住宅小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理

　　一、供配電系統(tǒng)的管理

　　設(shè)施設(shè)備分類：

　　根據(jù)各類設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對其實(shí)行分類管理，分A、B、C類：

　　A類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，生活、消防水泵，監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)。

　　B類：水池，滅火器材，排污泵。

　　C類：照明設(shè)施、排水設(shè)施、道路。

　　二、設(shè)備運(yùn)行管理

　　1、對A類設(shè)備，配備專職運(yùn)行操作員，根據(jù)委托方要求，定期或巡回方式對設(shè)施進(jìn)行管理。

　　2、設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。

　　3、設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做到運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。

　　4、管理處根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填寫報(bào)告，管理處主任監(jiān)督整改情況。

　　三、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)

　　1、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。

　　2、日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對設(shè)備進(jìn)行全面檢修調(diào)整。

　　3、日常維護(hù)保養(yǎng)與定期維護(hù)保養(yǎng)派由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行操作，。

　　4、根據(jù)各類設(shè)備作出操作規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做出月、季、年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。

　　5、設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng)，由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式資料留存。

　　四、設(shè)施設(shè)備維修

　　1、設(shè)施設(shè)備的維修分為計(jì)劃維修和故障維修兩類。

　　（1）計(jì)劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒有發(fā)生問題前，對其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理。

　　（2）故障維修是對設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對性維修。

　　2、設(shè)施設(shè)備維修采取委托維修和派工維修兩種形式：

　　（1）委托維修主要用于故障維修。管理處設(shè)值班調(diào)度，實(shí)行24小時(shí)值班，配置專線電話，隨時(shí)接受住戶、操作人員的維修申請和故障報(bào)告，接報(bào)告，迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。

　　（2）派工維修主要用于計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝項(xiàng)目處理。管理處根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，當(dāng)前對設(shè)備狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶的要求填寫派工單。派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。

　　五、設(shè)備故障及事故

　　1、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備維修組人員必須詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。

　　六、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄

　　1、設(shè)備運(yùn)行；

　　2、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄；

　　3、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄；

　　4、事故故障報(bào)告單；

　　5、設(shè)備報(bào)廢申請單；

　　6、設(shè)備大修改造審報(bào)表；

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：供電設(shè)備設(shè)施維修管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：供電設(shè)備設(shè)施維修管理

　　供電設(shè)備設(shè)施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設(shè)備的維護(hù)，使設(shè)備設(shè)施在最佳運(yùn)行狀態(tài)下工作;另一方面是當(dāng)供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)修復(fù)盡快恢復(fù)供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。

　　供電設(shè)備設(shè)施維修管理，由工程部供電設(shè)備管理員結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的供電設(shè)備設(shè)施情況，制定出物業(yè)公司的《機(jī)電設(shè)備管理工作條例》、設(shè)備設(shè)施維修計(jì)劃，組織人員施工和施工后的驗(yàn)收等，通過一系列管理活動(dòng)，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。

　　一、供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理

　　供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)目的是，消除事故隱患，防止供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)較大故障，以減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)由值班電工負(fù)責(zé)實(shí)施。按照《機(jī)電設(shè)備管理工作條例》中的規(guī)定，定時(shí)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

　　1.低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)

　　低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。養(yǎng)護(hù)的順序是:先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。

　　(1)養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備

　　低壓配電柜養(yǎng)護(hù)前一天，應(yīng)通知用戶擬停電的起止時(shí)間。將養(yǎng)護(hù)所需使用工具和安全工具準(zhǔn)備好，辦理好工作票手續(xù)。由電工組的組長負(fù)責(zé)指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養(yǎng)護(hù)工作。

　　(2)配電柜的分段養(yǎng)護(hù)

　　當(dāng)配電柜較多時(shí)，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂?shù)哪妇€隔離開關(guān)相連。為縮減停電范圍，對配電柜進(jìn)行分段養(yǎng)護(hù)。先停掉一段母線上的全部負(fù)荷，打開母線隔離開關(guān)。檢查確認(rèn)無電后，掛上接地線和標(biāo)示牌即可開始養(yǎng)護(hù)。

　　①檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。

　　②檢查配電柜中各種開關(guān)，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土，試驗(yàn)操動(dòng)機(jī)構(gòu)的分合閘情況。

　　③檢查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個(gè)接好。

　　④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。

　　在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，視其情況進(jìn)行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養(yǎng)護(hù)工作完成后恢復(fù)供電，并填寫《配電柜保養(yǎng)記錄》。

　　2.變壓器的養(yǎng)護(hù)

　　變壓器的養(yǎng)護(hù)每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進(jìn)行外部清潔保養(yǎng)。在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當(dāng)發(fā)現(xiàn)絕緣電阻低于上次的30%~50%時(shí)，應(yīng)安排修理。

　　二、供電設(shè)備設(shè)施的維修的管理

　　供電設(shè)備和設(shè)施的修理是指對供電設(shè)備中出現(xiàn)的故障進(jìn)行的修復(fù)。較大的維修項(xiàng)目如變壓器的內(nèi)部故障和試驗(yàn)、高壓斷路器的調(diào)整和試驗(yàn)等，一般采用外委維修的方式。供電設(shè)備管理員，根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃，委托供電公司對轄區(qū)內(nèi)的變壓器和高壓斷路器進(jìn)行檢修和試驗(yàn)。此項(xiàng)工作的程序是：供電設(shè)備管理員填寫《外委維修申請表》，經(jīng)物業(yè)管理公司同意后與供電公司簽署維修協(xié)議。

　　維修時(shí)由配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督，并將結(jié)果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設(shè)施維修記錄》內(nèi)。大修后的試驗(yàn)結(jié)果由供電公司填寫試驗(yàn)報(bào)告，交供電設(shè)備管理員并進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算。若在供電設(shè)備運(yùn)行中，由于雷擊或其他原因出現(xiàn)嚴(yán)重的故障時(shí)，首先由值班電工填寫《事故報(bào)告》經(jīng)過主管部門審批后再按上述程序處理。

　　較小的維修項(xiàng)目如路燈照明線路、樓宇內(nèi)的配電箱及電力計(jì)量箱等公共設(shè)施故障時(shí)，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內(nèi)個(gè)人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費(fèi)手續(xù)。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應(yīng)及時(shí)向財(cái)務(wù)部門結(jié)賬、報(bào)賬。

篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之房屋及設(shè)備設(shè)施管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之房屋及設(shè)備設(shè)施管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理

　　一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

　　1．以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。

　　A、磚木結(jié)構(gòu)

　　B、混合結(jié)構(gòu)

　　C、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　D、墻承重結(jié)構(gòu)

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項(xiàng)D“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進(jìn)行分類的，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　2．以下不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備評價(jià)參考的主要指標(biāo)是()。

　　A、房屋完好率

　　B、危房率

　　c、維修率

　　D、設(shè)施設(shè)備完好率

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備評價(jià)參考的主要指標(biāo)包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109頁“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

　　3．以下不屬于房屋組成部分的是()。

　　A、非承重墻

　　B、門窗

　　C、電氣

　　D、樹木

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設(shè)施設(shè)備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　4．房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項(xiàng)()。

　　A、基礎(chǔ)

　　B、承重構(gòu)件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項(xiàng)D“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁

　　“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　5．不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修方式的是()。

　　A、計(jì)劃性預(yù)防維修

　　B、緊急搶修

　　C、狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修

　　D、改善性的預(yù)防維修

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修養(yǎng)護(hù)方式和類別的掌握程度。預(yù)防性維修包括計(jì)劃性預(yù)防維修、狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修、改善性的預(yù)防維修3種方式。選項(xiàng)B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂”的內(nèi)容。

　　6．不屬于訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的是()。

　　A、建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度

　　B、保證簽約主體與實(shí)施主體一致

　　C、明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方

　　D、明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項(xiàng)A“建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實(shí)施應(yīng)注意消防設(shè)施維修保養(yǎng)人員的職責(zé)，以下說法不正確的是()。

　　A、維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

　　B、維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

　　c、對維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于2次到現(xiàn)場做一般性檢查

　　D、實(shí)行24小時(shí)值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員工作職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)B“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“維修保養(yǎng)人員進(jìn)人現(xiàn)場后，在5個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119頁“維修保養(yǎng)人員職責(zé)”的內(nèi)容。

　　8．以下各項(xiàng)不屬于排水系統(tǒng)的是()。

　　A、污水系統(tǒng)

　　B、雨水系統(tǒng)

　　C、中水系統(tǒng)

　　D、工業(yè)廢水系統(tǒng)

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項(xiàng)C“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第127頁“給排水系統(tǒng)”的內(nèi)容。

　　9．給排水系統(tǒng)管理的注意事項(xiàng)中，不正確的是()。

　　A、應(yīng)保證消防用水的基本儲(chǔ)備

　　B、雨水、污水合流排放

　　c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

　　D、北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)注意事項(xiàng)的掌握程度。選項(xiàng)B“雨水、污水合流排放”應(yīng)為“要堅(jiān)持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第128頁“給排水系統(tǒng)中的注意事項(xiàng)”的內(nèi)容。

　　10．以下說法中不正確的是()。

　　A、完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋

　　B、危險(xiǎn)房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

　　C、嚴(yán)重?fù)p壞房是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋

　　D、設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對完好房、危險(xiǎn)房、設(shè)施設(shè)備完好率等概念的掌握程度。選項(xiàng)A“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”

　　的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

　　二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

　　1．房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括，對房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的()。

　　A、維護(hù)

　　B、清潔及潤滑

　　c、故障維修

　　D、狀況普查

　　E、定期檢查

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括：對房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤滑；損耗或故障時(shí)的維修；必要情況下的專業(yè)測試；無法修理或無修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第111頁。

　　2．按房屋層次和高度可分為()。

　　A、平層建筑

　　B、低層建筑

　　C、多層建筑

　　D、高層建筑

　　E、超高層建筑

　　【答案】B c D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　3．房屋的基本組成部分，結(jié)構(gòu)部分包括()。

　　A、基礎(chǔ)

　　B、承重構(gòu)件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　E、樓地面

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項(xiàng)D“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。故本題選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　4．房屋的基本組成部分，設(shè)施設(shè)備部分包括()。

　　A、水衛(wèi)

　　B、電氣

　　C、消防系統(tǒng)

　　D、門窗

　　E、非承重墻

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設(shè)施設(shè)備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項(xiàng)目，選項(xiàng)D“門窗”屬于裝修部分，選項(xiàng)E“非

　　承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　5．房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施中，應(yīng)注意控制的因素有()。

　　A、質(zhì)量的控制

　　B、進(jìn)度的控制

　　C、成本的控制

　　D、人員的控制

　　E、緊急事件的控制

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施應(yīng)注意控制三個(gè)因素：質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第116-117頁。

　　6．設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。

　　A、設(shè)備的檢查

　　B、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測

　　C、定期預(yù)防性試驗(yàn)

　　D、設(shè)備故障診斷技術(shù)

　　E節(jié)能管理

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理的掌握程度。設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括四個(gè)方面：設(shè)備的檢查、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預(yù)防性試驗(yàn)、設(shè)備故障診斷技術(shù)。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第122頁。

　　7．訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有()。

　　A、在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致

　　B、合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財(cái)產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時(shí)的責(zé)任方，以免在出現(xiàn)問題時(shí)產(chǎn)生糾紛

　　C、應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并盡量采取量化形式，便于檢驗(yàn)

　　D、委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況

　　E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項(xiàng)E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實(shí)專人負(fù)責(zé)實(shí)施”是外包管理合同“實(shí)施”應(yīng)注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125～126頁。

　　8．關(guān)于消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)人員的職責(zé)，以下說法正確的是()。

　　A、維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任

　　B、維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告

　　c、對維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查

　　D、實(shí)行24小時(shí)值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行

　　E、按照計(jì)劃對建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員職責(zé)的掌握程度。選項(xiàng)B“維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場后，在7個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告”應(yīng)為“在5個(gè)工作日內(nèi)”；選項(xiàng)c“對維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查”應(yīng)為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119-120頁。

　　9．關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。

　　A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

　　B、按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電

　　c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

　　D、按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時(shí)供電

　　E、按供電類型方式分為交流電和直流電

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項(xiàng)E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯(cuò)誤的。故本題選ABCD，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第126頁。

　　10．屬于共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理主要內(nèi)容的是()。

　　A、制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃

　　B、外包的選擇

　　C、節(jié)能管理

　　D、配備合格的運(yùn)行管理人員

　　E、建立健全必要的規(guī)章制度

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和外包控制的掌握程度。共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理包括：制訂合理的運(yùn)行計(jì)劃、配備合格的運(yùn)行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理，選項(xiàng)B“外包的選擇”屬于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第121～124頁。

　　1 1．屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

　　A、加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)

　　B、建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度

　　c、對設(shè)備或工藝進(jìn)行改造

　　D、盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用

　　E、合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)(如空調(diào)溫控點(diǎn))

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對節(jié)能管理的掌握程度。選項(xiàng)c“對設(shè)備或工藝進(jìn)行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第123～124頁。

　　三、案例題

　　1．某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

　　該業(yè)主認(rèn)為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對漏水負(fù)全責(zé)。

　　物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

　　請問樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)?在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔(dān)?

　　【答案】(1)首先，根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

　　本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進(jìn)行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。

　　但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)公司存在過錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。

　　(2)物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，(屬于緊急避險(xiǎn))可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

　　緊急避險(xiǎn)是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無法及時(shí)趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

　　此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動(dòng)避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

　　《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。

　　2．王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事

　　后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。

　　石桌桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。

　　庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的，是她自己的過錯(cuò)造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任?王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任?

　　【答案】

　　(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，不是全部賠償責(zé)任，而是部分責(zé)任。

　　(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人，沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。

　　3．甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺(tái)，因該陽臺(tái)排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)公司對502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任?

　　【答案】(1)根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

　　安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

　　(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺(tái)排水管道口封死，使陽臺(tái)的積水無法從排水管及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

　　4．張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺(tái)去收晾曬在外的衣物，當(dāng)從天臺(tái)下樓時(shí)，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為：自己之所以被嚴(yán)重摔傷，完全是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻摹Ｔ撔^(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己全部的醫(yī)藥費(fèi)并應(yīng)賠償自己的精神損失。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負(fù)有責(zé)任?該物業(yè)公司是否應(yīng)對張老太太進(jìn)行賠償?

　　【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。

　　物業(yè)管理是根據(jù)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)公司沒有及時(shí)對小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù)，最終導(dǎo)致張老太太身體嚴(yán)重受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對此負(fù)有責(zé)任。

　　(2)同時(shí)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”故，物業(yè)公司應(yīng)對張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。

　　5．你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理工作，請說明房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些?

　　【答案】房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)支持。

　　6．你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作，請說明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)應(yīng)注意哪些問題?

　　【答案】應(yīng)注意以下問題：

　　(1)質(zhì)量的控制：對維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)進(jìn)度的控制：物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。

　　(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。