小區(qū)20**年第二季度物業(yè)服務(wù)報(bào)告

　　尊敬的**全體業(yè)主：

　　你們好！在廣大業(yè)主的積極配合，我們順利完成了20**年第二季度各項(xiàng)管理服務(wù)工作，感謝您們一直以來對(duì)華潤置地物業(yè) **物業(yè)服務(wù)中心 工作的支持與配合，現(xiàn)將20** 年第二季度物業(yè)服務(wù)工作向大家進(jìn)行簡要通報(bào)，歡迎廣大業(yè)主與物業(yè)進(jìn)行交流溝通，謝謝！

　　第一部分客戶服務(wù)

　　一、維修服務(wù)

　　20**年第二季度管理處共提供了1326人次的維修服務(wù)，通過回訪，業(yè)戶的滿意率和及時(shí)率都達(dá)100%，具體數(shù)據(jù)匯報(bào)如下：

　　類別 提交件數(shù)服務(wù)件數(shù)服務(wù)及時(shí)率服務(wù)滿意率

　　公共設(shè)施維修 242242100%100%

　　上門維修10841084100%100%

　　二、業(yè)戶訪問

　　華潤置地推行精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)，情感悉心服務(wù)的高品質(zhì)品牌戰(zhàn)略，倡導(dǎo)踐行以客戶為導(dǎo)向的價(jià)值觀。為提升物業(yè)管理處服務(wù)質(zhì)量，本季度開始進(jìn)行20**年年度客戶滿意度調(diào)查問卷，對(duì)已入住業(yè)戶進(jìn)行客戶服務(wù)訪問。現(xiàn)已完成訪問390份。內(nèi)容包括小區(qū)治安、環(huán)境衛(wèi)生、維修、公共設(shè)施、社區(qū)文化及報(bào)修問題解決滿意度等方面的訪問。通過上門、電話、戶外等多種形式與戶業(yè)戶進(jìn)行溝通，對(duì)管理處整體工作基本滿意，對(duì)今后的物業(yè)管理服務(wù)提出很多建議及意見。

　　三、社區(qū)文化活動(dòng)

　　為了拉近業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系，給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)溝通交流的平臺(tái)，參與到社區(qū)文化活動(dòng)中去，物業(yè)服務(wù)中心組織了豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)：

　　1、20**年5月28日，物業(yè)中心成功舉辦第二屆“六一”兒童歡樂會(huì)活動(dòng)，為孩子們準(zhǔn)備的一份充滿祝福的六一禮物。

　　2、“愛在心中感恩母親節(jié)”第二屆**母親節(jié)活動(dòng)完美落幕，釋放并開啟了寶寶們那份寄存在心底已久的感恩和愛。

　　3、第一屆喬木認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)，小樹承載著家長們的憧憬和期望與小小喬木衛(wèi)士們一起茁壯成長…（圖片）

　　四、客戶服務(wù)其他事項(xiàng)

　　1、業(yè)主檔案資料整理，加強(qiáng)業(yè)戶信息管理，完善業(yè)戶信息，保持與客戶溝通連續(xù)性。

　　2、物業(yè)管理費(fèi)用收繳，財(cái)務(wù)收支預(yù)算，保證物業(yè)服務(wù)的良性發(fā)展。

　　3、接待業(yè)主，處理業(yè)戶事宜，包括日常報(bào)事報(bào)修及業(yè)戶咨詢等。

　　4、辦理車位出租及收繳車位管理費(fèi)，保證車場良性運(yùn)行。

　　5、代收郵件。

　　6、張貼通知、短信發(fā)放，保持信息及時(shí)有效性。

　　7、積極組織社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)戶溝通。

　　8、文明養(yǎng)犬宣傳。

　　9、客戶滿意度調(diào)查，了解客戶需求，提升客戶服務(wù)。此工作還在進(jìn)行中。

　　第二部分安全管理

　　一、治安管理

　　1、加強(qiáng)了保安員工作技巧和服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)、指導(dǎo)，提升安全管理服務(wù)品質(zhì)；

　　2、安排專人加強(qiáng)夜間的巡視、檢查力度，每周對(duì)巡邏路線和巡邏重點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性調(diào)整，保證小區(qū)安全得到有效監(jiān)控；

　　3、加強(qiáng)與保安人員的工作溝通、思想交流，確保隊(duì)伍穩(wěn)定；

　　4、二期門崗更換為內(nèi)保；

　　二、停車場及車輛管理

　　1、加強(qiáng)安全管理員上崗服務(wù)禮儀規(guī)范。

　　2、加強(qiáng)對(duì)車輛停放的引導(dǎo)，消除車輛亂停放的問題。

　　3、二期底商門前自行車停放區(qū)規(guī)劃；

　　三、消防安全管理

　　1、第一時(shí)間處理、消除了1起消防事件；

　　2、每月對(duì)消防栓內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)施完好。

　　3、進(jìn)行安全管理人員消防培訓(xùn)和演練，提高消防管理技能。

　　4、公共區(qū)域、設(shè)備機(jī)房滅火器年度檢測、維修；（圖片）

　　第三部分設(shè)備維護(hù)及管理

　　一、配電系統(tǒng)

　　1、高壓配電室清掃檢修，自管低壓配電室內(nèi)配電設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)檢修，生活供水泵配電和電氣控制裝置保養(yǎng)檢修，中水機(jī)房機(jī)電設(shè)備配電和電氣控制裝置保養(yǎng)檢修，樓宇內(nèi)雨、污水泵電氣控制裝置保養(yǎng)檢修，消防泵房機(jī)電設(shè)備配電和電氣控制裝置保養(yǎng)檢修，樓層管井供配電設(shè)備設(shè)施檢修保養(yǎng)，樓內(nèi)公共區(qū)域照明配電箱/開關(guān)箱檢修，園區(qū)雨/污水泵站機(jī)電設(shè)備電氣控制裝置保養(yǎng)檢修，公共區(qū)域照明巡檢更換，ⅠⅡ類電動(dòng)工具檢測。

　　3、上報(bào)高壓變配電設(shè)施和工具安全檢測
>合同，并配合外委單位進(jìn)行高壓變配電設(shè)施和工具安全檢測工作。

　　二、給排水系統(tǒng)

　　1、生活、消火栓、噴淋水泵、盤根注油，雨水泵積水坑清理，液位浮球開關(guān)維護(hù)保養(yǎng)，高低位生活、消防水箱除銹，水位計(jì)維護(hù)保養(yǎng)，提升水泵、反沖洗、回用水泵維護(hù)保養(yǎng)，高低位水位報(bào)警裝置維護(hù)保養(yǎng)。

　　2、生活、消火栓、噴淋系統(tǒng)管道閥門除銹刷漆，室外污水管線、污水和雨水井蓋除銹刷漆，污水泵搖測、閥門、止回閥除銹刷漆，雨水泵搖測、除銹等。

　　3、室外雨水坑、雨水管線清掏，各類平臺(tái)、地下停車場雨水口、雨水溝清理，生活水、中水排水溝清理。

　　4、上報(bào)生活水箱、中水水箱清洗合同，并配合外委單位進(jìn)行生活水箱、中水水箱清洗工作。

　　5、化糞池清掏

　　6、開啟園區(qū)水系，并進(jìn)行日常維護(hù)與清理。

　　三、消防系統(tǒng)

　　1、消防加壓風(fēng)機(jī)配電和電氣控制裝置保養(yǎng)檢修

　　2、中控室消防主機(jī)及附屬設(shè)備除塵、保養(yǎng)、檢修（主機(jī)、板卡、接線、操作盤、電源等）

　　3、消防泵房機(jī)電設(shè)備配電和電氣控制裝置保養(yǎng)檢修

　　4、消防 （噴淋）泵遠(yuǎn)程控制檢測、消防加壓風(fēng)機(jī)遠(yuǎn)程控制檢測、火災(zāi)事故照明（非消防電源強(qiáng)切）功能檢測、消防手報(bào)信號(hào)測試、消防廣播信號(hào)測試、預(yù)作用及壓力警鈴功能測試、探頭及模塊信號(hào)檢測、防火卷簾門信號(hào)控制檢測

　　5、生活、消火栓、噴淋系統(tǒng)管道閥門除銹刷漆。

　　四、電梯系統(tǒng)

　　1、配合電梯公司對(duì)小區(qū)電梯進(jìn)行專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯正常運(yùn)行。

　　2、電梯公司進(jìn)行日常巡檢，報(bào)修及時(shí)處理，避免重大事故。

　　五、智能化系統(tǒng)

　　1、樓宇對(duì)講（電腦主機(jī)、電源、管理機(jī)、解碼器及線路、端子點(diǎn)位等檢修保養(yǎng)）、門禁系統(tǒng)（電腦主機(jī)、電源、管理機(jī)、解碼器及線路、端子點(diǎn)位等檢修保養(yǎng)）、閉路監(jiān)控（硬盤錄像機(jī)、電源、攝像機(jī)、解碼器、云臺(tái)及線路、端子點(diǎn)位等檢修保養(yǎng)）

　　2、紅外周界電源及終端設(shè)備保養(yǎng)檢修，停車收費(fèi)系統(tǒng)（電腦主機(jī)、電源、道閘、讀卡器及線路、端子點(diǎn)位檢修保養(yǎng)），探頭及模塊信號(hào)檢測。

　　六、其它

　　1、自潔消毒器檢修、保養(yǎng)

　　2、查抄底商及公共區(qū)域水、電表

　　3、樓頂屋面清掃

　　4、座椅、座凳、木藝、欄桿、井蓋刷漆以及修理

　　5、更換兒童樂園白沙（圖片）

　　第四部分環(huán)境管理

　　一、保潔管理

　　1、每周對(duì)員工進(jìn)行不同方式的專業(yè)培訓(xùn),增強(qiáng)精品服務(wù)意識(shí),提高員工的崗位操作技能與綜合能力。

　　2、針對(duì)業(yè)主關(guān)系的水系蚊蟲滋生問題及時(shí)對(duì)園區(qū)水系進(jìn)行清理、消毒消殺工作。

　　3、做好各類垃圾的處理工作。對(duì)生活垃圾實(shí)行日產(chǎn)日清。對(duì)各單元垃圾箱每周用84消毒液進(jìn)行消毒清洗。對(duì)園區(qū)垃圾桶重新調(diào)整擺放位置，合理配置擺放數(shù)量。

　　4、對(duì)園區(qū)、地下通道等管溝地漏清掏以利于雨季排水，同時(shí)定期對(duì)樓層、公共區(qū)域、兒童設(shè)施等進(jìn)行消毒和四害消殺工作。

　　5、每月定期對(duì)底商平臺(tái)垃圾雜物進(jìn)行清理以及地面油漬、污漬沖刷處理。

　　二、綠化管理

　　1、結(jié)合社區(qū)文化活動(dòng)，成功舉辦**第一屆喬木認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)。

　　2、針對(duì)業(yè)主關(guān)心的蜱蟲危害，及時(shí)對(duì)園區(qū)綠化帶噴藥進(jìn)行防治，并對(duì)草坪綠植等定期病蟲害防治，

　　從清河街道綠化帶免費(fèi)領(lǐng)取周氏嚙小蜂，懸掛于喬木用于美國白蛾的生物防治。

　　3、每月對(duì)草坪、綠籬色塊整形修剪，對(duì)干枯枝進(jìn)行修剪清理，對(duì)缺苗處、草坪斑禿進(jìn)行補(bǔ)種。

　　4、補(bǔ)種白蠟樹60余棵，檜柏十棵。

　　三、其他

　　對(duì)小區(qū)空置房定期進(jìn)行清潔、通風(fēng)及巡查。（圖片）

　　第五部分目前需業(yè)主共同配合的事項(xiàng)

　　1、物業(yè)服務(wù)中心已對(duì)亂停自行車的現(xiàn)象進(jìn)行了階段性治理，并將此工作進(jìn)一步完善,營造安全,整潔,舒適和諧社區(qū)環(huán)境,同時(shí)它更需要您們的共同配合及支持。

　　2、由于近期的高溫濕熱天氣是花草生長的不利時(shí)期，也是植物“季節(jié)性”病蟲害的高發(fā)期，為有效地防止病蟲害對(duì)綠化植物的破壞，物業(yè)服務(wù)中心將定期對(duì)園區(qū)草坪、樹木進(jìn)行病蟲害防治的藥物殺菌噴灑；希望業(yè)主給予理解配合

　　3、在日常使用衛(wèi)生間時(shí)，切記將硬件物品和生活用品（如紙巾、衛(wèi)生紙、毛巾等）丟在馬桶內(nèi)，以免造成主管道堵塞；

　　4、請(qǐng)忽將個(gè)人物品堆放在戶門前或消防通道、水表間，以免造成丟失；

　　5、確保小區(qū)業(yè)主安全管理工作，請(qǐng)業(yè)主配合攜帶門禁卡，刷卡進(jìn)門。對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的來訪人員，需進(jìn)行確認(rèn)登記后方可放行，對(duì)于房屋已出租的業(yè)戶需及時(shí)到物業(yè)辦理登記手續(xù)；對(duì)于搬運(yùn)出的物品，需到客戶服務(wù)中心開具物品放行條與業(yè)主確認(rèn)后方可放行，給業(yè)主帶來的不便，希望得到諒解；

　　6、請(qǐng)將生活垃圾投放定點(diǎn)的位置，為了他人的安全、鄰里和諧及保持小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，請(qǐng)將生活垃圾放置在指定的垃圾箱內(nèi)；

　　7、請(qǐng)各位業(yè)戶維護(hù)小區(qū)的綠化，不要隨意踐踏草坪，不要在綠化帶堆放雜物，不要在樹木上吊拉、懸掛物件；

　　8、夏季來臨，園區(qū)內(nèi)活動(dòng)人群增加，老人孩子較多。區(qū)養(yǎng)犬的業(yè)戶請(qǐng)按政府和小區(qū)的相關(guān)規(guī)定規(guī)范養(yǎng)犬行為，確保他人權(quán)益。同時(shí)，請(qǐng)您在平時(shí)遛狗游樂時(shí)遠(yuǎn)離兒童游樂場及人群多的場地。

　　9、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，只有物業(yè)管理費(fèi)用及時(shí)獲得補(bǔ)充，物業(yè)的服務(wù)提供才能保持良性發(fā)展；

　　10、配合物業(yè)中心客戶滿意度調(diào)研問卷，加強(qiáng)物業(yè)與業(yè)戶溝通，了解客戶需求，有利于提升物業(yè)服務(wù)。

　　11、文明裝修，裝修過程中嚴(yán)格按照施工作業(yè)時(shí)間進(jìn)行，文明合理使用電梯，督促裝修人員辦理出入證并憑證出入，減少對(duì)鄰居的打擾和影響并不得違章裝修侵占小區(qū)公共利益；

　　12、裝修業(yè)戶要嚴(yán)格按照裝修相關(guān)規(guī)定作業(yè)，不得違章裝修。部分業(yè)戶出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)裝修，物業(yè)裝修部已采取必要

措施進(jìn)行制止，現(xiàn)將違反裝修管理相關(guān)規(guī)定，納入起訴程序的業(yè)戶進(jìn)行公示，望廣大業(yè)主引起注意，并互相監(jiān)督：

　　（1）B3區(qū)5-1-101拆改客廳陽臺(tái)樓板，違反裝修管理相關(guān)規(guī)定，已納入起訴程序。（圖片）

　　（2）其他違規(guī)現(xiàn)象：

　　第六部分溫馨提示

　　1、夏季是入室盜竊的高發(fā)時(shí)期，特別提醒廣大業(yè)主在開窗通風(fēng)后，外出時(shí)切記關(guān)閉好門窗。服務(wù)中心會(huì)加強(qiáng)出入口的查卡、訪客及外來人員詢問、登記工作。社區(qū)的安全管理工作需要我們的共同努力，離不開您們的配合與支持

　　2、夏季來臨，天氣變化異常，特別提醒廣大業(yè)主日常生活及出門前，檢查自家窗戶、陽臺(tái)是否使用正常、完好，防止雷雨天氣給大家?guī)聿槐匾膿p失。

　　3、小區(qū)的整改工作正在有序的進(jìn)行中，請(qǐng)您多一份諒解，我們也會(huì)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)，確保業(yè)戶的正常生活環(huán)境。

　　華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司

　　**物業(yè)服務(wù)中心

　　項(xiàng)目經(jīng)理:zz

　　20**年7月28日

篇2：物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析報(bào)告

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析報(bào)告

　　---對(duì)物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考

　　一、對(duì)市場經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視與分析

　　1、價(jià)值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)服務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。

　　企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)服務(wù)運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)服務(wù)常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費(fèi)，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。

　　退一步而言，不去追究開發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收?qǐng)觥Ｒ陨虡I(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行就無法維持，則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無益的。

　　如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個(gè)普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業(yè)服務(wù)的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)服務(wù)發(fā)展方向，也沒有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)服務(wù)市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)服務(wù)中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)服務(wù)成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)服務(wù)必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)服務(wù)成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運(yùn)營鳳險(xiǎn)

　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋。“對(duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)服務(wù)交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。

　　3. “低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

　　當(dāng)一個(gè) “低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)服務(wù)進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱的低價(jià)市場里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場資源將惟低價(jià)者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。

　　在物業(yè)服務(wù)服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈， “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)服務(wù)服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量

　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利‘應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。

　　合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)服務(wù)服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有權(quán)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。

　　但是在物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就失去了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務(wù)低收費(fèi)、零收費(fèi)已經(jīng)使物業(yè)服務(wù)部分或全部成為一種附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

　　而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。

　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定

　　物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷售商品。物業(yè)服務(wù)是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)服務(wù)是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)服務(wù)這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

　　3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)服務(wù)條例》的基本精神

　　《物業(yè)服務(wù)條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)服務(wù)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)服務(wù)”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲，而物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位，物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)市場競爭日益激烈，物業(yè)服務(wù)行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。

　　三、“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考

　　1.完善法制建設(shè)

　　法制建設(shè)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國目前物業(yè)服務(wù)不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的行為。

　　2.強(qiáng)化行業(yè)自律

　　行業(yè)自律是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠實(shí)信用原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。

　　3.加強(qiáng)理論研究

　　物業(yè)服務(wù)理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)服務(wù)科學(xué)發(fā)展的重要基石。

　　4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)

　　創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展的必要保障。

　　在物業(yè)服務(wù)的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)服務(wù)制度，如類似物業(yè)服務(wù)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)服務(wù)內(nèi)部，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平和檔次。

　　5.正確引導(dǎo)輿論

　　人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。

　　(執(zhí)筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)

篇3：物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項(xiàng)目銜接工作報(bào)告

　　物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項(xiàng)目銜接工作報(bào)告

　　一直以來，物業(yè)服務(wù)前期介入是我非常關(guān)注的課題，但是"沒有調(diào)查研究，就沒有發(fā)言權(quán)。"雖然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟(jì)南的新世界陽光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)際經(jīng)歷，以及在工程管理上知識(shí)比較薄弱，并不敢隨意妄加評(píng)論，而且常言道：你說什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態(tài)度，一個(gè)物業(yè)服務(wù)人在雇主和顧客，在開發(fā)商和業(yè)主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場出發(fā)，對(duì)許多問題都會(huì)得出不同的結(jié)論，以下的這一篇文章，僅僅是從個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，站在一個(gè)物業(yè)服務(wù)人的角度和立場上談一些與地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的問題，其中錯(cuò)誤之處在所難免，請(qǐng)指正。

　　第一篇：散論

　　一、開發(fā)商對(duì)物業(yè)服務(wù)的總體定位。

　　當(dāng)前青島市乃至全中國的現(xiàn)狀仍然是：開發(fā)商包干前期物業(yè)服務(wù)，這種包干的模式，在地產(chǎn)開發(fā)的早期，是起到了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)作用的，中海、萬科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的，但是那時(shí)候他們有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一，用戶不知道物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業(yè)服務(wù)的市場潛力無限大，開發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭奪市場的戰(zhàn)略選擇；第三，因?yàn)橛脩暨€不懂得如何"維權(quán)"，自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天，這些條件都已經(jīng)完全不具備了，首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)服務(wù)的服務(wù)優(yōu)劣；再一個(gè)，朝陽行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實(shí)力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場上競爭；最后，因?yàn)闃I(yè)主的高度成熟，他們對(duì)如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來在開發(fā)商有角度都是法律問題，但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問題了，自辦物業(yè)公司的紙"包不住火"，反而成為一種業(yè)主進(jìn)行制約和討價(jià)還價(jià)的籌碼，開發(fā)商還需要對(duì)保修和過程中的損毀承擔(dān)長期責(zé)任，而且，一線的項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)對(duì)整個(gè)績效起到?jīng)Q定性作用。這時(shí)候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目最終必將牽扯掉開發(fā)商大量的精力和資源。所以國家建設(shè)部提出了"分業(yè)經(jīng)營"的觀念，這在總體上是對(duì)的，這里就需要開發(fā)商重新評(píng)估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問題。一般說有兩種方向：

　　1、開發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)服務(wù)通常是外包的，因?yàn)樯鐣?huì)上有很多物業(yè)服務(wù)都急于占領(lǐng)市場，開發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個(gè)物業(yè)服務(wù)部來制約和檢查外包服務(wù)的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)者必須要預(yù)防問題，而且，開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)也無需承擔(dān)。

　　2、如果開發(fā)商開發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將"天福苑"作為一個(gè)例子)，即使的房屋全部銷售后，開發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司，但是這類公司應(yīng)以"專業(yè)化"進(jìn)行自我定位，依靠物業(yè)公司來分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國企的思路，如果要求發(fā)展，則應(yīng)避免管理服務(wù)不善使自身的生存能力不足，進(jìn)而制約了集團(tuán)公司的發(fā)展和整體品牌形象。

　　二、合同的問題：

　　房屋買受合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)作出明確約定。特別是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納時(shí)限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關(guān)條文的合情合法，另外，因?yàn)楫?dāng)前業(yè)主的維權(quán)意識(shí)極強(qiáng)，在繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)間安排上一定需要注意，完全等到業(yè)委會(huì)成立后再收物業(yè)服務(wù)費(fèi)固然不妥，而如果業(yè)主入住時(shí)即收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未來就會(huì)有業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)主張開發(fā)商將空置房面積補(bǔ)充繳納同等標(biāo)準(zhǔn)的管理費(fèi)一說，(類似案例在北京已發(fā)生多起)，故而，既然前期物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)是順利完成開發(fā)商的售后服務(wù)，這時(shí)就應(yīng)當(dāng)開始對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)安排，既要滿足服務(wù)功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)公司有可能在低收費(fèi)的背景下"賠了夫人又折兵"。

　　再一個(gè)是前期物業(yè)服務(wù)合同，編制一個(gè)盡可能"科學(xué)"的前期物業(yè)服務(wù)合同非常重要，開發(fā)商要估算出物業(yè)服務(wù)的成本和收入來源，開發(fā)商要提供資源，相應(yīng)的就要對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行必要的考核，同樣，物業(yè)公司需要通過合同明確自身的責(zé)任，以及不屬自身范圍的工作同開發(fā)商進(jìn)行及時(shí)必要的溝通，而且開發(fā)商還需就物業(yè)公司實(shí)施"酬金制"或"包干制"進(jìn)行定位，二OO四年九月六日建設(shè)部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預(yù)期國家法規(guī)以后的走向，會(huì)要求這一合同向全體業(yè)主公示，并就任一經(jīng)營項(xiàng)目都必須公開，這意味著，前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)作為開發(fā)商交付房屋的售后服務(wù)，將越來越正規(guī)和納入市場競爭。

　　最重要的兩點(diǎn)：公共地方與私人地方的判定，開發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利，都應(yīng)在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進(jìn)行詳細(xì)說明，并能夠給予顧客恰當(dāng)而且合理的解釋。

　　三、足以危及物業(yè)服務(wù)的銷售宣傳：

　　個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)避免建造所有人都想要的房子，而應(yīng)定位于一目標(biāo)人群，古語云："千金一鄰"，早期社區(qū)的破壞大多是因?yàn)槿胱〉臉I(yè)主本身素質(zhì)不高，背負(fù)上貸款之后則更加成為"窮人"，房產(chǎn)價(jià)格在他心目中的比重過大之后，就會(huì)做出嚴(yán)重違背常理的事情來。現(xiàn)在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時(shí)我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠實(shí)"地去考慮問題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請(qǐng)，對(duì)以后的物業(yè)服務(wù)都發(fā)生實(shí)質(zhì)上影響，并且，銷售問答中幾件事情非常重要：

　　住戶購房時(shí)會(huì)問到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)算應(yīng)當(dāng)是先做出來的，管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)報(bào)得比測算稍高一點(diǎn)，以便于將來有回旋余地。

　　物業(yè)服務(wù)宣傳要點(diǎn)上，某某名牌公司顧問其實(shí)不重要，重要的是對(duì)駐場經(jīng)理的考核。

　　延期交房、分?jǐn)偂⒅醒肟照{(diào)供應(yīng)時(shí)間、電梯的使用將是未來業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時(shí)有所保留，阻退那些提問過多的顧客，也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復(fù)。銷售人員是否應(yīng)當(dāng)善于說：我無權(quán)就您的這一提問給予答復(fù)和承諾，但我可以傾聽并向上匯報(bào)。這是一種明智而審慎的做法。

　　四、物業(yè)服務(wù)的前期介入：

　　物業(yè)服務(wù)專家在項(xiàng)目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的，物業(yè)服務(wù)始終是滯后的，一般我們都習(xí)慣于快交房時(shí)才成立物業(yè)服務(wù)公司并聘請(qǐng)顧問，但這樣的物業(yè)服務(wù)定位就僅僅是解決問題而不是預(yù)防問題了，前期介入預(yù)防問題的落腳點(diǎn)，在于當(dāng)事人首先是工程方面的行家，然后又有物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，他就會(huì)在前期介入出提出很多有價(jià)值的建議，就象天福苑項(xiàng)目中，現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來提前的物業(yè)服務(wù)思維的重要性。

　　1、網(wǎng)點(diǎn)上的三層平臺(tái)，如果早先設(shè)計(jì)定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設(shè)計(jì)圖紙中應(yīng)當(dāng)考慮到所有網(wǎng)點(diǎn)房的空調(diào)設(shè)計(jì)位置，使物業(yè)服務(wù)人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說明和聲明。

　　2、開發(fā)商高估了業(yè)主對(duì)車庫的需求。

　　3、一般來說，新產(chǎn)品有較好的賣點(diǎn)，但問題在于它們并不成熟，在維護(hù)和管理上面也會(huì)有諸多后遺癥，設(shè)備的選型，首要的是質(zhì)量性能--不出毛病；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購等等。

　　4、維修基金的建立，應(yīng)由工程方面提出來，因?yàn)槲覀兌贾廊我辉O(shè)備的使用年限和維修率，電梯多少年后會(huì)報(bào)廢更換?涂料多長時(shí)間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設(shè)備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業(yè)主買了房子是一切問題的開始，而不是結(jié)束。

　　第二篇：對(duì)房地產(chǎn)方面的建議

　　一、同建設(shè)項(xiàng)目方案相配套，物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)較早提交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入方案。定下總的目標(biāo)、工作范圍、計(jì)劃步驟和實(shí)施成果。最顯著的實(shí)施成果應(yīng)當(dāng)是：《臨時(shí)業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設(shè)計(jì)建議》。

　　二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)根本無法與各自完全私有的部分分開，它時(shí)時(shí)刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障，所以對(duì)一切公有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行長期的運(yùn)營規(guī)劃是物業(yè)服務(wù)公司的任務(wù)。為確保盡早做出合乎事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的建筑物管理財(cái)務(wù)測算，專業(yè)物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)參與前期圖紙的會(huì)審工作，盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設(shè)施工安裝配套的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的主要經(jīng)理人員進(jìn)行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓(xùn)，也非常必要。

　　三、物業(yè)服務(wù)如何深入地理解規(guī)劃設(shè)計(jì)中的思想、理念和要點(diǎn)，對(duì)一個(gè)成功的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目來說很關(guān)鍵，當(dāng)前我們做的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目還沒有上升到標(biāo)準(zhǔn)化的層次，離人性化的要求就更遠(yuǎn)了，實(shí)際上理想中的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)是從地產(chǎn)設(shè)計(jì)里面的細(xì)節(jié)入手，了解設(shè)計(jì)的理念和思維，便于物業(yè)服務(wù)對(duì)建筑藝術(shù)的解說和詮釋。

　　四、銷售宣傳期間，組織對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面培訓(xùn)，在與物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題上達(dá)成共識(shí)和統(tǒng)一口徑。

　　五、入住以前，嚴(yán)格接管驗(yàn)收工作，這項(xiàng)工作在天福苑物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐中還是執(zhí)行得不錯(cuò)，必須要堅(jiān)持。

　　六、保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)會(huì)同各施工安裝單位和物業(yè)服務(wù)公司簽定《三方保修合同》，因?yàn)槭┕こ邪痰睦媸芸赜陂_發(fā)商，而與物業(yè)公司無直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行保修協(xié)調(diào)上面就會(huì)陷入人情債而無法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后，如施工單位保修不及時(shí)，尋求替代品盡快解決問題，成本從質(zhì)保金中扣除，這樣避免物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主"裝模作樣"地進(jìn)行保修聯(lián)系服務(wù)，如果業(yè)主仍然不滿，則可以從合同當(dāng)中歸責(zé)，進(jìn)而考核物業(yè)服務(wù)的績效。

　　七、物業(yè)公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設(shè)計(jì)以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)公司必須要當(dāng)即予以制止，這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展，如果不能嚴(yán)格管理，則物業(yè)服務(wù)公司無從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。

　　八、對(duì)物業(yè)保險(xiǎn)事宜，開發(fā)商也應(yīng)及早考慮，因?yàn)楝F(xiàn)代社區(qū)的公共安全責(zé)任事件和消防火災(zāi)隱患都非常大，在我們所經(jīng)歷的大廈管理當(dāng)中，投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)(自然災(zāi)害，如地震、火災(zāi)等)，機(jī)器損害險(xiǎn)(機(jī)器意外事故等)，公眾責(zé)任險(xiǎn)(公共區(qū)域的設(shè)備的傷害)，家居保險(xiǎn)(財(cái)產(chǎn))等境外開發(fā)商都非常重視，如電梯和停車場的投保，每年都定期跟蹤，但是內(nèi)地業(yè)主和開發(fā)商的共識(shí)則是錢花得越少越好，實(shí)際上將自己頭上懸了一把達(dá)摩克利斯之劍。

　　九、開發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求，開發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會(huì)委員，這是必須考慮的問題，高層、多層和網(wǎng)點(diǎn)有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的，否則業(yè)主委員會(huì)不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。