物業園區設備設施的構成
在現代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來越多，即使是民用建筑，在建設概念與配套功能上也與過去有了很大的不同，除了滿足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，這樣，房屋建筑的附屬設備設施就成了房屋建筑的一個不可分割的重要組成部分。只有這些配套設備設施與其他工程協調一致，緊密配合，才能充分發揮建筑物的整體功能和作用，滿足人們各方面的需要。一般的物業設施設備主要由以下各系統構成。
一、給排水系統
物業給排水系統是指建筑物內部的各種供水、排水、去污等工作設施的總稱。它包括：
1、 供水設備、設施。
是指用人工或自動方法提供水源，以解決市政供水水壓不足，滿足房屋使用人正常用水的設備和設施。按照整個供水環節來看，它可以劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網等幾個方面。
2、排水設備、設施。
是指用來排除生活污水和房屋雨、雪水的設備和設施。它包括：排水管道、排污管道、通氣管、清通設備、提升設備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據納污(廢)性質，建筑物中的排水管道可以分為生活污水管道、生產廢水管道和雨水管道。
3、房屋衛生設備。
物業內附屬的衛生設備和設施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類。
4、熱水供應設備。
物業內熱水供應設備和設施包括：沐浴器、熱水管道、熱水表、加熱器(電熱、氣熱或鍋爐等)、循環管、冷水箱、疏水閥、自動溫度調節器、減壓閥等。
5、消防設備。
物業內用于消防的設備和設施包括：噴淋系統、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設備，如煙感器、溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、排煙送風系統、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明等。
二、燃氣系統、空調通風系統
1、燃氣系統
煤氣系統包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網等。
2、空調、通風系統
空調、通風系統包括供暖設備、供冷設備和通風設備。
3、供暖設備。
供暖設備有熱水供暖和蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分(熱量的輸送管道等)、散熱部分(熱量散發的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等)，以及一些輔助設施，如鼓風機、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。
4、供冷設備。
指可以使屋內空氣流動，降低室內溫度，給住用者帶來涼爽感覺的部分，它包括冷氣機、深井泵、空調機、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網等。
5、室內通風設備。
即室內通排風換氣的設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵的設備等。
三、電氣工程設備系統
電氣工程設備系統是指物業供電、照明及電器控制服務設備設施，房屋運輸設備，防雷及接地裝置。
1、供電及照明設備。
包括高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關、照明設施等。
2、電器服務設備設施。
包括廣播設備、電信設備、電視系統設備、共用無線及電視監控設備和電腦設備等。
3、房屋運輸設備。
即建筑物內運載人或物品的垂直運輸設備，包括電梯和扶梯。
(1)電梯
電梯一般由傳動設備、升降設備、安全保護設備和控制設備組成。
按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯;
按速度分有：速度在2米/秒以上的高速電梯、速度在1.0~1.5米/秒的低速電梯，目前大多數住宅客梯選用低速電梯，少數超高層住宅選用快速電梯;
按電機拖動方式分有：交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調速電梯;
按控制方式分有：信號控制電梯、集選控制電梯、微機程序控制電梯和簡單手柄控制電梯。
(2)自動扶梯
自動扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運送大量人員，常用于大型商場、酒店、娛樂場所，以及火車站、機場候機廳等。自動扶梯在構造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡單，它一般由驅動裝置、運動裝置和支撐裝置組成。
4、防雷及接地裝置
不同用途的房屋建筑(構筑)物，有不同的防雷等級要求。
(1)防雷等級的劃分
凡存放爆炸物品，或經常發生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發生爆炸，致使建(構)筑物損壞和人員傷亡的為一類建(構)筑物;凡貯存大量易燃物品的房屋(構筑物)或具有重要政治意義的民用建筑物為二類建(構)筑物;凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護的建筑物為三類建(構)筑物。
(2)防雷裝置的一般要求
一般建筑物的防雷設施要求裝有避雷針、避雨網、避雷帶、引下線和接地極。避雷針可分為單支、雙支及多支保護等形式。避雷針、避雷帶、引下線和接地極等防雷部分必須按照規范的具體要求裝設，才能達到防止雷擊的危害。
四、智能化樓宇的技術設備系統
現在一般以樓宇所配置的自動化設備來作為智能建筑的定義。在智能化樓宇中，主要的技術設備有以下幾種：
1、計算機監控設備
以樓宇自動化系統來說，它包括能源監控系統、安全管理系統、消防及火警系統、給排水管理系統、交通管理系統等。這些控制系統通過傳感器對被控制對象進行檢測，然后將檢測到的信號輸入計算機。例如，樓宇內的照明和溫度變化情況會被相應的傳感器感知并輸入計算機，計算機即將當時樓宇內的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設定的要求，將相應的調控指令送到照明系統中的調光裝置及空調系統中的加熱或冷凍裝置，從而完成調控的目的。
2、綜合布線系統。
要將樓宇自動化系統、辦公自動化系統等許多系統連接成一個整體，就需要通過一個物理實體來實現，這就是智能化樓宇的結構化綜合布線系統。
3、計算機信息管理技術設備。
主要是指樓宇的辦公自動化系統，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢、電視會議、財務計劃、人事管理以及電子數據庫(EDI)系統等。
4、計算機網絡與現代通訊技術設備。
在智能化樓宇中，通訊自動化系統是一個中樞神經系統，包括以數字式程控交換機為中心的通信系統，以及通過樓宇的結構化綜合布線系統來實現計算機網絡、衛星通信、閉路電視、可視電話、電視會議等系統的綜合，從而達到樓宇內、市內、國內以及國際間的信息溝通與共享。由于通信與計算機的結合愈來愈密切，而且傳輸的媒體也從話音、數據發展到圖像及動畫，因此，計算機網絡及結構化綜合布線的作用和優點就更為突出。
所謂計算機網絡，就是指將有關計算機及其子系統通過聯網集成起來。無論是樓宇自動化系統，還是辦公自動化系統，它們都是由許多計算機子系統所組成的。一個子系統往往就是一個局域網，要將這些局域網連接起來，就需要有一個高速主干網，能覆蓋到樓宇的各個樓層，連接各個樓層內的局域網和其他聯網的辦公設備，還應該與外界的網絡實現聯網。
五、電話通信設備
電話通訊設備的主體是電話交換機，電話網內各電話總機及各用戶之間的各種信號的交換、接待以及電話總機向用戶提供的各種電信特殊服務功能(如電話語言系統等)，都是通過交換機來完成的。電話交換機已由最初的步進制交換機逐步發展為旋轉制交換機、縱橫制交換機和程控交換機。程控交換機把電話的呼叫編成計算機操作的程序，賦予必需的數據，由計算機程序逐條操作，把所持續的呼叫接通。由于它具有傳輸與交換速度快、正確率高、使用新業務方便等特點，因此，目前已被普遍采用。
用戶程控交換機主要由硬件和軟件兩部分組成。
1、硬件
是指計算機及機器等外圍設備，具體有：
(1)公共設備
交換網絡處理器(CPU)、收號器、音信號、電源[工作電壓、-48V(DC直流)或-24V(RG鈴流)];
(2)中繼/分機設備(用戶/線架設備)
用戶電路、出入中繼、會議電話板、話務臺[由顯示屏、撥號盤、環路鍵(又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內線呼入鍵)、性能鍵(大部分可以編程，非常性能可用代碼代替)、告警批示燈(有電源告警和中繼線告警兩種)等組成];
(3)輔助設備
交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩壓器、配線架、空調器、打印機、維護終端(用于對交換機進行維護操作、故障排除等日常操作)。
2、軟件
是指電腦程序與數據庫，具體有：
執行管理程序(操作系統);
呼叫處理程序;
系統監視和故障處理程序;
故障診斷程序;
維護和運行程序。
篇2：物業知識教材：供電設備設施維修管理
物業知訓教材：供電設備設施維修管理
供電設備設施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設備的維護，使設備設施在最佳運行狀態下工作;另一方面是當供電設備設施出現故障時，及時修復盡快恢復供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。
供電設備設施維修管理，由工程部供電設備管理員結合轄區內的供電設備設施情況，制定出物業公司的《機電設備管理工作條例》、設備設施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。
一、供電設備設施的養護管理
供電設備的養護目的是，消除事故隱患，防止供電設備設施出現較大故障，以減少不必要的經濟損失。供電設備設施的養護由值班電工負責實施。按照《機電設備管理工作條例》中的規定，定時對設備設施進行養護。
1.低壓配電柜的養護
低壓配電柜的養護，每半年一次。養護的順序是:先做好養護前的準備，然后分段進行配電柜的保養。
(1)養護前的準備
低壓配電柜養護前一天，應通知用戶擬停電的起止時間。將養護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養護工作。
(2)配電柜的分段養護
當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂的母線隔離開關相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養護。
?、贆z查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應清除，螺母有銹蝕現象應更換。
②檢查配電柜中各種開關，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內塵土，試驗操動機構的分合閘情況。
?、蹤z查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。
?、軝z查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。
在檢查中發現的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養護工作完成后恢復供電，并填寫《配電柜保養記錄》。
2.變壓器的養護
變壓器的養護每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進行外部清潔保養。在停電狀態下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應修復后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當發現絕緣電阻低于上次的30%~50%時，應安排修理。
二、供電設備設施的維修的管理
供電設備和設施的修理是指對供電設備中出現的故障進行的修復。較大的維修項目如變壓器的內部故障和試驗、高壓斷路器的調整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設備管理員，根據維修保養計劃，委托供電公司對轄區內的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設備管理員填寫《外委維修申請表》，經物業管理公司同意后與供電公司簽署維修協議。
維修時由配電室值班電工負責監督，并將結果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設施維修記錄》內。大修后的試驗結果由供電公司填寫試驗報告，交供電設備管理員并進行財務結算。若在供電設備運行中，由于雷擊或其他原因出現嚴重的故障時，首先由值班電工填寫《事故報告》經過主管部門審批后再按上述程序處理。
較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內的配電箱及電力計量箱等公共設施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應及時向財務部門結賬、報賬。
篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)
物業管理師物業管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．以下不屬于按建筑結構類型和材料分類的是()。
A、磚木結構
B、混合結構
C、鋼筋混凝土結構
D、墻承重結構
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結構和類型可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。選項D“墻承重結構”是按房屋承受力方式進行分類的，有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
2．以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。
A、房屋完好率
B、危房率
c、維修率
D、設施設備完好率
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。
3．以下不屬于房屋組成部分的是()。
A、非承重墻
B、門窗
C、電氣
D、樹木
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
4．房屋的結構部分不包括哪一項()。
A、基礎
B、承重構件
C、屋面
D、暖通
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項D“暖通”屬于設施設備部分。有關內容可參見教材第108頁
“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。
5．不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。
A、計劃性預防維修
B、緊急搶修
C、狀態監測下的預防維修
D、改善性的預防維修
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對維修養護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態監測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設施設備維修養護計劃的制訂”的內容。
6．不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。
A、建立針對承包方的檢查監控制度
B、保證簽約主體與實施主體一致
C、明確在出現情況時的責任方
D、明確服務的技術指標
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項A“建立針對承包方的檢查監控制度”是外包管理合同實施應注意消防設施維修保養人員的職責，以下說法不正確的是()。
A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任
B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告
c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于2次到現場做一般性檢查
D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對維修保養人員工作職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“維修保養人員進人現場后，在5個工作日內提供所保養設備的現狀報告”。有關內容可參見教材第119頁“維修保養人員職責”的內容。
8．以下各項不屬于排水系統的是()。
A、污水系統
B、雨水系統
C、中水系統
D、工業廢水系統
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對給排水系統的掌握程度。排水系統分為污水系統、雨水系統和工業廢水系統。選項C“中水系統”屬于給水系統。有關內容可參見教材第127頁“給排水系統”的內容。
9．給排水系統管理的注意事項中，不正確的是()。
A、應保證消防用水的基本儲備
B、雨水、污水合流排放
c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池
D、北方地區應注意冬季管道防凍
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對給排水系統注意事項的掌握程度。選項B“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內容可參見教材第128頁“給排水系統中的注意事項”的內容。
10．以下說法中不正確的是()。
A、完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋
B、危險房是指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承重能力的房屋
C、嚴重損壞房是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，需進行大修或翻修、改建的房屋
D、設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項A“完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”
的解釋。有關內容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．房屋及設施設備的維修保養包括，對房屋和設施設備進行的()。
A、維護
B、清潔及潤滑
c、故障維修
D、狀況普查
E、定期檢查
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對維修保養內容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下的專業測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關內容可參見教材第111頁。
2．按房屋層次和高度可分為()。
A、平層建筑
B、低層建筑
C、多層建筑
D、高層建筑
E、超高層建筑
【答案】B c D
【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關內容可參見教材第108頁。
3．房屋的基本組成部分，結構部分包括()。
A、基礎
B、承重構件
C、屋面
D、暖通
E、樓地面
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項D“暖通”屬于設施設備部分。故本題選A、B、c、E，有關內容可參見教材第108頁。
4．房屋的基本組成部分，設施設備部分包括()。
A、水衛
B、電氣
C、消防系統
D、門窗
E、非承重墻
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目，選項D“門窗”屬于裝修部分，選項E“非
承重墻”屬于結構部分。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第108頁。
5．房屋及設施設備維修養護計劃的實施中，應注意控制的因素有()。
A、質量的控制
B、進度的控制
C、成本的控制
D、人員的控制
E、緊急事件的控制
【答案】A B c
【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養護計劃實施應注意控制三個因素：質量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第116-117頁。
6．設施設備的狀態管理包括的內容有()。
A、設備的檢查
B、設備的狀態監測
C、定期預防性試驗
D、設備故障診斷技術
E節能管理
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態管理的掌握程度。設施設備的狀態管理包括四個方面：設備的檢查、設備的狀態監測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第122頁。
7．訂立外包管理合同應注意的事項有()。
A、在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致
B、合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時的責任方，以免在出現問題時產生糾紛
C、應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗
D、委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，也便于掌握設施設備狀況
E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第125～126頁。
8．關于消防設施設備維修保養人員的職責，以下說法正確的是()。
A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任
B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告
c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查
D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行
E、按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養
【答案】A D E
【解析】本題考查的是考生對維修保養人員職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“在5個工作日內”；選項c“對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第119-120頁。
9．關于供配電系統的種類說法正確的是()。
A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電
B、按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電
c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電
D、按供電性質分為長期供電和臨時供電
E、按供電類型方式分為交流電和直流電
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對供配電系統的掌握程度。選項E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選ABCD，有關內容可參見教材第126頁。
10．屬于共用設施設備運行管理主要內容的是()。
A、制訂合理的運行計劃
B、外包的選擇
C、節能管理
D、配備合格的運行管理人員
E、建立健全必要的規章制度
【答案】A c D E
【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括：制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環境、建立健全必要的規章制度、設施設備的狀態管理和節能管理，選項B“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第121～124頁。
1 1．屬于采用管理手段節能降耗的節能管理方式有()。
A、加強宣傳和培訓，樹立節能意識
B、建立能源消耗的計劃和考核制度
c、對設備或工藝進行改造
D、盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用
E、合理設定運行參數(如空調溫控點)
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對節能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節能”的內容而不是“采用管理手段節能降耗”中的內容。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第123～124頁。
三、案例題
1．某業主4年前在某小區購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業主接到物業管理公司房屋漏水的通知，經查看，是所購商品房衛生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業主均提出賠償要求。
該業主認為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。
物業公司認為，業主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業主承擔。
請問樓上業主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業主造成的損失應該由誰來承擔?在緊急情況下，物業管理公司可否進入本案樓上業主家進行必需的維修，因此給樓上業主造成的損失應該由誰承擔?
【答案】(1)首先，根據建設部下發的《商品房實行住宅質量保證書》的規定：房地產開發企業對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業主購房已滿4年，則開發商不承擔責任。
本案中的水表接頭處老化斷裂問題發生在業主房屋內，雖然不是業主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業公司提供服務的公共性質考慮，物業公司既沒有權力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應由該業主個人承擔。
但根據實際情況，也并不排除物業公司承擔責任的可能性：若在本案例中，物業公司在接到樓下業主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯系樓上業主，而采取消極的不作為，致使樓下業主的損失擴大，則物業公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。
(2)物業公司在無法聯系到業主，而樓下業主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業主家進行檢查維修，如因此給樓上業主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業主)。
緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業公司可以未經樓上業主許可，進入樓上業主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：①樓下業主損失不斷擴大。②業主無法及時趕到或無法聯系到業主。③進入樓上業主家是唯一可行的維修方法。④樓下業主因不及時維修遭受的損失比物業公司進入樓上業主家給樓上業主造成的如門窗破損的損失更大。
此外，為了避免在緊急情況下，物業公司因缺乏明確的依據而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業主之間產生糾紛，我們建議物業公司與業主最好在
《物業管理服務合同》中，對在小區管理中可能出現的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。
2．王先生住在某物業公司管理的小區內。一天，王先生7歲的女兒在小區內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節骨折。事
后，王先生找到某物業公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業公司則認為這完全是王先生監護不當造成的，與物業公司的管理沒有關系。因此，王先生將物業公司告上法庭。
石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。
庭審中，物業公司認為，在小區安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監護責任。因此，物業公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業公司是否要承擔賠償責任?王先生是否也應該承擔部分責任?
【答案】
(1)王先生的女兒受傷，物業公司要承擔賠償責任。
根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。
(2)由于王先生作為女兒的監護人，沒有盡到監護責任，也負有一定責任。
3．甲小區某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任?
【答案】(1)根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治
安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業管理公司管理不善，未按規范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內，造成王某財產損失，對此，物業管理公司應承擔主要責任。
(2)華某未經物業公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產損害。為此，華某對王某的財產損害也應承擔一定的責任。
4．張老太太住在某花園小區的7層。一天晚上，張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物，當從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區的物業管理企業應承擔自己全部的醫藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區的物業管理企業是否對此負有責任?該物業公司是否應對張老太太進行賠償?
【答案】(1)該小區的物業管理企業對張老太太的摔傷負有責任。
物業管理是根據合同進行管理和服務的。依據我國《物業管理條例》的相關規定，物業管理企業負有保證小區樓道、道路燈處于正常使用狀態的法定義務，本案中的物業公司沒有及時對小區的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，最終導致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業公司對此負有責任。
(2)同時，依據《物業管理條例》的相關規定，“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！惫?，物業公司應對張老太太賠償醫療費和精神損失費。
5．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的管理工作，請說明房屋及設施設備管理的主要內容與方法有哪些?
【答案】房屋及設施設備管理的主要內容及方法有：房屋及設施設備的使用管理、維修保養、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術支持。
6．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題?
【答案】應注意以下問題：
(1)質量的控制：對維修養護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養護工作能夠達到計劃的質量標準。
(2)進度的控制：物業的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業的使用造成不便。對維修養護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養護工作對物業使用的影響，也有利于降低成本。
(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構成要素進行有效控制，提高維修養護工作的經濟性。