商務(wù)樓物業(yè)管理處部門職責(zé)

　　1、管理組

　　（1）管理室

　　負責(zé)管理處各項工作的協(xié)調(diào)、調(diào)度與管理。

　　負責(zé)質(zhì)量體系的宣貫、運行、督促檢查和落實。

　　負責(zé)開展宣傳教育、公益活動及精神文明活動。

　　負責(zé)每半年一次的客戶滿意度調(diào)查工作。

　　（2）管理服務(wù)中心

　　具體負責(zé)日常物業(yè)管理以及客戶服務(wù)工作

　　負責(zé)接待業(yè)主投訴、意見、新聞媒體、上級部門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析處理和及時傳遞，并提供分析報告，為質(zhì)量分析、決策提供依據(jù)。

　　按受各部門工作人員投訴，通過相關(guān)部門處理，并對投訴進行跟蹤、回訪和記錄。

　　充分利用現(xiàn)代化管理手段獲取信息并進行整理和利用。對重點區(qū)域進行全面的管理服務(wù)。

　　2、工程組

　　（1）設(shè)備管理、維修

　　負責(zé)檢查智能化、供配電、給排水、空調(diào)、電梯、消防等公用設(shè)備設(shè)施的運行、與設(shè)備房、設(shè)備的日常維護工作。

　　負責(zé)各類技術(shù)資料的收集、歸納、整理。

　　負責(zé)節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能計劃及措施的制訂，并實施。

　　負責(zé)設(shè)備突發(fā)事故的處理。

　　配合各能源供給及通訊等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。

　　負責(zé)建筑物本體維護及公共交通道路、配套的公共設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。

　　負責(zé)建筑物配套的公共照明、泛光等燈光系統(tǒng)維修養(yǎng)護工作。

　　負責(zé)停車場的維修養(yǎng)護工作。

　　負責(zé)其它臨時維修工作。

　　3、清潔、綠化組

　　負責(zé)整個商務(wù)樓的清潔保潔工作。

　　負責(zé)清潔情況的質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

　　負責(zé)垃圾收集、處理。

　　負責(zé)"四害"的清殺工作。

　　負責(zé)將垃圾清運至垃圾中轉(zhuǎn)站，并督促環(huán)衛(wèi)部門及時清運垃圾。

　　負責(zé)建筑物外墻的清洗工作。

　　負責(zé)商務(wù)樓綠化的養(yǎng)護管理（施肥、造型、修剪等），維護整體環(huán)境形象，創(chuàng)最佳生態(tài)環(huán)境。

　　負責(zé)綠化病蟲害的防治工作。

　　對綠化工作進行質(zhì)量監(jiān)督、記錄。

　　4、保安組

　　負責(zé)安全管理工作計劃的制訂和實施。

　　負責(zé)各樓層的保衛(wèi)巡視，按規(guī)定巡邏路線、時間實行24小時巡查值班。

　　控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)，按規(guī)定路線通行。

　　負責(zé)突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制訂和實施。

　　負責(zé)消防檢查和防火監(jiān)督管理。

　　負責(zé)監(jiān)控中心的24小時值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速通知相關(guān)人員進行處理，并報告值班領(lǐng)導(dǎo)。

　　密切監(jiān)視商務(wù)樓外來人員進入主要商務(wù)樓區(qū)域的行為，預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。

　　密切監(jiān)控消防設(shè)備設(shè)施的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常，立即按有關(guān)程序操作，防止火災(zāi)發(fā)生。密切監(jiān)視交通情況（如車輛的進出等）。參加義務(wù)勞動與便民服務(wù)活動。

篇2：物業(yè)知識教材:與相關(guān)部門的關(guān)系

　　物業(yè)知識教材:與相關(guān)部門的關(guān)系

　　物業(yè)管理公司所開展的各類服務(wù)工作都離不開政府的各個主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無成，必須正確處理好各類關(guān)系。

　　一、與政府行政主管部門的關(guān)系

　　行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務(wù)等行政管理部門對小區(qū)內(nèi)的居民和單位實施的行政管理。其主要任務(wù)是貫徹執(zhí)行政府的政策、法令和各種法規(guī)，包括街道辦事處和居民委員會的民政、征兵、計劃生育、僑務(wù)等項工作，公安交警部門的社會治安、戶籍管理、交通管理工作，規(guī)劃城建部門的城市規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，工商稅務(wù)部門對經(jīng)濟活動的管理工作，等等，其權(quán)力來源于政府的行政權(quán)。

　　受小區(qū)代表機構(gòu)(如小區(qū)管委會或業(yè)主委員會)委托和授權(quán)對小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)(或使用權(quán))的公共場所、公共設(shè)備和所有公共配套設(shè)施實施專業(yè)化有效管理，同時提供多層次的社區(qū)公共服務(wù)和家庭服務(wù)。物業(yè)管理公司的管理權(quán)力來源于產(chǎn)權(quán)人、住戶和單位的授予。

　　雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個不同的概念，但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，在其經(jīng)濟活動中應(yīng)當接受國家財政、工商、稅務(wù)等行政主管部門的管理;在其專業(yè)管理活動中，應(yīng)當接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。總之，物業(yè)所在地人民政府對物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)接受其指導(dǎo)，但人民政府不直接介入物業(yè)管理過程中具體的業(yè)務(wù)工作，是一種間接管理。

　　二、與屬地街道辦事處(或居委會)的關(guān)系

　　街道辦事處作為人民政府的派出機構(gòu)，在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括:統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、檢查監(jiān)督，但不替代物業(yè)管理企業(yè)實施具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供生活服務(wù)。廣州東華實業(yè)股份有限公司所管理的五羊小區(qū)為全國作出了表率。在五羊村，行政管理與物業(yè)管理職責(zé)分明，相得益彰。行政管理部門與物業(yè)管理機構(gòu)保持密切的聯(lián)系，互相配合，互相支持，構(gòu)成了高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。例如，街道和居委會派人員參加管理處的例會，及時了解物業(yè)管理的情況，通過宣傳和教育使居民、單位支持物業(yè)管理工作;公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開出產(chǎn)權(quán)人、住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，給予辦理戶口遷入手續(xù)，并負責(zé)小區(qū)保安隊伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。

　　三、與專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系

　　一個適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理公司通常是人員少，隊伍精干，社會化、專業(yè)性強。一般是由公司主要領(lǐng)導(dǎo)、各專業(yè)管理部門的技術(shù)骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)，一切按經(jīng)濟合同辦事。專業(yè)公司就是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專門機構(gòu)。專業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立，可以使勞動資源和自然資源共享，是物業(yè)管理發(fā)展的方向。此時，物業(yè)管理公司是業(yè)主(使用人)的總管家。因此在選擇這些專業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時，一定要代表廣大業(yè)主(使用人)的利益。要符合住宅小區(qū)管委會所制定的各項規(guī)章制度，并在合同執(zhí)行期內(nèi)，代表業(yè)主(使用人)根據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容、要求進行對照、檢查，從而保證各項工作能真正落到實處。

篇3：物業(yè)企業(yè)與相關(guān)部門關(guān)系的剖析

　　物業(yè)企業(yè)與相關(guān)部門關(guān)系的剖析

　　物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕代收代繳水電費

　　針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理公司代收代繳費用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照國際慣例和商品的市場規(guī)律做出了調(diào)整，規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關(guān)費用；但是，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”

　　從供水、供電、供氣、供熱的性質(zhì)看，自來水、電力、煤氣液化氣、熱力都是自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司的商品，作為商品的提供者，應(yīng)該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務(wù)與收費。但是，長期以來由于這些市政公用事業(yè)單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理公司，造成了由物業(yè)管理公司來代收代繳費用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費用的過程中，又存在著總表與分表的誤差，供電還存在著基本電費、變壓器損耗以及利率調(diào)整所形成的費用負擔(dān)。這些負擔(dān)按照“誰受益，誰承擔(dān)”的原則，自然就由物業(yè)管理公司通過提高收費標準的方法，讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理公司的這種提高收費標準的做法又違反了國家價格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒有辦法落實，最終本應(yīng)該由商品提供者承擔(dān)得費用，就成為物業(yè)管理公司的額外負擔(dān)。

　　代收代繳對物業(yè)管理的另外一個重大隱患就是存在著收不到費給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險問題。現(xiàn)在物業(yè)管理公司收到，收不到水、電、氣、暖費，都應(yīng)該交給自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司。業(yè)主用戶欠費，收不齊就由物業(yè)管理公司墊交，一些物業(yè)管理公司因此直接受到牽連，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。收費難，收取水電費更難，以致于收取水電費、物業(yè)管理費成為當前物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。

　　因此《條例》明確規(guī)定，所有這些自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司應(yīng)該向最終用戶收取費用，如果委托物業(yè)管理公司代收，雙方應(yīng)簽訂有償服務(wù)協(xié)議。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關(guān)系了。

　　行政部門如何監(jiān)管物業(yè)管理行為

　　根據(jù)《條例》的規(guī)定，物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督管理職責(zé)如下：

　　1. (第九條)政府制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法及按劃分辦法進行劃分的管理。2. (第十條)業(yè)主大會的成立指導(dǎo)管理。3. (第十六條)業(yè)主委員會成立的備案管理。4. (第二十四條)物業(yè)管理招投標的指導(dǎo)管理。 5. (第二十四條)住宅物業(yè)選聘相應(yīng)資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的審批。6. (第三十二條)審核物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級。7. (第三十三條)對物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格的管理。8. (第四十一條)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費辦法的制定。(由國家計劃主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門)9. (第四十三條)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督核查。10. (第四十六條)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為的制止或依法處理。11. (第四十七條)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故報告的備案及處理。12. (第四十九條)物業(yè)管理活動中的有關(guān)投訴的處理。13. (第五十條)業(yè)主改變物業(yè)原設(shè)計用途的審批。14. (第五十條)改變公共建筑和共用設(shè)施使用性質(zhì)的審批。15. (第五十四條)基金管理辦法的制定。(國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門制定)16. (第六章)違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。

　　政府監(jiān)管的幾種方式：

　　1、依法處罰(處罰的幾種方式)--警告；罰款；沒收違法所得，沒收非法財產(chǎn)；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或吊銷許可證、執(zhí)照；行政拘留；其他行政處罰。2、備案登記--對物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會的成立備案登記，管轄內(nèi)的重大事項記錄在案。3、口頭或文件方式告誡(特定的和普通的)--口頭表揚或警告；上發(fā)文件或書面通報、警告。4、準入制度(對企業(yè)、對人員)--加強企業(yè)的資質(zhì)管理和專業(yè)人員的資格考核。5、日常工作的審查、指引--組織招標、投標，將物業(yè)管理引入市場競爭機制，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場競爭環(huán)境；組織觀摩學(xué)習(xí)。6、考證活動--組織創(chuàng)優(yōu)達標和企業(yè)資質(zhì)等級考評。7、培訓(xùn)--各層次的崗位培訓(xùn)、職業(yè)經(jīng)理資格培訓(xùn)，物業(yè)管理實操培訓(xùn)。8、投訴的處理(被動式)--按法定權(quán)限與程序，認真處理各種投訴，減緩化解物業(yè)管理的糾紛。

　　政府監(jiān)管的手段：

　　1、教育手段--教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡、警告或表彰先進、推廣經(jīng)驗。2、經(jīng)濟手段--獎勵和罰款、沒收財產(chǎn)和違法所得。3、限制手段--吊銷資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、降低資質(zhì)等級。

　　政府監(jiān)管的層次：

　　縣(區(qū))級及其派屬機構(gòu)、地市級、省級、國家級；

　　政府監(jiān)管的特點：

　　1、以國家政權(quán)為基礎(chǔ)(雙方當事人地位是不平等的，具有國家強制力)；

　　2、監(jiān)管的依據(jù)不是合同，而是行政法規(guī)的明文規(guī)定，并且須依法定程序；

　　3、對雙方當事人而言均無利益可圖，罰沒的收入上交國庫；

　　4、社會效益的直接性，國家保障社會的公益性、讓社會得利；

　　5、監(jiān)管的復(fù)雜性(主體廣泛性、與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)、有歷史的原因、過錯的復(fù)雜性、處理的復(fù)雜性)；

　　6、監(jiān)管的公平、公正性(招投標、業(yè)主公約、示范文本)。

　　(深圳市物業(yè)管理進修學(xué)院 李釗)