增長快的地區，市場不斷擴大，寫字樓的需求也隨之擴大，盈利機會較多，因而能吸引到國內外的大公司進駐或設立辦事處。
（4）地區的環境。地區環境對物業的需求影響也很大。租戶比較關系物業所在地區的交通、停車、相近的業務與服務，以及地區的聲譽，環境的改善，革新與新建設的項目（主要指污染的治理、綠化的新建項目等）。其次是吸收能力分析：在分析寫字樓物業的空間時，物業管理者就要確定對寫字樓物業的吸收能力。物業管理者可以根據歷史經驗確定每年的租賃面積或租賃的吸收能力。如果一座城市有五十萬平方米的寫字樓空間，每年的吸收能力近十萬，那么我們可以推出這座城市擁有五年的可供租用的寫字樓物業空間。再次是區位分析：寫字樓所在的地理位置對其銷售也會產生影響作用，大多數的企業在選擇寫字樓物業時不僅要考慮物業的設施設備，還注重物業所在的區位，如所處的市場環境、勞動力資源狀況、交通等。大型的公司尤其看重公共交通及高速公路和勞動力對其的影響，而小公司考慮較多的是成本，環境對他們的影響是次要的。他們更關心設施的便利和租金的合理。所以當一些大租戶搬到地段繁華的寫字樓物業后，舊的物業便被相對較小的公司占用，這也是繁華地段寫字樓物業的空置率較低的原因。由此可見，租金的高低是大多數公司選擇寫字樓考慮的重要因素。
六、案例分析題：
案例3-3高科技企業想要啥樣的辦公物業？從今年初以來，聯想控股所屬的融科智地公司開發的融科資訊中心Ａ座，目前已經吸引相當數量的重量級企業進入，比如美國益華科技、電訊盈科、石化盈科、美國在線等國際級大公司都把自己在京城的落巢之地鎖定在此。有些大企業寧可放棄商務氛圍濃郁的中心區，而選擇中關村西區、融科資訊中心、數碼中心、同方科技廣場這些軟件園、生命園，就是因為他們認為這里有適合他們生長和發展的土壤。那么這些新落戶中關村的高科技企業選擇高檔辦公物業的依據是什么呢？
1、門當戶對。企業在尋找辦公物業時，除了關注租售價格和物業的位置，還比較注重企業自身的形象，影響企業形象的主要因素之一便是：鄰居是誰？是否與本企業“門當戶對”？如果企業本身挺有身價，而位于同一樓層的另一家企業檔次較低，那么當有客戶來公司造訪時，會對公司印象不佳，公司也會覺得“掉價沒臉面”，生意當然受阻。
2、公眾環境。辦公樓里的公眾環境十分重要，會對企業員工有潛移默化的影響，在這個樓內的交際圈里，如辦公樓內配置的咖啡廳、健身房、公共商務中心等，各進駐企業的管理者或員工有許多相互接觸、交流的機會。大家可以相互認識，交際比自己所在的企業更好、更有發展前程的企業人員，很可能會對企業間的合作或員工本人有利，互相影響。
3、業務互動。企業在選擇辦公物業時，非常關心進駐的其他企業的定位，看是否能與那些企業有機會形成生意伙伴。
4、硬件設施量身定制。辦公物業的基礎硬件設施要符合企業的實際需求，就像量身定制一樣，這樣的物業最受企業歡迎。比如IT企業就要有相應的寬帶等設施。但如果硬件設施標準很高，該企業卻并不需要，花費這么多的租金對企業來說就不值得了。所以，不同的辦公物業，針對的目標企業是不同的。
5、位置方便工作。在辦公地點的選擇上，企業會看這里是否有利于開展業務，以大大提高工作效率和業務拓展。石化盈科首席顧問葉祖達說，盈科在最初選擇寫字樓的時候，CBD（Central Business District商務中心區）和中關村的一些物業都曾考察過。選一個樓和用這個樓所具有的功能有很大的關系。比如說一個數據中心就不需要CBD這樣很中心的地點。而如果是銷售、推廣性質的公司就肯定要選擇CBD，因為那里是很多大公司的總部，人氣很旺。盈科主要是一個從事網絡發展、研究方案的技術性的ＩＴ公司，并不需要CBD的環境，所以三年之內不會考慮CBD，而中關村的氛圍正好適合他們。
6、高層人員居住問題。辦公物業周邊的生活配套設施應滿足企業中高層管理人員的需求，包括在周邊最好有適合的住宅項目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到工作中。
7、吻合的物業管理。辦公物業的物業管理服務要與進駐企業的形象與需求相吻合，這就要求辦公物業要針對企業需要“看人下菜碟”，客戶需要什么樣的服務，就要幫他們配置到什么程度與水平。
討論題：
1、你對述觀點有何看法？
2、該分析有無缺陷？你認為還應考慮哪些因素？
3、如何進行寫字樓的市場分析？（答案：略）
篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
___年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷
一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。
A. 一級B. 二級
C. 三級D. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。
A. 可任選其中一個作為中標人
B. 應以報價最低的為中標人
C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
D. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
A. 各業主分別B. 業主大會
C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由()制定。
A. 建設單位B. 購房人
C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。
A. 設計工作B. 工程監理工作
C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。
A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立
C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
A. 建設單位B. 業主委員會
C. 政府主管部門D. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業
C. 裝修施工人員D. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。
A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立
D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。
A. 測量B. 敲擊
C. 使用D. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。
A. 磚結構B. 木結構
C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預防性維修D. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
A. 日常運行B. 客戶投訴
C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。
A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任
D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。
A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示
D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。
A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援
D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。
A. 三個月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。
A. 物業服務成本B. 物業服務支出
C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
A. 物業管理企業B. 全體業主
C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位
26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。
A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業主商議決定
D. 與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
A.政府定價
B.政府指導價
C.業主定價
D.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
A. 業主B. 建設單位
C. 施工單位D. 監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。
A. 通知B. 報告
C. 請示D. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。
A.管理服務費B.審批費
C.施工現場管理費D.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
A.國務院建設主管部門
B.省、自治區人民政府建設主管部門
C.省、自治區人民政府房地產主管部門
D.直轄市人民政府房地產主管部門
E.設區的市的人民政府房地產主管部門
32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。
A.企業法定代表人的身份證明
B.企業總經理的身份證明
C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
E.物業服務合同
33.物業管理招標的主體包括( )。
A.物業管理企業 B.物業建設單位
C.業主大會 D.業主委員會
E.物業所有權人
34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要
D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同
E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。
A.業主公約經業主大會通過后生效
B.業主公約對全體業主具有約束力
C.業主公約對物業管理企業具有約束力
D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力
E.業主公約僅有道義上的約束力
36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用
C.建設單位應承擔此次事故的全部費用
D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。
A.居住B.公共
C.商業D.工業
E.其他
38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員
E.停車收費員
39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
A.物業管理B.物業經營
C.政策性虧損補貼D.物業大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業管理企業利潤總額包括( )。
A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤
C.投資凈收益D.營業外收支凈額
E.補貼收入
41.物業服務支出的構成不包括( )。
A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
B.物業管理企業財產保險費用
C.物業共用部位、共用設施設備保險費用
D.管理服務人員的工資
E.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。
A.政府定價B.政府指導價
C.市場調節價D.業主定價
E.政府與業主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補物業管理經費的不足
B.共用部位、共用設施設備的大修
C.共用部位、共用設施設備的更新
D.共用部位、共用設施設備的改造
E.共用部位、共用設施設備的日常維修
44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。
A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動
C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
E.物業服務費用中不包括法定稅費
45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業管理企業B.物業管理專業人員
C.業主委員會D.建設單位
E.物業使用人
三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷
2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患
3小區內停車秩序混亂，建議加強管理
4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理
5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修
8建議小區外墻全部翻新
9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
11部分業主要求減免物業服務費
12希望提供家政服務
13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯
問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)
問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)
問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。
20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)
問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)
問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)
問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)
20**年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題，每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題，每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準：
(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準：
(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準：
(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準：
第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準：
1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；
2、調整優化管理服務工作流程；
3、加強安全管理，公共秩序管理；
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；
5、加強小區衛生管理工作；
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準：
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；
(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準：
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準：
拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
篇3：物業管理實務試題
20**年物業管理實務試題
一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內。每小題1分，共16分)
1.根據使用功能的不同，物業可以分為：居住物業、工業物業、其他用途物業和()。
A.商業物業B.倉庫物業
C.酒店、娛樂、辦公樓物業D.房產業物業
2.物業所有人和使用人自律的保證和實行自治的前提是全體業主建立、遵守()。
A.業主大會決定B.物業管理企業規章制度
C.業主委員會決議 D.《業主公約》
3.在物業管理的基本內容中，必須做好的最基本工作是()。
A.常規性公共服務B.針對性的專項服務
C.委托性的特約服務 D.經營性的有償服務
4.注冊資質一級的物業管理企業所管理的各類物業管理總建筑面積中，其中獨立式住宅(別墅)建筑面積要求達()。
A. 50萬平方米以上B.30萬平方米以上
C. 20萬平方米以上D.15萬平方米以上
5.資質三級的物業管理企業注冊資本要求達()。
A.50萬元以上B.40萬元以上
C.30萬元以上D.20萬元以上
6.不僅適用物業管理業務量比較單一的小型專業化公司，而且適用一些大廈或住宅小區物業管理企業的初期管理，但不適合較大規模。
A.職能制B.直線制
C.直線職能制D.事業部制
7.構成物業管理主要內容，貫穿于物業管理全過程，為實施物業管理依據和準繩的，是物業管理主體業主與物業管理企業間的法律關系內容()。
A.權責關系B.管理與被管理關系
C.服務與被服務關系D.委托與被委托關系
8.單個業主在物業管理中所擁有的最基本權利是參與權，其核心是()。
A.監督權B.管理權
C.知情權D.處分權
9.監督、指導和管理物業管理業主委員會的是當地()。
A.市、區行政領導部門B.房地產行政主管部門
C.街道、社區部門D.物業管理企業上級主管部門
10.物業管理的委托有實行招投標和()。
A.不實行招投標B.政府指定
C.議標D.房地產開發企業管理
11.供暖設備物業管理模式有物業管理公司委托專門的供熱管理公司管理和()。
A.物業管理公司自營管理B.業主自營管理
C.業主委托專門的供熱管理公司管理D.專業供熱公司統一管理
12.物業管理中治安管理的最大特點是()。
A.責任重大、處理難B.責任大、服務難
C.責任重大、權力有限D.責任大、權力無
13.房屋租賃合同簽訂后，房屋租賃當事人應當辦理登記備案手續，辦理的時限為租賃合同簽訂后()。
A.15天內B.30天內
C.45天內D.60天內
14.對公房租賃實行國家限制性租金標準，即政府定價，對原有的私有住宅租賃，實行()。
A.市場價B.政府定價
C.政府指導價D.政府指導價或雙方協商價
15.維修基金屬全體業主共同所有。在商品住宅房銷售時，購房者應向售房單位交納()。
A.購房款1%的維修基金B.購房款1-2%的維修基金
C.購房款2-3%的維修基金D.購房款3%的維修基金
16.凡屬公益性質的特種物業管理的經費來源主要()。
A.依靠本單位自籌解決B.依靠主管部門補助
C.依靠地方財政撥款D.依靠國家出資
二、多項選擇題(在每小題的備選答案中，選出二個或二個以上正確的答案，并將正確答案的序號分別填在題干的括號內，多選、少選、錯選均不得分。每小題2分，共28分)
1.物業管理的基本特點是()。
A.現代化B.專業化
C.市場化D.社會化
E.科技化
2.物業管理前期準備工作的基本環節包括()。
A.物業管理企業內部機構的設置與擬定人員編制
B.物業管理企業的選聘或組建
C.物業管理人員的選聘和培訓
D.物業的接管驗收
E.規章制度的制定
3.物業管理企業設立的程序一般分()。
A.資質審批B.市房地產局批準
C.工商注冊登記D.稅務登記
E.公安部門辦理公章登記和刻制
4.物業管理企業經理崗位培訓內容，其中考試課是()。
A.物業管理概論B.房屋結構、構造與識圖
C.房地產開發經營與管理D.物業管理法規(上)(下)
5.在物業管理中，業主自律意識中的公眾意識強調的是個人利益對集體利益的服從。它比法律意識要高一個檔次，主要靠()。
A.業主的集體主義精神B.業主的品質
C.業主的道德心D.業主的社會責任感
E.業主的思想覺悟
6.物業管理服務費用的收費，從總體上講有()。
A.政府定價B.政府指導價
C.市場價D.協商價
E.經營者定價
7.房屋基本功能要求是()。
A.安全性B.耐久性
C.實用性D.適用性
E.藝術性
8.對業主委托物業管理公司管理的物業，物業管理公司承擔修繕責任的有()。
A.房屋建筑物業內自用部位
B.房屋建筑共用部位、共用設備設施
C.業主自用設備
D.物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑
E.物業規劃紅線內附屬配套服務設施
9.電梯的安全管理的內容有()。
A.主管部門的安全管理B.對司機、維修人員的安全管理
C.對設備安全的監督、檢查D.對用戶的安全教育
E.對設備保養、維修
10.物業智能化技術設備系統有()。
A.通信自動化系統B.辦公自動化系統
C.別墅自動化系統D.樓宇自動化系統
E.住宅自動化系統
11.物業綜合管理的特點有()。
A.委托性B.有償性
C.政策性強D.專業性強
E.綜合性強
12.保險的一般原則有()。
A.誠信原則B.公平原則
C.可保利益原則D.近因原則
E.比例分攤原則
13.購買物業保險的目的有()。
A.取得保險金B.分散意外損失
C.利于善后工作D.移轉損失
E.減少損失
14.物業管理企業利潤總額包括()。
A.營業利潤B.管理服務費利潤
C.投資凈利潤D.營業外收入凈額
E.補貼收入
三、名詞解釋(每小題4分，共20分)
1.物業
2.物業使用人
3.物業管理服務費
4.物業檔案資料管理
5.住宅小區物業管理
四、簡答題(每小題6分，共24分)
1.物業管理常規性公共服務包括哪些主要管理服務項目內容?
2.建立物業管理企業管理制度應當遵循的合法性基本原則有哪些要求?
3.當前物業管理中，加強業主自身素質的培養可從哪幾方面努力?
4.物業安全管理中常見問題的處置原則有哪些?
五、論述題(12分)
試述物業管理實施的基本原則是業主自治自律與物業管理企業統一專業化的管理相結合。