寫(xiě)字樓接管工作程序

　　隨著物業(yè)管理招投標(biāo)制度的深入實(shí)施，許多物業(yè)管理公司面臨著接管一個(gè)全新的物業(yè)項(xiàng)目。這時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個(gè)科學(xué)有效的接管流程至關(guān)重要。筆者在一個(gè)4萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓從接管到全面管理的過(guò)程中，摸索出一套四段式工作程序：

　　（一）管理方案策劃階段；

　　（二）前期介入與準(zhǔn)備；

　　（三）物業(yè)管理啟動(dòng)與試運(yùn)行階段；

　　（四）正式全面運(yùn)作階段。策劃階段不超過(guò)1個(gè)半月；

　　前期介入從正式介入開(kāi)始至交樓結(jié)束；物業(yè)管理啟動(dòng)時(shí)間以大廈接管驗(yàn)收完成為標(biāo)志；試運(yùn)行時(shí)間為6個(gè)月。

　　一、管理方案策劃階段

　　本階段分為大廈管理目標(biāo)策劃以及策劃?rùn)C(jī)構(gòu)設(shè)置兩個(gè)部分。根據(jù)該寫(xiě)字樓的建筑檔次、特點(diǎn)、是否商住兩用等實(shí)際情況，結(jié)合寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行綜合分析，確定對(duì)該大廈的管理檔次，提出管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理項(xiàng)目和管理方式。本階段是確立對(duì)該大廈管理的總綱，為此建議請(qǐng)開(kāi)發(fā)商共同參與，并綜合相關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，確定管理方案。

　　確定了管理標(biāo)準(zhǔn)和方式后，要根據(jù)需要對(duì)未來(lái)機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員編制進(jìn)行策劃，并確定主要管理人員。

　　二、前期介入與準(zhǔn)備

　　實(shí)踐證明，前期介入對(duì)以后的物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準(zhǔn)備和工程前期介入。

　　管理的前期準(zhǔn)備：成功的前期準(zhǔn)備可為后期物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，避免隨意性，最大限度地規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，本方案的前期準(zhǔn)備工作有：制訂物業(yè)管理前期的成本預(yù)算；制訂物業(yè)管理具體開(kāi)展方案；編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶(hù)手冊(cè)》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車(chē)場(chǎng)制度》、《消防預(yù)案》、《大廈管理規(guī)定》等。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段一般在物業(yè)竣工前半年開(kāi)始，需要熟悉物業(yè)管理相關(guān)制度和相關(guān)文件的人員參與，如果那些已經(jīng)通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證的公司想把新項(xiàng)目納入這個(gè)體系中，則需要更多的準(zhǔn)備和文件。

　　工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業(yè)管理的角度對(duì)該寫(xiě)字樓的功能、使用、施工、設(shè)備提出意見(jiàn)和建議，為今后投入使用創(chuàng)造條件，最大化地節(jié)約資金，為物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。目前物業(yè)管理中常常出現(xiàn)這種情況，物業(yè)管理公司介入大廈管理時(shí)，大廈已經(jīng)接近竣工，即使發(fā)現(xiàn)了設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，也沒(méi)機(jī)會(huì)做太大的修改了。我們?cè)谠搶?xiě)字樓工程前期介入時(shí)就把工作重點(diǎn)放在熟悉大廈結(jié)構(gòu)和發(fā)現(xiàn)大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對(duì)問(wèn)題及早發(fā)現(xiàn)，為后來(lái)接管工作做好準(zhǔn)備。現(xiàn)代寫(xiě)字樓的自動(dòng)化程度很高，物業(yè)管理前期介入對(duì)參與人員的專(zhuān)業(yè)要求，要有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，能夠準(zhǔn)確閱讀圖紙并發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。物業(yè)管理公司應(yīng)注意積極儲(chǔ)備這樣的人才。

　　三、管理啟動(dòng)與試運(yùn)行階段

　　物業(yè)管理的接管驗(yàn)收不同于開(kāi)發(fā)商和施工單位的竣工驗(yàn)收，它要更詳細(xì)一些。接管驗(yàn)收時(shí)，要軟硬件一起抓：軟件是指相關(guān)圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗(yàn)收合格證、設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、用電許可證、消防合格證、電梯準(zhǔn)運(yùn)證等。交接時(shí)仔細(xì)清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來(lái)方便；硬件是指房屋及設(shè)備設(shè)施，硬件的接管要從嚴(yán)從細(xì)，對(duì)于各系統(tǒng)和設(shè)備，如供水、供電、消防、電梯、應(yīng)急發(fā)電機(jī)等，均須試運(yùn)行一段時(shí)間，由工程人員仔細(xì)觀察運(yùn)行情況，紀(jì)錄運(yùn)行參數(shù)，嚴(yán)格檢測(cè)是否符合技術(shù)規(guī)范要求，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)相關(guān)方維修整改；房屋驗(yàn)收時(shí)要注意發(fā)現(xiàn)一些細(xì)小問(wèn)題，如窗把手、門(mén)鎖等是否損壞，對(duì)衛(wèi)生間、窗臺(tái)等要作防水檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)開(kāi)發(fā)商或施工單位，要求在客戶(hù)入住前修好。這些問(wèn)題若在接管后才發(fā)現(xiàn)，將難以及時(shí)解決，會(huì)影響物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，甚至帶來(lái)不必要的麻煩。

　　接管結(jié)束后，按照前期的策劃方案正式開(kāi)始物業(yè)管理服務(wù)，辦理客戶(hù)入住手續(xù)、建立物業(yè)的檔案資料、客戶(hù)資料、執(zhí)行日常管理工作等，在6個(gè)月的試運(yùn)行當(dāng)中，要嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)更改。同時(shí)要注意加強(qiáng)與業(yè)主之間溝通，宣傳物業(yè)管理公司的管理方式和管理制度，并根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)反饋及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，使管理方案盡快成熟起來(lái)，更加符合實(shí)際需要。

　　四、全面運(yùn)作階段

　　按照改進(jìn)后的工作方案對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行正常管理，內(nèi)容包括設(shè)備維護(hù)維修、環(huán)境

綠化、安全管理、有償服務(wù)等，這個(gè)階段強(qiáng)調(diào)的是不斷追求客戶(hù)滿(mǎn)意度和持續(xù)改進(jìn)服務(wù)水平，以達(dá)到效益最大化。

　　本文的流程是以接管寫(xiě)字樓為例，接管居住小區(qū)或公寓樓等物業(yè)往往需要更加靈活和更加復(fù)雜的流程，在此就不一一敘述。總之，有序的工作流程在任何一個(gè)項(xiàng)目中都是必須的，項(xiàng)目經(jīng)理如果能夠隨時(shí)控制每一個(gè)流程，他所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目就已經(jīng)成功了一大半。

篇2：花園工程培訓(xùn)之接管驗(yàn)收安排及程序概說(shuō)

　　花園工程培訓(xùn)課程1--接管驗(yàn)收安排及程序概說(shuō)

　　物業(yè)前期工作概述

　　內(nèi)容略述

　　接管驗(yàn)收安排與程序概說(shuō)

　　1.1物業(yè)工程接管驗(yàn)收流程圖

　　a 物業(yè)驗(yàn)收移交程序

　　b 竣工資料遞交要求

　　C一般維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求

　　1.2zz花園接管驗(yàn)收程序

　　驗(yàn)收重點(diǎn)表格

　　2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗(yàn)收單;

　　2.2 照明工程驗(yàn)收單;

　　2.3 配電柜(盤(pán))及動(dòng)力柜工程驗(yàn)收單;

　　2.4 分體式空調(diào)機(jī)驗(yàn)收項(xiàng)目記錄單;

　　2.5 供暖、排、送風(fēng)工程驗(yàn)收單;

　　2.6 單元功能區(qū)塊工程驗(yàn)收單;

　　2.7 功能區(qū)塊消防設(shè)施驗(yàn)收單;

　　2.8 單元驗(yàn)收樓交接書(shū)(收樓表格);

　　2.9 分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

　　前期工作重點(diǎn)

　　3.1編訂工程設(shè)備一覽表

　　內(nèi)容包括：序號(hào)、設(shè)備名稱(chēng)、品牌、產(chǎn)地、規(guī)格參數(shù)、型號(hào)、數(shù)量，用

　　途、供應(yīng)商名稱(chēng)及聯(lián)絡(luò)傳真或電話(huà)。

　　3.2各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)設(shè)備預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃表

　　明細(xì)列出各設(shè)備在每個(gè)月特定周期維修計(jì)劃。

　　3.3預(yù)防性維修保養(yǎng)所需工具及設(shè)備零配部件一覽表

　　列出各專(zhuān)業(yè)各件要求名稱(chēng)及數(shù)量、如可能，對(duì)不同專(zhuān)業(yè)的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。

　　zz花園接管驗(yàn)收程序

　　1.0原則

　　1.1基本上按照國(guó)家建設(shè)部"1991年 2月4日《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，但考慮到實(shí)際情況，因客觀因素未達(dá)到接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可先實(shí)行"代管"，只負(fù)責(zé)成品保護(hù)和日常清潔。

　　1.2在接管驗(yàn)收過(guò)程中，除目測(cè)外觀外，還做以下運(yùn)行/使用測(cè)試：

　　1.2.1給排水──開(kāi)停水泵、開(kāi)閉閥門(mén)、開(kāi)關(guān)水龍頭、排水試驗(yàn)等等。

　　1.2.2強(qiáng)電───電氣開(kāi)關(guān)、照明、電源插座等。

　　1.2.3弱電───電話(huà)、電視、閉路電視等。

　　1.2.4消防───煙感、溫感、報(bào)警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。

　　1.2.5土建裝修──開(kāi)閉門(mén)窗、門(mén)鎖等。

　　1.3在接管驗(yàn)收設(shè)備機(jī)房時(shí)，要做單機(jī)運(yùn)行測(cè)試和系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試。

　　1.4接管驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)完成自檢，對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)做100%運(yùn)行測(cè)試和聯(lián)動(dòng)測(cè)試。

　　1.5接管驗(yàn)收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應(yīng)完成滲水試驗(yàn)。

　　1.6接管驗(yàn)收前，所有垃圾應(yīng)清理完畢(包括吊頂內(nèi)、風(fēng)管內(nèi)、排水管內(nèi)等隱蔽地方)，所有污染應(yīng)清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負(fù)責(zé)表面清潔。

　　1.7接管驗(yàn)收前，應(yīng)向管理公司工程部提供有關(guān)部分的設(shè)備和系統(tǒng)運(yùn)行培訓(xùn)。

　　1.8接管驗(yàn)收前，應(yīng)向管理公司工程部提供有關(guān)部分的設(shè)備資料和保修資料。

　　2.0責(zé)任劃分

　　2.1由于管理公司沒(méi)有承建合同，設(shè)施圖紙不全，沒(méi)有設(shè)計(jì)變更單、沒(méi)有見(jiàn)證隱蔽工程、沒(méi)有參與設(shè)備系統(tǒng)調(diào)試或者其他測(cè)試，管理公司只對(duì)外觀和簡(jiǎn)單的設(shè)備運(yùn)行測(cè)試結(jié)果決定接管與否。接管驗(yàn)收時(shí)，管理公司亦會(huì)綜合先前所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題(物業(yè)工程報(bào)告)和不符合使用要求和不符合規(guī)范等問(wèn)題匯報(bào)發(fā)展商統(tǒng)一考慮。

　　2.2接管后，管理公司負(fù)責(zé)成品保護(hù)、設(shè)備運(yùn)行、日常清潔和維修保養(yǎng)。

　　2.3代管后，管理公司只負(fù)責(zé)成品保護(hù)和日常清潔。

　　2.4保修期內(nèi)，非人為破壞和誤操作的設(shè)備設(shè)施問(wèn)題，由保修單位負(fù)責(zé)(開(kāi)會(huì)進(jìn)一步討論，若保修單位在限定時(shí)間內(nèi)不能修復(fù)，將如何處理?)

　　3.0zz別墅劃分

　　為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：

　　3.1公建區(qū)

　　鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃?xì)庹尽⑥k公區(qū)

　　3.2別墅區(qū)

　　別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車(chē))、公共設(shè)施(兒童娛樂(lè)器材等)

　　4.0接管驗(yàn)收檢查順序

　　4.1單元

　　Ⅰ廚房：門(mén) 門(mén)鎖 天花 可燃?xì)怏w探測(cè)器 地面 墻面洗滌盆 灶

　　臺(tái) 暖器 窗.柜 燈具 開(kāi)關(guān) 電源插座 排油煙風(fēng)口 給水管 地漏 燃?xì)夤?　　Ⅱ衛(wèi)生間：土建裝飾門(mén) 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開(kāi)關(guān)) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門(mén)、地漏)

　　Ⅲ居室/廳：墻面(空調(diào)預(yù)留孔) 弱電端口(報(bào)警、電話(huà)、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調(diào)室外機(jī)位置) 門(mén)(門(mén)鎖) 配電箱

　　Ⅳ屋頂/平臺(tái)

　　地板平臺(tái) 防水層 雨水斗 女兒墻 防護(hù)檔 防雷帶 屋檐

　　Ⅴ走廊/步行梯

　　地面 墻面 天花 照明 通道門(mén) 消防栓

　　Ⅵ車(chē)庫(kù)

　　地面 地漏 墻面 柱 門(mén)/門(mén)框 門(mén)鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開(kāi)關(guān) 電源插座 車(chē)庫(kù)自動(dòng)門(mén)

　　4.2設(shè)備/機(jī)房

　　按設(shè)備安裝使用說(shuō)明書(shū)核對(duì)(如：車(chē)庫(kù)門(mén))

　　4.3外圍/外墻

　　外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預(yù)埋噴水設(shè)備)

　　4.4公用動(dòng)力系統(tǒng)

　　檢查表格只包含中心機(jī)房和末端設(shè)備/用點(diǎn)，兩者之間的管線(xiàn)/電纜和閥門(mén)大部分已隱閉，全面檢查系統(tǒng)要花大量時(shí)間，所以由施工方提交隱蔽工程驗(yàn)收記錄，另逐一再對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行仔細(xì)檢查，包括閥門(mén)位置、閥門(mén)開(kāi)閉、管道保溫、色標(biāo)等項(xiàng)目。

　　5.0接管驗(yàn)收人員安排

　　物業(yè)公司內(nèi)部委任接管驗(yàn)收總負(fù)責(zé)人，全力配合發(fā)展商，協(xié)調(diào)驗(yàn)收事宜，物業(yè)工程部組織若干驗(yàn)收小組，進(jìn)行驗(yàn)收工作。

　　5.1設(shè)備/機(jī)房(公建區(qū))

　　管理公司會(huì)針對(duì)不同設(shè)備/機(jī)房安排不同專(zhuān)業(yè)主管帶領(lǐng)技工，進(jìn)行檢查和測(cè)試。除有關(guān)消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進(jìn)行。

　　5.2其他部分

　　每組驗(yàn)收小組由1名專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)帶頭，帶領(lǐng)若干名技工，分區(qū)進(jìn)行檢查。

　　6.0接管驗(yàn)收程序

　　移交單位確定已符合接管驗(yàn)收條件后，填寫(xiě)交接申請(qǐng)表。管理公司工程部會(huì)預(yù)備好檢查表、測(cè)試工具和儀表(除隨機(jī)的專(zhuān)用工具和儀表外)、照相機(jī)等進(jìn)行檢查，把所有問(wèn)題記錄在檢查表內(nèi)和有需要時(shí)拍照存底，得到了三方(建設(shè)單位、施工單位、管理公司)簽字認(rèn)可，看問(wèn)題的多少和嚴(yán)重性，經(jīng)開(kāi)會(huì)討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實(shí)完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開(kāi)始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當(dāng)調(diào)整)，負(fù)起成品保護(hù)責(zé)任。

　　7.0接管驗(yàn)收時(shí)間表

　　由發(fā)展商制定接管驗(yàn)收計(jì)劃時(shí)間表，定期檢討驗(yàn)收進(jìn)度，但管理公司有以下要求：

　　7.1驗(yàn)收檢查時(shí)，水、電、燃?xì)舛家ǎ性O(shè)備設(shè)施都可投入運(yùn)行/使用(除因季節(jié)性外)，任何簡(jiǎn)單測(cè)試都可以做。

　　7.2施工單位已完成100%自檢。

　　7.3明白到每個(gè)工程交接時(shí)肯定會(huì)有整改清單，但管理公司要求交接時(shí)，需整改的項(xiàng)目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。

　　8.0配合/協(xié)助

　　發(fā)展商除提供一般交接時(shí)的配合外，管理公司還需要以下的配合/協(xié)助：

　　8.1安排施工單位/設(shè)備廠(chǎng)家培訓(xùn)。

　　8.2保修期談判。

　　8.3保修期后的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)合同的商務(wù)談判。

　　8.4對(duì)口政府部門(mén)負(fù)責(zé)人(負(fù)責(zé)本項(xiàng)目)的介紹(供電、熱力公司、環(huán)保、消防、自來(lái)水公司、煤氣公司等)

　　8.5能源收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的談判

　　9.0代管或接管后管理

　　鑰匙移交后，由管理公司按有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃?xì)夤芾淼鹊取?/p>

　　符合交用條件驗(yàn)收資料明細(xì)及需要政府部門(mén)檢驗(yàn)的項(xiàng)目表

　　序號(hào)證件名稱(chēng)出證單位取證情況取證日期驗(yàn)收周期備注

　　1工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站

　　2衛(wèi)生許可證(供水)區(qū)防疫站1次/年

　　3供用電協(xié)議書(shū)北京市供電局依協(xié)議年限

　　4消防驗(yàn)收備忘錄北京市消防局長(zhǎng)期

　　5物業(yè)管理維修公約北京市房管局小區(qū)管理辦公室

　　6停車(chē)經(jīng)營(yíng)許可證

　　7衛(wèi)星電視經(jīng)營(yíng)許可證國(guó)家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準(zhǔn)

　　8市政排污證北京市自來(lái)水公司

　　9消防系統(tǒng)噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身

　　10配電室(變壓器絕緣)區(qū)供電局依絕緣用具種類(lèi)，按供電局要求送檢1次/2年

　　符合交用條件驗(yàn)收資料明細(xì)及需要政府部門(mén)檢驗(yàn)的項(xiàng)目表

　　序號(hào)證件名稱(chēng)出證單位取證情況取證日期驗(yàn)收周期備注

　　11各專(zhuān)業(yè)技術(shù)崗位操作證、上崗證依有關(guān)部門(mén)的管理規(guī)定，各工種不同，電工每2年復(fù)審

　　12生活水箱及生活水區(qū)防疫站每年一次

　　13紫外線(xiàn)消毒市防疫站一次終身

　　14環(huán)境噪音區(qū)環(huán)保局每年一次

　　15防雷接地檢測(cè)氣象局、避雷檢測(cè)中心1次/年

　　16用水指標(biāo)市節(jié)水辦核定/年

　　17北京市消防局消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)一次終身