項目物業(yè)接管驗收的內容和標準
接管驗收應包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設施的驗收、各類機電設備的驗收、戶內設施的驗收、鑰匙的驗收和接管。
1資料的交接驗收
1.1產權資料包含以下項目：
1.1.1項目批準文件
1.1.2用地批準文件
1.1.3拆遷資料
1.1.4房屋所有權證
1.1.5土地使用權證
1.1.6有關司法、公證文書和協(xié)議
1.1.7房屋分戶使用清冊
1.1.8房屋設備及定、附著物清冊
1.2技術資料包括以下項目：
1.2.1竣工圖--包括總平面布置圖，建筑、結構、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。
1.2.2機電設備的竣工圖紙、調試記錄、使用說明、原理圖、維護指導、政府主管部門驗收合格證明等。
1.2.3地質勘察報告
1.2.4工程合同及開、竣工報告
1.2.5工程預決算
1.2.6圖紙會審記錄
1.2.7工程設計變更記錄及技術核定記錄（包括質量事故處理記錄）
1.2.8隱蔽工程驗收簽證
1.2.9沉降觀測記錄
1.2.10防雷接地測試合格證明
1.2.11竣工驗收證明書
1.2.12鋼材、水泥等主要材料的質量保證書
1.2.13新材料、構、配件的鑒定合格證書
1.2.14水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書
1.2.15砂漿、混凝土試塊試壓報告
1.2.16供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告
1.2.17與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關協(xié)議書
1.2.18各類機電設備、附屬設施、園林綠化工程質量保證及維護保養(yǎng)協(xié)議書
1.2.19鑰匙清單
1.2.20房地產平面圖；
1.2.21房屋分間平面圖；
1.2.22房屋及設備技術資料。
2建筑主體及配套設施的驗收
2.1地基基礎的沉降不得超過建筑設計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。
2.2鋼筋、混凝土構件產生的變形、裂縫不得超過設計規(guī)范的規(guī)定值。
2.3承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。
2.4外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應易于清洗。
2.5各類屋面符合工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無積水、無滲漏，應有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滴漏，平屋面部分應有隔熱、保溫措施，公用部位應設置屋面檢修孔。
2.6地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現象，整體地面平整。
2.7樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。
2.8屋面避雷設施連接牢固，支撐間距符合設計規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設計要求。
2.9外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。
2.10室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑符合設計規(guī)范，管道應順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。
2.11化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。
2.12明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。
2.13房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現象，路面排水溝應有鐵蓖等防護設施。
2.14小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應設置足夠的照明設施。
2.15小區(qū)應設置足夠的生活和建筑垃圾轉運場所。
2.16房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。
2.17掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道應暢通，無阻塞物，露天部分應設置有效的防落雨措施。
2.18園林綠化應配備足夠的澆灌設備、設施。
2.19運動場所、設施應達到功能要求，有足夠的安全防護措施。
2.20施工現場須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。
2.21停車場配套設施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設置合理，車位線、行車指示標識清晰、耐久，限高、限速標識明顯。
2.22群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應
有的質量和使用功能要求。3配套機電設備的驗收
3.1供、配電設備驗收標準
3.1.1高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設計及有關合同要求。自動、手動切換正常，繼電保護功能正常。
3.1.2電表、各類開關、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計量表計安裝位置合理，無重復計量和漏計量現象。
3.1.3電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1M歐/kV。
3.1.4應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。
3.1.5照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。
3.1.6各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。
3.1.7發(fā)電機組啟動及運行狀況正常，無雜音，設備安裝符合技術設計規(guī)范，消音處理良好。
3.2給、排水設備的驗收標準
3.2.1水箱、水池符合設計要求，無漏水、滲水現象。
3.2.2水泵運行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現象。
3.2.3給、排水管網外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標識明顯、規(guī)范。
3.2.4室內外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。
3.2.5污水處理系統(tǒng)-污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，運行平穩(wěn)，重要設備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護措施，如設置喇叭口。
3.3弱電設備的驗收標準
3.3.1有線電視、公用天線系統(tǒng)符合規(guī)定等級，接收信號畫面清晰度達標，聲音清楚。
3.3.2電話系統(tǒng)分接箱位置設置合理，布線規(guī)范，標識明顯、準確。
3.3.3電腦網絡系統(tǒng)布線合理，運行穩(wěn)定、可靠。
3.3.4電訊系統(tǒng)信號對應地點無誤，安裝符合設計及有關合同要求。
4消防設施的驗收標準
4.1消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。
4.1接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水，安裝位置正確，排送風機風量及所有線路符合設計要求，各種設施能夠正常運作。
4.1水泵、管網揚程、壓力符合設計規(guī)范。
4.1小區(qū)消防通道設置合理、暢通。
4.1消防設施的驗收主要以消防部門的驗收標準為準，我方積極參與。
5安防智能化系統(tǒng)的驗收
5.1智能化系統(tǒng)主要包括閉路電視監(jiān)控、周界防翻越、智能門禁、樓宇對講、停車場管理等子系統(tǒng)。
5.2主機設備質量合格，提供廠家檢驗合格證明，安裝位置合理、穩(wěn)妥，操作方便便于管理；各系統(tǒng)之間信號傳輸正常、聯(lián)動準確。
5.3系統(tǒng)運行穩(wěn)定、探測設備安全、可靠，信號準確。
5.4管線安裝規(guī)范，易于維修。
5.5室內設備要求安裝美觀，能夠合理布控。
6設備間的驗收
6.1設備布局合理，便于維修、維護。
6.2設備間配備足夠的通風、降溫、防潮、防鼠設施，配備足夠的消防器材。
6.3設備間有防水、排水設施，電器設備間接地良好。
6.4各類設備標識明顯、準確。
4戶內設施的驗收
4.1地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡，外觀完好。
4.2塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。
4.3門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。
4.4衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。
4.5衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過8m，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。
4.6開關、燈具、插座安裝位置正確，安裝牢固可靠，配電箱接地良好。
4.7預留空調孔位置準確、規(guī)范，冷凝水排水管通暢。
5鑰匙的接管與驗收
5.1各類鑰匙應有詳細清單。
5.2鑰匙應有明顯標識，開鎖準確無誤。
5.3交接時應逐項核對，辦理交接手續(xù)。
篇2：物業(yè)竣工驗收與接管驗收
物業(yè)竣工驗收與接管驗收
一、物業(yè)的竣工驗收
(一)竣工驗收及驗收種類
物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產的最后一個階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經開發(fā)商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。
竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責任，如工程達到設計或合同要求，經驗收后，就可解除合同義務。從物質形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務;從經濟關系上說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔的經濟和法律責任。
建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。
1.隱蔽工程驗收
隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現行技術規(guī)范，驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。
2.單項工程驗收
單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設計單位、建筑商等共同進行交工驗收。
3.分期驗收
分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區(qū)，當第一期房屋建成后，即可驗收，以使建筑產品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。
4.全部工程驗收
全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預先驗收--正式驗收的順序進行。
物業(yè)管理企業(yè)均應在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業(yè)管理企業(yè)應代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據專業(yè)經驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎。
(二)竣工驗收的依據、標準及主要工作
1.竣工驗收的依據
①上級主管部門的有關文件。
②開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。
③設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。
④國家現行的施工技術驗收規(guī)范。
⑤建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。
⑥對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。
2.驗收的標準
①工程項目按照工程合同規(guī)定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質量標準，能夠滿足使用要求。
②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常。
③設備調試、試運轉達到設計要求。
④建筑物周圍2米以內的場地清理完畢。
⑤技術檔案資料齊全。
3.做好竣工驗收工作
①建筑商準備和提交竣工資料。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護管理，為改建、擴建提供依據和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表;圖紙會審記錄;竣工圖;隱蔽工程驗收單、工程質量事故發(fā)生記錄單;材料、半成品的試驗和檢驗記錄;永久性的水準點坐標記錄;建筑物或構筑物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量合格證;土建施工的試驗記錄;土建施工記錄;設備安裝施工和檢驗記錄;建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項;該工程的有關技術決定;工程結算資料、文件和簽證等。
②開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。
③進行設備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車。
④辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產移交，根據承包合同的規(guī)定辦理工程結算手續(xù)。除注明承擔的保修工作內容外，雙方的經濟關系與法律責任可予以解除。
二、物業(yè)的接管驗收
(一)接管驗收與竣工驗收
接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于：
1.驗收的目的不同
接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗;竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求。
2.驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認;竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質量標準，能滿足使用等。
3.交接對象不同
接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。
(二)接管驗收中應注意的事項
物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面：
1.物業(yè)管理企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。
2.物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。
3.接管驗收中若發(fā)現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。
4.落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。
5.開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。
6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收
物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收
一、接管前的準備工作
房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應在物業(yè)項目立項時就建立合作關系。但在一些地區(qū)，物業(yè)管理機構尚未健全，常常由房地產開發(fā)企業(yè)自設機構來管理物業(yè)。一般來講，由專業(yè)化的物業(yè)管理公司參與物業(yè)的開發(fā)全過程，將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。目前，物業(yè)管理公司的選聘大多采取議標的方法，少數采用公開招標，無論通過哪一種方式，物業(yè)管理公司都要從開發(fā)企業(yè)或管委會手中接管物業(yè)。
從理論上講，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并一定就是前期物業(yè)的當然管理者，特別是房地產開發(fā)企業(yè)決定招標選聘時。反之，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)是否愿意承接該物業(yè)的管理也需經過科學的測算和對該物業(yè)經營實效的評估和權衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下:
1.房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項。主要是管理服務內容、標準、期限；保修責任的委托與實施；諸如遺留掃尾工程、空置房經租或看管等代為辦理事項；管理服務費構成及籌集；管理用房、經營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關資料的驗收接管。
2.在洽談的過程中，物業(yè)管理企業(yè)對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出測算，據此制定接管方案作為依據與房地產開發(fā)企業(yè)進一步協(xié)商或競標。如達成一致或中標即可簽訂前期物業(yè)管理委托合同。
3.一旦簽約，物業(yè)管理企業(yè)就要實施驗收接管。依照的有關規(guī)定主要有1991年2月4日國家建設部制訂的《中華人民共和國行業(yè)標準--房屋接管驗收標準》和(1993)814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》。同時還應做好檔案資料的移交工作，必不可少的檔案資料有:規(guī)劃圖，竣工圖，地下管網竣工圖，各類房層清單，單體建筑結構，設備竣工圖及合格證或保修書，公用設施，設備及公共場地清單，有關業(yè)主或承租使用人的相關資料等。
4.根據前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責，物業(yè)管理企業(yè)應制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場管理辦法，電梯使用規(guī)定，物業(yè)的報修與維修規(guī)定等。
5.為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，物業(yè)管理企業(yè)應著手組成該物業(yè)的常設管理機構，配備管理人員。人員不足時要著手進行社會招聘和上崗培訓等準備工作。
6.建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡，構筑綜合服務網絡。前者是指物業(yè)正式啟動運作后，勢必要與社區(qū)主管部門和市政及公用事業(yè)單位取得聯(lián)系，獲得他們的支持與配合。同時，物業(yè)管理企業(yè)也不是萬能企業(yè)，有一些業(yè)務(尤其是業(yè)主的特約服務)還需選定專業(yè)服務公司代理。唯此，才能使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。
7.物業(yè)正式出售又稱“開盤”，這也是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與樓盤營銷。首先可以就營銷策略提出自己見解，促進銷售順利進行。從根本上來講，促銷是房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤滯銷開發(fā)企業(yè)投資得不到完全回報，而物業(yè)管理也因滯銷造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務帶來困難。物業(yè)管理對提高物業(yè)附加值的作用日見明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業(yè)的管理水準和合理的收費以吸引更多的消費者前來購買等功效。其次，參與營銷(包括預售)是物業(yè)管理企業(yè)與消費者(即未來的業(yè)主)直接見面的最好機會。了解他們對物業(yè)管理的具體要求將對今后業(yè)務的開展大有裨益。最后，現行法規(guī)規(guī)定，在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉讓合同時必須附上有關前期物業(yè)管理合同及《物業(yè)使用公約》、《住戶手冊》等附件，即“應在買賣合同中對房地產產權人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定”(詳見國家建設部《城市住宅小區(qū)管理辦法》)。
二、從房地產開發(fā)企業(yè)接管
建設部第33號令明確規(guī)定:房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產開發(fā)企業(yè)負責管理，因此，參與物業(yè)開發(fā)全過程的物業(yè)管理公司最有可能成為接受物業(yè)管理委托的公司。
三、從管理委員會接管
物業(yè)管理作為一種經營服務型企業(yè)，是受物業(yè)產權人及使用人委托實施管理。也就是說，產權人及使用人有權選擇管理者，這種權利集中體現在“產權人及使用人代表大會”上。“產權人及使用人代表大會”按召開的時間與形式可分為三種，即首屆“產權人及使用人代表大會”、“產權人及使用人代表大會年度會議”、“產權人及使用人代表大會特別會議”。管理委員會由首屆“產權人及使用人代表大會”選舉產生。
建設部第33號令明確規(guī)定管委會具有選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權利。首次選聘物業(yè)管理公司的工作一般由開發(fā)企業(yè)完成。管委會組成之后應對所選聘的物業(yè)管理公司進行考察，同時對物業(yè)管理公司的服務質量進行監(jiān)督。管理水平低下的物業(yè)管理公司將會被管委會解聘。物業(yè)管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續(xù)聘時，管委會可選聘其他物業(yè)管理公司接管物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理公司在接管使用過程中的物業(yè)時，應做好如下工作:
(一)收集資料
在接管物業(yè)時，應收集以下資料:
1.物業(yè)規(guī)劃圖。
2.竣工總平面圖。
3.單體建筑及結構設備竣工圖。
4.地下管網竣工圖。
5.建筑施工圖。
6.隱蔽工程驗收簽證。
7.沉降觀察記錄。
8.竣工驗收證明。
(二)接管驗收
1.接管驗收應具備的條件。
2.接管驗收應驗交的資料。
3.房屋接管驗收。
4.質量與使用功能的檢驗。
5.危險和損壞問題的處理。
(三)用戶基本情況調查
可采用入戶調查和調查表形式全面了解住戶的基本情況。
(四)資料歸類、存檔
物業(yè)管理資料對管理工作的實際操作具有指導作用，應采取妥善的方式保存、管理。
四、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別
接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于:
1.驗收的目的不同
接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求。
2.驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質量標準，能滿足使用等。
3.交接對象不同
接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。
五、接管驗收中應注意的事項
物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面:
1.物業(yè)管理企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。
2.物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。
3.接管驗收中若發(fā)現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直到完全合格。
4.落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。
5.開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。
6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
六、接管驗收的內容
接管驗收的主要內容是:
(1)主體結構。地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結構開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結構，變形、裂縫都不能超過國標規(guī)定，外墻不得滲水。
(2)屋面與樓地面。各類屋面必須符合國家建筑設計標準的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現象。衛(wèi)生間、陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不允許倒流水和滲漏。
(3)裝修。鋼木門窗均應安裝平正牢固，開關靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。
(4)電氣。線路應安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導線間及對地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家標準規(guī)定，電梯應能準確、正常運轉，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。
(5)水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應分設，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、輔機應齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運轉準確正常。
(6)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標高，窖井的設置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報箱、掛物鉤、曬衣架應按規(guī)定安裝。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。
七、接管驗收的作用
按管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進行。接管驗收的作用主要體現在:
1.明確交接雙方的責、權、利關系
通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。
2.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益
通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質量。
3.為日后管理創(chuàng)造條件
通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據接管中的有關物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現代化的管理優(yōu)勢。
八、接管驗收的有關要求與標準
物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，主要內容有:
(一)接管驗收應提交的資料
1.新建房屋接管驗收應提交資料
(1)產權資料:
①項目批準文件；
②用地批準文件；
③建筑執(zhí)照；
④拆遷資料。
(2)技術資料:
(1)竣工圖--包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；
(2)地質勘察報告；
(3)工程合同及開、竣工報告；
(4)工程預決算；
(5)圖紙會審記錄；
(6)工程設計變更通知及技術核定單位(包括質量事故處理記錄)；
(7)隱蔽工程驗收簽證；
(8)沉降觀測記錄；
(9)竣工驗收證明書；
(10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；
(11)新材料、構配件和鑒定合格證書；
(12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；
(13)砂閃、混凝土試塊試壓報告；
(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。
2.原有房屋接管驗收應驗交的資料:
(1)產權資料:
①房屋所有權證；
②土地使用權證；
③有關司法、公證文書和協(xié)議；
④房屋分戶使用清冊；
⑤房屋設備及其固定附著物清冊。
(2)技術資料:
①房地產平面圖；
②房屋分間平面圖；
③房屋及設備技術資料。
(二)接管驗收的標準
①主體結構
·地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。
·鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值。
·木結構應結牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構件的選材必須符合結構工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。
·磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。
·凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有關規(guī)定。
②外墻不得滲水
③屋面
·各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。
·平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。
·陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。
④樓地面
·面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。
·衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。
·木樓地面應平整牢固，接縫密合。
⑤裝修
·鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。
·進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。
·木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。
·抹砂應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
·飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。
·油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。
2.水電設備設施的現場驗收
(1)供配電系統(tǒng)的現場驗收。主要有如下內容:
①檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區(qū)有關規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側有無隔離設施等)；接地網有無可靠接地；設備房有無做好“三防”措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網)。
②檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現象，有無事故緊停車功能，應急自動發(fā)電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。
③低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/千伏。應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經過國家供電有關部門檢測。
(2)中央空調系統(tǒng)通風工程部分的現場驗收。主要有如下內容:
①檢查中央空調主機能否正常運行，負荷能否在可調節(jié)范圍內調節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是否符合規(guī)范。
②檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補水，管路最高點和最遠點壓力是否在0.15兆帕(滿負荷情況下)。
③檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。
④檢查柜式風機、盤管內機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現象。
(3)消防系統(tǒng)的現場驗收。主要有如下內容:
①檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應作出相應的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。
②檢查消防管路有無漏水，閥應保持常開狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。
③檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。
④檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設施有無故障防礙影響正常使用等。
(4)運輸設備的現場驗收。主要有如下內容:
①直升電梯應能準備的啟動運行、選層、平層、停層、引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備。
②自動扶梯應運行平穩(wěn)，無振動，無雜音，扶手帶應無鋼刺，松緊程度應保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應可以用手拖動扶手帶。應動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。電梯的應急對講應能可靠對講，發(fā)生消防火警時應能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。
(5)管道煤氣系統(tǒng)的現場驗收。主要檢查管道煤氣是否按國家標準及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。
(6)電信系統(tǒng)的現場驗收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設應符合國家標準。
(7)有線電視網的現場驗收。要求有線電視線路敷設整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進戶線穿墻部分應穿管敷設，電視信號圖像清晰、聲音清楚。
(8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現場驗收。主要有如下內容:①閉路監(jiān)控系統(tǒng)應圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真；②防盜對講設備應對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應快靈敏，開鎖功能迅速、有效。
(9)給排水系統(tǒng)的現場驗收。主要以如下內容:
①檢查自來水公司進水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進水管是否有安全保障措施，水泵電機是否安裝穩(wěn)固，運行時應無振動。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現象。
②壓力供水設備安裝、使用是否符合國家標準及地區(qū)標準，壓力是否在正常控制范圍內，安全保護是否完善，能否及時動作。
③排水管道不應采用陶瓷管、塑料管，應無路冒滴漏現象，防腐措施應符合國家標準，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應便于維修，管道排水應流暢，集水井、沙井、化糞池應暢能，潛水泵應無堵塞，自動控制正常。
3.小區(qū)市政驗收
小區(qū)的市政包括小區(qū)內的道路、排水涵道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設施、環(huán)保設施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質量外，應注意:
(1)道路:有否積水(路面排水反坡)。
(2)砂井:溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。
(3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數是否相符。
(4)化糞池有無透氣管(不能完全密閉)。
(5)小區(qū)內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。
(6)小區(qū)內路燈開關分區(qū)是否合理，有否防雷保護。