怎樣區(qū)別住宅小區(qū)物業(yè)共有部分

　　城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分，就是指一個住宅區(qū)域內(nèi)，屬于該區(qū)域全體所有權(quán)人即業(yè)主共有共用的不動產(chǎn)。對我國城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分所有權(quán)的界定和怎樣經(jīng)營管理城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分，是鏟除房地產(chǎn)業(yè)腐敗源頭、維護廣大購房百姓利益的關(guān)鍵，更是共建和諧社會的基礎(chǔ)之一。

　　隨著我國城市住房*的不斷加快和深入，以小區(qū)為單位的城市住宅一棟棟拔地而起，在這些居住區(qū)域內(nèi)，除了獨棟別墅的專有部分是獨立的外，幾乎所有業(yè)主的私人房產(chǎn)如：墻、柱、梁、地板、頂板、室內(nèi)的各種管道都是連接在一起的。

　　他們共用樓宇大堂、樓梯、電梯、走廊、過道、設(shè)備間;共享小區(qū)甬道、綠地、花園、廣場、地下室、自行車房和樓宇的地基、外立面、房頂?shù)?共同維護支撐住宅運行基礎(chǔ)的管線組網(wǎng)和設(shè)施、設(shè)備，小區(qū)中還有連同住宅建設(shè)一起規(guī)劃的公共配套設(shè)施，如：小區(qū)的管理用房、地下車庫、鍋爐房、配電室、會所等。

　　業(yè)主們的購房款中還包含了小區(qū)周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成本，如：道路管線、配電室、居委會用房、人防工程、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運站、中小學、幼兒園的校舍等。公攤在業(yè)主房產(chǎn)中的建筑面積、共有共用的設(shè)施、設(shè)備和龐大的公共使用區(qū)域以及與之有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施，由于這些資產(chǎn)的存在，構(gòu)成了我國城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分。

　　怎樣區(qū)分城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的所有權(quán)、使用權(quán)，以保證住宅區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人的共同利益不受侵占?這些權(quán)屬區(qū)分的不界定以及住宅小區(qū)物業(yè)共有部位經(jīng)營管理權(quán)的錯位，是造成我國當前城市住宅小區(qū)物業(yè)糾紛頻發(fā)最直接的因素。因此，從我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律規(guī)定和對城市商品房住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)資金來源和成本構(gòu)成的追溯，界定我國城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的所有權(quán)屬，可以加強住宅小區(qū)物業(yè)共有部位的經(jīng)營管理。

　　1 、國有土地使用權(quán)的出讓

　　要區(qū)分商品房住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的所有權(quán)，首先要從我國土地出讓制度談起。《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二章第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當簽訂出讓合同”。

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定使用土地。

　　建設(shè)部頒布的《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》第五條中規(guī)定：出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當制定控制性的詳細規(guī)劃。第七條又規(guī)定：城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同必須附具備規(guī)劃設(shè)計條件的附圖。拿北京市為例，《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》范本“第三章：宗地情況、第四章：土地費用及支付方式”中，對土地的使用年限、宗地面積、土地規(guī)劃用途、土地使用權(quán)出讓價格等都做了嚴格的規(guī)定。在土地使用和規(guī)劃條件中，又規(guī)定開發(fā)項目的建筑面積且分為地上部分和地下部分，還對建筑高度、建筑密度、出讓容積率、綠地比例、停車泊位、必須配置的公共設(shè)施、工程設(shè)施、建筑界線、開發(fā)期限等都做了具體的要求，將一個商品房開發(fā)項目的有償土地使用權(quán)限界定得很清楚。

　　2 、城市商品房住宅小區(qū)土地使用費的繳納<

　　在我國城市中開發(fā)商品房住宅小區(qū)，開發(fā)商在簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，必須按合同規(guī)定向政府主管部門繳納一定數(shù)額的土地使用費，此項費用中包含：土地出讓金、土地增值稅以及國家有關(guān)土地的費(稅)，其中最大一項就是土地出讓金。土地出讓金的收費標準，是由當?shù)厝嗣裾鞴芗坝嘘P(guān)部門根據(jù)各城市實際情況劃分土地級別，再依據(jù)項目的規(guī)劃條件如容積率等，參照修正系數(shù)標準具體協(xié)商定價的。

　　一個住宅小區(qū)開發(fā)項目的土地使用費，初始是由該項目的開發(fā)商交納，政府土地管理部門在收到開發(fā)商交來一定數(shù)額的土地使用費后，給開發(fā)商頒發(fā)該宗地的《國有土地使用證》，開發(fā)商在沒有售樓前是該宗地國有土地的使用權(quán)人，但是，開發(fā)商支付土地使用費的總額，是要分攤到該項目出售商品房的每個建筑平方米中，它的計算公式是：每建筑平米應(yīng)分攤的土地使用費= 該宗地國有土地出讓金總額/ 該項目銷售的商品房總建筑面積，由此可見開發(fā)商在出售小區(qū)商品房的同時，已經(jīng)收回了為開發(fā)該項目所墊付的全部土地使用費，所以說：一宗城市商品房住宅小區(qū)開發(fā)的土地使用費，是由該住宅小區(qū)全體所有權(quán)人共同向政府繳納的。

　　3 、城市商品房住宅小區(qū)的開發(fā)成本

　　我國會計準則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用支出大體分為六大項：第一，土地征用及拆遷補償費或批租地價;第二，前期工程費;第三，基礎(chǔ)設(shè)施費;第四，建筑安裝費;第五，配套設(shè)施費;第六，開發(fā)間接費等，這些成本開支的范圍，已經(jīng)涵蓋了此開發(fā)項目的全部費用支出。有部分商品房住宅小區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施如：獨立的物業(yè)用房、會所和地下車庫等有可能是開發(fā)商自己繳納的土地使用費，但是，這些設(shè)施的建設(shè)成本無一例外地以配套設(shè)施費為名，分攤到整個開發(fā)項目之中。還有，政府劃撥土地建在小區(qū)中的鍋爐房、配電室、人防工程、垃圾轉(zhuǎn)運站、公廁、小學、幼兒園等城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)安裝費，也是構(gòu)成小區(qū)整體開發(fā)成本的費用要素。事實上城市商品房住宅小區(qū)的所有開發(fā)成本，最終埋單人都是購房業(yè)主，開發(fā)商在建設(shè)期間只是墊付了部分資金。

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地出讓權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第二十四條又規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

　　綜上所述，一個城市住宅小區(qū)建成并銷售給所有權(quán)人的是一個不可分割的共有財產(chǎn)，除了住宅小區(qū)所有權(quán)人的專有部分外，其余部分即小區(qū)物業(yè)的公共部分也應(yīng)該屬于小區(qū)全體所有權(quán)人即業(yè)主共同所有。

篇2：業(yè)主委員會向物業(yè)公司討要小區(qū)共有部分收益糾紛案例

　　業(yè)主委員會向物業(yè)公司討要小區(qū)共有部分收益的糾紛案例

　　案例描述：

　　20**年11月25日，上海森林物業(yè)管理有限公司與無錫雅林苑花園住宅小區(qū)的開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同，約定管理期限從合同簽訂日到雅林苑花園小區(qū)業(yè)委會成立時結(jié)束。

　　合同成立后，物業(yè)公司指派其下屬無錫分公司具體實施雅林苑花園小區(qū)的前期物業(yè)管理。同時，根據(jù)物價局審批標準，雙方約定由物業(yè)公司按建筑面積向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費，對物業(yè)范圍內(nèi)的商鋪、地下停車庫、會所的物業(yè)成本不計入向業(yè)主所收取的物業(yè)費中。

　　20**年12月，雅林苑花園小區(qū)業(yè)委會成立。20**年1月業(yè)委會辦理了登記備案手續(xù)后，于6月根據(jù)業(yè)主大會作出的實施業(yè)主自治的決議，致函物業(yè)公司明確與其終止物業(yè)管理服務(wù)合同，同時要求物業(yè)公司在接函后15天內(nèi)，向業(yè)委會移交相關(guān)資料和財產(chǎn)并交接完畢。

　　20**年7月17日，物業(yè)公司接函后與業(yè)委會協(xié)商，并達成了移交協(xié)議，確認20**年4月30日前，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會返還預(yù)收的物業(yè)管理費、各類押金以及小區(qū)共有部分收益等232萬余元。但物業(yè)公司僅履行了55萬余元。后經(jīng)業(yè)委會申請，法院裁定先予執(zhí)行物業(yè)公司銀行存款130萬元。但是，業(yè)委會在查看移交清單時發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在20**年至20**年間收取的小區(qū)共有部分收入596萬元，沒有被列入移交清單之中。此后，雙方交涉不成，業(yè)委會將物業(yè)公司告上了法庭。

　　法院判決：

　　法院經(jīng)審理認為，共有部分的物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額。

　　在審理中，雙方達成了一致，經(jīng)審查報表，僅20**年至20**年小區(qū)共有部分的場地租賃費、停車管理費、會所收入等總收入達536萬余元，期間的總支出為122萬余元，盈余414萬余元。

　　然而，物業(yè)公司的代理律師對業(yè)委會成立前是否享有前期物業(yè)協(xié)議所獲得收益的權(quán)利提出了異議。也使這個問題成為了本案爭議的主要焦點。

　　記者了解到，在物業(yè)管理領(lǐng)域，物業(yè)共有部分權(quán)益的歸屬、分配問題由來已久。一是沒有法律法規(guī)的明確規(guī)定，二是業(yè)主舉證困難。

　　錫山區(qū)法院民二庭庭長虞靜珠在接受《法制日報》記者采訪時解釋說：“基于所有權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系以及公平原則，判決最后確定了'三七開'的分配方案，即小區(qū)共有部分收益應(yīng)主要歸屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)公司付出了管理成本，也享有30%的合理回報。”

　　值得注意的是，法院在判決中特別提醒，共有部分收益的所有權(quán)歸3252戶業(yè)主所有，業(yè)委會不具有自行處置的權(quán)利。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該收益應(yīng)用作小區(qū)的維修基金，業(yè)委會作為執(zhí)行機構(gòu)，如果使用該收益，應(yīng)按照全體業(yè)主的意志和法律的規(guī)定行使。

　　錫山區(qū)法院院長金瑋琳在總結(jié)該案的審理體會時說，承辦人沒有將問題浮于表面、淺嘗輒止，而是通過適用公平原則，較好解決了這一涉及3252戶業(yè)主的權(quán)益問題，維護了社區(qū)和諧穩(wěn)定。