MALL商業物業管理服務特點

　　一、MALL的概念

　　Mall全稱Shopping Mall，音譯"摩爾"或"銷品貿"，意為大型購物中心或大型商業廣場，屬于一種新型的復合型商業業態。西方國家也稱為Shopping Center，即"購物中心"，但和國內通常所指的購物中心(實為百貨店的另一種稱呼)含義不盡一致。摩爾(購物中心)特指規模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。與Center、Mall相似，其他常見的英文名詞還有:Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。

　　Mall大型商業廣場是指:面積在10萬平方米以上，由專業購物中心管理集團開發經營，業態業種的復合度極度齊全(全業態、全業種/行業經營，表現出高度專業化與高度綜合化并存的成熟性結構特征)、行業多、店鋪多、功能多。商品組合的寬度極寬、深度極深(商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現。商品組合的深度極深由無數各類品牌專賣店、專業的不同行業主題大賣場實現)。定位于家庭(全家/全客層):家庭式消費為主導方向--通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設施、文化廣場、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客;再輔以各類專業店針對各類消費者之需求。此外還設置各類特色店以吸引國內、國際游客，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受(文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務、旅游觀光)的特大型綜合購物娛樂中心。

　　Mall的概念至今包括三個內容:(1)它是社會上最大最前衛的提供家庭服務的現代經營場所;(2)以零售為主體，生活服務業齊全的商業和消費中心;(3)由統一開發、統一經營規劃、統一商業招租、統一物業管理、統一營銷推廣的市場。由此，將MALL的概念概括為:指以零售商業為主體眾多生活服務業群體組成、由物業企業統一開發、統一經營規劃、統一商業招租、統一物業管理、統一營銷推廣的大型現代化購物、消費的服務場所。

　　二、MALL大型商業廣場的特點

　　一是大:占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規模大，輻射范圍大;

　　二是多:行業多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體);

　　三是好:環境好，好在綠色環境，更符合顧客的休閑等需求;

　　四是新:它是一種新的現代化經營場所，集聚新品、新店、新娛樂、新體育的休閑生活方式于一身，領導著生活消費的新潮流。

　　五是廣:業態廣、品種廣、品牌廣、消費群體廣、消費內容廣;

　　MALL所包含的內容比較廣泛，在服務功能上表現為復合性，在經營管理上表現為一致性，在服務設施上體現為完整性，在服務范圍上表現為商圈內的所有居民。由此我們可以看出，Mall不是一個簡單的分散式的經營模式，而是一個統一高效運作的有機整體。

　　與大型百貨公司、超級市場不同，MALL的管理本質是統一管理和分散經營。統一管理是指管理公司對MALL實行統一的集中管理，使整個MALL的營業運行、市場推廣、保安、清潔、維修、機電控制等工作有組織、有計劃地進行，并使所有的零售商、服務商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關資源。分散經營則指各零售商、服務商在整個MALL統一管理的條件下，各自為目標消費群服務而進行不同形式的進銷存、營業推廣、員工管理等各項工作。

　　MALL的管理具有高度的社會分工和技能專業化的特點，這種特點也有利于各自發揮優勢，提高管理效率。其具體管理分為租賃管理、營銷管理、財務管理和物業管理，這里只談個人對其中物業管理的幾點認識。

　　三、MALL大型商業廣場的物業管理服務特點

　　1、客戶群體綜合性強

　　MALL是多業態的組合綜合體，是直接業態組合來吸引顧客。業態有百貨、餐飲、娛樂、休閑、汽車、建材，一般的MALL有多個業態，幾百個店鋪，成千上萬個經營品種。比如北京金源新燕莎MALL就有九個主營業態，一個建材市場、一個汽車城、兩個百貨主力店、三個娛樂場所、幾十個餐廳、500多個專賣店。而且MALL一般是將物業出租給商戶，因為MALL物業管理面對服務對象的將有幾百個甚至更多的商家客戶群體。

　　同時，由于MALL業態的多樣性和綜合性，因此MALL商圈客流可以說是包羅萬象，有本市本地區的消費顧客，也有周遍地區的消費顧客，也有全國的甚至是國際旅游者。這些消費顧客也是MALL物業管理所服務的客戶對象

　　而且由于MALL的體量比較大。具有高度的社會分工和技能專業化特點，因此國內現在流行"六位一體"MALL運作模式，即投資者、開發商、商家、專業運營商、消費顧客和政府共同參與、結為一體，實現各方利益平衡，達到多贏目的。

　　而MALL的物業管理機構恰好是這多方利益共同體的協調者，這些各方利益共同體都將是MALL物業管理機構的客戶，因此MALL物業管理最大特點是客戶群體綜合，既要服務好商家客戶、又要服務好消費客戶，同時又要服務好其他利益共同體，這給物業管理人的溝通能力和協調能力提出很高的要求。

　　2、內部環境舒適性

　　MALL是集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體的大型商業綜合體，消費顧客對環境要求非常高，特別追求步行的舒適性，讓消費顧客在MALL里面，感覺到整體的整潔、美觀、寬闊、明亮、舒適。而且讓讓顧客在步行過程中，讓人們感覺到沒有重疊物，也沒有重復，走到哪里都是新鮮、舒適的，從而激發人們比較有興趣逛MALL。

　　因此MALL對物業管理過程中的環境清潔、綠化養護、空間管理、廣告管理、形象維護、設施設置、人流分離、建筑物維護的要求非常高，而且對物業管理人的審美觀、視覺能力提高到一個高度層面。整體管理效果要達到一個整潔性、美觀性、明亮性和舒適性，以創造和維護環境的優美，使顧客在幽雅、輕松的環境中流量忘返。增強消費的信心和欲望。

　　3、設施設備養護要求嚴格

　　由于MALL的設施多而復雜，電腦化程度高，比如:供電系統、監控系統、電梯系統、空調系統、收銀系統、安全管理系統、消防系統、交通管理系統等大多數為互聯網絡，由計算機控制。而且這些設施設備運行頻繁，對設施設備正常運轉率要求非常高，如果一旦出現故障，將直接影響到商家的正常經營活動，消費顧客的消費心情，甚至出現安全事故，影響MALL的品牌形象。

　　因此MALL的設施設備的管理、維修、保養等養護工作非常重要，MALL物業管理機構應該制訂嚴格的設施設備的巡視管理制度、定期養護制度，和大、中、小的維修計劃，并嚴格按計劃實施，而且MALL物業管理機構的最高管理者應建立檢查監督機制，監督設施設備的養護實施情況，從而確保設施設備養護到位，運轉正常，不影響MALL的經營環境和影響顧客。

　　同時MALL物業管理機構還要制訂精密的應急預案，并定期進行操練演習，讓每一個員工和商家客戶都熟悉掌握，從而確保萬一出現設施設備故障，能夠在最段時間消除故障，同時把影響降到最低。

　　4、服務人性化要求

　　MALL的面積大、接待人流量和車輛量非常大，因此MALL的內部設施人性化要求比較高，比如內部VI視覺標識系統既要清楚、方便，又要考慮到消費顧客的習慣和感受，讓顧客再任何的一個點，都能很清楚地找到自己要去的方向，以及洗手間、出入口和電梯通道指引。同時又要考慮到MALL的區域寬廣，街道比較多，顧客容易感覺視覺疲勞，因此比較人性化的做法是將不同的區域和街道采用色標的VI標識系統，讓顧客一目了然，很清晰地進行分辨。

　　在為消費顧客服務方面，有MALL內部面積寬廣，要充分考慮消費的生理條件和生活習慣，在合理范圍設計的指引系統，以及休息凳、垃圾桶、殘疾人設施、甚至手機信號覆蓋等公共設施的人性化配置。

　　同時，MALL物業管理服務也要考慮緊急事件的人性化預案，比如兒童走失的保管和尋人服務、緊急醫療救助、殘疾人協助等人性化服務措施。

　　在為商家客戶服務方面，考慮到業態和商家較多，而且許多商家從外地引進的品牌，對本地情況不熟，因此MALL物業管理機構可以考慮為商家客戶提供一些比如當地政策咨詢、注冊手續代辦、員工協助招聘、商家后勤服務等人性化服務，為商家客戶的正常經營提供幫助，從而增強其穩定經營的信心。

　　5、安全管理特殊性高

　　由于MALL的業態綜合、商家眾多，再加上客流量大，比如北京金源燕莎MALL有幾百家商鋪;華南MALL開業初期每天都有十多萬人次光臨，因此給MALL的物業管理中的安全管理要求非常高，同時也存在特殊性。

　　第一，MALL的安全管理首先要考慮商家店鋪防盜安全和商品安全，在社會治安日益惡劣的情況既要考慮防止外部的偷盜行為和防破壞行為，同時又要考慮商家內部員工的內盜行為，所以一般MALL的安全管理隊伍一般采取建立內保和外保的兩種隊伍建制，相互監督、相互牽制。加強治安巡邏、貨物出入管理檢查、停業清場、員工出入檢查、防盜竊巡查等多種監控方式，采取人防、技防措施，內保、外保相互監督等手段確保安全系統萬無一失。

　　第二，根據MALL的客流量大，是公眾性活動場所的特點，消防隱患較大，一旦出現消防事故，后果不堪設想。因此MALL物業管理機構應加強消防安全管理工作，加強對消防設施的檢查、管理和維護工作，制定消防安全管理制度，在物業管理機構內部建立專職消防管理隊伍，與聯合各商家單位建立義務消防組織，制定消防事故處理緊急預案，定期進行消防知識宣傳培訓和消防演習活動，確保MALL的消防安全。

　　第三，由于MALL的客流量大，MALL的品牌公眾影響力較大，再加上國際國內恐怖主義活動盛行，MALL物業管理機構應與當地公安機關、消防機關、醫療機構、甚至反恐怖機構建立反恐怖活動緊急預案，制訂防爆、防破壞等防恐怖活動的緊急處理預案，加強巡查和預防，確保正常的經營環境和顧客安全，維護MALL的品牌形象。

　　第四，吸取SARS非典病毒的教訓，以及MALL的客流量大，是公眾性活動場所的特點，MALL物業管理機構應與當地醫療機構加強公共衛生體系建設和疾病防控體系建設，完善應對突發公共衛生事件的處理機制，維護MALL的經營環境安全;

　　6、交通便利性要求高

　　由于MALL面積較大，業態較多，適應人們現代物質生活和精神生活的需要，因此光臨消費的人肯定是很多，比如華南MALL開業初期每天都有十多萬人次光臨，光車輛都有4000多臺，交通方便是搞好MALL，使MALL興旺的重要條件，如果交通受阻，使消費顧客想去的時候但交通不方便，將影響我們的客流量，因此MALL交通管理是物業管理工作的重點之一。

　　MALL的物業管理機構要充分考慮和計劃好，MALL交通路線設置、停車位規劃、車輛交通指引、停車管理，以及緊急交通疏散的處理預案，確保交通通暢。同時MALL物業管理機構還要考慮與當地公共交通部門聯系和建立公共交通線路，特別是夜間交通，給消費顧客帶來出行方便。

　　7、管理人員的高素質要求

　　MALL的現代化程度較高，設施設備齊全、先進，如快速電梯、自動護梯、中央空調系統、消防系統、智能化系統、綜合布線系統等，保證這些設備的正常運轉是最基本的管理需求，同時MALL會引進一些國外知名品牌以及西方經營管理模式，因此對物業管理人員的技術性、專業性要求，以及綜合素質要求較高。

　　8、空間管理的規范性

　　MALL內部業態較多，而且商品品牌復雜，而且各種業態、品牌和商家又有各自的特色類別和經營風格。因此為了維護MALL的統一形象和風格，MALL物業管理機構應該裝修管理開始，加強對內部空間劃分、店鋪布置、裝修風格、櫥窗展示、廣告宣傳、商品擺放等方面制定統一規范標準，加強管理監督，從而維護MALL整體的內部和外部形象。

　　9、營銷推廣的配合

　　聚集人氣，吸引客流是MALL的生存和發展之道，因此MALL的品牌推廣、商家組合、品牌的優化淘汰是MALL經營管理機構的長期工作，MALL也是商業活動與社會活動的結合，因此MALL會有很多的社會活動和商業活動舉辦和進行，因此MALL物業管理機構和管理者要有較強的活動策劃能力和組織能力，以及協調能力，并要與當地和周遍地區政府機構、社會組織保持良好的溝通和合作關系，盡可能在MALL舉辦一些社會活動或公益活動，從而提高MALL的品牌形象和社會影響力，從而聚集人氣，吸引客流。

　　由于MALL在中國尚是一個新鮮事物，MALL的物業管理服務也是摸索和實踐階段，以上是筆者在從業經驗中總結的一些不成熟的經驗和看法，隨著中國商業地產的發展和物業管理行業的不斷規范，MALL的物業管理服務工作也將有不斷的規范和提升過程。

篇2：麗港商業城物業管理顧問合同

　　麗港商業城物業管理顧問合同

　　第1條 協議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業服務（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經三方友好協商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發的“****”項目提供物業管理顧問服務事宜達成如下協議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業服務（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產咨詢有限公司。

　　4. “物業”指由甲方在**市開發的“***”項目，項目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業交付的時間。

　　6.“后期物業管理顧問服務”指根據本合約有關條款的內容，在本合約期限內，并且在物業交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業管理顧問服務。

　　7. “物業管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據本合約提供的服務，依據本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。

　　第3條 甲方之權利、義務

　　根據本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業的物業管理顧問，在本合約期內，為保障乙方及丙方有效地開展物業顧問工作，甲方的權利和義務為：

　　1．合約期內，甲方有權就本物業使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應在物業交付使用日三個月內，成立“物業管理有限公司”。

　　3．負責本物業正常物業管理工作之全部投資、收益及債權、債務。如甲方參與物業管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業的設備設施等硬件及公共環境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內負責整改并承擔整改相應費用。

　　4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發生人事變動，或聯絡方式變更，均應在變更前三個工作日內以書面形式通知乙方及丙方其聯系方式或變更聯系人。

　　5. 依據銷售時約定的交鋪標準及建設部《房屋接管驗收標準》規定向物業管理公司移交鋪位；且需完好保存物業的報批件、建筑及設備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業管理公司移交。

　　6. 須依據本合約規定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發票。

　　7. 在合約期內應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監督，給予公正、客觀的評價。

　　8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業管理建議權；

　　財務管理建議權；

　　本物業的物業管理公司之人事建議權。

　　9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關本物業之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業所在地外部各有關單位的協調聯系工作。

　　第4條 乙方之權利、義務

　　根據本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業之物業管理顧問工作，在合約期內，乙方應：

　　1. 乙方須嚴格履行本合約的相關條款，盡職盡責完成本合約規定之顧問工作內容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項 )

　　2.監督丙方工作，保證丙方按質按量完成合同內與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業管理顧問酬金。

　　4．合約期內，同意丙方作為乙方的執行代表，按合約規定履行乙方及丙方的責任及義務。

　　第5條 丙方的權利、義務

　　1. 丙方應根據本物業實際需要或經甲方及甲方物業公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業現場進行實地指導工作，并參與及協助甲方解決物業管理籌建與經營運作中出現的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據顧問工作需要，有權隨時檢查甲方對顧問意見的執行情況，若發現執行偏差，有權并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結束時本物業的管理工作仍能正常運行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業管理顧問服務，包括：

　　一、物業管理籌備階段顧問服務內容

　　5.1 物業管理銷售配合

　　制定物業管理服務項目及內容；

　　對甲方的銷售和招商人員進行物業管理知識的培訓；

　　協助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環境提供書面顧問建議；

　　協助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；

　　展銷會期間派員到現場進行有關物業管理知識的解答；

　　在銷售活動前或期間協助提供工作安排的建議及現場協助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業主，增加業主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業主。

　　5.2 物業管理籌備服務

　　協助甲方制定物業管理所需的各類文件、管理規章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協助建立合適之管理組織；

　　協助進行物業管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規程、崗位職責及權能；

　　協助定制相關之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協助推動員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關日常運作，并提高服務意識；

　　根據需要，協助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養外判商的招投標工作；

　　協助甲方做好物業管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協助甲方做好物業的驗收移交。

　　5.3 財務服務

　　協助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；

　　開設物業管理專用銀行帳戶；

　　協助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業管理顧問服務內容

　　5.4 物業管理方面

　　協助甲方推行現存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現場檢定有關工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；

　　每月定期協助甲方對員工工作表現進行評審；

　　綜合各部門檢定結果與甲方召開總結會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護的計劃，設計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；

　　協助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質量；

　　協助制定完整物業管理緊急處理程序。

　　5.5 財務管理方面

　　協助甲方按既定的財務計劃，執行日常的財務管理工作；

　　每年十月份前，協助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；

　　協助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業法規的知識，并促成其取得有關上崗的資格；

　　協助甲方明確崗位職責，執行員工評審制度及匯報責任；

　　協助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進行業務培訓及素質教育，特別要加強服務意識及法制教育，協助定期舉辦防火演習；

　　5.7 工程支持方面

　　協助執行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業結構，在任何時間均以最佳狀態運作；

　　協助對機電及設備的使用維護手冊，嚴格執行其中內容，并使工作人員熟悉工作程序及設備的運作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設計和設施的營運，并提出改善意見，以求物業達至高水平之物業管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協助解決物管上的問題，經理級管理人員每月赴物業現場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現場配合甲方工作，對物業進行實地考察，并應甲方之需求根據顧問工作內容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業經理負責駐場，并協助甲方提供物業管理服務。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。

　　2. 如甲方在本合約期限結束后，有意繼續聘請物業管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協議，可再續約，續約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續約協議，及三方并未違反此合約內有關條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關費用

　　1. 物業管理顧問酬金

　　物業管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；

　　q 物業管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負責管理物業期間內，使物業獲得優秀稱號或有關ISO9002服務質量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當的獎勵。

　　3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內乙方及丙方之職責及服務，直至有關欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導致無法繼續履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經三方協商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協議，補充協議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。

　　第11條 責任與權利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規定之責任及

　　賦予乙方及丙方之權力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關的法律責任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關的任何爭議應盡量通過友好協商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協商，如協商不成，任何一方可向本物業所在地有管轄權的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負責有關之訴訟及法律費。

　　第13條 標志所有權

　　1. 本合約期限內，甲方將有權使用乙、丙方公司的有關名稱、商標、服務標志、版權等，但僅限于與本物業相關的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。

　　2. 在本合約期限內，如乙方公司發生股權轉變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據本合約有關條款合法使用乙方新的有關名稱、商標、服務標志、版權等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發出。若以電子郵件形式發出，則在對方電話確認后，視為有效送達。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。

　　本協議自三方授權代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：

篇3：試談商業樓宇的物業管理

　　試談商業樓宇的物業管理

　　同樣是物業管理，商業樓宇與住宅小區，在功能與服務對象上絕然不同。商業樓宇的管理，除了常規的物業管理之外，還要加上特殊的管理服務。

　　一、營造一流經營空間，確保商場良性運作

　　商場的裝修十分頻繁，由于施工隊伍的良莠不齊，道具制作對消防安全設施的妨礙，甚至個別道具存在安全隱患，物業與商場不可避免地會產生一些摩擦。對此，上海置地廣場物管中心的做法是主動向各供應商宣傳安全法規，指導他們規范施工；對施工力量確實薄弱的單位，由物業管理公司按市場價進行有償服務，確保商場的經營活動，也滿足了物業管理的要求，達到一個雙贏的效果。

　　為方便商廈招商，物業管理企業要在提供一流的環境上下功夫。比如在一次商場樓面調整中，因招商時間過于倉促，有些柜臺來不及進場，為了填補空白點，該樓物業及時安排布置了一些植物和盆景，形成了一個個錯落有致的綠色小景點。取得了良好的視察效果。

　　二、加強風險管理，確保企業的可持續性發展

　　物業管理作為自主經營、自負盈虧、自擔風險的企業，要想在市場經濟的大潮中永遠立于不敗之地，不僅要在激烈的市場競爭中站穩腳跟，更要經受住形形色色的自然災害和意外事故帶來的風險考驗。

　　現代化大廈普遍配置有大型應急發電機組，高低供配電設備，智能型消防設備，高靈敏度攝像安保系統，現代化的能風系統，各類高速電梯、自動扶梯，大型空調機組，燃油鍋爐等等。這些設備設施的技術含量高、價格不菲，一旦遇上天災人禍，僅靠物業管理企業自身的能力，往往是難以迅速恢復正常運營的。

　　對此，物業管理公司可以用參加保險的方法把“不確定”且“大”的損失，轉化為“確定”且“小”的損失。例如1999年6月置地廣場900冷噸離心式冷凍機組高速齒輪意外受損，獲理賠款4.75萬元；1999年8月上海地區遭暴雨，大量雨水涌入置地廣場地下一、二層，造成電梯、自動扶梯，消防報警設備等被淹，獲理賠款67.5萬元。

　　三、辦公樓租賃，為業主提供優質物業服務

　　在商務樓管理中，物業管理公司除常規工作之外，有時還全權負責辦公樓的租賃，此時，物業管理公司更應該時時刻刻為業戶著想，認認真真地為業戶服務。比如上海置地廣場物業管理中心了解到原先購置了該處商務樓的一些業戶由于受到東南亞經濟危機的影響，對于購入的房產急于脫手或轉租，便開展了代業戶租房的業務。此舉加深了物業管理公司與業戶在情感上的溝通，加深彼此的了解，建立起了良好的關系，縮短了雙方的距離，給物業管理費的征收帶來了便利。

　　四、注重環保，創造良好生態環境

　　隨著中國加入WTO，環境質量日益成為人們關注的熱點。物業管理需要開拓的領域還有很多，生態環境的保護便是其中的一個重要課題。創造一個良好的生態環境，應當是物業管理公司的服務目標之一。隨著ISO14001的導入，物業管理公司首先要時刻注意自身活動對環境的影響，如在貫徹實施ISO14001標準的過程中，進行廢電池回收，廢熒光管集中處理工作；發出倡議書給各業戶，增強業戶及顧客的環保意識和環保知識，號召大家共同保護好地球的生態資源。

　　上海成泰置地發展有限公司置地廣場物業管理中心總經理　沈柏林