1.0 目的
通過對基礎設備、設施進行管理，保證其功能滿足公司質量活動和過程的需要。

2.0 范圍
適用于麗江花園物業管理公司質量活動和過程中有關的設備、設施資源的管理。

3.0 職責
3.1技術部負責新接管物業設施、設備的驗收。
3.2技術部負責對與質量活動有關的設備、設施及環境資源進行控制。
3.3技術部負責消防監控及安全防范方面設備、設施及環境資源的運行。
3.4各管理處、各相關部門和前臺負責通知各服務分供應商進行維修。
3.5各部門按照技術部的相關規定，負責對本部門設備、設施及環境資源管理進行管理。
3.6技術部負責設備、設施的維修/保養的實施和驗收的監督。
3.7網絡管理中心負責相關網絡、電腦的維修、保養。

4.0 定義(無)

5.0工作程序

5.1與辦公有關的設備、設施的控制
5.1.1各部門提出與辦公有關的設備、設施的需求，由行政部按《物質采購控制程序》RGPM-7.4.1-B-01執行。
5.1.2行政部負責對辦公環境進行合理化配置及配合實現，以保持適宜的溫度、濕度、采光度及良好通風的辦公環境，保證員工的身心健康。
5.1.3各部門按照《設備、設施管理規定》對本部門辦公設備、設施的合理使用和辦公環境的維護。

5.2與物業管理有關的設備、設施的控制
5.2.1 技術部組織相關人員對新接管物業按《物業驗收作業指導書》進行驗收,并填寫《設施設備履歷卡》。
5.2.2 各相關部門按《標識和可追溯性控制程序》RGPM-7.5.3-B-01對物業進行標識的管理。
5.2.3 設備、設施的運行管理

a)設備、設施的日常運行
（1）技術部負責制定各《設備、設施運行操作作業指導書》，作業指導書中應包括設備、設施運行過程中對質量的控制；
（2）運行人員按相應的作業指導書執行設備、設施的日常運行，并記錄；
（3）技術部督導、檢查相關運行人員執行；

b)設備、設施的維修保養
（1）技術部工程主管負責于每年12月中督促各專業公司制定下一年度的設備、設施保養計劃，填寫于統一的《物業維修保養計劃表》。各專業公司的《物業維修保養計劃表》由工程主管收集整理齊后，報技術部副經理審核批準。
（2）運行人員按相應作業指導書對設備設施進行維修保養，并記錄。
（3）外包的設備、設施維修保養，由各專業公司按合同約定執行，各管理處應會同各專業公司人員負責服務過程的現場監督，并記錄于《服務檢查記錄表》。技術部不定期對設備進行抽檢，并記錄于《設備聯檢表》。

c) 設備、設施的報廢：
小區公共設備、設施因損耗或損壞無法修復致使不能繼續使用時，由技術部組織相關人員確認后，由設備管理員填寫《物業報廢記錄表》，經技術部主管人員審核，交財務部按有關制度規定核定，報總經理批準報廢。公司設備、設施的報廢，由行政部參考該程序處理。

d) 物業檔案的建立
（1）小區物業驗收檔案的建立按《物業驗收作業指導書》執行，并按《文件控制程序》RGPM-4.2.3-B-01和《質量記錄控制程序》 RGPM-4.2.4-B-01進行管理。
（2）技術部設備管理員負責小區物業履歷檔案的建立，技術部文員負責保管。
（3）物業履歷檔案包括：《物業臺賬》、《設施設備履歷卡》、《物業維修保養計劃表》以及物業運行記錄、物業維修保養記錄、物業報廢記錄等。
（4）公司物業檔案的建立，由行政部參考該程序處理。

6.0相關文件
6.1《設備、設施運行操作作業指導

篇2：現代建筑消防設備設施設置和特點

　　現代建筑消防設備設施設置和特點

　　為了在火災發生時能夠達到自防自救的目的，現代化的建筑中均設置有多種消防設施，主要有:能夠在早期發現火災的火災自動報警系統；能夠盡快驅散煙霧，給人們一個逃生環境的防排煙系統和正壓送風系統；能夠協助人們撲滅初起火災的水滅火系統，包括消火栓系統、自動噴淋滅火系統和水噴霧系統，以及最常用最便捷的滅火器；為防止火災和煙霧擴散的防火門、防火卷簾、水幕和擋煙垂壁；在火災時緊急運送消防隊員和被救助人員的消防電梯；火災時在照明電源被切斷的情況下，照亮周圍環境和引導逃生方向的應急照明和疏散指示。

　　除此之外，還設有指導人們有秩序地疏散的火災應急廣播系統和能夠及時了解火災區域情況的消防專用電話，以及119報警電話等。

　　然而，要使這些消防設施能夠真正在火災發生時最大限度地發揮其效能，真正達到自防自救的目的，就要使它們在火災發生的各個階段準確地動作，即消防聯動。

　　一、聯動裝置

　　一般民用建筑內發生的大都是A類(固體可燃物)火災，一般先產生大量的煙，隨著燃燒的加劇而后產生大量的熱。所以在火災報警后，消防控制設備會對防煙、排煙設施進行聯動，如:停止有關部位的空調送風，關閉電動防火閥，并接收其反饋信號，因為空調通風系統對火災擴展影響很大；啟動有關部位的防煙和排煙風機、排煙閥等，并接收其反饋信號，防排煙設備有利于防止火災蔓延和人員疏散；控制擋煙垂壁等防煙設施，當火災確認后要依次切斷有關部位的非消防電源、接通警報裝置、火災應急照明燈和疏散標志燈。

　　二、聯動范圍

　　1.防排煙系統:

　　報警后開啟報警層的排煙閥和正壓送風口閥，同時關閉該層空調風管內的防火閥，啟動排煙風機和正壓送風機，停止該層的空調送風機，以防止火災蔓延和實施人員疏散。

　　2.水滅火系統:

　　該系統在消防聯動系統中處于相對獨立的位置，消火栓系統的動作需要按動消火栓報警啟泵按鈕，或在消防控制室按動啟泵按鈕，也可在水泵房直接啟泵后才能出水滅火。自動噴淋系統的啟動幾乎不需要人為干涉，它是靠火災時炙熱的煙氣使置于噴頭玻璃泡內固定沸點的液體沸騰，脹破玻璃泡，使有一定壓力的管網里的水從噴頭噴出；當管網里的壓力降低后，置于該片管網底部的濕式報警閥中的壓力開關動作，啟動噴淋泵，而設在消防控制室聯動控制器上的水泵啟動按鈕，防止由于設備出現的故障或系統傳輸故障而造成自動啟泵失靈，不能及時給管網內補水的補救設施。

　　3.電動防火門和防火卷簾在“自動”狀態下受控于安裝在其兩側的探測器的控制，實現關閉或下降動作。

　　三、“自動”和“手動”的區別

　　消防控制中心“自動”予以控制的設施有消防水泵、防煙排煙風機的啟動，以及防火門、防火卷簾的自動關閉或下降等。

　　在水滅火系統中，消火栓系統的啟動是受消火栓按鈕、控制中心聯動控制器上的啟動按鈕和水泵房水泵控制箱上的啟泵按鈕予以控制的。即:系統中任何一個啟泵按鈕被按下，消火栓泵就應立即啟動，而這些操作全是手動實現的，沒有自動可言。通常在水泵房控制柜上，狀態轉換開關常常標有“手動”和“自動”的標志，實際上“手動”是指“就地啟動”，而“自動”是指“遠控啟動”。對整個噴淋系統而言，“自動”是指壓力開關聯動啟動，“手動”是指控制中心遠控啟動。另外，防火卷簾的兩側安裝有手動控制按鈕，而且是手動優先。

　　四、聯動功能的實現方式

　　1.在系統報警后要開啟報警層的排煙閥和正壓送風口閥，同時關閉該層空調風管內的防火閥，一般存在著“同時”和“順序”打開的問題。究竟采用哪種打開方式，這要根據系統情況而定。一般機械式閥門的打開，是靠直流電磁閥的動作釋放被拉緊的彈簧，帶動閥片轉動度實現的，而電磁閥的動作電流一般都在0.7安以上，多個電磁閥同時接通，就會在瞬間給電源造成很大的負載。如果電源質量稍差，電磁閥就會因得不到足夠的動作電流而不能動作；“順序”打開連接方式是在第一個閥門打開、閥片旋轉90度后，固定在轉軸上的凸輪壓迫微動開關，接通第二個風口的電源，如此一個接一個，就按順序打開了。對于電源來講，某一時刻最大負載僅為一個電磁閥的動作電流，不會造成過載現象，但是這種方式又要求每個風口開張必須到位，否則會在中途由于電源不能續接而難以全部打開，這就要求在平時加強維護保養，防止因機械故障引發聯動故障。

　　2.置于排煙風機入口處的排煙防火閥在平時必須是打開著的，以保證在火災初期產生的煙霧能順利排出。當火災繼續發展，排出的煙霧變成了火，這時就要求排煙動作停止，以防火災沿風道蔓延，所以叫做排煙防火閥。而關閉這個閥口的動作是由280度溫控(280度的合金熔斷條在到達熔斷溫度時被熔斷，從而釋放預先拉緊的彈簧，使閥片旋轉關閉的，并由它聯動風機停止，將反饋信號送回控制中心，這些聯動動作全部是自動完成的，并不需要人為控制。

　　3.消防泵啟動按鈕“直接啟泵”。消防水泵、防煙和排煙風機的控制設備當采用總線編碼模塊控制，還應在消防控制室設置手動直接控制裝置，由24伏直流電啟泵按鈕控制。

　　4.噴淋泵由壓力開關啟泵，同時將信號送到控制中心，通過24伏直流繼電器，讓壓力開關觸點控制其動作，利用繼電器的兩組無源觸點:一組控制水泵啟動，另一組通過模塊接入總線將動作信號反饋回總機。

　　5.應急照明和緊急疏散指示燈是在火災確認后，切斷照明電源后點亮的。當采用了自備電式燈具時，它點亮的條件是交流電一旦被切斷就自動點亮。所以，它應當接在照明回路上，才能實現正確的動作。當然，如果采用了統一供電，統一控制的應急燈就必須接到消防電源上，以保證在切斷照明供電時控制應急燈點亮。

　　參考文獻:

　　1.鄭曉奮，《物業管理實務》，清華大學出版社，20**.8

　　2.沈瑞珠楊連武，《物業智能化管理》，同濟大學出版社，20**.1

篇3：物業知識教材：供電設備設施維修管理

　　物業知訓教材：供電設備設施維修管理

　　供電設備設施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設備的維護，使設備設施在最佳運行狀態下工作;另一方面是當供電設備設施出現故障時，及時修復盡快恢復供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。

　　供電設備設施維修管理，由工程部供電設備管理員結合轄區內的供電設備設施情況，制定出物業公司的《機電設備管理工作條例》、設備設施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。

　　一、供電設備設施的養護管理

　　供電設備的養護目的是，消除事故隱患，防止供電設備設施出現較大故障，以減少不必要的經濟損失。供電設備設施的養護由值班電工負責實施。按照《機電設備管理工作條例》中的規定，定時對設備設施進行養護。

　　1.低壓配電柜的養護

　　低壓配電柜的養護，每半年一次。養護的順序是:先做好養護前的準備，然后分段進行配電柜的保養。

　　(1)養護前的準備

　　低壓配電柜養護前一天，應通知用戶擬停電的起止時間。將養護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養護工作。

　　(2)配電柜的分段養護

　　當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂的母線隔離開關相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養護。

　　①檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應清除，螺母有銹蝕現象應更換。

　　②檢查配電柜中各種開關，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內塵土，試驗操動機構的分合閘情況。

　　③檢查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。

　　④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。

　　在檢查中發現的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養護工作完成后恢復供電，并填寫《配電柜保養記錄》。

　　2.變壓器的養護

　　變壓器的養護每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進行外部清潔保養。在停電狀態下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應修復后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當發現絕緣電阻低于上次的30%~50%時，應安排修理。

　　二、供電設備設施的維修的管理

　　供電設備和設施的修理是指對供電設備中出現的故障進行的修復。較大的維修項目如變壓器的內部故障和試驗、高壓斷路器的調整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設備管理員，根據維修保養計劃，委托供電公司對轄區內的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設備管理員填寫《外委維修申請表》，經物業管理公司同意后與供電公司簽署維修協議。

　　維修時由配電室值班電工負責監督，并將結果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設施維修記錄》內。大修后的試驗結果由供電公司填寫試驗報告，交供電設備管理員并進行財務結算。若在供電設備運行中，由于雷擊或其他原因出現嚴重的故障時，首先由值班電工填寫《事故報告》經過主管部門審批后再按上述程序處理。

　　較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內的配電箱及電力計量箱等公共設施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應及時向財務部門結賬、報賬。